【正文】 為140萬元，平均每平方米140元營銷推廣費用分配比例? 營銷推廣總費用：140萬元? 電視廣告和報紙廣告：占整體推廣費用的60%，即費用為84萬元左右? 戶外廣告：占整體推廣費用的10％ 9月是項目招商的關鍵時期，工地方應該時刻準備者迎接投資考察者的到來，應該有專人負責接待，并發(fā)放安全帽指引投資考察者進場參觀。項目本身各棟樓宇必須安裝綠、黃相間的防護網(wǎng)，體現(xiàn)項目高品質(zhì)D 并且于2006年10月1日前到位，給與投資者投資信心B 核心均價的確定付款方式43 50 7 三層（4棟） 1800 4500100 120 20 二層（棟） 1750+200 7500主要有：項目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、市場接受能力等樓層 面積（M2） 建議均價(元/M2) 總售價（元） 基準租金（元/M2/月 實際租金（元/M2/月 租金差額（元/M2/月 投資回報率％一層（3棟 1750 20000項目因素綜合考慮項目所處的市場情況及項目本身的情況和項目本身將近一年的銷售實際為制定依據(jù) 主要考慮的因素應為：2）一鋪一價。價格整體策略1）采用低開高走的價格銷售策略成本因素：土地成本、前期費用、建安成本、各項規(guī)費等。 主要采用有效的行銷，根據(jù)不同客戶特征，在各個時間點、各個渠道開展不同的品牌聯(lián)誼活動。借用政府。但仍以極簡的風格體現(xiàn)大氣和醒目。少量臨街鋪面標志性畫圖銷售C3） 方式：A用二批房源入市的消息積累消費者眼球，引起消費者的好奇。主要通過迂回隱蔽性進攻策略，在9兩個月份利用對前期銷售點總結(jié)和下一階段銷售工作的正式運作作為宣傳口號，以極簡的風格來體現(xiàn)項目的全新面貌2） 目的：A而鑒于本案項目從開工到交房的持訓實踐較長，過早或者過晚展開大型推廣活動都會直接負面影響項目的最終的銷售。預計2007年萬源市房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加迅猛。以此表明，本案的產(chǎn)品就是萬源市發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源市未來生活的起點。? 可以提升項目近一年來平庸的市場形象，打造全新的市場印象。總策略體現(xiàn)出一個“借”字；借一批房源銷售告罄，二期正在火熱發(fā)售中。英格蘭有句名言：“對于沒有航向的船，任何方向的風都是逆風。因此我們?yōu)榱顺薪右酝N售公司將近一年的營銷格調(diào)。由于本案以往將近一年的廣告宣傳和銷售活動，本案面臨著亟需轉(zhuǎn)變項目整體形象和消化內(nèi)蓄客戶的重任。方式二：特色營銷活動營銷中心關于商鋪的各方面資料和裝備應較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。方式一：營銷中心現(xiàn)場展示第三目標主力店主要包括金融機構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團客戶。第二目標主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進商場由單一的僅以日用消費和休閑為主體的物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為萬源市新興商圈中的主導。2）第二目標主力店 3) 媒體策略采用點、線、面結(jié)合的全方位轟炸，進行大力度、大幅度的傳播，讓媒體傳播出去的聲音既具有大眾性又含有具體針對性。廣告訴求：廣告訴求要重視在項目價值核心引領之下，進行產(chǎn)品的表現(xiàn)，且要有自己的體系。 陽光置業(yè)秘書選拔活動概述：進行置業(yè)秘書選拔賽系列活動，開展美女營銷，吸引媒體及消費者關注度；并同時從智慧、專業(yè)精神的角度談置業(yè)秘書，從高品質(zhì)的專業(yè)服務提升本項目軟性品質(zhì)感。活動期間用萬源老城舊照片與近照以及未來規(guī)劃的意向圖同時展覽，進行強烈對比；展覽萬源近年的城市建設圖片、設計規(guī)劃及相關詳實資料，切合萬源是個正在飛速發(fā)展的城市這一主題思想?；顒幽康模禾岢觥叭f源大革命”、“萬源新生活方式”等概念，以配合本項目的推廣主線和價值核心。 營銷策略內(nèi)容2）懸念營銷充分利用大眾好奇的心理，有技巧地營造懸念，并一步步地揭示“謎底”，逐步引導受眾，將其聚焦點從懸念、謎底轉(zhuǎn)移到項目上，加深對項目的印象和記識，以此留住客戶，為銷售做好鋪墊。 不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營銷思路，這樣的動態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠立于不敗之地。機動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進行調(diào)研。因此，只有動態(tài)的營銷才能保證房地產(chǎn)的實際營銷效果。 加上整個萬源市的發(fā)展趨勢，體現(xiàn)自身良好的區(qū)位優(yōu)勢。價值核心架構(gòu)其中“體驗式”營銷的運用更是首次出現(xiàn)在，名副其實的“新”；二是在項目的精神層面上，從營銷手段及項目的生活理念，有許多亦是第一次在萬源運用，也體現(xiàn)了“新”的概念。 所以，仍屬于二級城市的萬源及萬源人向往的是距離他們不遠的、且看得到摸得著的大城市生活圈的生活。由此看出，屬于二級城市的萬源人都向往一個他們心中的生活方式，也需要一個他們心中向往的生活方式來提升他們的生活品質(zhì)。C. 切入點 ——圍繞區(qū)域的中心感、時尚感、便利感及旅游休閑感來開展欲到萬源市開設品牌旗艦店的外來投資者原有市中心即將搬遷的商鋪老板其他投資者大型商業(yè)連鎖和品牌金融機構(gòu)根據(jù)周邊項目的客戶調(diào)查和本項目的定位，本項目的客戶群主要由以下部分構(gòu)成：城市周圍及市中心以外欲到市中心投資者——強調(diào)是萬源商業(yè)地產(chǎn)的一場革命驗證萬源商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奇跡的宜商宜住的高檔物業(yè) 燈光布置需要一個中央音樂控制與燈光控制七、項目市場定位安置多個音樂播放器，平時放些輕松愉快的音樂，促進商場的購物氛圍。