【文章內(nèi)容簡介】 ，或者可以直接上三、四層。我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)所有商場的電梯都很擠，商店 入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產(chǎn)生效益。對大 規(guī)模商業(yè)建筑來說這是最重要的。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導(dǎo)作用，做到店鋪的均好性。 如何操作商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計 建筑設(shè)計應(yīng)該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調(diào) 可識別性。第二個層次是通常所說的立面設(shè)計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細節(jié)的精細設(shè)計，國內(nèi)的設(shè)計基 本達不到這個層次。人們對商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對 跟人發(fā)生親密接觸、親密對話這個層次的設(shè)計基本做不到。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。 對于一幢建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、店面設(shè)計，這就造成在 結(jié)合點留下了很多空白?，F(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢，就是多方面設(shè)計的整合最后達到最佳效果。新近入市的幾個樓 盤，像珠江國際城、天津萬科水晶城等的共同點，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合部分出 彩，尤其是對底層部分。 在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計方面，首先要明確開發(fā)者、使用者和消費者之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計比較相似，酒店 設(shè)計發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團、假日集團、還是國內(nèi)的錦江集團，每一個集團都有自己的 管理規(guī)定，應(yīng)該按照他們的要求去進行設(shè)計。開發(fā)商不是自己使用店面，而是要租賣給主力店，必須按照主力店的 要求去設(shè)計。 如果是做購物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商有必要找一些專業(yè)的商業(yè)顧問公司，目的是明確商業(yè)業(yè)態(tài)的特點和 具體的操作方式。每個項目都有自己明確的市場定位，應(yīng)該以高度專業(yè)化的方式操作，由專業(yè)顧問公司代理或者策 劃、招商。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風(fēng)險。有的商業(yè)只是住 宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。社區(qū)配套中有沒有餐飲決定硬件如何設(shè)計，有的 幾萬平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風(fēng)排煙設(shè)備，經(jīng)營受很大影響。 在整個合作過程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風(fēng)險承擔(dān)者。整個操作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去 進行，有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù)，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買 一條狗看家護院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當(dāng)然是狗出去叫，因為主 人不是學(xué)這個專業(yè)的。地產(chǎn)開發(fā)也是這樣一個道理，重視專業(yè)顧問機構(gòu)很重要。同時也應(yīng)該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計單 位。許多的商業(yè)項目設(shè)計得不倫不類，經(jīng)營使用階段出現(xiàn)很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合 理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補救，給發(fā)展商或經(jīng)營方帶來的損失可能遠遠超過 一次性的設(shè)計費用。所以應(yīng)該慎重地選用有商業(yè)項目專長的設(shè)計師。 我國商業(yè)街的主要類型 200484 城市步行街商業(yè)街（區(qū)）是城市商業(yè)發(fā)展、城市風(fēng)貌、城市綜 合競爭力的代表，也是城市改革開放成果和城市經(jīng)濟繁榮的代 表，因此，人們都把城市步行街商業(yè)街稱之謂“城市窗 口”、“城市名片”。 目前，全國有各類示范街193條，其中中宣部等6部委先 后五次推出全國性示范街81條，各省市公布的示范街112條。這 些示范街在規(guī)范經(jīng)營行為、維護市場秩序、繁榮市場經(jīng)濟等方面 作用突出。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國現(xiàn)有著名商業(yè)街步行街200多 條，今后幾年正在建設(shè)和規(guī)劃中的商業(yè)街步行街近百條。 中國城市商業(yè)網(wǎng)點管理聯(lián)合會步行商業(yè)街工作委員會前不久分別到上海、南京、濟南、天津、杭州、吉 林、沈陽、大連、貴陽、成都、重慶、宜昌等12個城市進行考察座談，認為我國步行街商業(yè)街（區(qū)）主要有以下四種 類型： 1．歷史上形成的，城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街。它是城市名片，體現(xiàn)城市繁榮。如北京王 府井、西單，上海南京路、淮海路、四川路，廣州的上下九商業(yè)步行街，天津的和平路商業(yè)街，南京的湖南路商業(yè) 街，沈陽中街，蘇州的觀前街等。 2．專業(yè)商品街和服務(wù)性街區(qū)。如北京南城馬連道的茶業(yè)一條街，楊村的裝飾布一條街，杭州的絲綢城，廣 東省番禹電器一條街，以及散落在各地的很多美食酒吧一條街等。 