【正文】 1 )裕豐街段：裕豐街是2002年以后逐步發(fā)展起來的商業(yè)街道。其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。其兩邊共有商鋪近90家。其中有40%的鋪面為服裝批發(fā)業(yè)務(wù)，30%左右為副食商品零售與批發(fā)，其余為小商品零售商鋪。其業(yè)態(tài)較為混亂。但其北段的商業(yè)形態(tài)比較固定，主要為農(nóng)副產(chǎn)品，其商業(yè)形態(tài)的開展也圍繞著農(nóng)副業(yè)產(chǎn)品。 該路段商業(yè)營業(yè)房主要為2030平米左右，租金20000左右 2)紅旗路段：紅旗路原為市政府門面街道，為最早的商業(yè)中心地段，其商業(yè)形態(tài)較為混亂，經(jīng)過政府這幾年的統(tǒng)一治理和規(guī)劃，已經(jīng)發(fā)展成為萬源市的服裝一條街。因此，紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。共有鋪面60余家。其中80%以上為服裝商鋪，攙雜銀行等少量其他業(yè)態(tài)。價(jià)格為6075元/平米/月，年租金為1500030000元/年，鋪面面積主要為1535平米之間，主力面積為30平米 3） 紅衛(wèi)街段：紅衛(wèi)街為萬源市早期商業(yè)街道，商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，是城市的一個(gè)穩(wěn)定的商業(yè)發(fā)展區(qū)也是市政府規(guī)劃的主要商業(yè)街道，其地位是城市發(fā)展的成熟商業(yè)地段，依靠萼山劇院和新建的高品質(zhì)陽光花園，特別是陽光花園的商業(yè)營業(yè)房的銷售和二樓商業(yè)休閑商鋪的出售更加加重了該街道的商業(yè)氣氛，增添了紅衛(wèi)路的商業(yè)地位。紅衛(wèi)路是萬源市民夜晚散步的重要場所，其夜間的人流量僅次于后河河灘的人流量，是城市主要的夜間消費(fèi)場所。共有商鋪150余個(gè)，其中80%為服裝商鋪。其中陽光花園的二樓商業(yè)鋪面主要以休閑娛樂為主。商鋪的底樓面積區(qū)間為2040平米價(jià)格在15000元左右。二樓面積多為60100平米為主，價(jià)格為5500元左右。 4） 萬寶商場：萬寶商場是較早修建的一條商業(yè)步行街，是萬源市首條真正意義上的步行街。其發(fā)展規(guī)模較小，但已經(jīng)成為一條較成熟的商業(yè)街道，主要經(jīng)營中低檔的休閑服飾。主要鋪面面積為1535平米，主力面積為25平米左右，價(jià)格為5065元/平米/月。內(nèi)無空置鋪面。但物業(yè)管理過于松散，污水橫流，市場環(huán)境較差，很難形成主流商業(yè)步行街。 另外有一些其他較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要為以下幾個(gè)區(qū)域： 1) 濱河路沿線的建材、裝飾、五金市場 2）新華路兩段手機(jī)市場 3）利民路農(nóng)資市場 4）裕豐街北段農(nóng)副食品市場 5）河街萬源市商業(yè)市場特征 萬源——商業(yè)氣氛濃郁的城市 萬源是四川、陜西、重慶的三省交匯處，是達(dá)州地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)城鎮(zhèn)，商賈往來頻繁。幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，％，居民消費(fèi)水平更是躍上了新臺階。全市神會消費(fèi)品總額比上年增長近11個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，市政配套的硬件設(shè)施的逐步完善為商家創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，在此帶動下，2005年至2006年上半年，萬源商業(yè)物業(yè)發(fā)展較快，并出現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）中心商業(yè)區(qū)正不斷擴(kuò)大 從原來的紅衛(wèi)街、紅旗路兩條主干道向四周發(fā)散。特別是“金締花園”、“陽光花園”的逐步推出，直接將市中心的商業(yè)圈范圍擴(kuò)大了整整一圈。 2）零售業(yè)正搶攤市中心 “金締花園”的愛家購物廣場進(jìn)駐市中心區(qū)域，萬客隆超市同時(shí)業(yè)加大了宣傳和促銷活動，證明著市中心的零售行業(yè)競爭將加劇，特比是愛家購物廣場的5000平米超大面積將會帶來巨大的人氣。 3）傳統(tǒng)商業(yè)鋪面依然搶手 萬源的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)主要集中在本案周圍的幾條街道，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的商業(yè)的地段已經(jīng)形成。所以現(xiàn)在老商業(yè)區(qū)的鋪面供應(yīng)量極少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費(fèi)人流量給商家走狗的投資信心，自然導(dǎo)致街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞。如“陽光花園”與“金締花園”銷售業(yè)績的不俗表現(xiàn)給與了很好的證明。4）主題商場將會受到追捧而走俏 到目前為止，萬源市還沒有一個(gè)真正意義上的主題商業(yè)物業(yè)。而主題商業(yè)廣場成為項(xiàng)目租售的一個(gè)重要策略，買家投資時(shí)考慮的因素除了地段。人流量等硬件因素外，對整個(gè)項(xiàng)目的定位和策略也是一個(gè)重要的考慮附加值。 5）“名店效應(yīng)”將會時(shí)萬源以后經(jīng)營的法寶 現(xiàn)在萬源的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有“華興小區(qū)”和“金締花園”利用了購物廣場這一名牌并沒有其他項(xiàng)目效仿以達(dá)到旺場的效果，從而帶動其他商鋪的租售。在這一方面，“金締花園”的成功起到了很大的示范作用，并相信以后會被其他開發(fā)商所沿用。五、項(xiàng)目競爭分析 項(xiàng)目本身市政府區(qū)位規(guī)劃 段為原市政府舊址是市政府重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、政治中心，地理位置得天獨(dú)厚。且市政府規(guī)劃項(xiàng)目本身為萬源市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心區(qū)位。二期項(xiàng)目及三期項(xiàng)目的完工將使項(xiàng)目本身成為城市的標(biāo)志性建筑，作為城市的一張名片，將成為萬源市的一道風(fēng)景線。