【正文】 永德項(xiàng)目招商 策劃報(bào)告云南興托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 前言本項(xiàng)目的招商和推廣是否成功，將直接決定項(xiàng)目的后期銷售狀況與資金回籠狀況，具有舉足輕重的作用。為使本項(xiàng)目達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的目的，我司客觀分析本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、市場(chǎng)環(huán)境、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的整體發(fā)展進(jìn)程與需要，憑借專業(yè)的知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)，制訂出項(xiàng)目的招商與推廣策劃方案。本方案注重實(shí)用性、可操作性，務(wù)求對(duì)招商的實(shí)際操作起到指導(dǎo)性的作用。 PART1：永德縣概況永德縣概況永德縣地處云南省臨滄地區(qū)西部、地跨東經(jīng) 99176。05′～ 99176。51′，北緯23176。45～ 24176。27′之間。東、北與云縣、鳳慶縣及昌寧縣毗鄰，東南與耿馬縣隔南汀河相望，西同鎮(zhèn)康縣山水相依，西北與龍陵縣、施甸縣交界。永德縣城東距云南省會(huì)昆明市 787千米，距地區(qū)行政公署駐地 226千米?？h境東西最大橫距 ，南北最大縱距 ，總面積為3296平方千米。山區(qū)占總面積的 95%以上?？?cè)丝?（ 2023年）。永德縣是滇緬邊境傳統(tǒng)通道，中國(guó)南藥訶子主產(chǎn)地，云南芒果之鄉(xiāng)，國(guó)家級(jí)糖料基地縣，省級(jí)茶葉、畜牧、商品糧、玉米制種基地。永德境內(nèi)地形復(fù)雜，山多壩少，山區(qū)面積在 95%以上，河谷小壩子面積不到 5%，氣候類型多樣，四季不分明，干濕季分明，年平均日照時(shí)數(shù) 2196小時(shí)，年平均氣溫 ℃ ，霜期短，熱資源豐富，年平均降雨量 1280毫米。耕地面積 ，其中：水田 ，旱地。永德縣地勢(shì)東南西三面高，向北傾斜。境內(nèi)峰巒起伏，崇嶺疊嶂，山河相間，坡壩相連。老別山主峰大雪山，海拔 ，為全縣最高點(diǎn)，也是臨滄地區(qū)最高點(diǎn)；崇崗區(qū)戶等壩，海拔 540米，是全縣最低點(diǎn)?？h城德黨鎮(zhèn)海拔 1600米。境內(nèi)山脈屬怒山山系。主要有老別山、棠梨山、三寶山，自東北向西南逶迤行走，與南汀河、永康河、賽米河?xùn)|西相間排列，人稱 “ 三河兩槽，三山六坡 ” 。 縣境屬亞熱帶季風(fēng)氣候。因地表破碎，高差懸殊，氣候垂直分布較為典型，因此人稱： “ 歲分漢雨，山有四季 ” 。年平均氣溫有高海拔大雪山的 6℃ ，有低海拔勐波羅壩的 ℃ 。以縣城德黨為代表的中海拔地區(qū)，年均氣溫 15℃ 以上 ,極端最低氣溫 6℃ 水利資源境內(nèi)水利資源豐富，有流程 5公里以上河流 84條，總長(zhǎng) 800余公里，每平方公里有河流 ，水資源總量 ，水能蘊(yùn)藏量58萬(wàn)千瓦，目前控制性人工蓄水量為 。 礦產(chǎn)資源地下礦藏有煤、錫、銻、鉛、鋅、銅、鐵、金、銀、汞、硫磺、石膏、大理石等，已探明小石城、戶乃兩地褐煤儲(chǔ)量 2023萬(wàn)噸。 動(dòng)植物資源地上物種眾多，已知高等植物 3000余種，有三葉橡膠、冷杉、蒲葵、雪蓮、紅豆杉等，尤以野生南藥訶子獨(dú)占鰲頭，其資源、產(chǎn)量位居全國(guó)首位。森林覆蓋率為 %，活立木蓄積量為 。境內(nèi)有方圓 23萬(wàn)畝大雪山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，被世人稱之為南亞熱帶天然動(dòng)植物園，其現(xiàn)存野生動(dòng)物有孟加拉虎、金錢豹、長(zhǎng)臂猿、金絲猴、蘇門鈴、鱷蜥、綠孔雀等千余種，其中列入國(guó)家保護(hù)動(dòng)物有 30余種。 PART2：市場(chǎng)環(huán)境分析u本地房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初步發(fā)展階段，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概念還沒(méi)有深入置業(yè)群體中，城市發(fā)展規(guī)劃的市場(chǎng)空間較大。