【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 連鎖店： 規(guī)模不大，連鎖性強(qiáng)，品牌知名度高，包括餐飲類(lèi)、服飾類(lèi)、精品類(lèi)、娛樂(lè)類(lèi)、服務(wù)類(lèi)、通信類(lèi)、醫(yī)療類(lèi)等。 其他類(lèi)店鋪： 作為商業(yè)步行街完整性的補(bǔ)充，豐富商品組合特色。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)檔次定位： 中高檔精品、特色綜合商業(yè)步行街 本項(xiàng)目位于永德縣城市新區(qū)核心地段，具備良好的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)和條件。因此，應(yīng)當(dāng)充分利其優(yōu)勢(shì)，與政府規(guī)劃的整體形象、檔次相協(xié)調(diào)，力圖建成所在區(qū)域中高檔有特色的綜合性商業(yè)步行街，為本區(qū)域帶來(lái)活躍的商業(yè)氣氛，并向整個(gè)永德縣及周邊城鎮(zhèn)輻射。 就目前市場(chǎng)來(lái)看適宜以中檔為主，中高檔為輔，將來(lái)隨著城市的不斷發(fā)展變化檔次將由中檔向中高檔趨勢(shì)變遷。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議 m 房地產(chǎn)智庫(kù)“四區(qū)、一中心、一街” “四區(qū)”：休閑娛樂(lè)區(qū)、精品百貨區(qū)、 餐飲美食區(qū)、主題文化區(qū) “一中心”：和諧美景 “一街”：園林 樂(lè)淘街 m 房地產(chǎn)智庫(kù)四區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽 休閑娛樂(lè)區(qū) 主題文化區(qū) 餐飲美食區(qū) 精品百貨區(qū) m 房地產(chǎn)智庫(kù)中心業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽 和諧美景 m 房地產(chǎn)智庫(kù)樂(lè)淘街業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽 園林 樂(lè)淘街 m 房地產(chǎn)智庫(kù)功能業(yè)態(tài)建議 將項(xiàng)目打造成集時(shí)尚、文化、餐飲、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)、購(gòu)物等綜合功能的商業(yè)街，以此來(lái)滿(mǎn)足永德人民休閑文化需求從而達(dá)到滿(mǎn)足自由、開(kāi)放、交流、休閑和購(gòu)物等多種生活目的。 隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿(mǎn)足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，我們可以引入多元化、復(fù)合式業(yè)態(tài)功能來(lái)帶旺商場(chǎng)。我司建議的業(yè)態(tài)功能如下： 休閑娛樂(lè)類(lèi)： 酒吧、咖啡吧、茶吧、棋牌室、網(wǎng)吧、電玩、健身房、KTV、桑拿、足浴、康體、美容美發(fā)、會(huì)所等 餐飲美食類(lèi)： 中式餐飲、西式餐飲、休閑餐飲快餐、火鍋店、特色餐飲、西點(diǎn)、小吃、冷飲、海鮮、等 精品百貨類(lèi)： 服裝、鞋帽、飾品、化妝品、包箱、電子數(shù)碼、紡織品、日用雜貨、金店、首飾店、音像品等 其他功能： 快捷酒店、金融銀行、通訊業(yè)務(wù)、醫(yī)療藥房、主題書(shū)店、婚紗攝影、家居建材、家電大賣(mài)場(chǎng)、繪畫(huà)藝術(shù)、地區(qū)特色特產(chǎn)商品、工藝品店、古玩店、等 m 房地產(chǎn)智庫(kù)四區(qū)業(yè)態(tài)分布建議 區(qū)域名稱(chēng) 所屬區(qū)域 業(yè)態(tài)建議 A A A B B C4 餐飲美食區(qū) 精品百貨區(qū) 主題文化區(qū) A A1 A1 B B C8 A A A B B C5 A A A B B C1 休閑娛樂(lè)區(qū) 酒吧、咖啡吧、茶吧、棋牌室、網(wǎng)吧、電玩、健身房、 KTV、桑拿、足浴、美容美發(fā)、等 中式餐飲、西式餐飲、休閑餐飲快餐、火鍋店、特色餐飲、西點(diǎn)、小吃、冷飲、海鮮、等 服裝、鞋帽、飾品、化妝品、包箱、電子數(shù)碼、紡織品、日用雜貨、金店、首飾店、音像品等 主題書(shū)店、婚紗攝影、家居建材、家電大賣(mài)場(chǎng)、繪畫(huà)藝術(shù)、地區(qū)特色特產(chǎn)商品、工藝品店、古玩店、等 m 房地產(chǎn)智庫(kù)中心區(qū)業(yè)態(tài)建議 區(qū)域名稱(chēng) 所屬區(qū)域 業(yè)態(tài)建議 商業(yè)中心 和諧美景 C C C6 C D D2 D D4 快捷式酒店、金融銀行 中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、 中國(guó)聯(lián)通、醫(yī)療診所、 大藥房、電影院、 小型會(huì)所等 m 房地產(chǎn)智庫(kù)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分總結(jié) 根據(jù)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，將本項(xiàng)目暫定為此類(lèi)業(yè)態(tài)，后期在實(shí)際招商中，根據(jù)市場(chǎng)的變化可進(jìn)行再調(diào)整。 隨著招商與經(jīng)營(yíng)的不斷深入，逐步達(dá)到各業(yè)態(tài)之間的匹配與平衡， 從而使該項(xiàng)目能夠順利運(yùn)營(yíng)，不斷提升。