【正文】 大限度 地滿足廣大消費(fèi)者的各種需求。 一、商業(yè)街的定義、特點(diǎn)及分類 什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街 道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。nbspstopping）的消費(fèi)心 理，又因匯集了眾多層次的專賣店與各種服務(wù)項(xiàng)目，而有比較靈活的市場(chǎng)反應(yīng)能力，可以提供全面服務(wù)，滿足了人 們多樣化的生活需求，成為消費(fèi)者購(gòu)物、娛樂一體化的場(chǎng)所，符合我國(guó)未來(lái)的消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)。 網(wǎng)上交易很顯然無(wú)法滿足人們的這種需求，而商業(yè)街則不同，當(dāng)你攜同你的家人、朋友到商業(yè)街去逛一逛時(shí)， 你不僅僅可以滿足自己的多方面購(gòu)物需求，還可以親自體驗(yàn)商品，與商品真正切切的接觸；與認(rèn)識(shí)的或不認(rèn)識(shí)的人 相互交流；感受商業(yè)街那濃濃的商業(yè)氣氛。然而我們說，即使以上制約電子商務(wù)的 瓶頸問題得到了解決，網(wǎng)上交易仍然無(wú)法代替其他諸多零售業(yè)態(tài)，因?yàn)榕袛嘁环N現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在某個(gè)國(guó)家或地區(qū)是 否有發(fā)展前途，關(guān)鍵是看其是否適應(yīng)了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的生活方式與購(gòu)物方式。 商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)研究 2004726 市場(chǎng)消費(fèi)需求的巨變直接導(dǎo)致了零售業(yè)交易方式的變化，隨 著生活水平的提高和生活觀念的變化，消費(fèi)者開始注重包括產(chǎn)品 因素在內(nèi)的“整體服務(wù)質(zhì)量”，與此相應(yīng)，他們?cè)絹?lái)越以一 種“機(jī)會(huì)成本”的意識(shí)對(duì)購(gòu)物活動(dòng)做出價(jià)值判斷，他們希望在單 位時(shí)間內(nèi)能盡可能多的行使商品選擇權(quán)、自主決策權(quán)，在這里， 顧客對(duì)商品價(jià)值的評(píng)價(jià)日益轉(zhuǎn)化成為一種對(duì)“時(shí)間價(jià)值”甚 至“生命價(jià)值”的考慮了。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，城市改造結(jié)合商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，特 別是地級(jí)市和旅游城市，都十分重視步行街商業(yè)街規(guī)劃，都十分重視步行街商業(yè)街建設(shè)。其他三種類型，只要定位準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)狀況越來(lái)越好。如北京東安商場(chǎng)的地下“老北京一條街”，沈陽(yáng)興隆大家庭“室內(nèi)商業(yè)一條 街”等，MALL里和地鐵里商業(yè)街也屬于這個(gè)范疇。尤其是有很長(zhǎng)歷史和文化底蘊(yùn)的古城鎮(zhèn)，如北京的琉璃廠、安徽省屯溪的老街、上海 新天地等。如北京南城馬連道的茶業(yè)一條街，楊村的裝飾布一條街，杭州的絲綢城，廣 東省番禹電器一條街，以及散落在各地的很多美食酒吧一條街等。如北京王 府井、西單，上海南京路、淮海路、四川路，廣州的上下九商業(yè)步行街，天津的和平路商業(yè)街，南京的湖南路商業(yè) 街，沈陽(yáng)中街，蘇州的觀前街等。 中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理聯(lián)合會(huì)步行商業(yè)街工作委員會(huì)前不久分別到上海、南京、濟(jì)南、天津、杭州、吉 林、沈陽(yáng)、大連、貴陽(yáng)、成都、重慶、宜昌等12個(gè)城市進(jìn)行考察座談，認(rèn)為我國(guó)步行街商業(yè)街（區(qū)）主要有以下四種 類型： 1．歷史上形成的，城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街。這 些示范街在規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為、維護(hù)市場(chǎng)秩序、繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等方面 作用突出。 我國(guó)商業(yè)街的主要類型 200484 城市步行街商業(yè)街（區(qū)）是城市商業(yè)發(fā)展、城市風(fēng)貌、城市綜 合競(jìng)爭(zhēng)力的代表，也是城市改革開放成果和城市經(jīng)濟(jì)繁榮的代 表，因此，人們都把城市步行街商業(yè)街稱之謂“城市窗 口”、“城市名片”。這樣的問題都很難補(bǔ)救，給發(fā)展商或經(jīng)營(yíng)方帶來(lái)的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 一次性的設(shè)計(jì)費(fèi)用。同時(shí)也應(yīng)該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)單 位。有個(gè)廣告人曾舉過一個(gè)例子，主人買 一條狗看家護(hù)院，夜里聽到外面有動(dòng)靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡(jiǎn)單，當(dāng)然是狗出去叫，因?yàn)橹?人不是學(xué)這個(gè)專業(yè)的。 在整個(gè)合作過程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。有的商業(yè)只是住 宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項(xiàng)目賣火就可以。每個(gè)項(xiàng)目都有自己明確的市場(chǎng)定位，應(yīng)該以高度專業(yè)化的方式操作，由專業(yè)顧問公司代理或者策 劃、招商。開發(fā)商不是自己使用店面，而是要租賣給主力店，必須按照主力店的 要求去設(shè)計(jì)。 在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)方面，首先要明確開發(fā)者、使用者和消費(fèi)者之間的關(guān)系?，F(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢(shì)，就是多方面設(shè)計(jì)的整合最后達(dá)到最佳效果。越大的項(xiàng)目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。第三個(gè)層次就是細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)基 本達(dá)不到這個(gè)層次。從很遠(yuǎn)的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強(qiáng)調(diào) 可識(shí)別性。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導(dǎo)作用，做到店鋪的均好性。只要顧客能夠看到、走到的地方就會(huì)產(chǎn)生效益。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)所有商場(chǎng)的電梯都很擠，商店 入口處人流壓力非常大。如今已經(jīng)變成一種模式，我們?cè)O(shè)計(jì)的王府井富陽(yáng)廣場(chǎng)就提 供這樣一個(gè)表演的舞臺(tái)。我們經(jīng)常會(huì)看到有些商場(chǎng)在門口臨時(shí)搭個(gè)臺(tái)子，或是時(shí)裝表演，或是抽獎(jiǎng)促銷。比如我們做的深圳的一個(gè)項(xiàng)目，它融合了三家主力 店，小的精品店品牌店，購(gòu)物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。