u城市內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)基本成熟，項(xiàng)目所在新區(qū)市政基礎(chǔ)配套條件也基本完善，不過(guò)還需要進(jìn)一步加快建設(shè)力度和步伐，為居住、招商引資、旅游投資、休閑娛樂(lè)等提供良好的城市環(huán)境 。u市場(chǎng)的整體消費(fèi)容量有限，在局部供求關(guān)系上，住宅還處于供不應(yīng)求，商業(yè)項(xiàng)目投資需求市場(chǎng)比較敏感， 主要原因是商業(yè)宣傳力度不夠，推廣、形象包裝沒(méi)有風(fēng)格和氛圍，商業(yè)業(yè)態(tài)混亂、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、環(huán)境設(shè)計(jì)、形象包裝、主題定位、功能分區(qū)明顯落后，不足以制造商業(yè)的井噴人氣，再加上城市人口有限阻礙了永德商業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大化發(fā)展。u永德置業(yè)群體的購(gòu)買動(dòng)機(jī)比較單一，基本以真實(shí)需求主體為主，投資型的群體極少。u置業(yè)群體來(lái)源以本地居民為主，外來(lái)投資者甚少，在置業(yè)特征上以政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)老板、私企業(yè)主、外來(lái)投資商務(wù)人士等等為主，消費(fèi)能力以及消費(fèi)水平?jīng)]有被完全激發(fā)。u市場(chǎng)銷售價(jià)格住宅均價(jià) 2200元 /平方米，商業(yè)均價(jià) 6000元/平方米。u在地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域內(nèi)，完全化的競(jìng)爭(zhēng)格局沒(méi)有形成，缺乏市場(chǎng)真正意義上的領(lǐng)跑者，對(duì)于項(xiàng)目品牌、行業(yè)品牌、企業(yè)品牌、社會(huì)品牌的思維都不強(qiáng)烈，客觀上為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一定的發(fā)展空間。u縣區(qū)域發(fā)展以規(guī)劃新城為主，所有地產(chǎn)項(xiàng)目均圍繞新城建設(shè)，新城區(qū)域內(nèi)樓盤開始逐漸增多，隨著新城區(qū)市政配套逐步完善的條件下，未來(lái)永德地產(chǎn)市場(chǎng)將走入完全化競(jìng)爭(zhēng)，形成區(qū)域的強(qiáng)強(qiáng)對(duì)話，實(shí)現(xiàn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的市場(chǎng)模式。PART3：商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)布局新城商業(yè)主要位于永安路一帶，是永德的經(jīng)濟(jì)新區(qū)，商業(yè)集中，是未來(lái)城市商業(yè)中心。舊城商業(yè)主要位于永德北路及德黨路一帶，區(qū)域較為分散。商業(yè)中心永德商業(yè)中心商業(yè)最早起源于集市隨著城市的發(fā)展，逐步形成現(xiàn)在的街店式商業(yè)永德縣商業(yè)帶商業(yè)帶分布農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大型超市縣政府招待所永德縣商業(yè)類型 —傳統(tǒng)集市永德縣城市商業(yè)發(fā)展相對(duì)較慢。商業(yè)布局較為分散，業(yè)態(tài)既有過(guò)去集市型傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，也有現(xiàn)代的業(yè)態(tài)，供應(yīng)豐富，但是業(yè)態(tài)較為分散且比較凌亂，商業(yè)環(huán)境差，難以聚集人氣，現(xiàn)階段商業(yè)僅限于滿足區(qū)域不同需求。