【正文】 七星商業(yè)步行街總體策劃案目錄 P1一、 七星商業(yè)步行街管理機(jī)構(gòu)概述 P2二、 七星商業(yè)步行街策劃時(shí)間安排表 P2附：七星街簡(jiǎn)介——“第一街”橫空出世三、 七星商業(yè)街實(shí)施細(xì)則 P3（一）．開街 P3（二）．招商 P3（三）、銷售 P9（四）、經(jīng)營(yíng)策劃 P9（五）、“七星文化節(jié)” P17（六）、 物業(yè)管理 P19四、 附錄 P19（一）“視聽(tīng)”輔助銷售道具七星商業(yè)街電視宣傳片創(chuàng)作思路 （二）泉港商業(yè)業(yè)態(tài)分析 P21一、七星商業(yè)步行街管理機(jī)構(gòu)概述概述：成立“七星街華洲市場(chǎng)發(fā)展有限公司”，由該公司對(duì)七星街進(jìn)行規(guī)范、統(tǒng)一的一體化管理，管理公司下設(shè)七星街招商部、經(jīng)營(yíng)服務(wù)部、物業(yè)管理部、企劃行銷部等四大部門，以便對(duì)口管理。招商部：負(fù)責(zé)七星商業(yè)街的整體招商事宜。（屬階段性部門）經(jīng)營(yíng)管理部：為投資經(jīng)營(yíng)管理公司的主要對(duì)外窗口，負(fù)責(zé)商業(yè)街業(yè)態(tài)功能規(guī)劃、手續(xù)協(xié)助、信息咨詢、投資與經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)；統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一對(duì)外協(xié)調(diào)、組織內(nèi)外商業(yè)交流活動(dòng)；提供售貨員職能培訓(xùn)、統(tǒng)一的VIP客戶管理；統(tǒng)一設(shè)計(jì)、規(guī)劃整個(gè)商業(yè)街的信息、監(jiān)控、物業(yè)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全面電子化和自動(dòng)化管理，打造七星商業(yè)街文化體系，塑造七星商業(yè)街繁華、便捷、安全、高效的現(xiàn)代化商業(yè)管理形象。物業(yè)管理部：對(duì)商業(yè)動(dòng)線、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)、公共綠化等公共空間和變電站、機(jī)房、電纜、通訊設(shè)施、給排水、煤氣等管線以及各種設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一籌劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理；衛(wèi)生、保潔、治安等。企劃行銷部：為投資經(jīng)營(yíng)管理公司的智囊部門，整體策劃、包裝商業(yè)街民俗文化體系及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)；對(duì)商業(yè)街的整體形象設(shè)計(jì)進(jìn)行統(tǒng)一管理，體現(xiàn)‘理念行為視覺(jué)’的高度識(shí)別性和無(wú)形資產(chǎn)有效性；協(xié)調(diào)商業(yè)街內(nèi)部的廣告位和發(fā)布管理、統(tǒng)一對(duì)外宣傳、編輯消費(fèi)通訊等。設(shè)立“七星商業(yè)街——精品式購(gòu)物廣場(chǎng)網(wǎng)站”，盡可能與相關(guān)網(wǎng)站相鏈接。（階段性部門，開業(yè)三個(gè)月后合并入經(jīng)營(yíng)管理部）2007年春節(jié)后，經(jīng)營(yíng)管理公司只保留經(jīng)營(yíng)管理部和物業(yè)部?jī)蓚€(gè)部門，協(xié)同商家管委會(huì)管理七星商業(yè)街。公司費(fèi)用來(lái)源：戶外廣告牌、物業(yè)管理費(fèi)、商家促銷活動(dòng)場(chǎng)地費(fèi)、民俗文化表演費(fèi)、臨時(shí)攤販場(chǎng)地費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)商。