【正文】 形象。招商部：負責七星商業(yè)街的整體招商事宜。設立“七星商業(yè)街——精品式購物廣場網(wǎng)站”，盡可能與相關(guān)網(wǎng)站相鏈接。8個生活區(qū)總面積近萬㎡，規(guī)劃人口近12萬，相當于泉港城區(qū)人口的1/3。三、七星商業(yè)街實施細則（一）．開街 試開街2006/9/1 正式開街 2006/10/1 試開街儀式 2006/9/1 （活動詳情附后） 正式開街儀式 2006/10/1 （活動詳情附后）（二）．招商招商策略 在招商過程中，向意向入駐商家承諾成立“七星商業(yè)街商業(yè)業(yè)主管委會”，開街當日正式對外成立，即9月1日起進行業(yè)自主管理服務。投資經(jīng)營管理的“揭牌”可作為宣傳題材之一。發(fā)展商對商業(yè)街的持續(xù)經(jīng)營思路七星街的發(fā)展商基于對泉港商業(yè)市場的考察和判斷，對項目經(jīng)營前景具有充分的信心，不只看重短期的現(xiàn)金流和利潤，更著眼于長期的物業(yè)增值、經(jīng)營利潤和品牌塑造，實行可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，因此發(fā)展商將通過以下方式來參與商業(yè)街的經(jīng)營：自營——發(fā)展商將在七星街的一些主要節(jié)點，保留部分商鋪用于自營，以控制業(yè)態(tài)和帶動人氣；聯(lián)營——發(fā)展商將以銷售額扣點的形式來參與部分主力店的經(jīng)營；純租賃——保留部分店鋪，不進行銷售，僅作為租賃使用；返租——對部分銷售的商鋪采用返租銷售，并在短期內(nèi)給予部分租金補貼，放水養(yǎng)魚。涉及的主力店包括知名品牌服飾店（七匹狼等）、咖啡屋（上島咖啡等）、國際品牌鞋服店（金利來/皮爾卡丹等）、知名體育運動品牌（特步/安踏）、金器珠寶店等多個種類。試開街后，若銷售勢頭不如所期，還可對外訴求正式開街時間，為銷售戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)作“掩護”，同時逐步展開市場炒作與銷售遞進的節(jié)奏：7月下旬——8月底 銷售預熱、鋪墊、積累期 其中7月下旬舉行項目投資說明會、招商項目簽約會；8月中旬經(jīng)營管理公司成立掛牌儀式、“開業(yè)競拍”告知與新聞發(fā)布會等9月1日 上午競拍‘店王’，正式拉開銷售序幕；下午第一波銷售高潮開始。具體對策如下：通過文化造勢凝聚人氣——持續(xù)的民俗文化表演活動、品牌商家強勢的促銷活動完全可以做到內(nèi)街人氣勝外街；通過精品效應提升商業(yè)街的附加值——精品利潤空間大，投資回報率高，更利于租金水平的整體提高；七星街步步有景觀、處處有活動——每間店鋪都有不同尋常的商業(yè)價值，不存在區(qū)位差異；泉港民俗文化精品街——作為泉港區(qū)域最強勢的文化亮點，其潛在的商業(yè)價值更不可估量。 個別開張和現(xiàn)實“租金探底”對整體營銷經(jīng)營高價值取向的強烈沖突 對策：事實上，開發(fā)商已做許多工作，例如回租部分物業(yè)，統(tǒng)一管理；其次，適度把握同步裝修與協(xié)同開業(yè)的時間及節(jié)奏，迅速成立經(jīng)營管理公司介入，具體架構(gòu)和功能見后。此外，強化客戶管理力度，建立客戶檔案、定期互動等。就是在價格上拉高名牌精品街區(qū)和民俗文化表演區(qū)的定價，形成全條街“凹井”式價格分布體系，在銷售動作上名牌精品街區(qū)先強銷（部分銷控）、民俗文化表演街區(qū)則側(cè)重招商（該街區(qū)“有價無市”或“有價而淡市”也無妨，可為整條街的價格體系奠定基礎，并在未來收獲高利）。內(nèi)街的熱銷自然拉動主樓，在微觀戰(zhàn)術(shù)上必須采取“以內(nèi)托主”，“局部打包”的兩大策略。前期下定預約客消化完畢后，按原定整體營銷“三段論”，上街、中街、下街（前街、中街、后街）來運作、包裝后續(xù)銷售單元。）