【文章內(nèi)容簡介】 口進(jìn)一步聚集。 ?消費(fèi)內(nèi)生增長是主要動力。 說明： 預(yù)測 1和預(yù)測 2是在全市消費(fèi)總額增長基礎(chǔ)上，以市區(qū)消費(fèi)總額比重 45%不變而得。 7 5 . 6 48 7 . 01 0 0 . 01 1 5 . 01 3 2 . 31 5 2 . 10204060801001201401602023 2023 2023 2023 2023 2023如果按市區(qū)規(guī)劃人口2023年達(dá)到 150萬 ， 則預(yù)計會到約 120億 （ 人均 8000元計 ） 億元 20232023年安陽社零增長預(yù)測 ?訪談總結(jié)：多數(shù)人認(rèn)為是個蛋糕，卻不知道蛋糕的潛力！ 消費(fèi)潛力 33 發(fā)展動力較為充足的區(qū)域性中心城市，消費(fèi)尚有挖掘空間，商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿^大 安陽是豫北區(qū)域性中心城市 ， 交通優(yōu)勢明顯 ， 經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于區(qū)域中上水平 ， 發(fā)展動力充足 。 重工業(yè)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心 ， 吸引了最多的就業(yè)人群 ， 直接決定城市消費(fèi)力的增長 ， 但受國家宏觀調(diào)控影響較大 。 旅游收入有限 ， 消費(fèi)內(nèi)生增長特征明顯 ， 整體消費(fèi)潛力有待挖掘 ，但主城區(qū)社零增長較快 ， 預(yù)計總量仍會繼續(xù)增長 。 城市發(fā)展研究 34 城市背景 城市坐標(biāo) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 消費(fèi)潛力 城市經(jīng)濟(jì) Q1： 10萬㎡體量商業(yè)在安陽能否存活？ —— 市場潛力研判 市場潛力研判 城市背景 城市坐標(biāo) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 消費(fèi)潛力 商業(yè)發(fā)展 35 安陽商業(yè)還處于初級發(fā)展階段，面臨提升轉(zhuǎn)變之機(jī) ? 安陽人均 GDP接近 900美元，但相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施卻未滿足需求，高端消費(fèi)外溢，商業(yè)處于提升轉(zhuǎn)變階段 集市 沿街商業(yè) 大型綜合超市 專業(yè)店 倉儲式購物中心 便利店 都市 MALL 郊區(qū) MALL 百貨商店 批發(fā)市場 $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 $10000以上 生存需求 價格 品質(zhì) 傳統(tǒng)形態(tài) 階段 業(yè)態(tài)豐富階段 業(yè)態(tài)替代 階段 ?隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場， 并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展 ?伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū) 形成條件 形成過程 ?隨市場不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭 ?市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭 ?商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和 階段特征 ?剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分 ?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能 ?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格 或服務(wù) 的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場份額 ?市場信息和市場機(jī)會被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力 文化、情感需求 便利 敏感因素 人均 GDP 出現(xiàn)業(yè)態(tài) 目前深圳 目前安陽 商業(yè)發(fā)展研判 36 安陽目前人均商業(yè)面積為 ㎡，未來 5年內(nèi)將逼近 1㎡，發(fā)展空間大，商業(yè)“馬太效應(yīng)”仍將繼續(xù) 項(xiàng)目 零售 專業(yè)市場 合計 面積 比例 54% 46% 面積 約 60萬 約 50萬 110萬 比例 55% 45% 目前 未來 5年 專業(yè)市場比例高反映出安陽的 區(qū)域流通中心地位 。 ? 安陽市區(qū)商業(yè)在營面積約80萬㎡，其中零售面積約㎡。 ?市區(qū)人口 80萬，人均零售、餐飲在營面積是 ㎡，與國內(nèi)外其他城市相比，安陽未來的人均商業(yè)面積仍有拓展空間。 ?隨著本項(xiàng)目（ 10余萬平米）、沃爾瑪項(xiàng)目（ 5萬平米）以及其他擬規(guī)劃項(xiàng)目近 20萬商業(yè)供應(yīng)，未來 5年內(nèi)安陽人均商業(yè)會逼近 1㎡。 