【正文】 一、定位依據(jù)本項目位于蚌埠新區(qū)的CBD區(qū)域外延，具體形態(tài)為一環(huán)形商業(yè)步行街。從功能廣度上來看，是對整個新區(qū)商業(yè)設(shè)施的完善,屬于畫龍點睛之筆，是對城市建筑和區(qū)域規(guī)劃的“刷新“；從地位高度上看，是蚌埠第一amp。唯一的商業(yè)步行街,屬于填補城市空白，是對經(jīng)營者的舊式商業(yè)概念和蚌埠人的固有生活方式的“升級”；該項目的成功與否意義重大，將直接關(guān)乎CBD的概念提升、直接關(guān)乎新區(qū)的品牌形象、并間接影響蚌埠的未來走向,因此我們完全有理由相信：今天的項目策劃,就是明天的城市策劃。在具體的定位思考中，我們基于兩條思路的延展： 對蚌埠的城市綜合實力進行客觀公正地評價，以利于對該項目進行準(zhǔn)確地市場定位； 對蚌埠消費者的購買力和消費喜好進行調(diào)研，以幫助在產(chǎn)品設(shè)計和后期招商中有的放矢。城市綜合實力比較表：制表目的：為了保證對項目定位的準(zhǔn)確性，本工作室對蚌埠市進行了全面的考察和分析，對反映城市綜合實力的相關(guān)指標(biāo)進行了考評。同時，結(jié)合其他樣本，進行全方位、多角度的比較，從而獲得對本城市的總體性評價。抽樣依據(jù)：在參照樣本的城市選擇中，我們選取和蚌埠同屬華東的兩個代表城市作為參數(shù)：一為國際大都市的上海，一為江蘇省省會城市南京。制表說明：該表格中數(shù)據(jù)部分參照自三地年鑒，其余文字簡評來源于我工作室的市場調(diào)研和《荒島報告》等權(quán)威信息資料庫。行政屬性GDP增幅人口數(shù)量城市交通設(shè)施房地產(chǎn)市場現(xiàn)有商業(yè)配置人均收入消費需求主流消費群體上海直轄市在高位運行的基礎(chǔ)上穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展1600萬立體交通網(wǎng)絡(luò)成型從高速發(fā)展步入成熟穩(wěn)定發(fā)展期國際化品牌配置3000元生活物資豐富，消費趨于理性總體分布平均，但由于收入的原因，青年白領(lǐng)屬于消費主力軍南京省會城市向發(fā)達地區(qū)靠攏，步調(diào)高速平穩(wěn)600萬立體交通網(wǎng)絡(luò)架設(shè)中處于復(fù)蘇階段，市場進入快速發(fā)展軌道國內(nèi)一線品牌為主1400元收入的增加推動消費的穩(wěn)定增長住宅仍以中年人為主，青年消費已經(jīng)進入滿足精神層次的階段蚌埠地級市處于全面建設(shè)起步階段，屬于高速起跑階段76萬僅限地面公共交通城市化進程已準(zhǔn)備全面啟動，市場發(fā)展迅速，潛力巨大內(nèi)陸城市型商業(yè)，品牌匱乏稀疏600元物資開始逐步豐富，市場需求呈強勁上揚勢頭中年人收入較高,是大件物品的主要消費對象，而青年有一定消費需求，并開始趨向追求時尚和個性化消費透明思考：蚌埠作為安徽省內(nèi)的一個交通要塞和物流中心，其經(jīng)濟潛力和戰(zhàn)略地位正越來越得到中央和安徽省的重視，而我項目所處的新城區(qū)隨著當(dāng)?shù)卣w址于此，行政力量輻射和拉動經(jīng)濟的效果不言而喻，新城區(qū)的商業(yè)價值將得到進一步的提升和貫徹；從表格中我們可以看到，蚌埠市民盡管受到城市開放程度的制約，從而導(dǎo)致人均收入水平較低，但從另一方面來看，商品物資供應(yīng)的匱乏和單一已使得當(dāng)?shù)鼐用裰蟹e蓄了強烈的消費欲望。通過對蚌埠商業(yè)街區(qū)的考察，我們發(fā)現(xiàn)其規(guī)劃排列顯得比較凌亂和隨意，規(guī)模檔次也參差不齊，缺少時尚化、個性化、以主題定位的商業(yè)街區(qū)；另外，從當(dāng)?shù)亍罢撡Y排輩”的收入現(xiàn)象中我們可以看出，青年人由于受到收入的限制，顯然對定位中檔的、崇尚個性的商品青睞有加。三地消費傾向排序表制表說明：本表格通過對上海、南京、蚌埠三地消費者的消費品種的傾向進行隨機調(diào)查采樣，按照消費流向的前三位進行排名；考慮到目前住宅消費所占的比重和金額都比較大，故而將其從“耐用消費品“一欄中分離出來單獨列示；表格中所列示的排名次序是基于對支出的配比權(quán)重而言，而非從絕對金額的流向考核；本次調(diào)查的具體操作方式包括查閱年鑒、電話采訪和口頭調(diào)查。