【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 鋪銷控部分：（密）店、店、店、店、店、店、店、店；X層商場(chǎng)。（四）、經(jīng)營(yíng)策劃 2006/9/1規(guī)劃方向——民俗風(fēng)情化 購(gòu)物娛樂(lè)化 接軌都市化購(gòu)物趨向 產(chǎn)品定位：泉港首家精品式休閑購(gòu)物公園 功能整合：零售 + 休閑+ 娛樂(lè) + 旅游（主樓亦可經(jīng)營(yíng)酒店：推動(dòng)其向“星級(jí)酒店”業(yè)態(tài)發(fā)展。）旅游：與泉港市的旅游管理部門、旅行社建立互動(dòng)機(jī)制；將旅行社的辦公點(diǎn)引進(jìn)商業(yè)街，鼓勵(lì)其拓展旅游產(chǎn)品等。七星街功能說(shuō)明購(gòu)物——強(qiáng)調(diào)精品式購(gòu)物，由精品店、專賣店、特色商店等組成，旨在滿品牌種購(gòu)物需求；休閑/娛樂(lè)——由公共空間、民俗文化景觀、綠化景觀、休閑景觀、噴泉廣場(chǎng)及華洲主樓/昌茂二樓的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所（健身房、桑拿、足浴、美容、美發(fā)、美體）等組成，并以此消化昌茂二/三樓、華洲主體大樓的商業(yè)地產(chǎn)部分；餐飲——西餐廳、咖啡屋、茶莊、冷飲店；文化——七星民俗文化展示、游動(dòng)攝影/畫像、文娛活動(dòng)競(jìng)賽、地方戲曲表演、文藝演出；商務(wù)——銀行、證券營(yíng)業(yè)部、郵電營(yíng)業(yè)廳、票務(wù)中心、商務(wù)辦公?，F(xiàn)代社會(huì)中，隨著人們閑暇時(shí)間的增加，購(gòu)物活動(dòng)已不僅僅是為了滿足基本生活需要，還需賦予娛樂(lè)和休閑成分，并逐漸演變?yōu)橐环N社會(huì)交往活動(dòng)。從購(gòu)物者的角度來(lái)看，購(gòu)物既是家務(wù)，也是一種娛樂(lè)、放松或刺激。提供完善的休閑和娛樂(lè)功能，是七星街的主要特色之一，也是七星街相對(duì)于其它商業(yè)街的區(qū)別——差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。 功能分區(qū)：根據(jù)不同“節(jié)點(diǎn)” （強(qiáng)調(diào)說(shuō)明廣場(chǎng)的商務(wù)功能）商務(wù)活動(dòng)廣場(chǎng)，主要為商家提供各類促銷空間、展示空間，同時(shí)也為泉港市民提供各類民俗文化活動(dòng)、當(dāng)?shù)仫L(fēng)物展示、文藝表演、休閑娛樂(lè)等互動(dòng)性較強(qiáng)的民間文藝活動(dòng)，最大限度提升“人氣”。業(yè)態(tài)組合根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，我們初步設(shè)定的業(yè)態(tài)組合如下：購(gòu)物功能，比例：約%，面積：㎡餐飲功能，比例：約%，面積：㎡娛樂(lè)功能，比例：約%，面積：㎡休閑功能，比例：約%，面積：㎡文化功能，比例：約%，面積：㎡商務(wù)功能，比例：約%，面積㎡ 景觀空間：由步行區(qū)、廣場(chǎng)、舞臺(tái)、景觀、廊道、牌樓等構(gòu)成。含噴泉廣場(chǎng)、主題園藝、主題雕塑、休閑座椅、購(gòu)物步道、兒童游樂(lè)、名人園廣場(chǎng)、報(bào)亭、IP電話亭、街燈、遮陽(yáng)傘、空中彩練等元素。設(shè)計(jì)理念：文化性、整體性、公園性、時(shí)尚性、設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：主入口七星牌樓、名士墻、水榭藝術(shù)舞臺(tái)、空中彩練、夜景工程、七星柱、彩光噴泉 音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)，具有嬉水功能和音響效果，平時(shí)作為休閑景觀，夏天可成為青少年嬉水游玩的好去處，能產(chǎn)生聚集效應(yīng)。