【正文】 城市的一個(gè)穩(wěn)定的商業(yè)發(fā)展區(qū)也是市政府規(guī)劃的主要商業(yè)街道，其地位是城市發(fā)展的成熟商業(yè)地段，依靠萼山劇院和新建的高品質(zhì)陽(yáng)光花園，特別是陽(yáng)光花園的商業(yè)營(yíng)業(yè)房的銷售和二樓商業(yè)休閑商鋪的出售更加加重了該街道的商業(yè)氣氛，增添了紅衛(wèi)路的商業(yè)地位。價(jià)格為6075元/平米/月，年租金為1500030000元/年，鋪面面積主要為1535平米之間，主力面積為30平米 2)紅旗路段：紅旗路原為市政府門面街道，為最早的商業(yè)中心地段，其商業(yè)形態(tài)較為混亂，經(jīng)過(guò)政府這幾年的統(tǒng)一治理和規(guī)劃，已經(jīng)發(fā)展成為萬(wàn)源市的服裝一條街。該路段商業(yè)營(yíng)業(yè)房主要為2030平米左右，租金20000左右其業(yè)態(tài)較為混亂。1 )裕豐街段：裕豐街是2002年以后逐步發(fā)展起來(lái)的商業(yè)街道。項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年年底至2006年5月，萬(wàn)源市城區(qū)僅有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，推出了少量的營(yíng)業(yè)房，并沒(méi)有大量的商業(yè)營(yíng)業(yè)房上市。萬(wàn)源市幾乎所有街道都有地層商鋪，并且都為臨街式商鋪。低價(jià)的租金和市場(chǎng)的巨大需求使愛(ài)家不斷的進(jìn)行市場(chǎng)宣傳，在愛(ài)家的帶動(dòng)下，相信幾年內(nèi)，中心商圈的范圍將擴(kuò)大，成為萬(wàn)源市最大的商業(yè)旺地。其主要關(guān)注的項(xiàng)目為本案和“金締花園”、“陽(yáng)關(guān)花園”等有較好發(fā)展前景的項(xiàng)目實(shí)體。 特殊的“河灘夜市”現(xiàn)象由于河灘內(nèi)受到天氣和水量的影響有嚴(yán)重的商業(yè)弊端，況且處于一種無(wú)序的混亂局面，里面的攤位也是“先占先得”，無(wú)法真正形成一種商業(yè)區(qū)域，其大量的消費(fèi)人群的轉(zhuǎn)移也成為必然。 但就是這樣的一種消費(fèi)水平與消費(fèi)享受極為不合理的地方，每天的人流量竟然可以達(dá)到20000人左右。從“濱水領(lǐng)地”“金締花園39。 以“濱水領(lǐng)地”和“金締花園”為代表的社區(qū)將公共配套設(shè)施中的休閑娛樂(lè)設(shè)施作為吸引小區(qū)居民的一種營(yíng)銷工具，取得了非常好的效果，特別是“濱水領(lǐng)地”的銷售結(jié)果更是出乎了所有人的以外，由于小區(qū)配套的利用，使小區(qū)的商鋪價(jià)格上升了近一倍。 同時(shí)也將影響萬(wàn)源的消費(fèi)形勢(shì)。 主題商場(chǎng)將成為萬(wàn)源市以后商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，但到目前為止，近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園”“陽(yáng)光花園”“濱水領(lǐng)地”為例，仍然奉行著傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式，并沒(méi)有管理公司介入，缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，極大的打擊了外地投資者的投資信心，對(duì)于品牌招商影響較大。 萬(wàn)源市市民愿意休閑享受的意愿非常強(qiáng)烈。休閑、度假題材以“濱水領(lǐng)地”為例，由于小區(qū)內(nèi)安置了大量的健身器材和設(shè)計(jì)了一定的綠化，導(dǎo)致其住宅銷售量迅速上升。 已經(jīng)完成評(píng)規(guī)面積1500畝，已開發(fā)801畝。 后河濱河路沿線近兩年內(nèi)有幾個(gè)樓盤出現(xiàn)。濱河路沿線如對(duì)紀(jì)念碑的修復(fù)，市民廣場(chǎng)及街道整治等等。本項(xiàng)目開盤實(shí)踐將近一個(gè)月的爆滿現(xiàn)象、“金締花園”作為市中心去最近時(shí)間內(nèi)推出的樓盤銷售已經(jīng)達(dá)到8成的銷售佳績(jī)。 2006年下半年的萬(wàn)源房地產(chǎn)市場(chǎng)必將與城市市政建設(shè)的進(jìn)展，城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。萬(wàn)源市市場(chǎng)近期特點(diǎn)二、萬(wàn)源市市場(chǎng)近期特點(diǎn) 其中,濱河路一線沿線共出讓土地面積達(dá)到了36萬(wàn)平方米，占到了土地轉(zhuǎn)讓的50%以上，說(shuō)明萬(wàn)源市的濱河路沿線正發(fā)揮其沿河經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，也說(shuō)明萬(wàn)源市市中心土地供應(yīng)量正在逐步減少，市中心的土地將越來(lái)越少。商業(yè)部分 2005年的萬(wàn)源市推出的住宅項(xiàng)目較04年相比有較大的突破，其銷售面積已達(dá)7萬(wàn)平米以上，同比04年增長(zhǎng)了近130％，為最近幾年的之最。 