【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 性客戶定位珠城季候風(fēng)——本地客商熱傳導(dǎo)通過(guò)對(duì)蚌埠本地幾個(gè)主要的商業(yè)形態(tài)的市場(chǎng)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)：該城市的商業(yè)未能形成星火燎原之勢(shì)，癥結(jié)“都是封閉惹的禍”：從本地消費(fèi)者而言，城市有消費(fèi)群體、有消費(fèi)需求、也有一定的購(gòu)買力；從本地經(jīng)營(yíng)者的角度而言，有商業(yè)敏感、有一定資金，同樣缺少的是——舞臺(tái)。因此可以想見，在我們構(gòu)筑樣板商業(yè)街的同時(shí)，“圍觀”人群中就有這樣一批“帶好舞衣，待價(jià)而沽”的“表演者”，一旦看到商業(yè)步行街是一個(gè)合適的平臺(tái)，就會(huì)沖進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)來(lái)充分施展。由于中山街、南山路始終未能形成氣候，而淮河路被“宏觀調(diào)控”成晚8點(diǎn)的集體“熄燈”，所以不可忽視，無(wú)論是國(guó)營(yíng)抑或個(gè)體業(yè)主，一旦看到樣板商業(yè)街的月成交量，都會(huì)毅然決然“月亮走，我也走”?；丈倘河?huì)——省內(nèi)客商熱對(duì)流在充分考慮蚌埠本地企業(yè)的同時(shí)，我們也可以采取跳出一個(gè)單純的、容量有限的思維定式來(lái)看高一線。從宏觀面看，蚌埠之于安徽，決不僅僅是一個(gè)單純的地級(jí)市這么簡(jiǎn)單，它是安徽省的直轄市；再?gòu)奈⒂^面看，新區(qū)之于蚌埠，也決不僅僅是一個(gè)純粹的開發(fā)區(qū)而已，它是城市未來(lái)起飛的發(fā)射臺(tái)，無(wú)論從地處市中心，還是行政重心遷移的連鎖反應(yīng)，都可以從中得到證明。作為在中國(guó)歷史上有相當(dāng)?shù)匚坏幕丈蹋植荚诎霾褐苓?，本身所具備的同鄉(xiāng)情結(jié)，加上蚌埠在鐵路交通方面“中樞神經(jīng)”的地位，安徽省內(nèi)的客商不可能不從中嗅到一種別樣的滋味，何況從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，今日蚌埠正處于經(jīng)濟(jì)“拉桿升空”的時(shí)段，購(gòu)買“原始股”將意味著什么？從看好商機(jī)、看好地價(jià)的橫向角度，甚至從搶先排隊(duì)的縱向視點(diǎn)，徽商的蚌埠會(huì)晤都將值得我們期待。異地過(guò)江龍——南方商賈熱輻射和前兩者所依附的情結(jié)和便利所不同的是，我們也不能忽視在目前的投資隊(duì)伍中有一個(gè)特殊群體的存在，那就是來(lái)自南方的置業(yè)一族，其中又以溫州客戶為主。舟山群島曾經(jīng)是以漁業(yè)為主業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈，但前有改革開發(fā)的優(yōu)惠政策牽引，后有漁業(yè)成本提高導(dǎo)致的利潤(rùn)下降，加上吃苦耐勞的天性，使得溫州人的財(cái)富指數(shù)飚升。但我們又不能不看到，富裕起來(lái)的溫州人依然保留著比較傳統(tǒng)和保守的觀念，股票期貨等投機(jī)性的生意自是退避三舍，揮金如土又不符合他們的天性，倒是“一鋪養(yǎng)三代”、“家當(dāng)家當(dāng)，有家可擋”的觀念根深蒂固，所以近年來(lái)溫州客在各地購(gòu)買物業(yè)成為一種趨勢(shì)，況且從地理位置、環(huán)境氣候、交通條件等方面來(lái)看，蚌埠和溫州都可以找到平衡點(diǎn)，在異地置業(yè)轉(zhuǎn)而出租出去，自己成為“寓公”“墅公”都已經(jīng)成為模式化操作，相對(duì)而言“鋪公”更有利可圖，何樂(lè)而不為？