【文章內(nèi)容簡介】 連鎖店： 規(guī)模不大，連鎖性強，品牌知名度高，包括餐飲類、服飾類、精品類、娛樂類、服務類、通信類、醫(yī)療類等。 其他類店鋪： 作為商業(yè)步行街完整性的補充，豐富商品組合特色。 m 房地產(chǎn)智庫檔次定位： 中高檔精品、特色綜合商業(yè)步行街 本項目位于永德縣城市新區(qū)核心地段，具備良好的市場發(fā)展機會和條件。因此，應當充分利其優(yōu)勢，與政府規(guī)劃的整體形象、檔次相協(xié)調(diào)，力圖建成所在區(qū)域中高檔有特色的綜合性商業(yè)步行街，為本區(qū)域帶來活躍的商業(yè)氣氛，并向整個永德縣及周邊城鎮(zhèn)輻射。 就目前市場來看適宜以中檔為主，中高檔為輔，將來隨著城市的不斷發(fā)展變化檔次將由中檔向中高檔趨勢變遷。 m 房地產(chǎn)智庫商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議 m 房地產(chǎn)智庫“四區(qū)、一中心、一街” “四區(qū)”：休閑娛樂區(qū)、精品百貨區(qū)、 餐飲美食區(qū)、主題文化區(qū) “一中心”：和諧美景 “一街”：園林 樂淘街 m 房地產(chǎn)智庫四區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽 休閑娛樂區(qū) 主題文化區(qū) 餐飲美食區(qū) 精品百貨區(qū) m 房地產(chǎn)智庫中心業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽 和諧美景 m 房地產(chǎn)智庫樂淘街業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽 園林 樂淘街 m 房地產(chǎn)智庫功能業(yè)態(tài)建議 將項目打造成集時尚、文化、餐飲、休閑、娛樂、服務、購物等綜合功能的商業(yè)街，以此來滿足永德人民休閑文化需求從而達到滿足自由、開放、交流、休閑和購物等多種生活目的。 隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，我們可以引入多元化、復合式業(yè)態(tài)功能來帶旺商場。我司建議的業(yè)態(tài)功能如下： 休閑娛樂類： 酒吧、咖啡吧、茶吧、棋牌室、網(wǎng)吧、電玩、健身房、KTV、桑拿、足浴、康體、美容美發(fā)、會所等 餐飲美食類： 中式餐飲、西式餐飲、休閑餐飲快餐、火鍋店、特色餐飲、西點、小吃、冷飲、海鮮、等 精品百貨類： 服裝、鞋帽、飾品、化妝品、包箱、電子數(shù)碼、紡織品、日用雜貨、金店、首飾店、音像品等 其他功能： 快捷酒店、金融銀行、通訊業(yè)務、醫(yī)療藥房、主題書店、婚紗攝影、家居建材、家電大賣場、繪畫藝術(shù)、地區(qū)特色特產(chǎn)商品、工藝品店、古玩店、等 m 房地產(chǎn)智庫四區(qū)業(yè)態(tài)分布建議 區(qū)域名稱 所屬區(qū)域 業(yè)態(tài)建議 A A A B B C4 餐飲美食區(qū) 精品百貨區(qū) 主題文化區(qū) A A1 A1 B B C8 A A A B B C5 A A A B B C1 休閑娛樂區(qū) 酒吧、咖啡吧、茶吧、棋牌室、網(wǎng)吧、電玩、健身房、 KTV、桑拿、足浴、美容美發(fā)、等 中式餐飲、西式餐飲、休閑餐飲快餐、火鍋店、特色餐飲、西點、小吃、冷飲、海鮮、等 服裝、鞋帽、飾品、化妝品、包箱、電子數(shù)碼、紡織品、日用雜貨、金店、首飾店、音像品等 主題書店、婚紗攝影、家居建材、家電大賣場、繪畫藝術(shù)、地區(qū)特色特產(chǎn)商品、工藝品店、古玩店、等 m 房地產(chǎn)智庫中心區(qū)業(yè)態(tài)建議 區(qū)域名稱 所屬區(qū)域 業(yè)態(tài)建議 商業(yè)中心 和諧美景 C C C6 C D D2 D D4 快捷式酒店、金融銀行 中國移動、中國電信、 中國聯(lián)通、醫(yī)療診所、 大藥房、電影院、 小型會所等 m 房地產(chǎn)智庫商業(yè)業(yè)態(tài)劃分總結(jié) 根據(jù)目前市場現(xiàn)狀，將本項目暫定為此類業(yè)態(tài)，后期在實際招商中，根據(jù)市場的變化可進行再調(diào)整。 隨著招商與經(jīng)營的不斷深入，逐步達到各業(yè)態(tài)之間的匹配與平衡， 從而使該項目能夠順利運營，不斷提升。 m 房地產(chǎn)智庫PART7：項目招商 m 房地產(chǎn)智庫招商節(jié)點與時機規(guī)劃 “良好的開始是成功的一半”，入市時機和方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開局。項目招商入市時機的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 項目入市宣傳時間 應選擇在正式招商前 1— 2個月入市宣傳，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式招商積累有效客戶。 準備充分后入市 入市前必須對招商中心、項目周邊環(huán)境進行改造修飾，讓項目現(xiàn)場的內(nèi)外包裝均有良好的形象展示。