主要是臨街底商形成，主要分布在永德北路、德黨路等一帶，商業(yè)線拉得過(guò)長(zhǎng)，業(yè)態(tài)較為分散，難以聚集人氣。永德縣商業(yè)類型 —臨街街店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析商業(yè)分析 —德黨南路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例修理店 4 %餐飲 2 %農(nóng)機(jī)配件 3 %貨運(yùn) 3 %裝飾建材 1 %日雜百貨 2 %金融銀行 1 %酒店賓館 2 %機(jī)車銷售 4 %醫(yī)療診所 2 %五金 2 %空置 6 %合計(jì) 32商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)（德黨南路）業(yè)態(tài)情況簡(jiǎn)述（德黨南路）德黨南路共有商鋪 32間，主要以修理及機(jī)車銷售為主，商鋪空置率大，區(qū)域配套欠缺，餐飲、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所缺乏，建筑主要以居民自建商住樓為主，一般為底商，租金價(jià)格在 1518元 /㎡ /月，商鋪面積越大價(jià)格越低。商業(yè)分析 —德黨路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例服飾 4 %電器 3 %修理店 4 %茶莊 2 %餐飲 8 %農(nóng)機(jī)配件 1 %美容美發(fā) 3 %網(wǎng)吧 1 %裝飾建材 10 %日雜百貨 7 %酒店賓館 3 %機(jī)車銷售 6 %醫(yī)療診所 3 %通信 2 %其他 3 空置 6 %合計(jì) 66商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)（德黨路）業(yè)態(tài)情況簡(jiǎn)述（德黨路）德黨路共有商鋪 66間，主要以裝飾建材、餐飲及百貨為主，商鋪使用率教高大，基本無(wú)空置商鋪，區(qū)域配套相對(duì)完善，建筑主要以居民自建商住樓為主，一般為底商，租金價(jià)格在 2025元 /㎡ /月，靠近永德北路的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格稍高。商業(yè)分析 —永德北路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例服飾 20 %電器 8 %修理店 9 %茶莊 1 %餐飲 13 %金融銀行 3 %美容美發(fā) 5 %化妝品 5 %裝飾建材 12 %日雜百貨 15 %酒店賓館 10 %金店 2 %醫(yī)療診所 11 %通信 15 %其他 16 %休閑娛樂(lè) 3 %合計(jì) 148商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)（永德北路）業(yè)態(tài)情況簡(jiǎn)述（永德北路）永德北路共有商鋪 148間，是永德名副其實(shí)的商業(yè)中心，商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，但欠缺具體規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)凌亂不堪，商業(yè)帶過(guò)長(zhǎng)不集中，無(wú)法有效聚集人流人氣。主要以服飾及現(xiàn)代化商業(yè)為主，商鋪使用率教高，基本無(wú)空置商鋪，區(qū)域配套完善，大多市政配套聚集于此，建筑主要以居民自建商住樓為主，一般為底商，租金價(jià)格在 2540元 /㎡ /月，商鋪面積越小租金相對(duì)越高。核心商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)調(diào)研總結(jié)從上表中可以看出，永德縣商業(yè)處于發(fā)展初期階段，主要以滿足市民日常生活需求為主，農(nóng)機(jī)行業(yè)為輔，缺乏大型現(xiàn)代化商業(yè)，市民沒(méi)有可以供休閑娛樂(lè)的地方，目前永德縣商業(yè)環(huán)境、氛圍較差，經(jīng)營(yíng)檔次較低，租金價(jià)格處于較低水品，業(yè)態(tài)比較凌亂沒(méi)有能聚集人氣的商業(yè)模式，有待進(jìn)一步改造。