住宅消費耐用消費品文化教育餐飲娛樂休閑服裝飾品交際費用其他支出上海123南京123蚌埠123結(jié)論： 通過表格可以看到，盡管蚌埠市民對耐用消費品的投入意向占首位，但由于一方面受到收入水平的限制，另一方面耐用消費品本身的更換頻率的屈指可數(shù)，所以蚌埠市民目前的消費支出還是主要流向“衣食住行”中的前兩項，即餐飲和服飾； 通過比較得出，蚌埠當(dāng)?shù)鼐用駥Σ惋嫛蕵泛头椀南M投入也占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋戎?，再結(jié)合我們對蚌埠當(dāng)?shù)厥袌錾虡I(yè)設(shè)施的調(diào)研考察，如果我們在商業(yè)街中能整合餐飲、娛樂休閑和時尚購物等幾大“眼球“元素，打造一條有規(guī)模、成氣候、多主題的融合以上各項訴求點的商業(yè)街將大有可為。二、定位原則 規(guī)模發(fā)展原則為了提升新區(qū)CBD的形象，乃至最終成為帶動蚌埠市GDP發(fā)展的重要原子，同時彰顯開發(fā)商大手筆運作的實力和魄力，項目的目標(biāo)直指“大而全，高精尖”。，總建筑面積達到20萬平方米規(guī)模的基礎(chǔ)上，賦予該步行街項目必須以規(guī)?；l(fā)展和整體規(guī)劃為起點，并以此將原則將具體設(shè)想和內(nèi)容向縱深發(fā)展和拓寬。 特色鮮明原則每項產(chǎn)品的獨到特色，都是開發(fā)者細致研究市場后經(jīng)過千錘百煉和精心打磨后得出的智慧結(jié)晶。在這樣一個大型項目的產(chǎn)品設(shè)想中，我們主張營造主題商業(yè)步行街的概念，避免對市場上的現(xiàn)有產(chǎn)品類型和模式的模仿和跟風(fēng)，因此更加強調(diào)“神”“形”共通。服飾主題區(qū)域，所陳列商品有針對性地滿足青年人的時尚追求；餐飲主題區(qū)域，是蚌埠美食的大擂臺；各種區(qū)域交錯疊嶂，但鮮明的特色還是將“人以群分”演繹得淋漓盡致。 時尚性原則時尚就是YOUNG，時尚永遠是現(xiàn)代生活的領(lǐng)跑者。針對蚌埠現(xiàn)有的商業(yè)狀況，提出“大開沿街、大開眼界”的創(chuàng)想，不僅在蚌埠率先引進多個國內(nèi)外知名品牌及連鎖店、還空運“一站式”的觀念向消費者灌輸，引發(fā)關(guān)于生活品質(zhì)的重新思考，充分貫徹時尚無處不在的原則，在濃濃的情調(diào)浸淫中，商業(yè)街成為蚌埠市民流行趨勢發(fā)布會場。 優(yōu)勢互補原則在整個步行街的商業(yè)配置中，采取了“兼收并蓄，聯(lián)動運作；錯位經(jīng)營，取長補短“的十六字方針。不僅將引進包括“百盛購物中心”、“張生記飯店”“大西洋娛樂城”等在內(nèi)的中大型商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)品牌；同時作為補充，還將引進一些諸如“U2”、“上島咖啡”、“必勝客”等一些專有品牌的特色店鋪，以形成“大小共存，以大構(gòu)架，以小豐富，優(yōu)勢互補”的格局，對發(fā)展商是整個商業(yè)街的品牌完善，對經(jīng)營者來說為自身的業(yè)務(wù)留出足夠的施展空間，從消費者來看可以有多元化的自由選擇，三者共贏、互惠互利。 富含文化原則“文化融入規(guī)劃”的理念演示，將貫穿于商業(yè)步行街產(chǎn)品塑造的每個細節(jié)中：因地制宜地將徽派文化的地方特色滲透在建筑理念的總體把握，提升區(qū)域的地方氛圍和特色；商業(yè)配套的完善上，也為社區(qū)文化建設(shè)留出足夠的想象空間，引進“品茗+閱讀”的休閑書吧；在“街容”塑造上，布置充滿藝術(shù)氣息的景觀小品等文化產(chǎn)物，長街因文化而變得雅致得體，文化在邊走邊看中得到文化積淀和藝術(shù)熏陶。 生態(tài)性原則，既要保證建筑面積的最大化利用、以實現(xiàn)商業(yè)利益的追求，還要保證整體環(huán)境的生態(tài)建設(shè)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在綠化布局上突破平面的限制，嘗試了立體綠化、坡地綠化，而MINI竹園的引入