在模型、招商手冊、展板等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實力，增強客戶對項目的信心。 猛烈造勢入市 入市前的宣傳造勢與形象展示，在前期的招商中對客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立項目形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商作市場鋪墊。 m 房地產(chǎn)智庫有目的入市 根據(jù)招商實際情況進行邊招商邊銷售，盡可能快的回籠資金，提高發(fā)展商的資金利用率。 有控制入市 根據(jù)相應策略把商鋪分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的招商目標。 建議本項目以核心租戶（主力店、品牌店）的入駐來帶動銷售。本項目的銷售操作思路是：通過核心租戶在不同區(qū)域的安置，將相對位置較差的單位通過品牌商家的入駐變成相對較佳的位置，從而帶動各區(qū)域租金價格的初步拉升。 綜合以上因素，根據(jù)項目運作的要求確定本項目從 2023年 7月份開始入市籌備及預熱， 2023年 8月份開始進行主力店的正式招商。 m 房地產(chǎn)智庫招商對象特征分析 招商對象定位 縣級一線品牌超市大賣場、國內(nèi)知名服裝品牌商家 知名休閑文化品牌、知名精品品牌、家居建材商家、 本地中小型商家、數(shù)碼電子品牌、知名服務業(yè)品牌 、 金融通訊品牌、云貴川知名特色小吃、連鎖小吃品牌、 小型快捷式酒店商家、小型會所商家、娛樂行業(yè)、 服務行業(yè)等。 m 房地產(chǎn)智庫本項目目標商家建議 品牌主力店備選建議 好利來、宮廷、多柏思、意香雞、麥香雞、肯德堡、鄉(xiāng)村基、真功夫、柒牌男裝、哥弟、勁霸、才子、九牧王、利郎商務男裝、阿依蓮、秋水伊人、潮流前線、李寧、 361176。、 CBA、七匹狼、羅蒙、森馬、以純、唐獅、喬丹、佐丹奴、安踏、特步、匡威、 kappa、耐克、與狼共舞、波司登、雅戈爾、 TaTa、大東、杰豪、康奈、紅蜻蜓、蜘蛛王、意爾康、啄木鳥、袋鼠、香奈兒、歐萊雅、雅芳、玫琳凱、蘭蔻、自然堂、雅詩蘭黛、哎呀呀、 mixbox、石頭記、一心堂、東駿大藥房、好醫(yī)生、健之佳、中國移動、中國電信等 一般商家 以永德縣及周邊城市地區(qū)的中小型商家為主，只要主力店確定進駐，就為本地區(qū)的中小商家注入了一劑強心針，徹底打消其經(jīng)營上的疑慮，并將發(fā)揮出羊群效應，促進招商進程。 m 房地產(chǎn)智庫招商總體思路 經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了本項目的硬件功能，而招商與經(jīng)營模式則是完善了本項目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強大的軟件支持，項目才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。 在招商與經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則制定以下招商策略： 敲山震虎 構(gòu)筑較高的平臺，與政府形成互動。公關(guān)活動先行，邀請政府、廠家、經(jīng)銷商、媒體的權(quán)威人士進行活動炒作。媒體廣告緊隨，對于舉辦的公關(guān)活動，要利用媒體廣告進行跟蹤炒作，在活動前造大聲勢，形成一種轟動效應； 眾星捧月 本地宣傳與周邊城市宣傳相結(jié)合進行。跳出項目區(qū)域狹隘的圈子，對全縣各地區(qū)及周邊城市進行宣傳炒作，達到以“眾星”烘托出本項目此“月”之效。 m 房地產(chǎn)智庫多元招商 為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。招商可采用聯(lián)營和租賃等方式展開，其中主力商家和品牌商家可采用聯(lián)營方式展開，小商戶應以租賃為主。 統(tǒng)一經(jīng)營 項目應采取統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式，杜絕單門獨戶、單兵作戰(zhàn)的散亂模式，由經(jīng)營管理公司進行整體推介，協(xié)助進駐商戶經(jīng)營。強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，廣而告之，讓全永德人民都熟知本項目，吸引其來此消費。全方位貼心物管服務，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。 整合市場 整合功能，集購物、服務、休閑、娛樂、文化等功能于一體。整合空間，進行合理商品布局。整合招商，與投資者簽定返租協(xié)議，進行統(tǒng)一招商。整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個項目由經(jīng)營管理方進行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣。 