【正文】 究 開發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結合研究 商業(yè)與文化結合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問題界定 2 項目位于城市中心區(qū)，在“ 12里又 18步”的古城內，為最大規(guī)模的舊城改造項目，核心商圈的邊緣 項目基本資料 ?占地面積 ：總占地為 101畝，其中廣場 44畝， 商業(yè)開發(fā) 57畝 ?總建筑面積 ：擬規(guī)劃 10余萬㎡ ?土地性質 ：商業(yè)性質和公共綠地 項目背景 市政府 安陽站 殷墟保護區(qū) 袁林 傳統(tǒng)核心商圈 1kM 2kM 解放大道 彰德路 東風路 3 地塊現(xiàn)為凈地開發(fā)，內部有兩條規(guī)劃市政路，南北緊鄰城市主干道，臨街面長達 740米，通達性良好 ?文峰大道是安陽城市的主干道，貫穿城市東西，是城市東西向主要干道。 所有建筑高度不能超過 H15m 地塊解析 9 項目屬性總結：四線城市 城市中心 強勢人文資源 核心商圈邊緣 10萬㎡ 大型商業(yè)項目 地塊解析 455444政策支持地勢地貌區(qū)域環(huán)境商業(yè)潛力人文資源區(qū)位交通4地塊解析盤點 臨街面和可進入性良好 ， 區(qū)位優(yōu)勢明顯 豐富的歷史遺跡和古城資源 老城核心商圈最后一塊的商業(yè)寶地 ， 商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ? 處于老城區(qū)核心商圈邊緣 ， 人氣有一定減弱 ， 同時有中環(huán)百貨失敗的案例 東西有一定落差 ， 歷史古跡需保留 政府全力支持 ， 要求項目盡快動工 10 超越集團是安陽最大的民營企業(yè)之一，工業(yè)是集團支柱，房地產(chǎn)為機會性介入 企業(yè)背景 超越集團構成 工業(yè)：煤電機電產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)：超越城市廣場和本項目 文化：安陽市殷商文物交流中心 農(nóng)業(yè)：規(guī)劃建設農(nóng)業(yè)生態(tài)園 數(shù)字超越 —— ?1988年 成立。） 訪談 —— 11 2023年 5月強勢介入本項目，有望成為集團在地產(chǎn)領域進一步探索的中堅項目 2023年５月 6月 7月 9月 2023年初 1 億元掛牌公開拍得 世聯(lián)工商介入 2023年底 深國投曾有接觸 ， 但終未拿下 新確定設計院 土建施工 開業(yè)運營 初步規(guī)劃意象出圖修改 2023年 5月 工程奠基開挖 1億元拿下該項目 ， 短期回報不是公司近期目標 ， 資金投入有保證 。 ?商業(yè)功能上，要體現(xiàn)超前的綜合性的安排。 安陽處于中原城市群外圍 ， 為經(jīng)濟緊密聯(lián)結 （ 豫冀晉 ） 城市 19 “申遺”成功極大程度上提高了安陽的知名度，將為安陽經(jīng)濟帶來新的發(fā)展機遇 ?2023年 7月 13日，殷墟成功申報世界文化遺產(chǎn)，成功被列入《世界遺產(chǎn)名錄》。 政府努力 22 目前，第二產(chǎn)業(yè)為安陽市的主導產(chǎn)業(yè)，其中 冶煉、能源及機械制造 是支柱行業(yè)，其產(chǎn)值之和占安陽工業(yè)總產(chǎn)值的 60%，城市 產(chǎn)業(yè)重工業(yè)化 特征明顯 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 冶煉 電力熱力生產(chǎn) 交通設備制造 煤炭開采 紡織 2023年安陽市總產(chǎn)值前五位產(chǎn)業(yè)情況（億元） 0%20%40%60%80%100%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn)20232023年各產(chǎn)業(yè)變化情況 以上數(shù)據(jù)來源：各省市統(tǒng)計年鑒 ?第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)占據(jù)主導地位 ： 2023年工業(yè)生產(chǎn)總值達到 ，占整個國民生產(chǎn)總值的 52%。 從電力消費看 —— 2023年安陽電業(yè)局銷售產(chǎn)值增長 %， 高于 GDP實際增長 ， 但 GDP能耗位列河南地市第二 ！ 66%04000008000001202300160000020230002023 年 2023 年 2023 年 1 5 月56%58%60%62%64%66%68%國有及國有控股 非國有 非國有比重產(chǎn)業(yè)發(fā)展 25 6 4 5 . 