B、第二階段（2007年元宵五一節(jié)） 調(diào)整準備（2007年元宵3月15日） 預約登記階段（2007/3/1623） 公開強銷期階段（2007/3/24周末5/10） 休整持續(xù)階段（2007/5/1120） 第二波強推與促銷2007/5/219/22） C、促銷收尾（2007年國慶節(jié)）七星商業(yè)街商場/店面定價策略街口原則/景觀原則/交通動線原則/配套原則/面寬原則/總價原則根據(jù)目前態(tài)勢，基本采取“低開高走”、“兩頭高，中間低”的策略。 主樓商鋪：項目整體落架后加價：一層+80元/M二層+60元/M三層+50元/M2；項目交房后加價：一層+100元/M二層+80元/M三層+60元/M2；項目招商后加價：一層+200元/M二層+180元/M三層+160元/M2；商鋪銷控部分：（密）店、店、店、店、店、店、店、店；X層商場。現(xiàn)代社會中，隨著人們閑暇時間的增加，購物活動已不僅僅是為了滿足基本生活需要，還需賦予娛樂和休閑成分，并逐漸演變?yōu)橐环N社會交往活動。業(yè)態(tài)組合根據(jù)項目的特點，我們初步設定的業(yè)態(tài)組合如下：購物功能，比例：約%，面積：㎡餐飲功能，比例：約%，面積：㎡娛樂功能，比例：約%，面積：㎡休閑功能，比例：約%，面積：㎡文化功能，比例：約%，面積：㎡商務功能，比例：約%，面積㎡ 景觀空間：由步行區(qū)、廣場、舞臺、景觀、廊道、牌樓等構(gòu)成。也可增添一些電腦畫像、一次性攝影等流動但不增加污染的服務設施，給人們留下美好的回憶（所有畫像/照片均得明確標注‘泉港七星街’字樣，作為允許其經(jīng)營者在其免費經(jīng)營的交換條件）。]整體炒作一、舉辦項目說明會、互動茶話會等，可以通過報社關(guān)系邀請到重量級人物與會，提升級別；二、軟文宣傳，報社也策劃與“七星商業(yè)街”或“泉港商業(yè)”為主題的專欄版面，除發(fā)布軟文、平面廣告外，還可以充分發(fā)揮免費新聞綜合報道作用，利用報社在市民中的權(quán)威影響力，提高廣告的真實性和可信度。商業(yè)考察：邀請、安排溫州、泉州、廈門商業(yè)界同仁及炒家來七星商業(yè)街進行實地考察；組織投資者代表、經(jīng)營者代表到外地相關(guān)市場考察。（二）、“競拍”目的 通過本次拍賣活動“造勢”，穩(wěn)定整街價格“基位”，增強客戶價格信心。 整條街縱深較長，價值遞減效應明顯；體量過大，銷售強度和壓力巨大。 可先期局部開街，增加炒作題材，以帶動后續(xù)銷售。標的物重點排列及分析，明確方向、數(shù)量和組合方式，如某銀行所圈定的若干間店面。其次，重點做好“大多數(shù)的觀望者”的市場說服工作。 “競拍”時間和拍賣公司的確定。 宣傳鋪墊。9月29日 社區(qū)接待日，部分廣告和邀請函，重點為周邊社區(qū)，可通過居委會等機構(gòu)傳達；《七星商業(yè)街VIP卡》正式接受申請。廣告宣傳計劃宣傳媒體選擇（一）、東南早報① 軟文宣傳② 平面廣告③ 新聞報道：聯(lián)合報社配合銷售活動策劃中的新聞點炒作。② 平面媒體： DM（第一期） 數(shù)量：5千份排期：9月27日（周四），《泉州晚報》夾報派發(fā)十月份： ① 報紙媒體：《東南早報》排期：10月2日（周一）：軟文1篇，約800字；標題：“千萬巨資打造七星商業(yè)街百年旺鋪”。DM（第三期） 數(shù)量：5000份排期：10月 24日（周二），《泉州晚報》夾報派發(fā)。9月1日七星商業(yè)街試營業(yè)（泉港七星民俗節(jié)）9月7日中元節(jié)搶燈會十．一 七星商業(yè)街正式開街（國慶黃金周）10月10日中秋節(jié)搶燈會與各知名商家一起策劃促銷活動?；顒有问剑? 邀請當?shù)馗骷夘I導、社會各界知名人士、媒體記者、入駐商戶代表、前階段預定客戶參加，并邀請泉州電視臺知名主持人擔任司儀。有媒體支持的活動優(yōu)勢在于，媒體會全力開動自身的力量，充分利用宣傳優(yōu)勢，使活動更有聲勢。