（四） 消費(fèi)者定位高、高、實(shí)在是高——三高一族所謂的“三高”就是指那些高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi)的“主力隊(duì)員”，通過(guò)查閱這部分人群的“檔案”可以找到諸多共性：例如一般擁有大專以上的學(xué)歷，例如年齡跨度在2535歲之間，例如職業(yè)主要分布在銀行白領(lǐng)、公務(wù)員、大型企事業(yè)單位中層管理人員，例如月收入在2000元左右。從需求方面看，他們中大部分人講究生活享受，舍得將自己收入的一大部分用作盡情享受努力工作所帶來(lái)的物質(zhì)生活品質(zhì)，對(duì)生活的取舍表現(xiàn)得更為純粹和感性；從供給方面看，蚌埠現(xiàn)有的市區(qū)購(gòu)物場(chǎng)所所提供的商品普遍只適合于中、老年人、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所數(shù)量少檔次低，根本無(wú)法滿足白領(lǐng)在精神與物質(zhì)上的消費(fèi)需求心理。有需求，就要有供給。時(shí)代之窗將是2004年的蚌埠“新天地“?！斑呑哌厙L”商務(wù)通——來(lái)往過(guò)客現(xiàn)代交通構(gòu)架的完善催生出一大批的“空中飛人“，每到一地，自然是“二重奏”：即公務(wù)和購(gòu)物，在忙完商務(wù)事宜之后的時(shí)間，逛逛城市景觀，看看風(fēng)土人情是必不可少的內(nèi)容。這部分人有兩大特點(diǎn)：一是時(shí)間比較緊，不太可能充分舒展地游山玩水；二是對(duì)消費(fèi)顯得比較豪邁，對(duì)品質(zhì)的敏感度大大超過(guò)價(jià)格。結(jié)合我項(xiàng)目我們大概可以勾勒出這樣的一些畫面：從CBD內(nèi)的蚌埠唯一四星級(jí)酒店出來(lái)，徒步10分鐘，到“張生記”嘗嘗鮮；從CBD內(nèi)的蚌埠唯一的會(huì)展中心出來(lái)，徒步10分鐘，到“好樂(lè)迪”放松一下；從CBD內(nèi)的蚌埠唯一的歌劇院出來(lái)，徒步10分鐘，到“上島咖啡”喝一杯； 時(shí)代之窗步行街，會(huì)讓這些“商務(wù)通”——有空來(lái)坐坐。近水樓臺(tái)新移民——社區(qū)業(yè)主通過(guò)對(duì)涂山路的考察，原先的老公房可以提示我們居住于此的住戶的層次和購(gòu)買力有限，但自從周邊近在咫尺面對(duì)面地開發(fā)了兩個(gè)樓盤——沁雅花園和米亞花園之后，情況大大改善：一方面從體量上來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)都是建筑面積在10平方米左右的大盤，目前沁雅花園已經(jīng)基本售磬，米亞花園也有不錯(cuò)成績(jī)，按照兩家最終的銷售率維持在85%左右、每百平方米居住3人的比例進(jìn)行估算，將有5000左右的新移民南遷到此；而另一方面或許更加令人振奮：這以上兩個(gè)樓盤的均價(jià)都在2300元/平方米左右，而蚌埠目前最貴的物業(yè)單價(jià)僅僅是1800元/平方米，由此可見，能夠購(gòu)買當(dāng)?shù)亍八⑿聝r(jià)”物業(yè)的業(yè)主自然具備一定的消費(fèi)購(gòu)買力。 以上兩個(gè)樓盤盡管都有自己的沿街商鋪，但由于規(guī)模有限，對(duì)我項(xiàng)目的影響力也有限，何況 步行街還依托著一個(gè)深受蚌埠市貌喜愛的市民廣場(chǎng)。華燈初上、閑余飯后、假日周末，或全家散 步、或有朋自遠(yuǎn)方來(lái)、或三二知己，步行街所提供的“一站式”氛圍將對(duì)這部分業(yè)主有比較大的吸引力，至于稍稍高企的消費(fèi)不會(huì)成為影響他們好心情的掣肘。