永德縣商業(yè)處于發(fā)展初期，商業(yè)業(yè)態(tài)紊亂，不集中，商業(yè)氛圍不足，經(jīng)營(yíng)環(huán)境差，主要是以老式農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) +現(xiàn)代臨街街店為主 ,市場(chǎng)存在較大空白點(diǎn)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿艽?。永德縣商業(yè)分析總結(jié)市場(chǎng)空白點(diǎn) —— 我們的機(jī)會(huì)大型購(gòu)物商場(chǎng)聚集式商業(yè)步行街PART4：消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研分析被訪問(wèn)商戶 /消費(fèi)者分析市場(chǎng)前景，我們從商戶和消費(fèi)者兩個(gè)層面進(jìn)行調(diào)研。利用一對(duì)一的直接訪談：商戶分布在德黨南路、德黨路、永德北路、德黨街等地，總計(jì)訪問(wèn) 50家，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要為服飾、通訊、電器、日用百貨、美容沒(méi)法、餐飲等，其中自有物業(yè) 11家 .隨機(jī)消費(fèi)者詢問(wèn)調(diào)研人數(shù) 100人，共計(jì)訪問(wèn)人數(shù) 150人。參與調(diào)研的被訪問(wèn)者共計(jì) 150名，其中近年有商鋪經(jīng)營(yíng) /投資意向的人數(shù)占到被訪總數(shù)的 %，并且%的被訪問(wèn)者對(duì)商鋪投資表現(xiàn)出濃烈的興趣，%的人表示不確定看市場(chǎng)走勢(shì)。消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)永德一鋪養(yǎng)三代的傳統(tǒng)觀念不足，商業(yè)投資觀念較為保守，經(jīng)調(diào)研僅 11%的人在近年會(huì)投資商鋪。部分經(jīng)營(yíng)者對(duì)永德新城未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)比較看好。經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者對(duì)商鋪?zhàn)铌P(guān)注的是地段，部分人對(duì)商鋪前景相對(duì)注重。對(duì)于商業(yè)類型的選擇有 2/3的選擇沿街底層商鋪。對(duì)于投資者和經(jīng)營(yíng)者在面積選擇方面有分歧，投資者大多億小面積為主試探市場(chǎng)行情，經(jīng)營(yíng)者則普片需要較適中的面積。對(duì)于價(jià)格方面大家都不愿透露自己的想法，表示看市場(chǎng)變化，根據(jù)現(xiàn)階段市場(chǎng)租金來(lái)看 2040元 /平方米 /月，以 100平方米計(jì)算，一年租金 =20*100*12=24000元，一般投資商業(yè)應(yīng)該在 15年左右收回成本所以可以推出 100平米商鋪總價(jià) =24000*15=36萬(wàn)元，單平米售價(jià)為 360000/100=3600元 /平方米 ,因此可以推斷現(xiàn)階段市場(chǎng)接受能力在 36007200元 /平方米。PART5：項(xiàng)目自身情況分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于永德縣城南開發(fā)區(qū)中部，項(xiàng)目總占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積，其中商業(yè)建筑面積 。距離永德老城區(qū)僅 500米左右。項(xiàng)目四至u項(xiàng)目北接永安路，道路寬敞，正視居民區(qū)u項(xiàng)目南接永達(dá)路，道路平坦周邊為開闊地，視野良好u項(xiàng)目西接永誼路，道路寬敞，與東方新景項(xiàng)目隔路相望。u項(xiàng)目東接永通路，和德陽(yáng)花苑項(xiàng)目 2期別墅用地對(duì)視。項(xiàng)目北面 項(xiàng)目南面項(xiàng)目西面 項(xiàng)目東面項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)為全現(xiàn)房，內(nèi)部綠化