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)PART7：項(xiàng)目招商 m 房地產(chǎn)智庫(kù)招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)規(guī)劃 “良好的開(kāi)始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)和方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開(kāi)局。項(xiàng)目招商入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 項(xiàng)目入市宣傳時(shí)間 應(yīng)選擇在正式招商前 1— 2個(gè)月入市宣傳，一方面為項(xiàng)目提前造勢(shì)、另一方面可為正式招商積累有效客戶(hù)。 準(zhǔn)備充分后入市 入市前必須對(duì)招商中心、項(xiàng)目周邊環(huán)境進(jìn)行改造修飾，讓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的內(nèi)外包裝均有良好的形象展示。在模型、招商手冊(cè)、展板等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢(shì)與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心。 猛烈造勢(shì)入市 入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示，在前期的招商中對(duì)客戶(hù)心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立項(xiàng)目形象并吸引客戶(hù)關(guān)注，為正式招商作市場(chǎng)鋪墊。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)有目的入市 根據(jù)招商實(shí)際情況進(jìn)行邊招商邊銷(xiāo)售，盡可能快的回籠資金，提高發(fā)展商的資金利用率。 有控制入市 根據(jù)相應(yīng)策略把商鋪分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。 建議本項(xiàng)目以核心租戶(hù)（主力店、品牌店）的入駐來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售。本項(xiàng)目的銷(xiāo)售操作思路是：通過(guò)核心租戶(hù)在不同區(qū)域的安置，將相對(duì)位置較差的單位通過(guò)品牌商家的入駐變成相對(duì)較佳的位置，從而帶動(dòng)各區(qū)域租金價(jià)格的初步拉升。 綜合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求確定本項(xiàng)目從 2023年 7月份開(kāi)始入市籌備及預(yù)熱， 2023年 8月份開(kāi)始進(jìn)行主力店的正式招商。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)招商對(duì)象特征分析 招商對(duì)象定位 縣級(jí)一線(xiàn)品牌超市大賣(mài)場(chǎng)、國(guó)內(nèi)知名服裝品牌商家 知名休閑文化品牌、知名精品品牌、家居建材商家、 本地中小型商家、數(shù)碼電子品牌、知名服務(wù)業(yè)品牌 、 金融通訊品牌、云貴川知名特色小吃、連鎖小吃品牌、 小型快捷式酒店商家、小型會(huì)所商家、娛樂(lè)行業(yè)、 服務(wù)行業(yè)等。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)本項(xiàng)目目標(biāo)商家建議 品牌主力店備選建議 好利來(lái)、宮廷、多柏思、意香雞、麥香雞、肯德堡、鄉(xiāng)村基、真功夫、柒牌男裝、哥弟、勁霸、才子、九牧王、利郎商務(wù)男裝、阿依蓮、秋水伊人、潮流前線(xiàn)、李寧、 361176。、 CBA、七匹狼、羅蒙、森馬、以純、唐獅、喬丹、佐丹奴、安踏、特步、匡威、 kappa、耐克、與狼共舞、波司登、雅戈?duì)枴?TaTa、大東、杰豪、康奈、紅蜻蜓、蜘蛛王、意爾康、啄木鳥(niǎo)、袋鼠、香奈兒、歐萊雅、雅芳、玫琳凱、蘭蔻、自然堂、雅詩(shī)蘭黛、哎呀呀、 mixbox、石頭記、一心堂、東駿大藥房、好醫(yī)生、健之佳、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信等 一般商家 以永德縣及周邊城市地區(qū)的中小型商家為主，只要主力店確定進(jìn)駐，就為本地區(qū)的中小商家注入了一劑強(qiáng)心針，徹底打消其經(jīng)營(yíng)上的疑慮，并將發(fā)揮出羊群效應(yīng)，促進(jìn)招商進(jìn)程。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)招商總體思路 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了本項(xiàng)目的硬件功能，而招商與經(jīng)營(yíng)模式則是完善了本項(xiàng)目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，項(xiàng)目才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果。 在招商與經(jīng)營(yíng)模式的建立方面，依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝原則制定以下招商策略： 敲山震虎 構(gòu)筑較高的平臺(tái)，與政府形成互動(dòng)。公關(guān)活動(dòng)先行，邀請(qǐng)政府、廠(chǎng)家、經(jīng)銷(xiāo)商、媒體的權(quán)威人士進(jìn)行活動(dòng)炒作。