同時(shí)，市政府將該片區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)域，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：（S）地處市中心商業(yè)旺地，毗鄰市政府、市委、中小學(xué)，盡享都市成熟的商務(wù)及居住環(huán)境、繁華。屬于老牌商業(yè)街，直接處于產(chǎn)品生命周期的發(fā)展期相對于周圍的僅有20－30年商業(yè)鋪面生命的鋪面來說，有頑強(qiáng)的生命力建筑外觀時(shí)尚、現(xiàn)代，為萬源市標(biāo)志性建筑市政府形象發(fā)展工程，易于給與顧客穩(wěn)定的投資信心電梯公寓開創(chuàng)了萬源城市發(fā)展的新格局前期近一年的形象宣傳使項(xiàng)目具有較高的知名度交通便捷，項(xiàng)目周圍路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交錯(cuò)縱橫規(guī)模優(yōu)勢明顯，總體規(guī)模在萬源市場獨(dú)占鰲頭劣勢：(W)拆遷過程爭議很大，影響了項(xiàng)目形象步行街寬度過大，影響商業(yè)氣氛工程進(jìn)度緩慢，整體形象不利于營銷全市二樓商業(yè)氛圍不夠濃烈，二樓商鋪的發(fā)售會制肘項(xiàng)目整體銷售項(xiàng)目文化挖掘不夠，定位模糊，未能突出差異化優(yōu)勢，從而導(dǎo)致客戶投資信心不夠機(jī)會：(O) 市場商業(yè)營業(yè)房投入量少，需求很大利用紅色旅游時(shí)間可迅速重新塑造項(xiàng)目形象政府規(guī)劃的核心商業(yè)地位，為銷售提供了可塑機(jī)會 威脅：（T）項(xiàng)目本身受到周圍項(xiàng)目成熟的商鋪價(jià)格影響項(xiàng)目周圍已經(jīng)銷售的商鋪會降低消費(fèi)者的購買欲望萬源原有的消費(fèi)觀念會影響項(xiàng)目后期的銷售價(jià)格定位前期的營銷方式會需要大量的后期努力才能彌補(bǔ)回來“金締花園”項(xiàng)目的現(xiàn)房會影響項(xiàng)目的銷售競爭對手分析1）“金締花園” 一、二、三層商鋪 開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 代理商： 地理位置：金締路 經(jīng)營總面積：30000平米 銷售范圍：全部 底層面積：10000平米 管理費(fèi)用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間：2006年10月 已經(jīng)進(jìn)駐名店：愛家購物廣場5000平米 交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路 付款方式：一次性優(yōu)惠2％％ ％ 價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間2）陽光花園尾盤商鋪 開發(fā)商： 代理商： 地理位置：紅衛(wèi)街 經(jīng)營總面積：3000平米 銷售范圍：全部 底層面積：1300平米 管理費(fèi)用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間：2005年12月 已經(jīng)進(jìn)駐名店：無 交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街 付款方式：一次性優(yōu)惠2％銀行按揭無 ％ 價(jià)格區(qū)間：13000——18000元之間3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪 開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司 代理商：――― 地理位置：濱河路南段交通局附近 經(jīng)營總面積：8000平米 銷售范圍：全部 底層面積：3600平米 管理費(fèi)用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間：2006年5月 已經(jīng)進(jìn)駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府 交通情況：濱河路 付款方式：一次性優(yōu)惠2％％ ％ 價(jià)格區(qū)間：4500—8000元之間4）萬源廊橋 開發(fā)商： 代理商：奧博地產(chǎn) 地理位置：后河之上 經(jīng)營總面積：5000平米 銷售范圍：全部 底層面積：1000平米 管理費(fèi)用：－ 工程進(jìn)度：尚未施工 交房時(shí)間：－ 已經(jīng)進(jìn)駐名店：－ 交通情況：濱河路 付款方式：－ 價(jià)格區(qū)間：－5）萬寶商場 開發(fā)商：－ 代理商：－ 地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間靠近和平路 經(jīng)營總面積：2300平米 銷售范圍：全部 底層面積：1000平米 管理費(fèi)用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間：2005年 已經(jīng)進(jìn)駐名店：無 交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街 付款方式：－ 價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間 六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計(jì)建議 結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯步行街的優(yōu)勢河亮點(diǎn)，在外觀整體設(shè)計(jì)上，尤其要注意把握時(shí)尚、高檔的心里趨勢。營造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。領(lǐng)其成為萬源市獨(dú)樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點(diǎn)，并成為萬源市輿論關(guān)注的重點(diǎn)，萬源市居民休閑散步的理想場所。 時(shí)尚高貴的大氣風(fēng)格 主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。色彩運(yùn)用較暖，不用過分強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴通透的感覺。 另類風(fēng)格——在設(shè)計(jì)中要凸顯特色的風(fēng)格，與“金締花園”的建筑風(fēng)格恰恰相反。并配以少量的時(shí)下年輕人的時(shí)尚元素，如NBA、科幻題材等元素。 其他設(shè)備建議 在小廣場處安置一個(gè)小型旱噴，以弧形為主。并在旱噴后安置