【正文】 西城路商業(yè)步行街物業(yè)服務(wù)投標(biāo)方案桂林市桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司二00八年七月一日目 錄致 函一、桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介二、商業(yè)步行街物業(yè)服務(wù)理念三、商業(yè)步行街物業(yè)管理的特殊性四、西城路商業(yè)步行街物業(yè)項(xiàng)目概況 五、西城路商業(yè)步行街物業(yè)管理目標(biāo)與整體策劃六、西城路商業(yè)步行街物業(yè)服務(wù)人員擬配數(shù)量及工資分配七、西城路商業(yè)步行街物業(yè)費(fèi)用總支出及收益預(yù)測(cè)八、西城路商業(yè)步行街物業(yè)費(fèi)用分項(xiàng)描述九、西城路商業(yè)步行街物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié) 束 語附件1：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）（復(fù)印件）附件2：企業(yè)法人身份證（復(fù)印件）附件3：組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本）（復(fù)印件）附件4：企業(yè)資質(zhì)證書（副本）（復(fù)印件）致 函 尊敬的西城路商業(yè)步行街業(yè)委會(huì)全體同仁：桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司非常榮幸能為貴公司負(fù)責(zé)的【西城路商業(yè)步行街】提供物業(yè)管理服務(wù)方案建議。由于本公司所做方案是在未能最詳盡地了解【西城路商業(yè)步行街】 之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。日后，我公司正式簽約接管該項(xiàng)目，我們將對(duì)【西城路商業(yè)步行街】進(jìn)行更進(jìn)一步的深入了解與分析，并在此基礎(chǔ)上提供全方位詳盡的管理方案與建議給貴委審閱。我們希望能憑借自身積累的專業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn)，以高度的誠意及熱情為貴委領(lǐng)導(dǎo)的【西城路商業(yè)步行街】 提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，并希望通過此項(xiàng)目的成功接管與貴委建立愉快、良好的合作關(guān)系！一、 桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介：桂林市桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司是由桂林市公安局直屬企業(yè)—桂林市保安服務(wù)總公司創(chuàng)辦的有限責(zé)任公司，總公司占80%股份，其他自然人占20%股份。桂林市保安服務(wù)總公司是桂林市公安局于1987年12月28日創(chuàng)辦的，是一家向社會(huì)提供專業(yè)化有償安全防范服務(wù)的特殊企業(yè)，是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安減少違法犯罪的重要力量?，F(xiàn)擁有固定資產(chǎn)1000多萬元，客戶150余家，客戶聘請(qǐng)保安員1900余名。公司分支機(jī)構(gòu)包括“獵豹技防公司”，“金豹武裝押運(yùn)公司”、“桂安物業(yè)服務(wù)有限公司”；并開辦保安培訓(xùn)基地1個(gè)、休閑農(nóng)場(chǎng)1個(gè)、保安器材銷售部1個(gè)，承接全市110開鎖服務(wù)業(yè)務(wù)等。整個(gè)保安隊(duì)伍分9個(gè)大隊(duì)，21個(gè)中隊(duì)進(jìn)行管理。桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司注冊(cè)資金50萬元，物業(yè)管理資質(zhì)為三級(jí)。在全公司職工努力奮斗下，致力拓展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，從眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中相繼接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花園”、“三星大廈”、“北斗城南旺角”、“紅嶺小區(qū)”、“陽光花園”、“臨江苑小區(qū)”、桂林“商務(wù)經(jīng)貿(mào)廣場(chǎng)”、“匯通商業(yè)廣場(chǎng)”等樓盤的物業(yè)管理及“大宇客車廠”、“水晶酈城”、“ 旅游發(fā)展總公司”、“香江飯店”、“廣運(yùn)商貿(mào)城”“普天通信設(shè)備廠”等的專業(yè)化人防服務(wù)管理項(xiàng)目。桂安物業(yè)始終堅(jiān)持以客戶滿意為先導(dǎo)，以目標(biāo)管理為核心。在物業(yè)管理實(shí)踐中，通過提高自身管理素質(zhì)，追求完美服務(wù)，不斷超越廣大業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，努力成為業(yè)戶的“好保姆、好管家”，成為發(fā)展商的“好參謀、好幫手”，成為行政主管部門及社會(huì)各界的“好企業(yè)、好朋友”。精良的服務(wù)品質(zhì)，使桂安物業(yè)正逐漸獲得業(yè)主和行業(yè)主管部門的一致認(rèn)可，亦培養(yǎng)和鍛煉了一支作風(fēng)優(yōu)良、技術(shù)精湛、團(tuán)結(jié)敬業(yè)能打硬仗的隊(duì)伍，公司在冊(cè)員工300余人，管理層人員平均年齡為35歲，所受教育涉及物業(yè)管理、企業(yè)管理、工民建、計(jì)算機(jī)、自控、暖通、給排水、無線電、供配電、等專業(yè)。公司在管及在談項(xiàng)目涉及文化、科研、醫(yī)療、商業(yè)、超大型住宅小區(qū)等多方領(lǐng)域，每接管一個(gè)新的項(xiàng)目，便針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)及客戶的需求，進(jìn)行充分的研究，嚴(yán)密合理的設(shè)計(jì)，迅速建立與之相適應(yīng)的服務(wù)管理模式。 目前，公司管理實(shí)力日益增強(qiáng)，管理制度更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，管理理念愈加體現(xiàn)了人文精神，促進(jìn)并帶動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作。同時(shí)借助總公司的整體優(yōu)勢(shì)，結(jié)合本行業(yè)的特點(diǎn)，探索出一條具有“桂安”品牌特色的發(fā)展新路，在物業(yè)管理行業(yè)中牢固地樹立“桂安”品牌形象。公司企業(yè)精神：人本精神、樂業(yè)情懷、誠信服務(wù)、求實(shí)管理。公司經(jīng)營(yíng)方針：一塵不染、滴水不漏、細(xì)致周到、專業(yè)追求。公司管理目標(biāo)： 服務(wù)是本、管理是魂、信譽(yù)是源、形象是根。二、【西城路商業(yè)步行街】物業(yè)服務(wù)理念：商業(yè)步行街作為一種最具活力的商業(yè)業(yè)態(tài)和最具成長(zhǎng)空間的商鋪形式，受到投資者的熱烈追捧?？v觀全國(guó)成功步行街的發(fā)展軌跡，從其地段來看，無一不處于城市的核心商圈，擁有悠久的歷史和極高的知名度，在城市里家喻戶曉，如深圳的東門步行街、廣州的上下九步行街、長(zhǎng)沙黃興路步行街、武漢的江漢路步行街等。 商業(yè)步行街作為有規(guī)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商業(yè)步行街進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是商業(yè)步行街區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。 “統(tǒng)一管理”，要求商業(yè)步行街必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，商業(yè)管理公司對(duì)商業(yè)步行街的管理更為重要。沒有統(tǒng)一管理的商業(yè)步行街是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！胺稚⒔?jīng)營(yíng)”，是商業(yè)步行街對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商業(yè)步行街的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。 商業(yè)步行街統(tǒng)一管理的理念在于：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商業(yè)步行街管理合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。從而在法律上確定商業(yè)步行街管理公司的管理地位。 1）“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理同步實(shí)施。 a）“品牌審核管理”指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。 b）“完善的租約管理”指：簽定租約后方可進(jìn)入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等。c）營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定。d）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理。 e）為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)。f）承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無償，有無限制。 g）投保范圍事宜。2）“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。 　　a）由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。 b）組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂?）“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。 商業(yè)步行街設(shè)立業(yè)主管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。 4）“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。 　 　　商業(yè)步行街的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于