【正文】 商業(yè)步行街策劃時間安排表 P2附：七星街簡介——“第一街”橫空出世三、 七星商業(yè)街實施細(xì)則 P3（一）．開街 P3（二）．招商 P3（三）、銷售 P9（四）、經(jīng)營策劃 P9（五）、“七星文化節(jié)” P17（六）、 物業(yè)管理 P19四、 附錄 P19（一）“視聽”輔助銷售道具七星商業(yè)街電視宣傳片創(chuàng)作思路 （二）泉港商業(yè)業(yè)態(tài)分析 P21一、七星商業(yè)步行街管理機(jī)構(gòu)概述概述：成立“七星街華洲市場發(fā)展有限公司”，由該公司對七星街進(jìn)行規(guī)范、統(tǒng)一的一體化管理，管理公司下設(shè)七星街招商部、經(jīng)營服務(wù)部、物業(yè)管理部、企劃行銷部等四大部門，以便對口管理。企劃行銷部：為投資經(jīng)營管理公司的智囊部門，整體策劃、包裝商業(yè)街民俗文化體系及各項經(jīng)營管理活動；對商業(yè)街的整體形象設(shè)計進(jìn)行統(tǒng)一管理，體現(xiàn)‘理念行為視覺’的高度識別性和無形資產(chǎn)有效性；協(xié)調(diào)商業(yè)街內(nèi)部的廣告位和發(fā)布管理、統(tǒng)一對外宣傳、編輯消費(fèi)通訊等。二、七星商業(yè)街總體策劃時間安排表一、開街 試開街2006/9/1 正式開街 2006/10/1二、招商 2006/7/172007/2/18 第一階段 完成招商任務(wù)的50% 2006/7/17之前 第二階段 完成招商任務(wù)的80% 2006/9/1 之前 統(tǒng)一進(jìn)場裝修（集中造勢） 2006/8/8 開始 第三階段 完成招商任務(wù)的100% 2007/2/18之前三、銷售 2006/9/12007/10/10銷售預(yù)熱、鋪墊、積累期 2006/7/172006/8/31正式銷售（開街 拍賣‘店王’） 2006/9/1強(qiáng)銷期 （分階段多波次銷售高潮的推動） 2006/9/12007/春節(jié)平穩(wěn)銷售期 2007/元宵節(jié)五一節(jié)收尾期 2007/國慶節(jié)前后四、經(jīng)營 2007/9/1 成立商家經(jīng)營管理委員會 2006/8/18試營業(yè) 2006/9/1正式營業(yè) 2006/10/1五、企劃 2006/7/162007/元旦 開街儀式 2006/9/1 正式開街儀式 2006/10/1 各類招商/銷售活動 詳情見內(nèi) 各類媒體投放方案 詳情見內(nèi) 泉港七星文化節(jié) 2006/9/1六、物管 2006/8/1成立物業(yè)管理部 2006/8/1附：七星街簡介__“泉港第一街”橫空出世地段絕佳——位于新區(qū)中心:驛沙路與泉五路交匯處，周邊8個生活區(qū)，其中：世紀(jì)星城小區(qū)萬㎡，人口萬；昌茂小區(qū)萬㎡，人口萬；港華花苑萬㎡，人口；莊園小區(qū)萬㎡，人口萬；金山街萬M2，人口萬；逸濤小區(qū)萬M2，人口萬；佳華小區(qū)萬M2，人口萬；山腰老街，人口萬。密集的人流、奇麗的閩南風(fēng)情、極富前瞻的規(guī)劃、慎密的招商策劃……奠定了七星商業(yè)街的成功基礎(chǔ)，集價格、放量、炒作、廣告宣傳等手段于一體的綜合行銷布控策略實施并成就七星商業(yè)街的目標(biāo)，專業(yè)的經(jīng)營管理和獨(dú)特文化品位定位為七星商業(yè)街的整體營銷和后續(xù)延展良好鋪墊。承諾規(guī)劃并實施《泉港七星商業(yè)街VIP客戶體系》，鼓勵商家自愿參與，進(jìn)行統(tǒng)一促銷和客戶管理，VIP卡設(shè)計可張掛在售樓處作為道具。統(tǒng)一管理——統(tǒng)一的物管，包括保安、清潔、維修、交通、停車等；統(tǒng)一的商業(yè)管理，包括營業(yè)時間的協(xié)調(diào)、廣告牌的設(shè)置、商品質(zhì)量和售后服務(wù)監(jiān)督等。主力店先期入住，帶動人氣。銷售促進(jìn)：帶租金銷售；為投資者和租賃戶“牽線搭橋”；商家入駐原則：精品優(yōu)先 品牌跟進(jìn) 名特隨從 外貿(mào)補(bǔ)充優(yōu)惠政策：（另議）招商方式：（密）七星街業(yè)態(tài)分布原則：七星街商戶資料：招商進(jìn)度安排：第一階段 完成招商任務(wù)的50% 2006/7/17之前第二階段 完成招商任務(wù)的80% 2006/9/1 之前 統(tǒng)一進(jìn)場裝修（集中造勢） 2006/8/8 開始第三階段 完成招商任務(wù)的100% 2007/2/18之前（三）、銷售 2006/9/12007/10/30開街及銷售時間表——商場如戰(zhàn)場、“戰(zhàn)役”分階段正式銷售：9月1日（周五）試 開 街：9月1日（周五）正式開街：10月1日（拉開國慶黃金周熱銷序幕，再次炒作七星商業(yè)街）開街從表象來看是“弘揚(yáng)泉港民俗文化”意義，實為七星街行銷作鋪墊，對外訴求是“七星街——泉港品牌精品街和民俗文化旅游街”。 