【正文】 而決定招商正常進(jìn)行的關(guān)鍵是項(xiàng)目本身的施工進(jìn)度問(wèn)題，施工進(jìn)度直接影響著項(xiàng)目的招商成功與否，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售情況。 方式（1） 第一階段采用較為激進(jìn)的傳播，第二階段在第一階段的蓄勢(shì)下采用正面結(jié)合側(cè)面進(jìn)攻的策略，由針對(duì)的利用品牌入駐制造商業(yè)氛圍。向市場(chǎng)訴說(shuō)項(xiàng)目全新定位、重新形象，簡(jiǎn)潔有力的體現(xiàn)項(xiàng)目形象，傳播價(jià)值核心，讓消費(fèi)者有所期待B以此獲取受眾對(duì)項(xiàng)目的興趣、關(guān)注、購(gòu)買。因此，我們將在推廣上強(qiáng)調(diào)萬(wàn)源市商業(yè)中心廣場(chǎng)一期一批房源銷售告罄，以慶祝一期一批房源順利實(shí)現(xiàn)銷售告罄的理由和借勢(shì)主題商家入駐作為營(yíng)造聲勢(shì)的基礎(chǔ)元素。十一、商鋪推廣方案推廣方式及渠道建議1）推廣總思路 建立獨(dú)特形象——體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)有性格、氣質(zhì)集中體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心——萬(wàn)源大革命、商業(yè)新模式 運(yùn)用項(xiàng)目特有元素進(jìn)行廣告創(chuàng)意表現(xiàn)；選用與目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)應(yīng)的新銳媒體、小眾媒體作為體驗(yàn)營(yíng)銷的主要廣告載體；形式上追求創(chuàng)新手法。開(kāi)發(fā)商以冠名參與的方式出現(xiàn)。2）推廣體系的輔線：（關(guān)鍵詞：產(chǎn)品支持）以產(chǎn)品的特點(diǎn)和賣點(diǎn)作為推廣輔線的核心，通過(guò)產(chǎn)品的訴求傳播直接體現(xiàn)推廣主線的項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心，將推廣的重心轉(zhuǎn)移產(chǎn)品層面，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目策劃思想的實(shí)際產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，做到用產(chǎn)品承載城市的未來(lái)，體現(xiàn)“革命”一詞推廣思路這是萬(wàn)源以及萬(wàn)源人共同向往且共同追求的方向。隨著萬(wàn)源市近幾年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，機(jī)遇與危機(jī)共存的萬(wàn)源市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生明顯的跡象——項(xiàng)目難做，特別是沒(méi)有差異化的商業(yè)項(xiàng)目更難做。 已經(jīng)進(jìn)駐名店：無(wú)地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間工程進(jìn)度：尚未施工價(jià)格區(qū)間：4500—8000元之間4）萬(wàn)源廊橋管理費(fèi)用：無(wú)價(jià)格區(qū)間：13000——18000元之間3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪管理費(fèi)用：無(wú)％底層面積：10000平米并配以少量的時(shí)下年輕人的時(shí)尚元素，如NBA、科幻題材等元素。結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯步行街的優(yōu)勢(shì)河亮點(diǎn)，在外觀整體設(shè)計(jì)上，尤其要注意把握時(shí)尚、高檔的心里趨勢(shì)。管理費(fèi)用：無(wú)價(jià)格區(qū)間：－5）萬(wàn)寶商場(chǎng)銷售范圍：全部付款方式：一次性優(yōu)惠2％經(jīng)營(yíng)總面積：8000平米付款方式：一次性優(yōu)惠2％經(jīng)營(yíng)總面積：3000平米交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路地理位置：金締路且市政府規(guī)劃項(xiàng)目本身為萬(wàn)源市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心區(qū)位。 “金締花園”的愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)駐市中心區(qū)域，萬(wàn)客隆超市同時(shí)業(yè)加大了宣傳和促銷活動(dòng)，證明著市中心的零售行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將加劇，特比是愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)的5000平米超大面積將會(huì)帶來(lái)巨大的人氣。 但物業(yè)管理過(guò)于松散，污水橫流，市場(chǎng)環(huán)境較差，很難形成主流商業(yè)步行街。通過(guò)調(diào)查，在城鎮(zhèn)中心地段的紅旗街、紅衛(wèi)路附近均沒(méi)有大量的商業(yè)營(yíng)業(yè)房上市，而且也沒(méi)有商鋪用于出租，甚至到了“有錢無(wú)鋪”的局面。并以這個(gè)“Ⅲ”字型為基礎(chǔ)向裕豐街北段，紅旗路北段、紅衛(wèi)街南段、紅旗路南段和南街方向擴(kuò)散。 萬(wàn)源市為四川著名的紅色旅游區(qū)，其市內(nèi)紅色旅游文化底蘊(yùn)豐厚，歷史題材廣泛，每年因?yàn)榧t色旅游主題可吸引將近10萬(wàn)人口到萬(wàn)源市旅游。 