【正文】 項目工地在2006年8月30日至2006年10月1日必須全面開工，不能有停工現(xiàn)象，做到工地上的各個設(shè)備真正的24小時轉(zhuǎn)起來，給與品牌商家考察者信心E 一次性付款：30 35 5 100 125 25 一層（4棟 856 20000主要有：區(qū)位級差、交通通達(dá)度、繁華程度、區(qū)域配套等本項目定價依據(jù)及影響因素 采用全方位、高密度的進(jìn)攻策略，由點到面，從媒體宣傳到推廣活動，將項目的價值核心，從各個方面、各個角度透徹的體現(xiàn) 出來。低價位銷售＋折扣式銷售 第二階段策略1） 思路進(jìn)入第二階段，通過第一階段的整合推廣，逐步由少量推廣進(jìn)入到全面推廣和招商活動。 第一階段推廣策略1） 思路：面對本項目的已經(jīng)有近一年的正常銷售情況，為力挽項目的銷售激進(jìn)，有必要對項目作出積極的姿態(tài)。造成稀缺感，營造市場饑餓感，為銷售積蓄客戶。通過舉辦城市發(fā)展論壇活動，借城市發(fā)展進(jìn)程圖片展等進(jìn)行深度傳播，一次建立符合本項目主題思想的新項目形象。同時借用媒體的力量推波助瀾，用本項目的產(chǎn)品對官方語言予以驗證。推廣總策略 如：搞商鋪競價拍賣會：用小部分以競價拍賣的形式進(jìn)行炒作。先招商后銷售，招商不是純粹的招商，存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。3）第三目標(biāo)主力店DM書冊：主要發(fā)布產(chǎn)品賣點及相關(guān)信息售樓現(xiàn)場：售樓部、指示牌、圍墻、路旗、條幅、展板、背景墻、掛旗。并通過置業(yè)秘書能力的選拔讓業(yè)主進(jìn)一步感受本項目的專業(yè)精神。通過官方手段說明，項目的產(chǎn)品就是萬源未來發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源未來生活的新方式。1）活動策略在推廣總策略——“借”的前提上，活動采取雙箭齊發(fā)的策略，主要以線上的事件營銷和線下的體驗營銷為主，力求給目標(biāo)受眾從心靈到身體進(jìn)行立體式的體驗和全方位的感受。只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場，為科學(xué)合理的營銷策略提供依據(jù)。3） 推廣體系的暗線：（關(guān)鍵詞：大城市中心生活圈）將以大城市生活圈作為萬源的發(fā)展方向和生活方式發(fā)展變化的實質(zhì)性標(biāo)桿（革命），讓萬源人感受未來的發(fā)展，提前享受未來的生活方式和居住模式，加速納入大城市中心生活圈。趨勢：商業(yè)中心代表城市發(fā)展的方向交通：達(dá)州到萬源的高速公路即將開通。在項目主線框架中，“萬源大革命”作為價值核心。無論從人文、科技、文化、經(jīng)濟(jì)、政治各方面而言，項目片區(qū)都是整個萬源市的新模式作為萬源出爐的樓盤，在本地市場預(yù)見性的進(jìn)行新觀念，新產(chǎn)品的應(yīng)用，對將來的市場提供了一定參考、模范作用，故冠以“模式”大城市生活圈的生活是悠哉的、輕松的、閑逸的、享受的，所以萬源人向往的就是這種生活，一種全新的、悠閑的生活方式。位于市中心核心商業(yè)區(qū)，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢城市中心商業(yè)營業(yè)房的供給稀缺性時尚與休閑的居住地城市發(fā)展的標(biāo)志驗證城市發(fā)展的里程碑八、推廣策略推廣價值核心A. 現(xiàn)狀萬源現(xiàn)在沒有令人印象深刻的城市形象；萬源沒有高品質(zhì)的人居環(huán)境；萬源沒有高品位的時尚生活方式。銷售賣點組織 打造全新的物業(yè)管理模式 目標(biāo)顧客群分析從本項目的地理位置分析和項目建筑設(shè)計來講，做商城并不是很理想，并且規(guī)模不大。安置多個長椅供游人休息 色彩運用較暖，不用過分強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時尚、雍容、高貴通透的感覺。領(lǐng)其成為萬源市獨樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點，并成為萬源市輿論關(guān)注的重點，萬源市居民休閑散步的理想場所。