【正文】 業(yè)業(yè)態(tài)在某個國家或地區(qū)是 否有發(fā)展前途，關(guān)鍵是看其是否適應(yīng)了當?shù)叵M者的生活方式與購物方式。如北京東安商場的地下“老北京一條街”，沈陽興隆大家庭“室內(nèi)商業(yè)一條 街”等，MALL里和地鐵里商業(yè)街也屬于這個范疇。 中國城市商業(yè)網(wǎng)點管理聯(lián)合會步行商業(yè)街工作委員會前不久分別到上海、南京、濟南、天津、杭州、吉 林、沈陽、大連、貴陽、成都、重慶、宜昌等12個城市進行考察座談，認為我國步行街商業(yè)街（區(qū)）主要有以下四種 類型： 1．歷史上形成的，城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街。同時也應(yīng)該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計單 位。每個項目都有自己明確的市場定位，應(yīng)該以高度專業(yè)化的方式操作，由專業(yè)顧問公司代理或者策 劃、招商。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產(chǎn)生效益。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力 店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可 以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。國內(nèi)如果提供 不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。中國發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。 專業(yè)化的顧問機構(gòu)沒有市場 北京發(fā)展商常常存在這種情況，盲目進行設(shè)計。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過去就是像政府 辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感。既 然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不 同的主力店其賣場的比例大小也不同。很多發(fā)展 商已經(jīng)做了許多住宅項目的開發(fā)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己 完成規(guī)劃設(shè)計，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會一呼百應(yīng)，實際上存在很大的問題。 談商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計的有關(guān)問題 200485 商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目區(qū)別很大 商業(yè)地產(chǎn)項目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的 Shoppingamp。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲 的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成 一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感。解放前在這里就形成了醬菜、鐵球、春不老等一批保定最早的商業(yè)品牌。建特色商業(yè)街首先要為商業(yè)街的客流量和客流密度作較準確的計算。換句話說，特色商業(yè)街應(yīng)是一座城市的開放窗口，它是整個城市經(jīng)濟和商業(yè)發(fā)展的中樞，是南來北往的客流集散地。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進 行調(diào)整，商業(yè)占３０－３５％，餐飲企業(yè)占２０－２５％，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占３０－４０％。 空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。 世界各大公司爭相把這里作為向世界展示自己實力的窗口。這條大街將巴黎所有的名勝古跡，如東邊的波旁宮、盧浮宮、市 政大廈、巴士底獄廣場和西邊的凱旋門，聯(lián)系在一起了。商業(yè)步行街所倡導的不僅是城市文化的堆砌或變 遷，它蘊藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會文化層次。nbspmallamp。 從全球來看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個階段。第三個時 期，實際上隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心。 (2)重振原有商業(yè)中心，帶動城市新一輪發(fā)展 (3)塑造新的城市中心，沒有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無法形成城市的中心。 商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳 方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準方面也應(yīng)該是一流的。成群結(jié) 隊的飛鴿在草坪中悠然散步，是鬧市中不可多得的是一塊清幽之處。“流浪音樂家”、“街頭畫家”、“街頭藝人”，也為這條大街增添了異樣的情調(diào)。 為適應(yīng)經(jīng)濟全球化和科技的高速發(fā)展，以及電子商務(wù)的普及應(yīng)用，王府井商業(yè)街將實施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的 全面調(diào)整與提升。 特色商業(yè)街成功六要素 2004811 幾乎每一座國際化大都市，都有一條引以為自豪的特色商業(yè)街，如法國的香榭麗舍步行街、美國紐約的“唐人街”步行街、中國上海的南京路步行街、北京王府井步行街，它記載著一座城市發(fā)展的足跡和歷史，并成為這座城市的標志性街道而吸引著成千上萬的外地人。 地段 風水寶地黃金街 特色商業(yè)街應(yīng)位于城市的黃金地段。毋庸置疑，待建華北路兩側(cè)的項目全部建成后，這條街上的客流將會進一步增長。 商業(yè)街的空間限定和功能劃分 2004810 商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成 店鋪就完了。商業(yè)街要特別強調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來。