2005年至2006年上半年，市中心附近只有金締路的“金締花園”部分出讓了大量的土地，并修建了 大面積的商業(yè)營(yíng)業(yè)房，是本項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市中心的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈。其中市中心的核心商圈部分因?yàn)樵诮趦?nèi)無(wú)較大的營(yíng)業(yè)房出現(xiàn)，而核心商圈的幾條街已經(jīng)成為萬(wàn)源市商業(yè)進(jìn)駐的核心地段，各商家進(jìn)駐核心商圈的意愿強(qiáng)烈，由此可能導(dǎo)致?lián)Q鋪、換口岸欲望強(qiáng)烈。2005年至2006年上半年的萬(wàn)源市有幾個(gè)住宅小區(qū)的推出，特別是市政府扶持的“濱水領(lǐng)地”“華興小區(qū)”“陽(yáng)光花園”“躍進(jìn)路小區(qū)”這些樓盤的修建都驗(yàn)證了萬(wàn)源市房地產(chǎn)將進(jìn)入到大盤擴(kuò)張時(shí)代河個(gè)盤時(shí)代。 “陽(yáng)光花園”的銷售一空，更是驗(yàn)證了中心區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位。在年內(nèi)，中心區(qū)域的住宅項(xiàng)目及商業(yè)項(xiàng)目的配套工程將倍受關(guān)注。 一是“華興小區(qū)”，二是“濱水領(lǐng)地”－－位于濱河路與和平街、交通局的三角地帶，同樣有較大面積的商業(yè)營(yíng)業(yè)房出現(xiàn)，也是本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 雖然市政府的搬遷工程尚未啟動(dòng)，而且城市居民對(duì)河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的概念還很模糊，但市政府的良好規(guī)劃仍然給這一片區(qū)帶來(lái)了很高的附加值。況且由于靠近后河，其傍晚的消費(fèi)人群受到小區(qū)少量配套休閑娛樂(lè)設(shè)施的吸引而導(dǎo)致商鋪量有大幅度的提高。 其休閑資源可以從每天傍晚的后河“河灘夜市”可以得到驗(yàn)證。萬(wàn)源市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)三、 萬(wàn)源市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2006年下半年及2007年的萬(wàn)源房地產(chǎn)市場(chǎng)較05年相比較，市場(chǎng)變化的趨勢(shì)將規(guī)律化，更加明顯化，特點(diǎn)也將更為突出。雖然去年全市經(jīng)濟(jì)仍然保持較快速度的增長(zhǎng)，居民收入穩(wěn)中有升，但市場(chǎng)的消化能力仍然有限，總需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市的供應(yīng)量。每天傍晚的散步人群向小區(qū)中聚集，平均每天晚上有將近3000人左右的人流量。與大城市接軌，注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)化樓宇智能化進(jìn)程在一級(jí)市場(chǎng)非常迅速，在萬(wàn)源的房地產(chǎn)開發(fā)中尚未完全的推廣，寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤的必須品。戶型設(shè)計(jì)中可以看出布局設(shè)計(jì)合理的戶型更受到消費(fèi)者的追捧，結(jié)構(gòu)上創(chuàng)新、配套上更加合理是發(fā)展的必然趨勢(shì)。 這些恰恰表明了萬(wàn)源市需要一種真正的大眾休閑廣場(chǎng)。夜間消費(fèi)市場(chǎng)將被真正的挖掘出來(lái)，消費(fèi)地點(diǎn)將向市中心轉(zhuǎn)移 萬(wàn)源的商業(yè)氣氛多集中于白天，到目前為止，萬(wàn)源市的夜間消費(fèi)市場(chǎng)并沒(méi)有被完全挖掘出來(lái)。萬(wàn)源市市場(chǎng)總特征四、萬(wàn)源市市場(chǎng)總特征2003年至2006年上半年，“客運(yùn)大廈”“陽(yáng)光花園”“濱水領(lǐng)地”“躍進(jìn)小區(qū)”、“華興小區(qū)”等項(xiàng)目的順利完工，萬(wàn)源市的商業(yè)地產(chǎn)改革正不斷的進(jìn)行著，市政府的合理規(guī)劃為萬(wàn)源的房地產(chǎn)注入了活力，同時(shí)業(yè)帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。萬(wàn)源市中心區(qū)域片區(qū)現(xiàn)狀其主要商業(yè)地段呈現(xiàn)“Ⅲ”型分布，其城市繁華地段主要集中在裕豐街、紅衛(wèi)街、紅旗路以及紅衛(wèi)街與紅旗路相連接的街道。 其分布幾乎遍及萬(wàn)源市的所有小區(qū)及街道。 因此，城鎮(zhèn)內(nèi)對(duì)于營(yíng)業(yè)房的需求量應(yīng)當(dāng)是供小于求的局面。 其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。但其北段的商業(yè)形態(tài)比較固定，主要為農(nóng)副產(chǎn)品，其商業(yè)形態(tài)的開展也圍繞著農(nóng)副業(yè)產(chǎn)品。 