付款方式：－工程進(jìn)度：現(xiàn)房經(jīng)營總面積：2300平米開發(fā)商：－已經(jīng)進(jìn)駐名店：－底層面積：1000平米代理商：奧博地產(chǎn)％交房時間：2006年5月銷售范圍：全部代理商：―――銀行按揭無交房時間：2005年12月銷售范圍：全部開發(fā)商：付款方式：一次性優(yōu)惠2％工程進(jìn)度：現(xiàn)房經(jīng)營總面積：30000平米燈光布置需要一個中央音樂控制與燈光控制競爭對手分析1）“金締花園” 一、二、三層商鋪安置多個音樂播放器，平時放些輕松愉快的音樂，促進(jìn)商場的購物氛圍。 價格區(qū)間：13000——20000元之間 六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計建議交房時間：2005年銷售范圍：全部代理商：－交通情況：濱河路管理費用：－地理位置：后河之上％已經(jīng)進(jìn)駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府底層面積：3600平米地理位置：濱河路南段 ％已經(jīng)進(jìn)駐名店：無底層面積：1300平米代理商：％交房時間：2006年10月銷售范圍：全部開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 到目前為止，萬源市還沒有一個真正意義上的主題商業(yè)物業(yè)。 幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，％，居民消費水平更是躍上了新臺階。 4） 萬寶商場：萬寶商場是較早修建的一條商業(yè)步行街，是萬源市首條真正意義上的步行街。共有商鋪150余個，其中80%為服裝商鋪。共有鋪面60余家。其兩邊共有商鋪近90家。 3 隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，萬源市著逐步形成了一批住宅小區(qū)，聚集了大量的居住人群，傳統(tǒng)的商業(yè)老街從位置、功能、規(guī)模上難以滿足城市居民消費水平的需要，市中心商圈的重新定位已經(jīng)是發(fā)展的需要。一次，夜間消費市場的挖掘和正確引導(dǎo)市商業(yè)地產(chǎn)吸引人氣的主要方向。雖然萬源的一些項目地位在休閑娛樂方面，但項目交房后仍然是傳統(tǒng)的商業(yè)街模式，并沒有真正意義上滿足萬源市人民心中的預(yù)期，因此很難有較高的附加值。商業(yè)物業(yè)將進(jìn)一步規(guī)?；?、主題式購物、休閑購物的方向發(fā)展并將進(jìn)一步走向日常生活，特比是針對商業(yè)樓盤的智能化建設(shè)必將引領(lǐng)萬源市場商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。這是小區(qū)商鋪價格上漲的主要原因。因此，在市場容量有限的情況下，不成為暢銷盤就會面臨積壓。競爭將更加激烈 紅色題材隨著政府工程的進(jìn)展和遠(yuǎn)期商業(yè)物業(yè)的附加值將會進(jìn)一步提高，但短期內(nèi)尚無商業(yè)樓盤的開發(fā)，市政府搬遷也不會在短時間內(nèi)實現(xiàn)。與2004年相比，此沿線的市場供應(yīng)量大大增加，這兩個具有代表性的樓盤吸引了一大批對環(huán)境質(zhì)素要求較高的換房一族，住宅與商業(yè)營業(yè)房銷售情況良好，說明后河沿線片區(qū)已經(jīng)開始受到市場的關(guān)注。2005年市政工程的重點是優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)的推廣及基礎(chǔ)設(shè)施的修復(fù)。商鋪的消費群可能因此而擴(kuò)大。2005年至2006年上半年，萬源市全市的商業(yè)用地出讓面積較少，并沒有實質(zhì)性的增加和減少。策劃資料總體市場態(tài)勢一、 總體市場態(tài)勢住宅部分 但萬源的土地轉(zhuǎn)讓多為商住一體式的轉(zhuǎn)讓，主要為萬源市政府重點扶持的幾個市政改革工程，主要分布在沿后河一線及后河濱河路一線。