媒體廣告緊隨，對(duì)于舉辦的公關(guān)活動(dòng)，要利用媒體廣告進(jìn)行跟蹤炒作，在活動(dòng)前造大聲勢(shì)，形成一種轟動(dòng)效應(yīng)； 眾星捧月 本地宣傳與周邊城市宣傳相結(jié)合進(jìn)行。跳出項(xiàng)目區(qū)域狹隘的圈子，對(duì)全縣各地區(qū)及周邊城市進(jìn)行宣傳炒作，達(dá)到以“眾星”烘托出本項(xiàng)目此“月”之效。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)多元招商 為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。招商可采用聯(lián)營(yíng)和租賃等方式展開(kāi)，其中主力商家和品牌商家可采用聯(lián)營(yíng)方式展開(kāi)，小商戶(hù)應(yīng)以租賃為主。 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目應(yīng)采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式，杜絕單門(mén)獨(dú)戶(hù)、單兵作戰(zhàn)的散亂模式，由經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶(hù)經(jīng)營(yíng)。強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，廣而告之，讓全永德人民都熟知本項(xiàng)目，吸引其來(lái)此消費(fèi)。全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，購(gòu)物者一個(gè)享樂(lè)的購(gòu)物天堂。定期促銷(xiāo)推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi)。 整合市場(chǎng) 整合功能，集購(gòu)物、服務(wù)、休閑、娛樂(lè)、文化等功能于一體。整合空間，進(jìn)行合理商品布局。整合招商，與投資者簽定返租協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商。整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)項(xiàng)目由經(jīng)營(yíng)管理方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷(xiāo)推廣。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)完善政策 本項(xiàng)目應(yīng)完善經(jīng)營(yíng)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)功能，體現(xiàn)在政策的優(yōu)惠和保障上，提升軟環(huán)境的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并同時(shí)強(qiáng)化商戶(hù)統(tǒng)管措施，提高經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理水平和能力。 稅費(fèi)減免政策 向政府及主管部門(mén)爭(zhēng)取稅收、工商管理等費(fèi)用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務(wù)，讓在此經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)受益。 建立宣傳推廣基金，統(tǒng)一推廣，品牌化運(yùn)作 建議本項(xiàng)目建立宣傳推廣專(zhuān)項(xiàng)基金，多途徑、多方式的推廣項(xiàng)目，同時(shí)推廣場(chǎng)內(nèi)各經(jīng)營(yíng)品牌，目標(biāo)是不但打造項(xiàng)目的品牌，更重視打造經(jīng)營(yíng)者的品牌，令經(jīng)營(yíng)者感受到本項(xiàng)目與其是利益捆綁、同舟共濟(jì)的，從而增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的歸屬感與信任感。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)合理回報(bào) ?保證發(fā)展商和商家合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏。 ?通過(guò)項(xiàng)目招商的成功，達(dá)到整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)域土地價(jià)格及租賃價(jià)格的提升，使本項(xiàng)目大業(yè)主、小業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者均能獲得良好的回報(bào)。 ? 通過(guò)開(kāi)業(yè)后商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)項(xiàng)目后期的銷(xiāo)售。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)招商核心策略 主力商戶(hù)優(yōu)先招商 本項(xiàng)目應(yīng)采取“先確定主力店，再全面招商”的基本策略。在執(zhí)行過(guò)程中，主力店、國(guó)內(nèi)品牌店要提前招商，其它隨后進(jìn)行。主力店是商業(yè)項(xiàng)目吸納客源的錨固點(diǎn)，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)項(xiàng)目中處于核心地位。