二、七星商業(yè)街總體策劃時(shí)間安排表一、開街 試開街2006/9/1 正式開街 2006/10/1二、招商 2006/7/172007/2/18 第一階段 完成招商任務(wù)的50% 2006/7/17之前 第二階段 完成招商任務(wù)的80% 2006/9/1 之前 統(tǒng)一進(jìn)場(chǎng)裝修（集中造勢(shì)） 2006/8/8 開始 第三階段 完成招商任務(wù)的100% 2007/2/18之前三、銷售 2006/9/12007/10/10銷售預(yù)熱、鋪墊、積累期 2006/7/172006/8/31正式銷售（開街 拍賣‘店王’） 2006/9/1強(qiáng)銷期 （分階段多波次銷售高潮的推動(dòng)） 2006/9/12007/春節(jié)平穩(wěn)銷售期 2007/元宵節(jié)五一節(jié)收尾期 2007/國(guó)慶節(jié)前后四、經(jīng)營(yíng) 2007/9/1 成立商家經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì) 2006/8/18試營(yíng)業(yè) 2006/9/1正式營(yíng)業(yè) 2006/10/1五、企劃 2006/7/162007/元旦 開街儀式 2006/9/1 正式開街儀式 2006/10/1 各類招商/銷售活動(dòng) 詳情見(jiàn)內(nèi) 各類媒體投放方案 詳情見(jiàn)內(nèi) 泉港七星文化節(jié) 2006/9/1六、物管 2006/8/1成立物業(yè)管理部 2006/8/1附：七星街簡(jiǎn)介__“泉港第一街”橫空出世地段絕佳——位于新區(qū)中心:驛沙路與泉五路交匯處，周邊8個(gè)生活區(qū)，其中：世紀(jì)星城小區(qū)萬(wàn)㎡，人口萬(wàn)；昌茂小區(qū)萬(wàn)㎡，人口萬(wàn)；港華花苑萬(wàn)㎡，人口；莊園小區(qū)萬(wàn)㎡，人口萬(wàn)；金山街萬(wàn)M2，人口萬(wàn)；逸濤小區(qū)萬(wàn)M2，人口萬(wàn)；佳華小區(qū)萬(wàn)M2，人口萬(wàn)；山腰老街，人口萬(wàn)。8個(gè)生活區(qū)總面積近萬(wàn)㎡，規(guī)劃人口近12萬(wàn)，相當(dāng)于泉港城區(qū)人口的1/3。品位高尚——60間純金店面，100米長(zhǎng)的精品商業(yè)街，商業(yè)面積3千多平方米，匯集泉港商業(yè)之精華； 設(shè)施一流——包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施：其中包括招財(cái)納寶迎客坊、星光大道、泉港名士園、彩光嬉水噴泉、七星文化柱、水榭舞臺(tái)、步道休閑椅、七星造型路燈、空中企業(yè)文化彩練、綠化小品。主題新穎——精品式購(gòu)物/旅游復(fù)合功能、閩南文化風(fēng)情等；模式創(chuàng)新——經(jīng)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一管理；以民俗文化推動(dòng)商業(yè)文化；文化品位——由文化定位、建筑特色、園林景觀、商家組合、推廣活動(dòng)等多方面共同營(yíng)造的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品位。密集的人流、奇麗的閩南風(fēng)情、極富前瞻的規(guī)劃、慎密的招商策劃……奠定了七星商業(yè)街的成功基礎(chǔ)，集價(jià)格、放量、炒作、廣告宣傳等手段于一體的綜合行銷布控策略實(shí)施并成就七星商業(yè)街的目標(biāo)，專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和獨(dú)特文化品位定位為七星商業(yè)街的整體營(yíng)銷和后續(xù)延展良好鋪墊。三、七星商業(yè)街實(shí)施細(xì)則（一）．開街 試開街2006/9/1 正式開街 2006/10/1 試開街儀式 2006/9/1 （活動(dòng)詳情附后） 正式開街儀式 2006/10/1 （活動(dòng)詳情附后）（二）．招商招商策略 在招商過(guò)程中，向意向入駐商家承諾成立“七星商業(yè)街商業(yè)業(yè)主管委會(huì)”，開街當(dāng)日正式對(duì)外成立，即9月1日起進(jìn)行業(yè)自主管理服務(wù)。由經(jīng)營(yíng)管理部協(xié)調(diào)管理。承諾并著手規(guī)劃“20062007：泉港七星商業(yè)街傳統(tǒng)文化旅游系列活動(dòng)及民俗文化表演一覽表”，由泉港文化部門、旅游部門協(xié)助完成，道具化后可張掛在售樓處。承諾規(guī)劃并實(shí)施《泉港七星商業(yè)街VIP客戶體系》，鼓勵(lì)商家自愿參與，進(jìn)行統(tǒng)一促銷和客戶管理，VIP卡設(shè)計(jì)可張掛在售樓處作為道具。