邀請泉州知名演出團體、泉州名士及泉港七鄉(xiāng)鎮(zhèn)文藝團體加盟演出，其目的是為了達到轟動效應，最重要的是引起了七星商業(yè)街的目標客戶的關(guān)注力，進而推銷店面。輔PR2：啤酒大賽活動時間：9月1日起，每周日下午（17：30——18：30）舉辦 9月3日\9月10日\9月17日\10月1日(暫定4期)活動方式：聯(lián)合啤酒商家進行現(xiàn)場促銷活動，同時定時兩周一次舉行“喝啤酒大賽”，吸引人群目光，增添七星街周邊氛圍。此外，冠名儀式可單獨進行炒作。[ 七星商業(yè)街——夏威夷歡樂總動員 ] 時間：2006年9月1日——3日?，F(xiàn)場將安排眾多美女模特前來配合香車的展示，吸引游人的目光。（3）、民俗風情——閩南服飾秀、地方戲曲表演時間：2006年10月1日、7日、10日，15：30—17：00；游戲內(nèi)容： 通過組織各類風情各異的閩南服飾表演及地方戲曲表演，吸引觀眾前來參與活動，增加七星商業(yè)街的人氣。在這里，泉港人足不出戶即可縱觀飽攬閩南民間特色藝術(shù)的博大內(nèi)涵。9月1日，“七星商業(yè)街”的景觀布置，招商工作都已基本完成（80%），在這個時候“搶燈”系列民俗表演的出現(xiàn)將帶動“七星商業(yè)街”的人流，提高七星街的文化品位。該節(jié)目組將在今后的節(jié)假日、大型旅游、公益活動中公示表演；也可以長期配合招商/經(jīng)營部的工作：在商家舉辦的大型促銷活動中亮相登場。從而擴大七星商業(yè)街的知名度和影響力，培養(yǎng)泉港市民前來消費的習慣?，F(xiàn)場舞臺媒體：現(xiàn)場廣告牌（即現(xiàn)場活動背景板）時間：8月8日布置到位，售樓處人員配合活動宣導；內(nèi)容：“泉港七星文化節(jié)”活動告示；形式：整合并運用現(xiàn)場媒體，預熱活動氣氛。向外界公布招商信息,以免租金\免管理費等優(yōu)惠條件爭取各種有閩南特色的經(jīng)營戶前來經(jīng)營。 活動DM: “泉港七星文化節(jié)”活動內(nèi)容及活動時間告知內(nèi)容融入銷售海報 ，共同派發(fā)。制作形式涉及泉港城區(qū)的基本現(xiàn)狀采用實景拍攝，針對七星商業(yè)街的未來規(guī)劃和景觀配套運用三維制作，未來的商業(yè)經(jīng)營、未來繁榮的商業(yè)環(huán)境等運用三維動畫進行情境模擬結(jié)合大城市商業(yè)中心實景拍攝來表現(xiàn)。屬傳統(tǒng)老街，人車不分道，路面狹窄，擁塞現(xiàn)象十分嚴重；衛(wèi)生狀態(tài)堪憂；業(yè)態(tài)以村民/鹽民的日用、生活、居家用品為主。二市周圍早晚人流教多，但均以周邊居民為主，城建配套尚不完善，業(yè)態(tài)分布較亂、較雜。老街的服務對象以山腰村民及鹽業(yè)職工為主，經(jīng)營主題為低廉日常生活用品；泉二路（生活區(qū)）服務對象以‘福煉’職工/后龍鎮(zhèn)村民為主，經(jīng)營品種繁亂，大多為中低檔服飾、居家用品、家裝用品及日常生活必需品。功能單一，日常消費占了絕大部分比例，休閑、娛樂、餐飲所占比例太小。雖然租金水平較低，但因經(jīng)營檔次不高，產(chǎn)品利潤率偏低，導致經(jīng)營成本相對偏高，部分經(jīng)營者感覺難以承擔，希望另覓經(jīng)營場所。因?qū)俅蟊姡毠?村民）消費街區(qū)，無法滿足日益增長的精品消費需求。七星商業(yè)街的立街之本以及是否能夠成功運作，首先基于對下述消費群的有效把握： 核心消費群：以七星街周邊居住社區(qū)、周邊辦公區(qū)為主力，強力輻射老街/生活區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；以商圈理論分析，七星街商圈自內(nèi)及外分為三輻射范圍：核心商圈—行政新區(qū)、山腰、后龍（福煉生活區(qū)）、鹽場四大小區(qū)，人口20萬次級商圈—南埔, 峰尾、界山、前黃、涂嶺，人口17萬邊緣商圈—莆田仙游，惠安人口40萬左右 節(jié)慶消費群：雙休日的全泉港