【正文】 能力，可以提供全面服務(wù)，滿足了人 們多樣化的生活需求，成為消費者購物、娛樂一體化的場所，符合我國未來的消費發(fā)展趨勢。然而我們說，即使以上制約電子商務(wù)的 瓶頸問題得到了解決，網(wǎng)上交易仍然無法代替其他諸多零售業(yè)態(tài)，因為判斷一種現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在某個國家或地區(qū)是 否有發(fā)展前途，關(guān)鍵是看其是否適應(yīng)了當(dāng)?shù)叵M者的生活方式與購物方式。在經(jīng)濟發(fā)展中，城市改造結(jié)合商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，特 別是地級市和旅游城市，都十分重視步行街商業(yè)街規(guī)劃，都十分重視步行街商業(yè)街建設(shè)。如北京東安商場的地下“老北京一條街”，沈陽興隆大家庭“室內(nèi)商業(yè)一條 街”等，MALL里和地鐵里商業(yè)街也屬于這個范疇。如北京南城馬連道的茶業(yè)一條街，楊村的裝飾布一條街，杭州的絲綢城，廣 東省番禹電器一條街，以及散落在各地的很多美食酒吧一條街等。 中國城市商業(yè)網(wǎng)點管理聯(lián)合會步行商業(yè)街工作委員會前不久分別到上海、南京、濟南、天津、杭州、吉 林、沈陽、大連、貴陽、成都、重慶、宜昌等12個城市進行考察座談，認(rèn)為我國步行街商業(yè)街（區(qū)）主要有以下四種 類型： 1．歷史上形成的，城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街。 我國商業(yè)街的主要類型 200484 城市步行街商業(yè)街（區(qū)）是城市商業(yè)發(fā)展、城市風(fēng)貌、城市綜 合競爭力的代表，也是城市改革開放成果和城市經(jīng)濟繁榮的代 表，因此，人們都把城市步行街商業(yè)街稱之謂“城市窗 口”、“城市名片”。同時也應(yīng)該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計單 位。 在整個合作過程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風(fēng)險承擔(dān)者。每個項目都有自己明確的市場定位，應(yīng)該以高度專業(yè)化的方式操作，由專業(yè)顧問公司代理或者策 劃、招商。 在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計方面，首先要明確開發(fā)者、使用者和消費者之間的關(guān)系。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調(diào) 可識別性。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產(chǎn)生效益。如今已經(jīng)變成一種模式，我們設(shè)計的王府井富陽廣場就提 供這樣一個表演的舞臺。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力 店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安 全感和舒適感，而不是像進了迷宮。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可 以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。nbspMall撐起來就變得很容易。國內(nèi)如果提供 不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。發(fā)展商都以為自己能夠招商，實際上很困難。中國發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。nbspMall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。 專業(yè)化的顧問機構(gòu)沒有市場 北京發(fā)展商常常存在這種情況，盲目進行設(shè)計。 住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區(qū)有這方面的需要。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺很舒服、 很親切。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過去就是像政府 辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感。每個人對空間個性都會產(chǎn)生一種感 受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環(huán)境有一種良好的感覺？這就需要建筑師 進行精心地設(shè)計。既 然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不 同的主力店其賣場的比例大小也不同。對于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。很多發(fā)展 商已經(jīng)做了許多住宅項目的開發(fā)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己 完成規(guī)劃設(shè)計，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會一呼百應(yīng)，實際上存在很大的問題。nbspMall，但到目前為止，真正意義上的 Shoppingamp。 談商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計的有關(guān)問題 200485 商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目區(qū)別很大 商業(yè)地產(chǎn)項目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的 Shoppingamp。 住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區(qū)有這方面的需要。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲 的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。 尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺很舒服、很親切。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成 一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感。每個人對空間個性都會產(chǎn)生一種感受，每個不同的 廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環(huán)境有 一種良好的感覺？這就需要建筑師進行精心地設(shè)計。解放前在這里就形成了醬菜、鐵球、春不老等一批保定最早的商業(yè)品牌。 歷史 經(jīng)年老街有影響 特色商業(yè)步行街要有濃厚的文化、歷史氛圍。建特色商業(yè)街首先要為商業(yè)街的客流量和客流密度作較準(zhǔn)確的計算。地價和土地的利用率最高，交通極為便利，建筑物高度集中，有現(xiàn)代化的市政、信息環(huán)境，對國際跨國公司有巨大的吸引力。換句話說，特色商業(yè)街應(yīng)是一座城市的開放窗口，它是整個城市經(jīng)濟和商業(yè)發(fā)展的中樞，是南來北往的客流集散地。在河北保定，建成后的鑫龍灣商業(yè)特色街，就是這樣一條黃金特色商業(yè)街。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進 行調(diào)整，商業(yè)占３０－３５％，餐飲企業(yè)占２０－２５％，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占３０－４０％。 －－完善功能。 空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。 圖2法國香榭麗舍大街 二、國內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展水平與存在問題 國內(nèi)商業(yè)步行街道發(fā)展經(jīng)歷三個階段 ：加強交通管理，吸引顧客 ：體現(xiàn)對步行者的關(guān)懷 ：成為社區(qū)活動中心 國內(nèi)商業(yè)步行街道大部分是原先基礎(chǔ)良好的商業(yè)街區(qū)，后來將機動車道路改建為步行道，其建筑格局、商業(yè)布局等 基本延續(xù)多年來已經(jīng)形成的風(fēng)貌。 世界各大公司爭相把這里作為向世界展示自己實力的窗口。 愛麗舍大街西段長約1180米，是商家云集之地，不太長的街道兩旁布滿了法國和世界各地的大公司、大銀行、航空 公司、電影院、高檔商店和餐館。這條大街將巴黎所有的名勝古跡，如東邊的波旁宮、盧浮宮、市 政大廈、巴士底獄廣場和西邊的凱旋門，聯(lián)系在一起了。 amp。商業(yè)步行街所倡導(dǎo)的不僅是城市文化的堆砌或變 遷，它蘊藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會文化層次。上海徐家匯的開發(fā)改造非常成功， 擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個廣場型活動中心，并由多種垂直交通將整個系統(tǒng)連通成為一 個環(huán)形的商業(yè)區(qū)，其實質(zhì)是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街。nbspmallamp。第四個時期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。 從全球來看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個階段。到了宋代，清明上河圖就是典型的商業(yè)街，到了近代 和現(xiàn)代，我國商業(yè)街發(fā)展落后于法國等西方國家。第三個時 期，實際上隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心。第七個時期，商業(yè)步行街增加shoppingamp。 (2)重振原有商業(yè)中心，帶動城市新一輪發(fā)展 (3)塑造新的城市中心，沒有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無法形成城市的中心。 (5)強化城市中心的價值和凝聚力，改變城市空心化的格局 (6)步行街對城市文化影響較大，它是對都市文化的提升與再造。 商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳 方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該是一流的。愛麗舍大 街是法國最繁華的街道，是法國繁榮富裕的象征。成群結(jié) 隊的飛鴿在草坪中悠然散步，是鬧市中不可多得的是一塊清幽之處。這里報刊雜志社眾多，《巴黎競賽畫 報》、《她》、《致敬》、《聯(lián)盟》、《雷次》等30多家在這里落戶安家。“流浪音樂家”、“街頭畫家”、“街頭藝人”，也為這條大街增添了異樣的情調(diào)。 商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強。 為適應(yīng)經(jīng)濟全球化和科技的高速發(fā)展，以及電子商務(wù)的普及應(yīng)用，王府井商業(yè)街將實施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的 全面調(diào)整與提升。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。 特色商業(yè)街成功六要素 2004811 幾乎每一座國際化大都市，都有一條引以為自豪的特色商業(yè)街，如法國的香榭麗舍步行街、美國紐約的“唐人街”步行街、中國上海的南京路步行街、北京王府井步行街，它記載著一座城市發(fā)展的足跡和歷史，并成為這座城市的標(biāo)志性街道而吸引著成千上萬的外地人。 輻射 笑迎南來北往客 特色商業(yè)街的功能要輻射整個城市而不是僅在某一地區(qū)某一范圍內(nèi)發(fā)揮作用。 地段 風(fēng)水寶地黃金街 特色商業(yè)街應(yīng)位于城市的黃金地段。 客流 熙熙攘攘人氣旺 人口因素是特色商業(yè)街發(fā)展的動力。毋庸置疑，待建華北路兩側(cè)的項目全部建成后，這條街上的客流將會進一步增長。建華北路是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)，有著久遠的歷史。 商業(yè)街的空間限定和功能劃分 2004810 商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地