里邊天橋橫過來(lái)，繞過去，感覺很亂。整個(gè)空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安 全感和舒適感，而不是像進(jìn)了迷宮。商場(chǎng)里面有很多 店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個(gè)角度都能看到，出租或者出售起來(lái)就非常方便，否則就很難出租。整個(gè)空間都很靈活，將來(lái)誰(shuí)做商鋪都可 以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。國(guó)內(nèi)的發(fā)展商想找他們 談，卻不知道該找哪一級(jí)部門，更需要通過中介機(jī)構(gòu)這樣的特殊合作顧問關(guān)系。nbspMall撐起來(lái)就變得很容易。中介機(jī)構(gòu)就是起這個(gè)作用。國(guó)內(nèi)如果提供 不了這方面的評(píng)估，就需要像顧問公司這樣的中間人。他們會(huì)把錢花在物業(yè)上，但 不會(huì)自己成立一個(gè)開發(fā)公司。發(fā)展商都以為自己能夠招商，實(shí)際上很困難。 全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實(shí)施的顧問公司不會(huì)超過十 幾家。中國(guó)發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語(yǔ)的人根本看不懂。 另一方面是專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的重要性。nbspMall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗(yàn)式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容， 還有一些業(yè)態(tài)是無(wú)法互相兼容的。 專業(yè)化的顧問機(jī)構(gòu)沒有市場(chǎng) 北京發(fā)展商常常存在這種情況，盲目進(jìn)行設(shè)計(jì)。這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。 住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因?yàn)樽≌^(qū)有這方面的需要。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國(guó)那種自大自狂的尺度。亞洲是鬼 的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺很舒服、 很親切。其實(shí)這些東西在原來(lái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中就應(yīng)該考慮到。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過去就是像政府 辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感。很多大商廈，遠(yuǎn)看很雄偉，但缺 乏人情味，不是很好的購(gòu)物環(huán)境。每個(gè)人對(duì)空間個(gè)性都會(huì)產(chǎn)生一種感 受，每個(gè)不同的廣場(chǎng)、街道也都有自己的個(gè)性，怎樣能夠讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境有一種良好的感覺？這就需要建筑師 進(jìn)行精心地設(shè)計(jì)。如果發(fā)展商自己做設(shè)計(jì)不符合這樣的要求，那絕對(duì)是錯(cuò)誤的，而且做得越深 入，后期招商的困難越大。既 然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉(cāng)儲(chǔ)式還是像家樂福這樣的家電用品，對(duì)于不 同的主力店其賣場(chǎng)的比例大小也不同。 發(fā)展商通過對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和北京人口的分析，認(rèn)為Shoppingamp。對(duì)于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。但大型的綜合商業(yè)則完 全不同，它的銷售對(duì)象不是直接的購(gòu)物消費(fèi)者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力 店。很多發(fā)展 商已經(jīng)做了許多住宅項(xiàng)目的開發(fā)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項(xiàng)目那樣運(yùn)作，找地找項(xiàng)目，自己做市場(chǎng)評(píng)估，自己 完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會(huì)一呼百應(yīng)，實(shí)際上存在很大的問題。 這中間反映出一個(gè)問題，國(guó)內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺 乏經(jīng)驗(yàn)，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。nbspMall，但到目前為止，真正意義上的 Shoppingamp。Shoppingamp。 談商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)的有關(guān)問題 200485 商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目區(qū)別很大 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的 Shoppingamp。這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。 住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因?yàn)樽≌^(qū)有這方面的需要。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲 的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國(guó)那種自大自狂的尺度。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常 高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。 尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺很舒服、很親切。其實(shí)這些東西在原來(lái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中就應(yīng)該考慮到。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成 一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感。很多大商廈，遠(yuǎn)看很雄偉，但缺乏人情味，不 是很好的購(gòu)物環(huán)境。每個(gè)人對(duì)空間個(gè)性都會(huì)產(chǎn)生一種感受，每個(gè)不同的 廣場(chǎng)、街道也都有自己的個(gè)性，怎樣能夠讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境有 一種良好的感覺？這就需要建筑師進(jìn)行精心地設(shè)計(jì)。 我們可以看到，建華北路完全符合建商業(yè)特色街的六大要素，具有建特色商業(yè)街的絕佳優(yōu)勢(shì)。解放前在這里就形成了醬菜、鐵球、春不老等一批保定最早的商業(yè)品牌。商業(yè)文化特色不僅是商家追求的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，也是未來(lái)商業(yè)街建設(shè)的著眼點(diǎn)。 歷史 經(jīng)年老街有影響