【正文】 nbspMall一個都沒建起來。nbspMall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店 面。但廣東更注 重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。 現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟 性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。柏?fù)P講過美國的尺度體現(xiàn)的是馬 路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。 現(xiàn)在開始慢慢地進(jìn)行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出 一點人情味。 現(xiàn)在中國處于反映了經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時代，特別強(qiáng)調(diào)氣派，建 筑設(shè)計也是如此。而隨著建華北路鑫龍灣的全面開發(fā)，將成為市區(qū)最大的商業(yè)中心，形成濃厚的商業(yè)氛圍。有了濃厚的文化、歷史基礎(chǔ)，才能夠吸引消費者的購買意識。有了客流的保證，就有了充足的購買力。 處于黃金地段的建華北路，交通非常便利，其周圍有裕華路、百花路、東風(fēng)路，使建華北路具有得天獨厚的交通優(yōu)勢。 目前，建華北路鑫龍灣商業(yè)街可以說是面向本地，輻射全國。 建華北路兩側(cè)的鑫龍灣、建華批發(fā)市場、東風(fēng)橋服裝批發(fā)市場等在古城乃至全省的名氣可謂“響當(dāng)當(dāng)”，這些市場吸引了許多人前來購物。 －－提升檔次。從單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉(zhuǎn) 變。 交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通組織不暢。 由于先天不足，后天改造水平有限，國內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問題： 經(jīng)營序列矛盾?！袄字Z”、“白茹”、“雪鐵龍”、“奔馳”、“菲亞 特”等歐洲名牌汽車公司在這里設(shè)立汽車展銷大廳；日本的“索尼”、“精工”等名牌公司在此開設(shè)專賣店；法 航、俄航等眾多航空公司在這里開設(shè)了售票處；高檔的時裝店、皮鞋店、首飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比；夜總 會、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布；巴黎三大夜總會之一的“麗多”就設(shè)在這里。在這條街上，僅電影院和電影發(fā)行公司就有50多家，著名的有“高蒙”、“巴 黎”、“喬治五世”等。大街的改造工程是于1991年5月正式開始的，整個工程耗 改造后增加了地下停車位，交通更加方便。nbsp世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 國際一流的商業(yè)步行街具有特征： 硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設(shè)施。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動，樓價從3000元上升到8000元， 迅速成為新城區(qū)。nbsp購物中 心，出現(xiàn)購物、文化娛樂、休閑、展示等趨勢，商業(yè)步行街開始在各國獲得大發(fā)展。第五個時期，是規(guī) 范化的商場和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后，實際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量。第一個時期就是集市 貿(mào)易。步行街開發(fā)與策劃 一、商業(yè)步行街的發(fā)展特點 商業(yè)步行街發(fā)源于中國，唐代時期，長安就有著名的商業(yè)街：東 市和西市。第二個時期這些攤販慢慢地開始進(jìn)店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第六個時期是六十年代， 商業(yè)街由于中產(chǎn)階級搬到郊區(qū)居住進(jìn)入低谷時期。 2．商業(yè)步行街對城市發(fā)展的影響與作用 (1).商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運營的點睛之筆。 (4)步行街對城市商業(yè)結(jié)構(gòu)更新，改變了單一購物結(jié)構(gòu)，通過發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。 它應(yīng)該是多功能的，比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。 法國巴黎的香榭麗舍大街就是國際一流的商業(yè)大街 它的發(fā)展印證了上述特征，香榭麗舍大街建于1670年，西起戴 高樂星形廣場的凱旋門，東至矩形協(xié)和廣場，街道全長1800米，寬120米，中間車行道可并行10輛汽車。 圖1香榭麗舍大街入口—凱旋門 香榭麗舍大街是巴黎之魂，大街的東半部分是700米長的林蔭大道，兩側(cè)綠樹成行，郁郁蔥蔥，如詩如畫。這里每天都有法國和世界的最新影片上映。這一切加上凱旋門和協(xié)和廣場吸引了 各國的游客。 商業(yè)利潤下滑。 北方步行街以北京王府井為代表，不斷進(jìn)行升級與完善，2002年5月北京市東城區(qū)區(qū)長陳平提出王府井升級戰(zhàn)略的 目標(biāo)和措施。 －－調(diào)整結(jié)構(gòu)。王府井要融入世界經(jīng)濟(jì)大潮中，引進(jìn)跨國公司、世界知名品牌，國際管理集團(tuán)，使王府井成為引領(lǐng) 時尚潮流展示世界名品的舞臺。鑫龍灣特色街的建成，它將吸引各地的投資者和經(jīng)營者的眼球，未來將是保定商氣最濃的一條街。許多國內(nèi)外名吃、名店、名品將進(jìn)駐鑫龍灣，他們的加入將帶動建華北路眾多的客商，聚合在鑫龍灣，未來的鑫龍灣將形成“買全國、賣全國”的局面，并逐步與國際接軌。建華北路附近還有火車站、長途汽車站、公交汽車站，極大方便了市民和外地游客旅游、觀光、購物的需要。 