【正文】 簽。 活動(dòng)概述：借時(shí)、借勢(shì)、借力，借萬(wàn)源發(fā)展成為中型城市之時(shí)、借政府加速萬(wàn)源發(fā)展之勢(shì)、借媒體傳播之力，舉辦城市發(fā)展論壇活動(dòng)。內(nèi)容冠名舉辦06年萬(wàn)源發(fā)展論壇3）體驗(yàn)營(yíng)銷與其它品牌合作，充分運(yùn)用其它品牌的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)聯(lián)合開展的互動(dòng)活動(dòng)讓目標(biāo)受眾能實(shí)際地提前享受到項(xiàng)目所帶給他們的實(shí)惠以及體驗(yàn)項(xiàng)目所賦予他們的專屬價(jià)值，以此讓目標(biāo)受眾通過(guò)親身體驗(yàn)更多地了解項(xiàng)目，為積蓄客戶和阻截客戶做足基本功。 1）事件營(yíng)銷充分利用熱點(diǎn)事件和受眾關(guān)注的事件，進(jìn)行再組織、再包裝，借事件點(diǎn)向受眾傳達(dá)本案的相關(guān)信息（如價(jià)值核心、產(chǎn)品訴求等），并讓受眾通過(guò)對(duì)事件點(diǎn)關(guān)注的同時(shí)潛移默化地接觸并吸收到本案的相關(guān)信息。機(jī)動(dòng)營(yíng)銷的模式在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營(yíng)銷策略才可能是正確的策略。影響市場(chǎng)的各種因素主要有：消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。銷售模式是以租代售、租售結(jié)合、展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長(zhǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、包裝等手段； 通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(包括滯銷樓盤)進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方式；價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。萬(wàn)源市商業(yè)中心廣場(chǎng)的營(yíng)銷采用“機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略”、所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，就是要根據(jù)市場(chǎng)中各種要素的變化，不斷的調(diào)整營(yíng)銷思路，改進(jìn)營(yíng)銷措施，使?fàn)I銷活動(dòng)動(dòng)態(tài)的適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。營(yíng)銷策略九、營(yíng)銷策略項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略機(jī)動(dòng)營(yíng)銷營(yíng)銷工作面對(duì)的是市場(chǎng)中各種要素的組合，而各種影響市場(chǎng)的因素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。 片區(qū)作為交通大動(dòng)脈——市中心，目前已經(jīng)起到紐帶作用；計(jì)劃修建中的高速公路更是將達(dá)州到萬(wàn)源的行程時(shí)間縮短到1個(gè)小時(shí)，將進(jìn)入中心城市生活圈。 1） 推廣體系的主線：（關(guān)鍵詞：生活方向）規(guī)模：小型城市轉(zhuǎn)變?yōu)橹行统鞘校?010年萬(wàn)源將由目前的10人口增長(zhǎng)為15萬(wàn)，躋身于中型城市行列。 推廣體系從項(xiàng)目產(chǎn)品與項(xiàng)目理念闡述“新”，體現(xiàn)項(xiàng)目的前瞻性及獨(dú)特性。以“萬(wàn)源”表明項(xiàng)目所在地，并與案名“商業(yè)中心”形成相應(yīng)對(duì)比，從大區(qū)域方向到具體路段，自身位置一目了然。 三是項(xiàng)目位于萬(wàn)源目前繁華的老城區(qū)，猶如一條重要紐帶上的耀眼明珠，是舊生活到新生活的表率；模式：片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，是整個(gè)萬(wàn)源的趨勢(shì)。結(jié)合對(duì)主線的思考思路和項(xiàng)目自身的條件，我們對(duì)主線有了這樣一個(gè)核心概念：萬(wàn)源大革命－萬(wàn)源商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的生活新模式【詮釋】革命：有著雙重含義，一是利用“革命”二字與萬(wàn)源的傳統(tǒng)革命圣地相聯(lián)系起來(lái)，將紅色旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，從而立足于服務(wù)萬(wàn)源城市運(yùn)營(yíng)的高度二是暗指萬(wàn)源的傳統(tǒng)消費(fèi)意識(shí)將因本項(xiàng)目而徹底顛覆，從單純的物質(zhì)需求的層面上升至體驗(yàn)式的精神追求層面新：一是結(jié)合到項(xiàng)目的產(chǎn)品層面上，融合了很多大城市成功產(chǎn)品的特色。 