因此，紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。 紅衛(wèi)路是萬(wàn)源市民夜晚散步的重要場(chǎng)所，其夜間的人流量?jī)H次于后河河灘的人流量，是城市主要的夜間消費(fèi)場(chǎng)所。二樓面積多為60100平米為主，價(jià)格為5500元左右。 內(nèi)無(wú)空置鋪面。萬(wàn)源市商業(yè)市場(chǎng)特征萬(wàn)源是四川、陜西、重慶的三省交匯處，是達(dá)州地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)城鎮(zhèn)，商賈往來(lái)頻繁。 特別是“金締花園”、“陽(yáng)光花園”的逐步推出，直接將市中心的商業(yè)圈范圍擴(kuò)大了整整一圈。 3）傳統(tǒng)商業(yè)鋪面依然搶手如“陽(yáng)光花園”與“金締花園”銷售業(yè)績(jī)的不俗表現(xiàn)給與了很好的證明。 5）“名店效應(yīng)”將會(huì)時(shí)萬(wàn)源以后經(jīng)營(yíng)的法寶現(xiàn)在萬(wàn)源的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有“華興小區(qū)”和“金締花園”利用了購(gòu)物廣場(chǎng)這一名牌并沒(méi)有其他項(xiàng)目效仿以達(dá)到旺場(chǎng)的效果，從而帶動(dòng)其他商鋪的租售。項(xiàng)目本身市政府區(qū)位規(guī)劃段為原市政府舊址是市政府重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、政治中心，地理位置得天獨(dú)厚。 時(shí)尚高貴的大氣風(fēng)格另類風(fēng)格——在設(shè)計(jì)中要凸顯特色的風(fēng)格，與“金締花園”的建筑風(fēng)格恰恰相反。 在小廣場(chǎng)處安置一個(gè)小型旱噴，以弧形為主。 中間安置少量的仿真樹木，增強(qiáng)綠色氛圍。 營(yíng)造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。 主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。其他設(shè)備建議日?？梢圆シ帕餍懈枨鶰TV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營(yíng)造商場(chǎng)氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。 使命性的營(yíng)銷終歸還是要還原到行動(dòng)的層面，只有剖析成敗，以專業(yè)的職業(yè)精神來(lái)做營(yíng)銷才能真正的打開市場(chǎng)。 B. 問(wèn)題萬(wàn)源需要一個(gè)令人印象深刻的城市印記來(lái)改善及提升萬(wàn)源的城市形象；萬(wàn)源需要一個(gè)令人舒適且滿意的高品質(zhì)的人居環(huán)境；萬(wàn)源需要一個(gè)滿足萬(wàn)源人心理需求的高品位生活方式。 而且萬(wàn)源這座城市也需要提升其自身的城市形象，而城市形象的提升又取決于人居環(huán)境、生活方式以及生活態(tài)度的提升。因此我們的切入點(diǎn)就是為萬(wàn)源人心中的向往找到歸屬感，為其心中向往的生活在現(xiàn)實(shí)中安個(gè)家，讓他們?cè)诂F(xiàn)實(shí)的家中感受、體驗(yàn)到其心中向往的生活，也就是萬(wàn)源的商業(yè)、向往的大城市中心生活圈的生活。 核心概念三是項(xiàng)目位于萬(wàn)源目前繁華的老城區(qū)，猶如一條重要紐帶上的耀眼明珠，是舊生活到新生活的表率；模式：片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，是整個(gè)萬(wàn)源的趨勢(shì)。從項(xiàng)目產(chǎn)品與項(xiàng)目理念闡述“新”，體現(xiàn)項(xiàng)目的前瞻性及獨(dú)特性。 1） 推廣體系的主線：（關(guān)鍵詞：生活方向）規(guī)模：小型城市轉(zhuǎn)變?yōu)橹行统鞘校?010年萬(wàn)源將由目前的10人口增長(zhǎng)為15萬(wàn)，躋身于中型城市行列。 萬(wàn)源市商業(yè)中心廣場(chǎng)的營(yíng)銷采用“機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略”、所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，就是要根據(jù)市場(chǎng)中各種要素的變化，不斷的調(diào)整營(yíng)銷思路，改進(jìn)營(yíng)銷措施，使?fàn)I銷活動(dòng)動(dòng)態(tài)的適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。影響市場(chǎng)的各種因素主要有：消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。1）事件營(yíng)銷充分利用熱點(diǎn)事件和受眾關(guān)注的事件，進(jìn)行再組織、再包裝，借事件點(diǎn)向受眾傳達(dá)本案的相關(guān)信息（如價(jià)值核心、產(chǎn)品訴求等），并讓受眾通過(guò)對(duì)事件點(diǎn)關(guān)注的同時(shí)潛移默化地接觸并吸收到本案的相關(guān)信息。