主力店優(yōu)先招商，主要有兩個(gè)原因：第一，主力店在商業(yè)項(xiàng)目中發(fā)揮著核心的作用，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形象會(huì)產(chǎn)生一定的影響，可在較大程度上促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)其他商戶(hù)的招商。第二，與主力店的招商談判通常需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間，需要應(yīng)付繁瑣冗長(zhǎng)的拉鋸式談判。 因此，本項(xiàng)目的主力商戶(hù)應(yīng)該優(yōu)先招商，應(yīng)該以大帶小，即用核心主力店來(lái)帶動(dòng)次主力店和中小商家。核心主力店對(duì)本項(xiàng)目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項(xiàng)目的品牌形象、主力客戶(hù)群、人流量和人流動(dòng)線(xiàn)。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)品牌商戶(hù)帶動(dòng)招商 大型知名品牌的主力商戶(hù)可以為商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶(hù)經(jīng)營(yíng)的信心，促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的招商。每個(gè)行業(yè)的龍頭商家、品牌商家都是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的典范和楷模，他們的行為活動(dòng)對(duì)行業(yè)內(nèi)其他商家的經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生較大的影響，對(duì)行業(yè)內(nèi)其他商家具有重要的帶動(dòng)效應(yīng)。本項(xiàng)目可通過(guò)采取各種優(yōu)惠措施， 重點(diǎn)引入各業(yè)態(tài)知名品牌、超市大賣(mài)場(chǎng)、快捷式酒店商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)促進(jìn)對(duì)其他商戶(hù)的招商。在項(xiàng)目的招商廣告宣傳活動(dòng)中，可以將引入的品牌商家作為一個(gè)重要的賣(mài)點(diǎn)信息，傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶(hù)，以刺激其他目標(biāo)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需求，促進(jìn)本項(xiàng)目的招商。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)分行業(yè)招商 本項(xiàng)目行業(yè)招商包含超市大賣(mài)場(chǎng)、酒店、休閑娛樂(lè)、餐飲美食、精品百貨、主題文化等社區(qū)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時(shí)應(yīng)按行業(yè)分類(lèi)進(jìn)行集中招商。 加盟招商方式 國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟的，而永德及附近地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場(chǎng)上立足并打開(kāi)市場(chǎng)，更是其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保證，我司建議可設(shè)立品牌加盟服務(wù)中心，提供品牌推介及解答投資者咨詢(xún)等服務(wù)，為知名品牌與投資者之間搭建一座橋梁，從而達(dá)到滿(mǎn)足雙方需求以至雙贏的目的。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)定向招商 本項(xiàng)目的主題性較強(qiáng)，對(duì)商家的類(lèi)型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)招商將難以滿(mǎn)足本項(xiàng)目定位的要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式。定向招商是指我司招商人員主動(dòng)上門(mén)與目標(biāo)商戶(hù)聯(lián)系，向目標(biāo)商戶(hù)推介本項(xiàng)目，并說(shuō)服其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商戶(hù)的信息資料，然后選擇確定適應(yīng)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)需要的目標(biāo)商戶(hù)，再與之聯(lián)系，說(shuō)服其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目的主力商戶(hù)、重點(diǎn)商戶(hù)都需要通過(guò)定向招商的方式將其引進(jìn)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)總量控制原則 在本項(xiàng)目的招商中，實(shí)現(xiàn)有效的招商控制將成為項(xiàng)目關(guān)鍵。在市場(chǎng)發(fā)布信息，項(xiàng)目某一區(qū)域整體出租 ,從而控制前期招商總量，首期推出的招商面積貨量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)計(jì)的供應(yīng)量，制造供不應(yīng)求的局面。并在項(xiàng)目