商業(yè)空間 安陽人均商業(yè)面積與其他城市對比 人均商業(yè)面積 安陽 遵義 青島 深圳 合肥 上海 香港 紐約 安陽2023年 37 根據(jù)世聯(lián)對全國三四線城市的監(jiān)控，綜合性一站式購物消費(fèi)中心的出現(xiàn)是商業(yè)發(fā)展的必然 商業(yè)發(fā)展?jié)摿ψ鴺?biāo) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 人均 GDP 常州柳州南陽鶴壁安陽邯鄲0202340006000800010000120231400016000180000 5000 10000 15000 20230 25000常州 萊蒙都會 58萬平米 、 2023年啟動 大型商業(yè)綜合體 柳州 谷埠街國際商城 14萬平米 、 已開業(yè) 大型商業(yè)綜合體 鶴壁 正陽商業(yè)廣場，新區(qū) 12萬平米 、 年底開業(yè) 大型商業(yè)購物廣場 南陽 鴻德購物公園 10萬平米 、 在建 一站式大型購物中心 邯鄲 新世紀(jì)商業(yè)廣場 20萬平米 、 在營業(yè) 綜合性商業(yè)購物中心 案例選取標(biāo)準(zhǔn) —— ?國內(nèi)三四線城市 ?消費(fèi)水平接近 案例關(guān)注點(diǎn) —— ?出現(xiàn)的商業(yè)形式、功能、體量、出現(xiàn)的時機(jī)。 案例總結(jié) 38 國際商業(yè)發(fā)展模式演變 我國商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程 安陽即將進(jìn)入 商業(yè)發(fā)展模式演變 1990年代初 1990年代中 1990年代后 2023年代初 百貨商店、批發(fā)市場 大型綜合超市、倉儲商場 商業(yè)街 SHOPPING MALL 1000 2023 3000 7000 10000 百貨商店 大型綜合超市 都市 MALL 倉儲式購物中心 郊區(qū) Mall 人均 GDP 商業(yè)業(yè)態(tài)演變 時期 安陽市區(qū)人均GDP2680$ 從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，安陽目前是大型綜超的大力發(fā)展期，即將進(jìn)入 Mall發(fā)展 ?綜超 +百貨是目前商業(yè)市場最好的經(jīng)營方式，丹尼斯是絕佳代表。 功能定位 商業(yè)趨勢 39 安陽主城區(qū)社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正適合發(fā)展第一代 ShoppingMall，丹尼斯較類似 Mall發(fā)展階段 第一代 Shopping Mall 第二代 Living Mall 特點(diǎn) 主要是利用較大空間，擺放較多的商品，完成 “一站式購物 ” “一站式消費(fèi) ”，增加了購物之外的餐飲、娛樂、旅游甚至?xí)h、會展等跟德國功能，空間需求更大 相適應(yīng)的人均GDP水平 1000~3000美元 3000~4000美元 相適應(yīng)應(yīng)汽車擁有率水平 15%~20% （亞洲國家） 相適應(yīng)恩格爾系數(shù)水平 40~ 50％ 40％ 以下 相應(yīng)居民閑暇時間 無要求 全年的 1/3 2023年 安陽 主城區(qū) 人均 GDP 1650$ 2680$ 汽車擁有率 10% 恩格爾系數(shù) 約 40% 31% 居民閑暇時間 全年 1/3 全年 1/4 數(shù)據(jù)來源：佛山年鑒、禪城年鑒 MALL在國際上的發(fā)展階段及相應(yīng)特點(diǎn) 安陽相關(guān)指標(biāo) ?Shopping Mall的發(fā)展劃分為兩個階段。 ?第一代 Shopping Mall和第二代 Living Mall。 購物消費(fèi) 商品經(jīng)濟(jì)的載體 丹尼斯為代表 復(fù)合消費(fèi) （ 多功能 ） 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的載體 本項(xiàng)目 ？ 功能定位 商業(yè)趨勢 40 借鑒東南亞 Mall的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，安陽發(fā)展Mall有巨大的空間 ?鑒于我國很多城市的人均收入已經(jīng)接近或超過東南亞的部分城市，而且東南亞各國大型購物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等一一，非常值得國內(nèi)企業(yè)學(xué)習(xí)和借鑒。很多專家都認(rèn)為，我們在發(fā)展Mall時，可以借鑒東南亞的成功經(jīng)驗(yàn)。 ? 菲律賓、泰國、馬來西亞等東南亞國家 Mall的發(fā)展既多又好，且新的 Mall仍在不斷地建設(shè)中。 ?根據(jù)東南亞國家的經(jīng)驗(yàn)，建一個 10萬平方米左右的 Mall約需要 1億美元資金，若經(jīng)營狀況良好， 510年就有望收回投資。 人口（萬人） 人均 GDP（美元） Mall數(shù)量 平均每個Mall輻射的人口（萬人） 代表性的 Mall 曼谷 800 3220 25 32 50萬平方米的西康廣場（ Seacon Square）是亞洲最大的 Mall，也是世界排行第五大購物中心。 吉隆坡 211 （大吉隆坡地區(qū)） 3950 59 亞洲最大的 Midvally Megamall、 KLCC陽光廣場 馬尼拉 159 1800 29 33萬平方米的 SM MEGAMALL是亞洲第 3大Mall 新加坡 300 21230 20 15 義安城 Ngeean City購物中心、濱海廣場 Marina Square和新達(dá)城 Suntec City Mall均是亞洲最大的購物中心之一 安陽市區(qū) 2680 1 美麗華購物廣場 對比東南亞各城市，安陽市區(qū)的人口、經(jīng)濟(jì)水平足以支撐多個 Shopping mall發(fā)展。