名士墻，（泉港七名士浮雕像）定期與教育部門共同舉辦愛(ài)國(guó)愛(ài)家教育活動(dòng)，定位為教育基地，吸引大批家長(zhǎng)帶兒童前來(lái)游玩和學(xué)習(xí)，間接帶動(dòng)消費(fèi)人潮藝術(shù)舞臺(tái)（攝影、繪畫、民間音樂(lè)、書法、舞蹈等）；與文化旅游系統(tǒng)、民間藝術(shù)團(tuán)體、老人會(huì)、學(xué)校等藝術(shù)組織達(dá)成協(xié)議，鼓勵(lì)他們定期或不定期地在七星藝術(shù)廣場(chǎng)舉辦各類文藝表演，使七星借成為真正的旅游/文化一條街；定期舉辦各類攝影/書法/繪畫比賽，將獲獎(jiǎng)作品即時(shí)拍賣，所獲資金悉數(shù)捐獻(xiàn)給社會(huì)福利團(tuán)體或獎(jiǎng)勵(lì)給獲獎(jiǎng)?wù)?，以此?qiáng)化社會(huì)風(fēng)尚或增添娛樂(lè)趣味。也可增添一些電腦畫像、一次性攝影等流動(dòng)但不增加污染的服務(wù)設(shè)施，給人們留下美好的回憶（所有畫像/照片均得明確標(biāo)注‘泉港七星街’字樣，作為允許其經(jīng)營(yíng)者在其免費(fèi)經(jīng)營(yíng)的交換條件）?？罩袘覓煳铮诮值乐虚g橫貫懸掛企業(yè)標(biāo)志、飛鳥、風(fēng)箏、商家形象物、商家活動(dòng)布標(biāo)等充氣、輕質(zhì)物，烘托奇異的空間效果。夜景工程，“七星商業(yè)街不夜天夜景工程計(jì)劃”，此工程可大大提高商業(yè)街的商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間；七星柱，彩光噴泉，財(cái)納寶迎客坊，形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)——商業(yè)街的進(jìn)一步“視覺(jué)營(yíng)銷”化基本要素：七星商業(yè)街的標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)組合、吉祥物等。導(dǎo)引系統(tǒng)：旗幟、郵筒、公用電話亭、引導(dǎo)牌（不同功能分區(qū)均有分區(qū)引導(dǎo)牌）、指示牌、各種標(biāo)志廣告等衛(wèi)生系統(tǒng)：垃圾箱、飲水器、公共廁所等休息系統(tǒng)：椅子、長(zhǎng)凳、咖啡臺(tái)等交通系統(tǒng)：步道、底下停車場(chǎng)、摩托車停放處等游具系統(tǒng)：廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)區(qū)等配景系統(tǒng)：水景、噴泉、雕塑等管理系統(tǒng)：監(jiān)控系統(tǒng)、商業(yè)街管理部、保安崗?fù)さ? 無(wú)障礙系統(tǒng)：為殘疾人提供的道路、衛(wèi)生設(shè)施等（待建）[設(shè)計(jì)系統(tǒng)，可用CIS樹枝圖張掛在銷售現(xiàn)場(chǎng)。]整體炒作綜合布局（部分手法舉例）現(xiàn)場(chǎng)氣氛烘托：售樓處的“工程竣工、正式銷售、正式開街”的“倒計(jì)時(shí)牌”等。競(jìng)拍活動(dòng)：對(duì)王牌店面進(jìn)行預(yù)先登記，最后公開競(jìng)拍。（詳后）媒體爆炒：通過(guò)聯(lián)合本地強(qiáng)勢(shì)媒體——東南早報(bào)，共同策劃系列推廣造勢(shì)宣傳。一、舉辦項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、互動(dòng)茶話會(huì)等，可以通過(guò)報(bào)社關(guān)系邀請(qǐng)到重量級(jí)人物與會(huì)，提升級(jí)別；二、軟文宣傳，報(bào)社也策劃與“七星商業(yè)街”或“泉港商業(yè)”為主題的專欄版面，除發(fā)布軟文、平面廣告外，還可以充分發(fā)揮免費(fèi)新聞綜合報(bào)道作用，利用報(bào)社在市民中的權(quán)威影響力，提高廣告的真實(shí)性和可信度。（一）、說(shuō)明會(huì)、互動(dòng)茶話會(huì)：不定期的項(xiàng)目進(jìn)度說(shuō)明會(huì)、專家演講會(huì)、單項(xiàng)溝通會(huì)等。