四、總體規(guī)劃(一) (一) 商業(yè)街組團(tuán)劃分思路一方面考慮到整個(gè)商業(yè)街鋪面要求20萬(wàn)方之多，為吸引當(dāng)?shù)厥忻瘢仨毝ㄎ怀啥嘣?jīng)營(yíng)的綜合商業(yè)街。，在原地塊規(guī)劃分隔的基礎(chǔ)上，劃分出若干功能性組團(tuán)，并賦以不同的主題商業(yè)特色，涵蓋購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)和休閑等特色內(nèi)容，同時(shí)強(qiáng)調(diào)商業(yè)的綠色環(huán)境，打造一條生態(tài)型的休閑觀光商業(yè)步行街。另一方面20萬(wàn)方的商業(yè)規(guī)模，為充分挖掘臨街鋪面的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)也兼顧商業(yè)街建筑形態(tài)布局的美觀性，我們?cè)诤侠砜紤]了地塊形狀和鋪面進(jìn)深的前提下，建議整條商業(yè)街以低密度建筑為主，局部建造高密度建筑，既起到合理分配商業(yè)面積，同時(shí)從建筑形態(tài)上給予逛街顧客一種視野享受。（二）、商業(yè)街組團(tuán)劃分及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容整個(gè)商業(yè)街共分為5個(gè)小型功能組團(tuán)，具體劃分及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容如下：A1規(guī)劃為百貨商場(chǎng)A1位于整個(gè)規(guī)劃的圓弧中心地帶，位于商業(yè)步行街與城市南北主干道——延安路的黃金交叉口，是人流量相對(duì)集中的匯聚之地，無(wú)論商業(yè)價(jià)值角度，還是景觀價(jià)值角度分析，都是整個(gè)商業(yè)街價(jià)值含金量 “最高” 的地帶，故我們建議設(shè)置大型綜合百貨商場(chǎng)，最大程度地聚集顧客人流量，建筑高度建議地上七層地下一層，以豐富的商品經(jīng)營(yíng)品種、良好的購(gòu)物環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)提升城市商業(yè)形象。該大型百貨商場(chǎng)建議打造為蚌埠旗艦式綜合百貨商場(chǎng)。商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品檔次建議定位在國(guó)內(nèi)一流及國(guó)際二流的標(biāo)準(zhǔn)，吸引本土高收入者“回流消費(fèi)”。具體商場(chǎng)內(nèi)各樓層經(jīng)營(yíng)品種劃分如下： 1層：自選超市 1 層：化妝品、珠寶首飾、名表、皮鞋、箱包、禮品等 2 層：時(shí)尚女裝、少女裝、淑女裝、女士飾品等 3 層：職業(yè)女裝、精品女裝、女士時(shí)裝等 4 層：男士西服、西褲、茄克、休閑裝、襯衫、領(lǐng)帶、皮件皮具 5 層：運(yùn)動(dòng)服裝、鞋帽、體育用品、兒童服裝、兒童用品等 6 層：彩電、音響、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、小家電、電腦等7層：咖啡廳（含西式簡(jiǎn)餐）、大型開放式小吃美食廣場(chǎng)等A2規(guī)劃為大型娛樂(lè)城由于從地塊位置分析，A2與A1相持對(duì)立，因而擁有同等的地段優(yōu)勢(shì)，樓高建議亦設(shè)地上七層地下一層。為豐富城市建筑的景觀性與標(biāo)志性，我們大膽設(shè)想在AA2頂端中央處設(shè)一架空玻璃球進(jìn)行聯(lián)接，此玻璃球是整個(gè)商業(yè)街也是未來(lái)城市的標(biāo)志性建筑，一來(lái)寓意蚌埠——“珍珠城”的美喻，二來(lái)豐富的視覺(jué)效果，成為整個(gè)商業(yè)街亮點(diǎn)，大大提升了商業(yè)街的形象