大盤時代即將來臨 隨著本項目的開工，標(biāo)志著市政工程2006年的全面開展，并伴隨著“金締花園”與本項目的成功招商，中心區(qū)域已經(jīng)成為市民關(guān)注的熱點。今年市政投資的重點是將環(huán)境工程與市政具體工程。河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)環(huán)境較好的社區(qū)商鋪 萬源市傳統(tǒng)的商業(yè)模式正經(jīng)歷較大的轉(zhuǎn)變。 細(xì)分市場與產(chǎn)品優(yōu)勢的營造將成為重要砝碼 目前，萬源的夜間人群主要集中在濱河路，“濱水領(lǐng)地”正式交房后，一部分人群轉(zhuǎn)移到了“濱水領(lǐng)地”的社區(qū)內(nèi)，導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)的人流量劇增。1)中心商業(yè)區(qū)域的形成和發(fā)展市政府規(guī)劃出臺以前，“金締花園”作為中心商圈發(fā)展的一個新起點，“愛家購物廣場”以富有戰(zhàn)略性的眼光選擇了“金締花園”。 其中有40%的鋪面為服裝批發(fā)業(yè)務(wù)，30%左右為副食商品零售與批發(fā)，其余為小商品零售商鋪。 其中80%以上為服裝商鋪，攙雜銀行等少量其他業(yè)態(tài)。其中陽光花園的二樓商業(yè)鋪面主要以休閑娛樂為主。其發(fā)展規(guī)模較小，但已經(jīng)成為一條較成熟的商業(yè)街道，主要經(jīng)營中低檔的休閑服飾。另外有一些其他較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要為以下幾個區(qū)域：2）新華路兩段手機(jī)市場4）裕豐街北段農(nóng)副食品市場 萬源——商業(yè)氣氛濃郁的城市全市神會消費品總額比上年增長近11個百分點。 萬源的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)主要集中在本案周圍的幾條街道，因為傳統(tǒng)的商業(yè)的地段已經(jīng)形成。而主題商業(yè)廣場成為項目租售的一個重要策略，買家投資時考慮的因素除了地段。項目SWOT分析優(yōu)勢：（S）地處市中心商業(yè)旺地，毗鄰市政府、市委、中小學(xué)，盡享都市成熟的商務(wù)及居住環(huán)境、繁華。 其他設(shè)備建議 因為前面有紅衛(wèi)街，后面有紅旗路可以形成走廊之態(tài)，所以經(jīng)過我們多年的推廣經(jīng)驗，除了走“市場差異化”之外，更重要的是用“逆向思維”來做市場定位。 以“萬源”表明項目所在地，并與案名“商業(yè)中心”形成相應(yīng)對比，從大區(qū)域方向到具體路段，自身位置一目了然。片區(qū)作為交通大動脈——市中心，目前已經(jīng)起到紐帶作用；計劃修建中的高速公路更是將達(dá)州到萬源的行程時間縮短到1個小時，將進(jìn)入中心城市生活圈。營銷策略九、營銷策略項目整體營銷策略機(jī)動營銷營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產(chǎn)市場。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。 內(nèi)容冠名舉辦06年萬源發(fā)展論壇城市發(fā)展圖片展活動概述：此活動由萬源政府、規(guī)劃局主辦，項目承辦，各大主流媒體提供大力的宣傳支持。 銷售實施方案十：銷售實施方案項目招商目標(biāo) 3）針對目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項目推廣，擴(kuò)大項目知名度，提升影響力；8）發(fā)展商對商場進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境；在短時間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點，引起社會輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。項目進(jìn)入期推廣方案十二、項目進(jìn)入期推