有關(guān)部門曾做過精密統(tǒng)計，建華北路每天的客流有5萬至10萬人次，12小時內(nèi)最多客流可達(dá)15萬人次。商業(yè)文化特色不僅是商家追求的經(jīng)營目標(biāo)，也是未來商業(yè)街建設(shè)的著眼點。 我們可以看到，建華北路完全符合建商業(yè)特色街的六大要素，具有建特色商業(yè)街的絕佳優(yōu)勢。很多大商廈，遠(yuǎn)看很雄偉，但缺乏人情味，不 是很好的購物環(huán)境。其實這些東西在原來的規(guī)劃設(shè)計中就應(yīng)該考慮到。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常 高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。Shoppingamp。 這中間反映出一個問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺 乏經(jīng)驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。但大型的綜合商業(yè)則完 全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力 店。 發(fā)展商通過對市場環(huán)境和北京人口的分析，認(rèn)為Shoppingamp。如果發(fā)展商自己做設(shè)計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深 入，后期招商的困難越大。很多大商廈，遠(yuǎn)看很雄偉，但缺 乏人情味，不是很好的購物環(huán)境。其實這些東西在原來的規(guī)劃設(shè)計中就應(yīng)該考慮到。亞洲是鬼 的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容， 還有一些業(yè)態(tài)是無法互相兼容的。 另一方面是專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的重要性。 全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十 幾家。他們會把錢花在物業(yè)上，但 不會自己成立一個開發(fā)公司。中介機(jī)構(gòu)就是起這個作用。國內(nèi)的發(fā)展商想找他們 談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機(jī)構(gòu)這樣的特殊合作顧問關(guān)系。商場里面有很多 店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。我們經(jīng)常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)所有商場的電梯都很擠，商店 入口處人流壓力非常大。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導(dǎo)作用，做到店鋪的均好性。第三個層次就是細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計，國內(nèi)的設(shè)計基 本達(dá)不到這個層次?，F(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢，就是多方面設(shè)計的整合最后達(dá)到最佳效果。開發(fā)商不是自己使用店面，而是要租賣給主力店，必須按照主力店的 要求去設(shè)計。有的商業(yè)只是住 宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買 一條狗看家護(hù)院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當(dāng)然是狗出去叫，因為主 人不是學(xué)這個專業(yè)的。這樣的問題都很難補(bǔ)救，給發(fā)展商或經(jīng)營方帶來的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 一次性的設(shè)計費用。這 些示范街在規(guī)范經(jīng)營行為、維護(hù)市場秩序、繁榮市場經(jīng)濟(jì)等方面 作用突出。如北京王 府井、西單，上海南京路、淮海路、四川路，廣州的上下九商業(yè)步行街，天津的和平路商業(yè)街，南京的湖南路商業(yè) 街，沈陽中街，蘇州的觀前街等。尤其是有很長歷史和文化底蘊的古城鎮(zhèn)，如北京的琉璃廠、安徽省屯溪的老街、上海 新天地等。其他三種類型，只要定位準(zhǔn)確，經(jīng)營狀況越來越好。 商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)研究 2004726 市場消費需求的巨變直接導(dǎo)致了零售業(yè)交易方式的變化，隨 著生活水平的提高和生活觀念的變化，消費者開始注重包括產(chǎn)品 因素在內(nèi)的“整體服務(wù)質(zhì)量”，與此相應(yīng)，他們越來越以一 種“機(jī)會成本”的意識對購物活動做出價值判斷，他們希望在單 位時間內(nèi)能盡可能多的行使商品選擇權(quán)、自主決策權(quán)，在這里， 顧客對商品價值的評價日益轉(zhuǎn)化成為一種對“時間價值”甚 至“生命價值”的考慮了。 網(wǎng)上交易很顯然無法滿足人們的這種需求，而商業(yè)街則不同，當(dāng)你攜同你的家人、朋友到商業(yè)街去逛一逛時， 你不僅僅可以滿足自己的多方面購物需求，還可以親自體驗商品，與商品真正切切的接觸；與認(rèn)識的或不認(rèn)識的人 相互交流；感受商業(yè)街那濃濃的商業(yè)氣氛。 一、商業(yè)街的定義、特點及分類 什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街 道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。分工細(xì)、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重 要特色，現(xiàn)代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營專業(yè)化、品種細(xì)分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾 個具有各自特