（二）、系列軟文：重點(diǎn)是平面媒體——報(bào)紙，標(biāo)題舉例，“泉港七星商業(yè)街啟示錄系列”——《泉港商業(yè)醞釀風(fēng)云》、《泉港商業(yè)重整河山》、《千萬(wàn)巨資打造七星商業(yè)街百年旺鋪》。商業(yè)考察：邀請(qǐng)、安排溫州、泉州、廈門商業(yè)界同仁及炒家來(lái)七星商業(yè)街進(jìn)行實(shí)地考察；組織投資者代表、經(jīng)營(yíng)者代表到外地相關(guān)市場(chǎng)考察。并以此作為炒作題材。 “競(jìng)拍”策略：七星商業(yè)街“店王”拉開銷售帷幕（一）活動(dòng)名稱七星商業(yè)街“名店王中王”競(jìng)拍活動(dòng) 注釋：“名店王中王”宣示所有七星商業(yè)街均是優(yōu)質(zhì)店鋪，而本次拍賣者為其中特佳者。 “競(jìng)拍”而非“拍賣”的對(duì)外文字訴求，強(qiáng)化本街店鋪的升值潛力。（二）、“競(jìng)拍”目的 通過(guò)本次拍賣活動(dòng)“造勢(shì)”，穩(wěn)定整街價(jià)格“基位”，增強(qiáng)客戶價(jià)格信心。 為正式銷售作好價(jià)格鋪墊，同時(shí)以旺盛人氣正式拉開銷售序幕。（三）、策劃緣由 現(xiàn)鋪，缺乏升值想象空間，目標(biāo)客戶群普遍對(duì)高價(jià)位缺乏足夠信心或者不穩(wěn)定，游移、猜測(cè)者眾?！案?jìng)拍”定價(jià)，構(gòu)筑市場(chǎng)強(qiáng)力追捧的印象與態(tài)勢(shì)。 整條街縱深較長(zhǎng)，價(jià)值遞減效應(yīng)明顯；體量過(guò)大，銷售強(qiáng)度和壓力巨大?！懊晖踔型酢眱r(jià)格龍頭起舞，牽引整條街鏈?zhǔn)诫S動(dòng)的良性反應(yīng)。 開發(fā)商期待值較高，與目前市場(chǎng)價(jià)值預(yù)期反差大，易形成“有價(jià)無(wú)市”的落差負(fù)面效應(yīng)?！案?jìng)拍”一槌定音，將價(jià)格定位歸屬市場(chǎng)本身，便于整體價(jià)格策略的實(shí)際運(yùn)作。 可先期局部開街，增加炒作題材，以帶動(dòng)后續(xù)銷售。（四）、實(shí)施動(dòng)作 對(duì)現(xiàn)有店面進(jìn)行全盤性分析、編列序號(hào)并合理銷控后，對(duì)擬銷售店面進(jìn)行“圈號(hào)”。 對(duì)預(yù)約客戶進(jìn)行分組溝通、有效引導(dǎo)及價(jià)格摸底，同時(shí)讓已預(yù)約客戶先行選號(hào)。 通過(guò)客戶的選號(hào)，以確定最終拍賣的“標(biāo)的”。標(biāo)的物重點(diǎn)排列及分析，明確方向、數(shù)量和組合方式，如某銀行所圈定的若干間店面。 同步確定商業(yè)街的正式銷售時(shí)間和開街時(shí)間，以這兩個(gè)時(shí)間“節(jié)點(diǎn)”作為投資者的想象“原景”，進(jìn)行“波浪式”的“炒作”，同時(shí)通過(guò)價(jià)格策略進(jìn)行有效銷售控制。 通過(guò)務(wù)實(shí)、有效的景觀規(guī)劃施工和扎實(shí)、有步驟的招商工作，以景觀大力提升店鋪“附加值”，以核心主力店招商入駐帶動(dòng)周邊店鋪價(jià)值，同時(shí)做好銷售規(guī)劃，分期、分批銷售。（本項(xiàng)工作已分項(xiàng)全面展開） 除認(rèn)真做好景觀工程、招商工程和題材炒作外，應(yīng)細(xì)化各項(xiàng)對(duì)外“訴求”工作，前期尤其是第一波“預(yù)約”客戶，使之成為項(xiàng)目推介員。其次，重點(diǎn)做好“大多數(shù)的觀望者”的市場(chǎng)說(shuō)服工作。（五）、實(shí)施分解預(yù)約客分組、分析、分頭溝通。 店鋪排序、編號(hào)、布控。 引導(dǎo)預(yù)約客選房號(hào)。 “競(jìng)拍”時(shí)間和拍賣公司的確定。 標(biāo)的方向、數(shù)量、體量、組合方式等。 標(biāo)的物最后確定，《標(biāo)的說(shuō)明》制作。 標(biāo)的包裝和“競(jìng)拍”告知和炒作。 