投資經(jīng)營(yíng)管理的“揭牌”可作為宣傳題材之一。管理模式統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一管理，這些工作具體將由發(fā)展商聘請(qǐng)的泉港七星街市場(chǎng)發(fā)展有限公司來(lái)完成。統(tǒng)一規(guī)劃——包括商業(yè)總量規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃和分布以及商業(yè)景觀規(guī)劃；統(tǒng)一招商——開發(fā)商將針對(duì)主力店進(jìn)行統(tǒng)一的招商策劃； 統(tǒng)一營(yíng)銷——發(fā)展商成立的商業(yè)管理公司，將開展持續(xù)的統(tǒng)一營(yíng)銷活動(dòng)，包括打折促銷和活動(dòng)慶典等，不斷地營(yíng)造亮點(diǎn)，吸引顧客。統(tǒng)一管理——統(tǒng)一的物管，包括保安、清潔、維修、交通、停車等；統(tǒng)一的商業(yè)管理，包括營(yíng)業(yè)時(shí)間的協(xié)調(diào)、廣告牌的設(shè)置、商品質(zhì)量和售后服務(wù)監(jiān)督等。發(fā)展商對(duì)商業(yè)街的持續(xù)經(jīng)營(yíng)思路七星街的發(fā)展商基于對(duì)泉港商業(yè)市場(chǎng)的考察和判斷，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景具有充分的信心，不只看重短期的現(xiàn)金流和利潤(rùn)，更著眼于長(zhǎng)期的物業(yè)增值、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和品牌塑造，實(shí)行可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，因此發(fā)展商將通過(guò)以下方式來(lái)參與商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)：自營(yíng)——發(fā)展商將在七星街的一些主要節(jié)點(diǎn)，保留部分商鋪用于自營(yíng)，以控制業(yè)態(tài)和帶動(dòng)人氣；聯(lián)營(yíng)——發(fā)展商將以銷售額扣點(diǎn)的形式來(lái)參與部分主力店的經(jīng)營(yíng)；純租賃——保留部分店鋪，不進(jìn)行銷售，僅作為租賃使用；返租——對(duì)部分銷售的商鋪采用返租銷售，并在短期內(nèi)給予部分租金補(bǔ)貼，放水養(yǎng)魚。推廣活動(dòng)初步設(shè)想的活動(dòng)內(nèi)容包括：開街慶典、民俗文化表演、搶燈、車展、服裝秀、人體彩繪、行為藝術(shù)、兒童書畫比賽、北管、南音、高甲戲、梨園戲、蒲仙戲、拍胸舞、歌舞演唱會(huì)、英語(yǔ)角、工藝美術(shù)品展覽（閩南百藝坊——攤位）等，通過(guò)多種活動(dòng)吸引不同的消費(fèi)群體，維系商業(yè)街的人氣，做到每周有活動(dòng)，每個(gè)月有一次大型活動(dòng)，利用每年的中元節(jié)舉辦富有民間傳奇色彩的大型‘搶燈’活動(dòng)，并使之成為具有轟動(dòng)效應(yīng)的民俗文化特別活動(dòng)，使之逐漸演繹為每年一次的泉港‘七星民俗文化節(jié)’活動(dòng)。招商配合——銷售“引擎”全面啟動(dòng)工作重點(diǎn)：知名品牌、精品商店等核心商店的入駐，可相應(yīng)提供更多進(jìn)駐優(yōu)惠，并引導(dǎo)這些核心商店的分布，主力店先期進(jìn)入，“以大帶小、以點(diǎn)帶面”，拉動(dòng)核心商店周邊店鋪的市場(chǎng)價(jià)值。主力店先期入住，帶動(dòng)人氣。涉及的主力店包括知名品牌服飾店（七匹狼等）、咖啡屋（上島咖啡等）、國(guó)際品牌鞋服店（金利來(lái)/皮爾卡丹等）、知名體育運(yùn)動(dòng)品牌（特步/安踏）、金器珠寶店等多個(gè)種類。發(fā)展商將根據(jù)商家的不同需要，分別提供免租期、低租金等多種優(yōu)惠條件的組合來(lái)吸引主力店進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。招商幅面：廈門、泉州和福州，側(cè)重品牌連鎖或許可的區(qū)域總部；泉港本土，說(shuō)服泉二路\老街等傳統(tǒng)品牌經(jīng)營(yíng)者遷入；晉江石獅，推