并在旱噴后安置一個大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長4米*高2米。并配以少量的時下年輕人的時尚元素，如NBA、科幻題材等元素。 結(jié)合本項目的整體風格，凸顯步行街的優(yōu)勢河亮點，在外觀整體設計上，尤其要注意把握時尚、高檔的心里趨勢。價格區(qū)間：13000——20000元之間六、商業(yè)步行街建設設計建議交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街交房時間：2005年管理費用：無銷售范圍：全部靠近和平路代理商：－價格區(qū)間：－5）萬寶商場交通情況：濱河路交房時間：－管理費用：－銷售范圍：全部地理位置：后河之上開發(fā)商：％付款方式：一次性優(yōu)惠2％已經(jīng)進駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府工程進度：現(xiàn)房底層面積：3600平米經(jīng)營總面積：8000平米地理位置：濱河路南段開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司 ％付款方式：一次性優(yōu)惠2％已經(jīng)進駐名店：無工程進度：現(xiàn)房底層面積：1300平米經(jīng)營總面積：3000平米代理商：價格區(qū)間：13000——20000元之間2）陽光花園尾盤商鋪％交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路交房時間：2006年10月管理費用：無銷售范圍：全部地理位置：金締路開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責任公司安置多個長椅供游人休息 色彩運用較暖，不用過分強調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時尚、雍容、高貴通透的感覺。領其成為萬源市獨樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點，并成為萬源市輿論關注的重點，萬源市居民休閑散步的理想場所。付款方式：－已經(jīng)進駐名店：無工程進度：現(xiàn)房底層面積：1000平米經(jīng)營總面積：2300平米地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間開發(fā)商：－付款方式：－已經(jīng)進駐名店：－工程進度：尚未施工底層面積：1000平米經(jīng)營總面積：5000平米代理商：奧博地產(chǎn)價格區(qū)間：4500—8000元之間4）萬源廊橋％交通情況：濱河路交房時間：2006年5月管理費用：無銷售范圍：全部交通局附近代理商：―――價格區(qū)間：13000——18000元之間3）濱河領地尾盤商鋪銀行按揭無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街交房時間：2005年12月管理費用：無銷售范圍：全部地理位置：紅衛(wèi)街開發(fā)商：％付款方式：一次性優(yōu)惠2％已經(jīng)進駐名店：愛家購物廣場5000平米工程進度：現(xiàn)房底層面積：10000平米經(jīng)營總面積：30000平米代理商：威脅：（T）項目本身受到周圍項目成熟的商鋪價格影響項目周圍已經(jīng)銷售的商鋪會降低消費者的購買欲望萬源原有的消費觀念會影響項目后期的銷售價格定位前期的營銷方式會需要大量的后期努力才能彌補回來“金締花園”項目的現(xiàn)房會影響項目的銷售競爭對手分析1）“金締花園” 一、二、三層商鋪屬于老牌商業(yè)街，直接處于產(chǎn)品生命周期的發(fā)展期相對于周圍的僅有20－30年商業(yè)鋪面生命的鋪面來說，有頑強的生命力建筑外觀時尚、現(xiàn)代，為萬源市標志性建筑市政府形象發(fā)展工程，易于給與顧客穩(wěn)定的投資信心電梯公寓開創(chuàng)了萬源城市發(fā)展的新格局前期近一年的形象宣傳使項目具有較高的知名度交通便捷，項目周圍路網(wǎng)發(fā)達，交錯縱橫規(guī)模優(yōu)勢明顯，總體規(guī)模在萬源市場獨占鰲頭同時，市政府將該片區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)域，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。 人流量等硬件因素外，對整個項目的定位和策略也是一個重要的考慮附加值。所以現(xiàn)在老商業(yè)區(qū)的鋪面供應量極少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費人流量給商家走狗的投資信心，自然導致街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞。 2）零售業(yè)正搶攤市中心 從原來的紅衛(wèi)街、紅旗路兩條主干道向四周發(fā)散。與此同時，市政配套的硬件設施的逐步完善為商家創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，在此帶動下，2005年至2006年上半年，萬源商業(yè)物業(yè)發(fā)展較快，并出現(xiàn)以下特點： 主要鋪面面積為1535平米，主力面積為25平米左右，價格為5065元/平米/月。商鋪的底樓面積區(qū)間為2040平米價格在15000元左右。3） 紅衛(wèi)街段：紅衛(wèi)街為萬源市早期商業(yè)街道，商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，是