m 房地產(chǎn)智庫完善政策 本項目應完善經(jīng)營服務與物業(yè)服務功能，體現(xiàn)在政策的優(yōu)惠和保障上，提升軟環(huán)境的市場競爭力，并同時強化商戶統(tǒng)管措施，提高經(jīng)營管理和物業(yè)管理水平和能力。 稅費減免政策 向政府及主管部門爭取稅收、工商管理等費用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務，讓在此經(jīng)營的商戶受益。 建立宣傳推廣基金，統(tǒng)一推廣，品牌化運作 建議本項目建立宣傳推廣專項基金，多途徑、多方式的推廣項目，同時推廣場內(nèi)各經(jīng)營品牌，目標是不但打造項目的品牌，更重視打造經(jīng)營者的品牌，令經(jīng)營者感受到本項目與其是利益捆綁、同舟共濟的，從而增強經(jīng)營者對本項目的歸屬感與信任感。 m 房地產(chǎn)智庫合理回報 ?保證發(fā)展商和商家合理的收益，實現(xiàn)雙贏。 ?通過項目招商的成功，達到整體機能的完善，帶動項目區(qū)域土地價格及租賃價格的提升，使本項目大業(yè)主、小業(yè)主和經(jīng)營者均能獲得良好的回報。 ? 通過開業(yè)后商家經(jīng)營業(yè)績的提升，促進項目后期的銷售。 m 房地產(chǎn)智庫招商核心策略 主力商戶優(yōu)先招商 本項目應采取“先確定主力店，再全面招商”的基本策略。在執(zhí)行過程中，主力店、國內(nèi)品牌店要提前招商，其它隨后進行。主力店是商業(yè)項目吸納客源的錨固點，對商業(yè)項目的商業(yè)經(jīng)營活動會產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)項目中處于核心地位。主力店優(yōu)先招商，主要有兩個原因：第一，主力店在商業(yè)項目中發(fā)揮著核心的作用，對項目的經(jīng)營形象會產(chǎn)生一定的影響，可在較大程度上促進商業(yè)項目對其他商戶的招商。第二，與主力店的招商談判通常需要一個較長的時間，需要應付繁瑣冗長的拉鋸式談判。 因此，本項目的主力商戶應該優(yōu)先招商，應該以大帶小，即用核心主力店來帶動次主力店和中小商家。核心主力店對本項目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項目的品牌形象、主力客戶群、人流量和人流動線。 m 房地產(chǎn)智庫品牌商戶帶動招商 大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)項目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強其他商戶經(jīng)營的信心，促進商業(yè)項目的招商。每個行業(yè)的龍頭商家、品牌商家都是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營的典范和楷模，他們的行為活動對行業(yè)內(nèi)其他商家的經(jīng)營會產(chǎn)生較大的影響，對行業(yè)內(nèi)其他商家具有重要的帶動效應。本項目可通過采取各種優(yōu)惠措施， 重點引入各業(yè)態(tài)知名品牌、超市大賣場、快捷式酒店商戶進場經(jīng)營，以帶動促進對其他商戶的招商。在項目的招商廣告宣傳活動中，可以將引入的品牌商家作為一個重要的賣點信息，傳達給其他的目標商戶，以刺激其他目標商戶的經(jīng)營需求，促進本項目的招商。 m 房地產(chǎn)智庫分行業(yè)招商 本項目行業(yè)招商包含超市大賣場、酒店、休閑娛樂、餐飲美食、精品百貨、主題文化等社區(qū)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時應按行業(yè)分類進行集中招商。 加盟招商方式 國際國內(nèi)品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟的，而永德及附近地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場上立足并打開市場，更是其長遠發(fā)展的保證，我司建議可設立品牌加盟服務中心，提供品牌推介及解答投資者咨詢等服務，為知名品牌與投資者之間搭建一座橋梁，從而達到滿足雙方需求以至雙贏的目的。 m 房地產(chǎn)智庫定向招商 本項目的主題性較強，對商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場招商將難以滿足本項目定位的要求，所以定向招商是本項目招商活動的必要方式。定向招商是指我司招商人員主動上門與目標商戶聯(lián)系，向目標商戶推介本項目，并說服其進場經(jīng)營的招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商戶的信息資料，然后選擇確定適應本項目經(jīng)營需要的目標商戶，再與之聯(lián)系，說服其進場經(jīng)營。本項目的主力商戶、重點商戶都需要通過定向招商的方式將其引進本項目經(jīng)營。 m 房地產(chǎn)智庫總量控制原則 在本項目的招商中，實現(xiàn)有效的招商控制將成為項目關(guān)鍵。在市場發(fā)布信息，項目某一區(qū)域整體出租 ,從而控制前期招商總量，首期推出的招商面積貨量遠遠低于市場預計的供應量，制造供不應求的局面。并在項目