七星街屬‘內(nèi)街’，因與主街人流的自然隔斷，大大削弱了其商業(yè)價值；整街縱深較長，價值遞減效應(yīng)明顯；不沿街，單價高，銷售壓力較大對策：通過七星街民俗文化的炒作；通過獨(dú)特的景觀規(guī)劃施工；通過扎實、強(qiáng)勢、有效的招商工作；通過兩大房地產(chǎn)公司的強(qiáng)強(qiáng)合作（有能力出臺最優(yōu)惠政策）；同時，以景觀/獨(dú)特的民俗文化大力提升店鋪“附加值”，以核心主力店招商入駐帶動周邊店鋪價值，并做好銷售規(guī)劃，分期、分批銷售。其次，重點(diǎn)做好“大多數(shù)的觀望者”的市場說服工作，其方式有項目投資說明會、投資分析簡報（定向派送的DM）、組織參觀建設(shè)進(jìn)度、互動茶話會等等；最次，“走街竄鄉(xiāng)”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)走遍，與活動結(jié)合，全力宣講，輻射全區(qū)，同時通過信函廣告或DM廣告向各地泉港人進(jìn)行宣傳。觀望者的管理：（進(jìn)一步細(xì)化中）售樓處人員角色包裝與調(diào)整——強(qiáng)化、優(yōu)化行銷隊團(tuán)銷售人員以“投資顧問”形式亮相，將招商部的《投資分析報告》與預(yù)先設(shè)計的表格一起編成“活頁”，對不同投資者進(jìn)行分類，重點(diǎn)客戶提供“個案化投資分析報告”，將上述活頁進(jìn)行編輯并提供給客戶。先兩頭，后中間，從兩頭包抄中間?！爸鳂恰迸c“內(nèi)街”的辨證銷售關(guān)系“主樓”為本案的重中之重、難中之難，所以在整體戰(zhàn)略上——“主樓擱置，內(nèi)街先行”。找到平衡點(diǎn)才能真正保證明開發(fā)商利益最大化，趁熱打鐵，順勢而上，否則坐失良機(jī)，商氣殆盡；同時必須嚴(yán)格按照整體行銷策略，冷靜推進(jìn)，與時俱進(jìn)，根據(jù)新情況隨時調(diào)整必要的銷售動作。行銷階段劃分： A、第一階段（2006年9月1日~2007年春節(jié)） 籌備階段（） 試銷、放號階段（—30） 公開強(qiáng)銷期階段（—2007年春節(jié)） a、第一波公開與強(qiáng)推2006/10/111/30b、第一次休整（持續(xù)）2006/12/112/30c、第二波強(qiáng)推與促銷2007/元旦春節(jié)d、總結(jié)第一階段（促銷）2007年春節(jié)元宵 （同步跟進(jìn)：配套景觀的完善、招商的快速跟進(jìn)。三、 調(diào)價策略對于整個銷售過程中價格調(diào)整和時間接點(diǎn)上的價格控制，安排如下： 內(nèi)街店鋪：銷售五成以下，價格不變；過五成加價200元/M2；過八成加價300元/M2。七星街功能說明購物——強(qiáng)調(diào)精品式購物，由精品店、專賣店、特色商店等組成，旨在滿品牌種購物需求；休閑/娛樂——由公共空間、民俗文化景觀、綠化景觀、休閑景觀、噴泉廣場及華洲主樓/昌茂二樓的娛樂休閑場所（健身房、桑拿、足浴、美容、美發(fā)、美體）等組成，并以此消化昌茂二/三樓、華洲主體大樓的商業(yè)地產(chǎn)部分；餐飲——西餐廳、咖啡屋、茶莊、冷飲店；文化——七星民俗文化展示、游動攝影/畫像、文娛活動競賽、地方戲曲表演、文藝演出；商務(wù)——銀行、證券營業(yè)部、郵電營業(yè)廳、票務(wù)中心、商務(wù)辦公。 功能分區(qū)：根據(jù)不同“節(jié)點(diǎn)” （強(qiáng)調(diào)說明廣場的商務(wù)功能）商務(wù)活動廣場，主要為商家提供各類促銷空間、展示空間，同時也為泉港市民提供各類民俗文化活動、當(dāng)?shù)仫L(fēng)物展示、文藝表演、休閑娛樂等互動性較強(qiáng)的民間文藝活動，最大限度提升“人氣”。名士墻，（泉港七名士浮雕像）定期與教育部門共同舉辦愛國愛家教育活動，定位為教育基地，吸引大批家長帶兒童前來游玩和學(xué)習(xí)，間接帶動消費(fèi)人潮藝術(shù)舞臺（攝影、繪畫、民間音樂、書法、舞蹈等）；與文化旅游系統(tǒng)、民間藝術(shù)團(tuán)體、老人會、學(xué)校等藝術(shù)組織達(dá)成協(xié)議，鼓勵他們定期或不定期地在七星藝術(shù)廣場舉辦各類文藝表演，使七星借成為真正的旅游/文化一條街；定期舉辦各類攝影/書法/繪畫比賽，將獲獎作品即時拍賣，所獲資金悉數(shù)捐獻(xiàn)給社會福利團(tuán)體或獎勵給獲獎?wù)撸源藦?qiáng)化社會風(fēng)尚或增添娛樂趣味。導(dǎo)引系統(tǒng)：旗幟、郵筒、公用電話