1 505001000150020232500鄭州 洛陽 南陽 許昌 焦作 平頂山 商丘 開封 安陽安陽 GDP與全省主要城市的對比 城市經(jīng)濟總量仍偏低，人均 GDP中下，但城鎮(zhèn)居民人均可支配收入處于上游水平 0400080001202316000鄭州 洛陽 南陽 許昌 焦作 平頂山 商丘 開封 安陽安陽城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與全省的對比 010000202303000040000鄭州 洛陽 南陽 許昌 焦作 平頂山 商丘 開封 安陽安陽人均 GDP與全省主要城市對比 2023400060008000100001202314000鄭州 洛陽 南陽 許昌 焦作 平頂山 商丘 開封 安陽安陽人均消費品零售總額與全省主要城市的對比 以上數(shù)據(jù)來源：各省市統(tǒng)計年鑒 ? 受 國家宏觀調控影響 ，安陽經(jīng)濟近兩年有一定程度的滑坡。 ?人均社會消費品零售總額：排名第 9，與安陽經(jīng)濟實力明顯不符。” —— 張主任 文峰時代步行街管理處 消費潛力 市區(qū)88%下屬縣市11%周邊地市1%核心商圈消費者構成 31 城市消費實質：中低端消費人群為主，高端消費流失 公務員1 7 . 8 9 %個體私營業(yè)主1 8 . 7 0 %下崗人員0 . 8 1 %工人2 2 . 7 6 %學生9 . 7 6 %企業(yè)中高級管理人員0 . 8 1 %企業(yè)普通職員2 1 . 9 5 %其他5 . 6 9 %退休人員1 . 6 3 %工人 、 公務員 （ 包括泛公務員 ） 、 普通職員 、 個體經(jīng)營者的比例占到 %， 私營業(yè)主 、 中高層管理 人員比例僅占 %， 高端消費流失 。 ?消費內生增長是主要動力。 ?隨著本項目（ 10余萬平米）、沃爾瑪項目（ 5萬平米）以及其他擬規(guī)劃項目近 20萬商業(yè)供應，未來 5年內安陽人均商業(yè)會逼近 1㎡。 ?根據(jù)東南亞國家的經(jīng)驗，建一個 10萬平方米左右的 Mall約需要 1億美元資金，若經(jīng)營狀況良好， 510年就有望收回投資。 43 Q2： 10萬體量商業(yè)存在哪些風險？ 風險 技術風險 規(guī)劃不具前瞻性 設計沒有考慮好實用性 管理運營風險 財務風險 工期延誤風險 工程質量風險 市場風險 銷售風險 招商風險 經(jīng)營風險 政策風險 房地產(chǎn)政策 金融政策 商業(yè)政策 經(jīng)濟風險 宏觀經(jīng)濟衰退 安陽經(jīng)濟發(fā)展受阻 ?風險一：無視市場實際需求 ?風險二：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求 ?風險三：項目定位不準確 ?風險四：重建筑設計輕商業(yè)規(guī)劃 ?風險五：缺乏科學的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃 ?風險六：盲目輕信主力店 ?風險七：缺乏科學的招商規(guī)劃 ?風險八：產(chǎn)權銷售存在弊端 ?風險九：輕視后期的經(jīng)營管理 ?風險十：無長期的資金投入安排 44 本項目可能面臨一些的風險，我們認為都可以通過合理的手段防范和規(guī)避 風險 應對措施 技術風險 規(guī)劃不具前瞻性 充分考慮市場未來的需求 設計沒有考慮好實用性 聘請商業(yè)經(jīng)驗豐富的設計公司，對設計嚴格把 關 管理運營風險 財務風險 保證前期財務規(guī)劃的有效和嚴格執(zhí)行，拓寬融 資渠道，控制項目成本 工期延誤風險 保證施工隊伍的專業(yè)水平，保證管理的效率 工程質量風險 市場風險 銷售風險 從前期規(guī)劃階段，就充分考慮市場需求；在產(chǎn)品上實現(xiàn)與競爭對手的差異化 。 ?市區(qū)總人口： 。 未來格局 52 安東新區(qū)的發(fā)展剛剛起步，未來將有可能成為老城區(qū)外的另一個城市中心 ?安東新區(qū)規(guī)劃范圍：東起永安街，南至明福街，西至曙光路，東至光明路，規(guī)劃總用地 方公里。居住項目竣工投入使用 。 訪談： 安東新區(qū)籌備辦公室已經(jīng)成立 ， 擬規(guī)劃區(qū)域可能達到 70平方公里左右 ， 人口規(guī)模 30萬 （ 現(xiàn)有市區(qū) 95平方公里 、 80萬 ） ?！? —— 消費者訪談 消費者調查 58 未來，安陽將形成一主多副的商業(yè)格局，本項目將進一步強化核心商圈的地位 ?核心商圈商業(yè)規(guī)模目前經(jīng)營面積 20萬平米，隨著本項目啟動，將達到 30萬平，仍占全市商業(yè)體量的一半以上 。 ?臨近核心商業(yè)區(qū)的一些項目屢屢創(chuàng)出價格新高 ， 目前彰德路博地苑 （ 原機床廠 ） 商鋪報價高達 /平米 ， 而周邊租金不過 7080元 /平米 /月 ， 靜態(tài)投資收益回報率只有 %！ 核心商圈周邊商鋪年推出很少，且鋪位大，總價高，而業(yè)內人士反映銷售難度很大，投資者則認為小面積、低總價商鋪很少。 ?該項目一期占地 80畝 ， 建筑面積 ， 地上 5層 、 地下一層 ， 如果丹尼斯或者有其他商家進駐 ， 將對分流新區(qū)消費力 。 ?專業(yè)市場：專業(yè)市場分布在文昌大道和文峰大道西端 ，經(jīng)營面積近 30萬㎡，以家電、建材、內衣等為主，輻射整個豫北。 ?北大街是安陽的商業(yè)重地 ， 且周邊原有大量的政府單位機關 ， 購買力強 ， 尤其是位于城市中心 ， 交通便利 ?！? 街鋪比重高導致“滿眼是鋪”的商業(yè)景象 未來安陽的集中商業(yè)必將大行其道 ， 這是商業(yè)發(fā)展的必然選擇 ， 安陽一樣 。 競爭分析 核心商圈主力店 73 丹尼斯顯示出較大的滲透系數(shù)，商圈半徑最大，輻射人口最多 安東新區(qū)2%殷都區(qū)7%文峰區(qū)33%龍安區(qū)6%鐵西區(qū)16%北關區(qū)25%下屬縣市10%周邊地市1%丹尼斯輻射人群范圍 安東新區(qū)11%龍安區(qū)34%北關區(qū)33%文峰區(qū)11%下屬縣市11%衛(wèi)東輻射人群范圍 文峰區(qū)34%鐵西區(qū)33%北關區(qū)11%下屬縣市22%北關區(qū)67%文峰區(qū)33%美麗華輻射人群范圍 海鑫輻射人群范圍 ?丹尼斯輻射范圍最廣，城區(qū)、下屬縣市和周邊城市都受到不同程度的覆蓋。 ?租金水平： 180280元 /㎡ /月 開業(yè) 百貨業(yè)品牌進行關門調整 逐步成為安陽最火爆的商場 以其品牌號召力逐漸帶旺唐子巷、文峰中路一帶的商業(yè)，成為安陽品牌集中地 起步期 2023年初 2023年 5月 2023年 2023年后 調整期 成長期 成熟期 丹尼斯（安陽）的發(fā)展歷程 明清風格的外立面 時尚現(xiàn)代的內部裝修 競爭分析 核心商圈主力店 75 丹尼斯以超市 +百貨聯(lián)動的業(yè)態(tài)組合模式，中高檔次，但餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)缺乏 1F 2F 超市 服裝 鞋、皮具 精品 珠寶首飾 化妝品 餐飲 運動 家紡 ?丹尼斯主要以超市 +百貨聯(lián)動的組合模式 ， 利用超市源源不斷地人流帶活一樓百貨的經(jīng)營 。 ?海鑫其次，以文峰、鐵西和下屬縣市為主。延續(xù)現(xiàn)有商脈，分享客流。 根據(jù)調查，核心商圈內有 1000余家商家，總經(jīng)營面積約 20萬平米，占城市全部商業(yè)（除去專業(yè)市場）的近 50%。 核心商圈 專業(yè)市場 專業(yè)市場 安鋼商圈 市政府 商業(yè)格局 66 序號 項目名稱 租金 1 工貿城 一層 2元 /平 /日 2 豫北興達汽配城 /平 /日 3 鋼材市場 /平 /日 4 輕紡城布匹市場 /平 /日 5 開發(fā)區(qū)家電批發(fā) 市場 /平 /日 6 化工建材城 /平 /日 7 花鳥市場 1元 /平 /日 專業(yè)批發(fā)市場在營規(guī)模約 30萬㎡，但除工貿城外，其余經(jīng)營不佳 6 7 13 8 10 12 11 9 5 4 1 2 3 水暖建材市場 1 工貿中心 2 商貿城 3 金橋小商品市場 4 萬通汽配中心 5 興達汽配城 6 7 豫北內衣城 8 輕紡城 9 世紀家園家具城 10 鋼材市場 13 華豫紡織工業(yè)園 11 花卉市場 12 五金交電市場 ?安陽的專業(yè)市場主要集中在城市的南部和西部，文昌大道、黃河大道兩側，文峰大道西側。 規(guī)劃項目 64 區(qū)域競爭結論：核心商圈地位將繼續(xù)保持，外圍項目對核心商圈競爭有限 從規(guī)劃以及城市商圈演變規(guī)律看 ， 核心商圈地位不會發(fā)生轉移 。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 鐵西區(qū) 安東新區(qū) 北關區(qū) ?沃爾瑪項目：本應進駐本項目地塊 ， 但陰差陽錯拿下偏離核心商圈的紅旗路地塊 。 存在升級空間 商圈競爭預測 59 從規(guī)劃落實看，安陽剛經(jīng)過“攤大餅”的階段，城市框架基本形成，房地產(chǎn)開發(fā)正酣 安東新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)道路網(wǎng)絡形成 城市建設 %%%%%%辦公用途總量居住商業(yè)、居住