核心概念因此我們的切入點(diǎn)就是為萬(wàn)源人心中的向往找到歸屬感，為其心中向往的生活在現(xiàn)實(shí)中安個(gè)家，讓他們?cè)诂F(xiàn)實(shí)的家中感受、體驗(yàn)到其心中向往的生活，也就是萬(wàn)源的商業(yè)、向往的大城市中心生活圈的生活。那萬(wàn)源人心中向往的是什么呢？真正需要的是什么呢？萬(wàn)源有著依山傍水的先天地理優(yōu)勢(shì)，其定位也是現(xiàn)代化山水園林工業(yè)城市，使萬(wàn)源人有著根深蒂固的山水情懷以及由山水情懷衍生而出的喜歡安逸、舒適、休閑、享受的生活態(tài)度；萬(wàn)源是一個(gè)區(qū)域中心城市，必然會(huì)受到大城市生活圈帶來(lái)的各方面的“強(qiáng)勢(shì)”輻射，從生活態(tài)度到消費(fèi)習(xí)慣。而且萬(wàn)源這座城市也需要提升其自身的城市形象，而城市形象的提升又取決于人居環(huán)境、生活方式以及生活態(tài)度的提升。 B. 問題萬(wàn)源需要一個(gè)令人印象深刻的城市印記來(lái)改善及提升萬(wàn)源的城市形象；萬(wàn)源需要一個(gè)令人舒適且滿意的高品質(zhì)的人居環(huán)境；萬(wàn)源需要一個(gè)滿足萬(wàn)源人心理需求的高品位生活方式。 因?yàn)榍懊嬗屑t衛(wèi)街，后面有紅旗路可以形成走廊之態(tài)，所以經(jīng)過(guò)我們多年的推廣經(jīng)驗(yàn)，除了走“市場(chǎng)差異化”之外，更重要的是用“逆向思維”來(lái)做市場(chǎng)定位。使命性的營(yíng)銷終歸還是要還原到行動(dòng)的層面，只有剖析成敗，以專業(yè)的職業(yè)精神來(lái)做營(yíng)銷才能真正的打開市場(chǎng)。 中間安置少量的仿真樹木，增強(qiáng)綠色氛圍。 日常可以播放流行歌曲MTV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營(yíng)造商場(chǎng)氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。 在小廣場(chǎng)處安置一個(gè)小型旱噴，以弧形為主。其他設(shè)備建議另類風(fēng)格——在設(shè)計(jì)中要凸顯特色的風(fēng)格，與“金締花園”的建筑風(fēng)格恰恰相反。 主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。時(shí)尚高貴的大氣風(fēng)格營(yíng)造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。 中間安置少量的仿真樹木，增強(qiáng)綠色氛圍。 日?？梢圆シ帕餍懈枨鶰TV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營(yíng)造商場(chǎng)氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。 在小廣場(chǎng)處安置一個(gè)小型旱噴，以弧形為主。其他設(shè)備建議另類風(fēng)格——在設(shè)計(jì)中要凸顯特色的風(fēng)格，與“金締花園”的建筑風(fēng)格恰恰相反。 主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。時(shí)尚高貴的大氣風(fēng)格營(yíng)造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：（S）地處市中心商業(yè)旺地，毗鄰市政府、市委、中小學(xué)，盡享都市成熟的商務(wù)及居住環(huán)境、繁華。二期項(xiàng)目及三期項(xiàng)目的完工將使項(xiàng)目本身成為城市的標(biāo)志性建筑，作為城市的一張名片，將成為萬(wàn)源市的一道風(fēng)景線。段為原市政府舊址是市政府重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、政治中心，地理位置得天獨(dú)厚。項(xiàng)目本身市政府區(qū)位規(guī)劃五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析現(xiàn)在萬(wàn)源的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有“華興小區(qū)”和“金締花園”利用了購(gòu)物廣場(chǎng)這一名牌并沒有其他項(xiàng)目效仿以達(dá)到旺場(chǎng)的效果，從而帶動(dòng)其他商鋪的租售。5）“名店效應(yīng)”將會(huì)時(shí)萬(wàn)源以后經(jīng)營(yíng)的法寶而主題商業(yè)廣場(chǎng)成為項(xiàng)目租售的一個(gè)重要策略，買家投資時(shí)考慮的因素除了地段。 如“陽(yáng)光花園”與“金締花園”銷售業(yè)績(jī)的不俗表現(xiàn)給與了很好的證明。萬(wàn)源的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)主要集中在本案周圍的幾條街道，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的商業(yè)的地段已經(jīng)形成。