年內(nèi)預(yù)計(jì)中心區(qū)推出的項(xiàng)目幾乎為零。市中心的商業(yè)物業(yè)銷售不順暢可能成為不爭(zhēng)的事實(shí)。可見(jiàn)，在2005年至2006年上半年的住宅銷售中 ，住宅部分正一步步的得到市場(chǎng)的認(rèn)可。在社區(qū)配套及社區(qū)休閑的強(qiáng)化將直接引領(lǐng)消費(fèi)者的消費(fèi)態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變。 小區(qū)的配套設(shè)施已經(jīng)成為左右萬(wàn)源市消費(fèi)的重要因素，進(jìn)而會(huì)影響到社區(qū)商鋪的銷售。主題商城——相對(duì)明確的主題定位或消費(fèi)人群是突破項(xiàng)目市場(chǎng)的有效方式特別是占據(jù)市政府支持和特色商業(yè)的兩大優(yōu)勢(shì)的“萬(wàn)源廊橋”將直接對(duì)萬(wàn)源的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。從萬(wàn)源的后河每晚的散步人群來(lái)分析可以看出萬(wàn)源人需要一種享受和休閑的消費(fèi)模式，在河灘上的消費(fèi)不能算是不高，其舒適度也很差。市中心區(qū)域商業(yè)狀況及前景展望無(wú)“死鋪”和“空鋪”現(xiàn)象。 1) 濱河路沿線的建材、裝飾、五金市場(chǎng)5）河街 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。日?？梢圆シ帕餍懈枨鶰TV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營(yíng)造商場(chǎng)氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。 另類風(fēng)格——在設(shè)計(jì)中要凸顯特色的風(fēng)格，與“金締花園”的建筑風(fēng)格恰恰相反。中間安置少量的仿真樹(shù)木，增強(qiáng)綠色氛圍。 結(jié)合對(duì)主線的思考思路和項(xiàng)目自身的條件，我們對(duì)主線有了這樣一個(gè)核心概念：萬(wàn)源大革命－萬(wàn)源商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的生活新模式【詮釋】革命：有著雙重含義，一是利用“革命”二字與萬(wàn)源的傳統(tǒng)革命圣地相聯(lián)系起來(lái)，將紅色旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，從而立足于服務(wù)萬(wàn)源城市運(yùn)營(yíng)的高度二是暗指萬(wàn)源的傳統(tǒng)消費(fèi)意識(shí)將因本項(xiàng)目而徹底顛覆，從單純的物質(zhì)需求的層面上升至體驗(yàn)式的精神追求層面新：一是結(jié)合到項(xiàng)目的產(chǎn)品層面上，融合了很多大城市成功產(chǎn)品的特色。 推廣體系銷售模式是以租代售、租售結(jié)合、展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長(zhǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、包裝等手段； 通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(包括滯銷樓盤)進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方式；價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。3）體驗(yàn)營(yíng)銷與其它品牌合作，充分運(yùn)用其它品牌的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)聯(lián)合開(kāi)展的互動(dòng)活動(dòng)讓目標(biāo)受眾能實(shí)際地提前享受到項(xiàng)目所帶給他們的實(shí)惠以及體驗(yàn)項(xiàng)目所賦予他們的專屬價(jià)值，以此讓目標(biāo)受眾通過(guò)親身體驗(yàn)更多地了解項(xiàng)目，為積蓄客戶和阻截客戶做足基本功。不管從發(fā)掘潛力還是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，給予觀望者更有力的指導(dǎo)、給予購(gòu)房者更大的購(gòu)房決心。廣告調(diào)性：要表現(xiàn)出從項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心下的坐標(biāo)、優(yōu)閑生活文化的基本調(diào)性。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。5）投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議； 出師有名是本項(xiàng)目展開(kāi)一系列營(yíng)銷活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)。1） 推廣主線策略A直接促進(jìn)二樓、三樓大量商業(yè)鋪面的銷售利用城市發(fā)展論壇 第三階段策略1） 思路針對(duì)第一、第二階段由與會(huì)、隱蔽推廣轉(zhuǎn)為正面結(jié)合側(cè)面的推廣，聲勢(shì)由低到高、熱度逐步升溫的趨勢(shì)。招商進(jìn)駐活動(dòng)慶?；顒?dòng) 第四階段策略—— 收官之戰(zhàn)1） 思路：經(jīng)過(guò)前三個(gè)階段的蓄勢(shì)和推廣，第四階段將作為一期項(xiàng)目的收官之戰(zhàn)，借尾盤活動(dòng)開(kāi)展各種品牌聯(lián)誼活動(dòng)，讓收官之戰(zhàn)進(jìn)行的更加順利。