宣傳鋪墊。 “競(jìng)拍日”正式實(shí)施。（六）幾個(gè)問(wèn)題的確定 標(biāo)的的選擇 標(biāo)的的數(shù)量 標(biāo)的的金額 標(biāo)的的起價(jià)開街策略：創(chuàng)造銷售高潮“第二春”開街吉日：10月1日9月1日 試開街營(yíng)業(yè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行修正。9月28日 媒體接待日、新聞發(fā)布會(huì)，將七星商業(yè)街10月1日即將正式盛大開街的消息通過(guò)媒體事先公布。9月29日 社區(qū)接待日，部分廣告和邀請(qǐng)函，重點(diǎn)為周邊社區(qū)，可通過(guò)居委會(huì)等機(jī)構(gòu)傳達(dá)；《七星商業(yè)街VIP卡》正式接受申請(qǐng)。9月30日 公共服務(wù)日，建立商業(yè)街竭誠(chéng)服務(wù)市民的良好形象，與市政府有關(guān)部門聯(lián)合舉辦“泉港市民服務(wù)咨詢?nèi)铡?，重點(diǎn)有衛(wèi)生、市政、電信、民政、公安、工商、勞動(dòng)、城市建設(shè)等各主管部門針對(duì)市民關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)咨詢。開街盛典10月1日 七星商業(yè)街正式盛大開街，簡(jiǎn)短儀式，由區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)作部門領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)代表、社區(qū)代表發(fā)言，七星搶燈會(huì)、舞龍舞獅、土著時(shí)裝秀等民俗表演+商業(yè)主名車展+聯(lián)合促銷（建議一周）揭開帷幕；同時(shí)向消費(fèi)者免費(fèi)發(fā)放《七星商業(yè)街：精品式休閑購(gòu)物公園導(dǎo)游圖》，并贈(zèng)送氣球等物品。晚上舉辦地方戲曲（南音/北管/蒲仙戲/高甲戲/梨園戲等）。廣告宣傳計(jì)劃宣傳媒體選擇（一）、東南早報(bào)① 軟文宣傳② 平面廣告③ 新聞報(bào)道：聯(lián)合報(bào)社配合銷售活動(dòng)策劃中的新聞點(diǎn)炒作。（二）、泉港電視臺(tái)：電視宣傳片廣告（三）、印刷品① DM夾泉州晚報(bào)派發(fā)② 海報(bào)（四）戶外廣告牌、布幅間歇性投放策略原先計(jì)劃投放于媒體的廣告費(fèi)，采用分段執(zhí)行，即在一定的時(shí)間內(nèi)密集的安排廣告發(fā)布，兩波宣傳期間有明顯的區(qū)隔，留出足夠的銷售勢(shì)能醞釀空間，當(dāng)展開銷售時(shí)將會(huì)達(dá)到良好的市場(chǎng)反應(yīng)。廣告排期開盤期廣告執(zhí)行排期時(shí)間：2006/9/1—10/2九月份① 報(bào)紙媒體：《東南早報(bào)》排期：9月1日（周五）：軟文1篇，約800字；標(biāo)題：“七星商業(yè)醞釀風(fēng)云”。9月15日（周五）：軟文1篇，約800字；標(biāo)題：“泉港商業(yè)重整河山”。② 平面媒體： DM（第一期） 數(shù)量：5千份排期：9月27日（周四），《泉州晚報(bào)》夾報(bào)派發(fā)十月份： ① 報(bào)紙媒體：《東南早報(bào)》排期：10月2日（周一）：軟文1篇，約800字；標(biāo)題：“千萬(wàn)巨資打造七星商業(yè)街百年旺鋪”。10月13日（周五）：軟文1篇，約800字；標(biāo)題：“商業(yè)巨頭搶灘長(zhǎng)安商業(yè)街”。10月19日（周四）：軟文1篇，約800字；標(biāo)題：“泉港第一街——七星商業(yè)街的價(jià)值支撐”。10月26日（周四）：軟文1篇，約800字；標(biāo)題：“七星商業(yè)街群英會(huì)” 3月27日（周五）， 1/4彩版平面廣告；內(nèi)容：“七星商業(yè)街景觀篇”② 平面媒體： DM（第二期） 數(shù)量：5000份排期：10月 17日（周二），《泉州晚報(bào)》夾報(bào)派發(fā)。DM（第三期） 數(shù)量：5000份排