Shopping mall在安陽有巨大的發(fā)展空間。 功能定位 商業(yè)趨勢 41 商業(yè)市場結(jié)論：商業(yè)仍有較大發(fā)展空間，功能復(fù)合是發(fā)展趨勢 人均商業(yè)面積較低 ， 發(fā)展空間較大 ， 商業(yè)單核發(fā)展 ， 馬太效應(yīng)明顯 。 集中式商業(yè)對街區(qū)拉動作用明顯 ， 無形中起到 “ 主力店 ” 的作用 ，但僅提供單一購物消費(fèi) ， 同質(zhì)化嚴(yán)重 ， 復(fù)合消費(fèi)亟待出現(xiàn) 。 市場有經(jīng)驗(yàn)經(jīng)營者缺乏 ， 消費(fèi)者不成熟 ， 向往都市生活 、 追求時尚 ， 易于引導(dǎo) 。 商業(yè)市場研究 42 城市背景 城市坐標(biāo) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 經(jīng)濟(jì)潛力 城市經(jīng)濟(jì) Q1： 10萬㎡體量商業(yè)在安陽能否存活？ —— 市場潛力研判 市場潛力 城市商業(yè)發(fā)展階段 同類型城市對比 安陽商業(yè)指標(biāo)分析 消費(fèi)潛力 商業(yè)發(fā)展 Answer1:依照安陽城市的目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)總量、商業(yè)規(guī)模，及未來的發(fā)展趨勢，完全有能力有需要 10萬㎡體量的“一站式”大型商業(yè)綜合體。 43 Q2： 10萬體量商業(yè)存在哪些風(fēng)險？ 風(fēng)險 技術(shù)風(fēng)險 規(guī)劃不具前瞻性 設(shè)計沒有考慮好實(shí)用性 管理運(yùn)營風(fēng)險 財務(wù)風(fēng)險 工期延誤風(fēng)險 工程質(zhì)量風(fēng)險 市場風(fēng)險 銷售風(fēng)險 招商風(fēng)險 經(jīng)營風(fēng)險 政策風(fēng)險 房地產(chǎn)政策 金融政策 商業(yè)政策 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 宏觀經(jīng)濟(jì)衰退 安陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻 ?風(fēng)險一：無視市場實(shí)際需求 ?風(fēng)險二：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求 ?風(fēng)險三：項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確 ?風(fēng)險四：重建筑設(shè)計輕商業(yè)規(guī)劃 ?風(fēng)險五：缺乏科學(xué)的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃 ?風(fēng)險六：盲目輕信主力店 ?風(fēng)險七：缺乏科學(xué)的招商規(guī)劃 ?風(fēng)險八：產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端 ?風(fēng)險九：輕視后期的經(jīng)營管理 ?風(fēng)險十：無長期的資金投入安排 44 本項(xiàng)目可能面臨一些的風(fēng)險，我們認(rèn)為都可以通過合理的手段防范和規(guī)避 風(fēng)險 應(yīng)對措施 技術(shù)風(fēng)險 規(guī)劃不具前瞻性 充分考慮市場未來的需求 設(shè)計沒有考慮好實(shí)用性 聘請商業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計公司，對設(shè)計嚴(yán)格把 關(guān) 管理運(yùn)營風(fēng)險 財務(wù)風(fēng)險 保證前期財務(wù)規(guī)劃的有效和嚴(yán)格執(zhí)行，拓寬融 資渠道，控制項(xiàng)目成本 工期延誤風(fēng)險 保證施工隊伍的專業(yè)水平，保證管理的效率 工程質(zhì)量風(fēng)險 市場風(fēng)險 銷售風(fēng)險 從前期規(guī)劃階段，就充分考慮市場需求；在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)與競爭對手的差異化 。建立強(qiáng)大的銷售隊伍 招商風(fēng)險 先招商再規(guī)劃，充分考慮商家的要求；建立專 業(yè)的招商隊伍 經(jīng)營風(fēng)險 與競爭對手實(shí)現(xiàn)錯位經(jīng)營，外聘經(jīng)營管理公司， 準(zhǔn)備市場培育期，分期開業(yè)。 政策風(fēng)險 房地產(chǎn)政策 保證項(xiàng)目在資金和利潤要求上的寬裕度 本項(xiàng)目抗風(fēng)險能力強(qiáng) 金融政策 商業(yè)政策 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 宏觀經(jīng)濟(jì)衰退 青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻 45 Q2： 10萬體量商業(yè)存在哪些風(fēng)險？ Answer 2:市場容量與財務(wù)安排是最重要的風(fēng)險防范。 安陽的消費(fèi)市場容量在短期內(nèi)無法一次性接納 10萬㎡的商業(yè)面積，應(yīng)分期逐步開業(yè)化解； 10萬㎡的旺場，須經(jīng)過幾年時間的市場培育，需