區(qū)位因素：區(qū)位極差、區(qū)位聲譽(yù)度、區(qū)域配套、交通通達(dá)度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等項(xiàng)目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、新舊程度、市場(chǎng)接受能力等宏觀因素：國(guó)家宏觀政策、未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)等。 時(shí)間程序：A、付足定金時(shí)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)B(niǎo)、簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后7天內(nèi)付首期并簽署《房地產(chǎn)買賣合同》C、簽署《房地產(chǎn)買賣合同》后10天內(nèi)付完余款時(shí)間程序： A、按照4：3：3或者3：3：4的方式付款C、尾款結(jié)清后當(dāng)天簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》十、銷售階段目標(biāo)及項(xiàng)目施工進(jìn)度建議 銷售目標(biāo)及時(shí)段：1） 銷售目標(biāo)：2006年8月——2007年2月2007年1月上旬——2007年2月下旬實(shí)現(xiàn)銷售收入1500萬(wàn)元C97折 B 尾盤特惠招商活動(dòng)推廣營(yíng)銷CCB萬(wàn)源市本地開(kāi)發(fā)商和外地開(kāi)發(fā)商勢(shì)必利用有力實(shí)際紛紛上市推盤，力爭(zhēng)最大化的吸收消費(fèi)者。? 可以借助一些主題上屆營(yíng)造消費(fèi)氛圍，吸引商家入駐。如何在不改變項(xiàng)目整體營(yíng)銷格調(diào)的條件下進(jìn)入項(xiàng)目，神不知鬼不覺(jué)地讓新的營(yíng)銷公司正式進(jìn)入本項(xiàng)目而不造成消費(fèi)者的反感是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。 4）雙方洽談，達(dá)成購(gòu)買或租賃意向；然后引出：“萬(wàn)源大革命”這一戰(zhàn)略性指導(dǎo)方針。萬(wàn)源市商業(yè)中心廣場(chǎng)的營(yíng)銷采用“機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略”、所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，就是要根據(jù)市場(chǎng)中各種要素的變化，不斷的調(diào)整營(yíng)銷思路，改進(jìn)營(yíng)銷措施，使?fàn)I銷活動(dòng)動(dòng)態(tài)的適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。從項(xiàng)目產(chǎn)品與項(xiàng)目理念闡述“新”，體現(xiàn)項(xiàng)目的前瞻性及獨(dú)特性。 核心概念B. 問(wèn)題萬(wàn)源需要一個(gè)令人印象深刻的城市印記來(lái)改善及提升萬(wàn)源的城市形象；萬(wàn)源需要一個(gè)令人舒適且滿意的高品質(zhì)的人居環(huán)境；萬(wàn)源需要一個(gè)滿足萬(wàn)源人心理需求的高品位生活方式。 在小廣場(chǎng)處安置一個(gè)小型旱噴，以弧形為主。時(shí)尚高貴的大氣風(fēng)格 現(xiàn)在萬(wàn)源的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有“華興小區(qū)”和“金締花園”利用了購(gòu)物廣場(chǎng)這一名牌并沒(méi)有其他項(xiàng)目效仿以達(dá)到旺場(chǎng)的效果，從而帶動(dòng)其他商鋪的租售。如“陽(yáng)光花園”與“金締花園”銷售業(yè)績(jī)的不俗表現(xiàn)給與了很好的證明。 二樓面積多為60100平米為主，價(jià)格為5500元左右。 其分布幾乎遍及萬(wàn)源市的所有小區(qū)及街道。萬(wàn)源市市場(chǎng)總特征四、萬(wàn)源市市場(chǎng)總特征 與大城市接軌，注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)化其休閑資源可以從每天傍晚的后河“河灘夜市”可以得到驗(yàn)證。一是“華興小區(qū)”，二是“濱水領(lǐng)地”－－位于濱河路與和平街、交通局的三角地帶，同樣有較大面積的商業(yè)營(yíng)業(yè)房出現(xiàn)，也是本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?！瓣?yáng)光花園”的銷售一空，更是驗(yàn)證了中心區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位。2005年至2006年上半年的萬(wàn)源市有幾個(gè)住宅小區(qū)的推出，特別是市政府扶持的“濱水領(lǐng)地”“華興小區(qū)”“陽(yáng)光花園”“躍進(jìn)路小區(qū)”這些樓盤的修建都驗(yàn)證了萬(wàn)源市房地產(chǎn)將進(jìn)入到大盤擴(kuò)張時(shí)代河個(gè)盤時(shí)代。2005年的萬(wàn)源市推出的住宅項(xiàng)目較04年相比有較大的突破，其銷售面積已達(dá)7萬(wàn)平米以上，同比04年增長(zhǎng)了近130％，為最近幾年的之最。 濱河路沿線已經(jīng)完成評(píng)規(guī)面積1500畝，已開(kāi)發(fā)801畝。休閑、度假題材 以“濱水領(lǐng)地”和“金締花園”為代表的社區(qū)將公共配套設(shè)施中的休閑娛樂(lè)設(shè)施作為吸引小區(qū)居民的一種營(yíng)銷工具，取得了非常好的效果，特別是“濱水領(lǐng)地”的銷售結(jié)果