每個商業(yè)街應(yīng)該有 自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。nbspMall即購物中心，北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了 四、五個Shoppingamp。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規(guī)劃設(shè)計。 商業(yè)街的空間限定和功能劃分 商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。商業(yè)街要 特別強調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來。每個商業(yè)街應(yīng)該有 自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。有的Shoppingamp。由于發(fā)展商不認可，因此目前在北京沒有市場。如果能夠找到非常好的渠道， 招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shoppingamp。因 此加大可視性以便對公共購物產(chǎn)生引導作用是很重要的。跟原來的賣東西的 方式不同的是，這些活動都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來的形式。 如何操作商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計 建筑設(shè)計應(yīng)該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。新近入市的幾個樓 盤，像珠江國際城、天津萬科水晶城等的共同點，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合部分出 彩，尤其是對底層部分。社區(qū)配套中有沒有餐飲決定硬件如何設(shè)計，有的 幾萬平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設(shè)備，經(jīng)營受很大影響。所以應(yīng)該慎重地選用有商業(yè)項目專長的設(shè)計師。 2．專業(yè)商品街和服務(wù)性街區(qū)。 二是大城市商業(yè)街步行街的改造建設(shè)正向中小城市幅射。另外商業(yè)街適應(yīng)了現(xiàn)代家庭“一站購齊”（oneamp。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、 舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等基本功能。它不僅涵蓋了一般的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，并且包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)、寫 字樓及配套的商業(yè)文化、市政、交通服務(wù)等設(shè)施，是一個大商業(yè)的概念。與中央商業(yè)街相比較，還存在地區(qū)性的商業(yè)街，即分布在各個居民住宅區(qū)、主干線公路邊、醫(yī) 院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地的商業(yè)繁華街道。以經(jīng)營某一大類商品為主，商品結(jié)構(gòu)和服務(wù)體現(xiàn)規(guī)格品種齊全、專業(yè)性的特 點，如文化街、電子一條街等。nbspshopping）將作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。既然在我國商業(yè)街具有如此大的魅力，那么我們應(yīng)該如何著手去建好一條 商業(yè)街呢？我們必須從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩個方面加以考慮。不同的商業(yè)街所應(yīng)考慮的消費者群體是有所差異的，不進行細分容易使市場定位偏 離主體，而如果對所有的消費者都進行考慮，又浪費人力財力。 （二）商業(yè)街市場定位所應(yīng)考慮的消費者因素 。一般講，年輕人購物較容易有沖 動、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時尚，在購買前所作的思考較少，同時由于年輕人的收入相對較 低，對商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人有所下降，對于商 品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購現(xiàn)象比較普遍，有一定的購買潛力。隨著市場經(jīng)濟體制在我國的確立，在分析人口特征時，應(yīng)兼顧不同單位類型的勞動者在需 求中表現(xiàn)出的差異。對于一個城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民及工作者的文化層次 不同，進而也形成了消費的差異性，決策者們在商業(yè)街市場定位之前，應(yīng)充分了解到這一因素。 四、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究 （一）商業(yè)街建設(shè)應(yīng)是企業(yè)和政府的珠聯(lián)璧合 商業(yè)街是城市化的必然產(chǎn)物，是城市商品交易最活躍的場所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一 個城市時最引人注目的門面，就好像名片，不管真實情況如何，制作精美的名片終能帶來更多的機會，為了提升城 市形象、加強城市競爭力，一些自發(fā)形成的老商業(yè)街立即被列入改造的規(guī)劃，在資金上予以安排，商業(yè)街在很大程 度上自然而然成了一種政府行為。因此，商業(yè)街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門臉，現(xiàn)代商場排擠了老字號，一派歐美情調(diào)，民族 特色蕩然無存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個很好的例子，這時候，政府的干預則顯得至關(guān)重要。 （五）注意整體風格的營造，與城市風格渾然一體 對于世界上任何一個大城市來說，其發(fā)展有它的獨特性，長年累月聚集起來就構(gòu)成了城市的個性，這是一個城 市的靈魂所在。 （六）注重細節(jié)的魅力，交通方便，購物環(huán)境優(yōu)美 商業(yè)街改造必須考慮配套設(shè)施的建設(shè)，如停車場、公共廁所、垃圾收集點、休閑廣場、演出舞臺、綠化景觀、 街頭小品、廣告設(shè)施等等，如果配套設(shè)施跟不上，勢必造成難以彌補的遺憾，也給商業(yè)街管理帶來相當大的麻煩。 23 /