3）傳統(tǒng)商業(yè)鋪面依然搶手 特別是“金締花園”、“陽(yáng)光花園”的逐步推出，直接將市中心的商業(yè)圈范圍擴(kuò)大了整整一圈。 全市神會(huì)消費(fèi)品總額比上年增長(zhǎng)近11個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)源是四川、陜西、重慶的三省交匯處，是達(dá)州地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)城鎮(zhèn)，商賈往來(lái)頻繁。 萬(wàn)源——商業(yè)氣氛濃郁的城市萬(wàn)源市商業(yè)市場(chǎng)特征5）河街4）裕豐街北段農(nóng)副食品市場(chǎng)3）利民路農(nóng)資市場(chǎng)2）新華路兩段手機(jī)市場(chǎng)1) 濱河路沿線的建材、裝飾、五金市場(chǎng)另外有一些其他較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要為以下幾個(gè)區(qū)域：內(nèi)無(wú)空置鋪面。其發(fā)展規(guī)模較小，但已經(jīng)成為一條較成熟的商業(yè)街道，主要經(jīng)營(yíng)中低檔的休閑服飾。 二樓面積多為60100平米為主，價(jià)格為5500元左右。其中陽(yáng)光花園的二樓商業(yè)鋪面主要以休閑娛樂為主。紅衛(wèi)路是萬(wàn)源市民夜晚散步的重要場(chǎng)所，其夜間的人流量?jī)H次于后河河灘的人流量，是城市主要的夜間消費(fèi)場(chǎng)所。 其中80%以上為服裝商鋪，攙雜銀行等少量其他業(yè)態(tài)。因此，紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。 但其北段的商業(yè)形態(tài)比較固定，主要為農(nóng)副產(chǎn)品，其商業(yè)形態(tài)的開展也圍繞著農(nóng)副業(yè)產(chǎn)品。其中有40%的鋪面為服裝批發(fā)業(yè)務(wù)，30%左右為副食商品零售與批發(fā)，其余為小商品零售商鋪。其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。 可見市中心地段的商業(yè)鋪面已經(jīng)達(dá)到十分稀有的局面。因此，城鎮(zhèn)內(nèi)對(duì)于營(yíng)業(yè)房的需求量應(yīng)當(dāng)是供小于求的局面。 無(wú)“死鋪”和“空鋪”現(xiàn)象。其分布幾乎遍及萬(wàn)源市的所有小區(qū)及街道。 形成了以紅衛(wèi)街與紅旗路為中心的商圈式結(jié)構(gòu)發(fā)展模式，其主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)零售為主。其主要商業(yè)地段呈現(xiàn)“Ⅲ”型分布，其城市繁華地段主要集中在裕豐街、紅衛(wèi)街、紅旗路以及紅衛(wèi)街與紅旗路相連接的街道。萬(wàn)源市中心區(qū)域片區(qū)現(xiàn)狀市政府規(guī)劃出臺(tái)以前，“金締花園”作為中心商圈發(fā)展的一個(gè)新起點(diǎn)，“愛家購(gòu)物廣場(chǎng)”以富有戰(zhàn)略性的眼光選擇了“金締花園”。2003年至2006年上半年，“客運(yùn)大廈”“陽(yáng)光花園”“濱水領(lǐng)地”“躍進(jìn)小區(qū)”、“華興小區(qū)”等項(xiàng)目的順利完工，萬(wàn)源市的商業(yè)地產(chǎn)改革正不斷的進(jìn)行著，市政府的合理規(guī)劃為萬(wàn)源的房地產(chǎn)注入了活力，同時(shí)業(yè)帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)萬(wàn)源市十一五規(guī)劃：萬(wàn)源市市中心要以一批的形象工程的典型樓盤來(lái)達(dá)到帶動(dòng)整個(gè)萬(wàn)源市經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)發(fā)展的目的。1)中心商業(yè)區(qū)域的形成和發(fā)展市中心區(qū)域商業(yè)狀況及前景展望萬(wàn)源市市場(chǎng)總特征四、萬(wàn)源市市場(chǎng)總特征目前，萬(wàn)源的夜間人群主要集中在濱河路，“濱水領(lǐng)地”正式交房后，一部分人群轉(zhuǎn)移到了“濱水領(lǐng)地”的社區(qū)內(nèi)，導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)的人流量劇增。 萬(wàn)源的商業(yè)氣氛多集中于白天，到目前為止，萬(wàn)源市的夜間消費(fèi)市場(chǎng)并沒有被完全挖掘出來(lái)。夜間消費(fèi)市場(chǎng)將被真正的挖掘出來(lái)，消費(fèi)地點(diǎn)將向市中心轉(zhuǎn)移這些恰恰表明了萬(wàn)源市需要一種真正的大眾休閑廣場(chǎng)。從萬(wàn)源的后河每晚的散步人群來(lái)分析可以看出萬(wàn)源人需要一種享受和休閑的消費(fèi)模式，在河灘上的消費(fèi)不能算是不高，其舒適度也很差。 戶型設(shè)計(jì)中可以看出布局設(shè)計(jì)合理的戶型更受到消費(fèi)者的追捧，結(jié)構(gòu)上創(chuàng)新、配套上更加合理是發(fā)展的必然趨勢(shì)。 同時(shí)，細(xì)節(jié)上的規(guī)劃將更受到萬(wàn)源市場(chǎng)的消費(fèi)者的青