3．旅游觀光休閑街。尤其是有很長歷史和文化底蘊的古城鎮(zhèn)，如北京的琉璃廠、安徽省屯溪的老街、上海 新天地等。 4．室內(nèi)商業(yè)街。如北京東安商場的地下“老北京一條街”，沈陽興隆大家庭“室內(nèi)商業(yè)一條 街”等，MALL里和地鐵里商業(yè)街也屬于這個范疇。目前，我國商業(yè)街步行街有兩個趨勢值得關(guān)注： 一是從經(jīng)營走勢分析，第一種類型，即歷史上形成的、城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街，購物 比例呈下降，而旅游、餐飲、娛樂、休閑比例呈上升的趨勢，因此，正面臨經(jīng)營業(yè)態(tài)和錯位經(jīng)營的調(diào)整，進入再次 改造期。其他三種類型，只要定位準(zhǔn)確，經(jīng)營狀況越來越好。 二是大城市商業(yè)街步行街的改造建設(shè)正向中小城市幅射。在經(jīng)濟發(fā)展中，城市改造結(jié)合商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，特 別是地級市和旅游城市，都十分重視步行街商業(yè)街規(guī)劃，都十分重視步行街商業(yè)街建設(shè)。我們可以斷言，用不了幾 年，我們將看到風(fēng)格各異、各具地方特色的商業(yè)步行街點綴在全國249年地級市和眾多大大小小600多個的城市，到 那時，我們的國家一定更美了。 商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)研究 2004726 市場消費需求的巨變直接導(dǎo)致了零售業(yè)交易方式的變化，隨 著生活水平的提高和生活觀念的變化，消費者開始注重包括產(chǎn)品 因素在內(nèi)的“整體服務(wù)質(zhì)量”，與此相應(yīng)，他們越來越以一 種“機會成本”的意識對購物活動做出價值判斷，他們希望在單 位時間內(nèi)能盡可能多的行使商品選擇權(quán)、自主決策權(quán)，在這里， 顧客對商品價值的評價日益轉(zhuǎn)化成為一種對“時間價值”甚 至“生命價值”的考慮了。為了順應(yīng)這種消費潮流，自然而然產(chǎn) 生了網(wǎng)上購物這種交易方式，中國迅速掀起了一股電子商務(wù)熱 潮，但是電子商務(wù)的發(fā)展要受到諸如人口素質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、傳統(tǒng) 消費觀念、網(wǎng)絡(luò)支付機制等多方面的制約，難以在我國這樣的發(fā) 展中國家達到普及水平。然而我們說，即使以上制約電子商務(wù)的 瓶頸問題得到了解決，網(wǎng)上交易仍然無法代替其他諸多零售業(yè)態(tài)，因為判斷一種現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在某個國家或地區(qū)是 否有發(fā)展前途，關(guān)鍵是看其是否適應(yīng)了當(dāng)?shù)叵M者的生活方式與購物方式?，F(xiàn)在很多情況下，人們并不是為了購物 而購物，他們渴望與人交流、受人尊敬，甚至希望以某種獨特的方式參與到商品的銷售、服務(wù)乃至設(shè)計、生產(chǎn)的全 過程（或其中的某個環(huán)節(jié)）之中，從而在獲得商品使用價值的同時，得到一種頗具意味的體驗。 網(wǎng)上交易很顯然無法滿足人們的這種需求，而商業(yè)街則不同，當(dāng)你攜同你的家人、朋友到商業(yè)街去逛一逛時， 你不僅僅可以滿足自己的多方面購物需求，還可以親自體驗商品，與商品真正切切的接觸；與認識的或不認識的人 相互交流；感受商業(yè)街那濃濃的商業(yè)氣氛。另外商業(yè)街適應(yīng)了現(xiàn)代家庭“一站購齊”（oneamp。nbspstopping）的消費心 理，又因匯集了眾多層次的專賣店與各種服務(wù)項目，而有比較靈活的市場反應(yīng)能力，可以提供全面服務(wù)，滿足了人 們多樣化的生活需求，成為消費者購物、娛樂一體化的場所，符合我國未來的消費發(fā)展趨勢。因此我們只能把網(wǎng)上 購物作為一種交易方式，即一種銷售渠道，而不能成其為一種零售業(yè)態(tài)，更不可能成為人們?nèi)粘５囊环N生活方式， 即使在網(wǎng)絡(luò)充斥著整個社會的e時代，商業(yè)街的魅力依然難擋。 一、商業(yè)街的定義、特點及分類 什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街 道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。其特點主要有以下幾個方面： 能全?，F(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫(yī)療、服務(wù)、修 理、交通等15項功能和50～60個業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度 地滿足廣大消費者的各種需求。現(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作 為國際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口， 又是國際名牌的展臺，把民族化與國際化有機地結(jié)合起來。分工細、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重 要特色，現(xiàn)代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營專業(yè)化、品種細分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾 個具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業(yè)店組成。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、 舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等基本功能。 優(yōu)。服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢和特點，除了每一個企業(yè)塑造、培育和維護自己的服務(wù)品牌，推進特色經(jīng)營外，要突出 商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護整體形象、塑造整體品牌。 綜觀現(xiàn)在各種商業(yè)街，大致可以分為三大類： 。中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，西方國家比較早的采用了這種提法，如 美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號，但中央商業(yè)街的內(nèi)涵究竟是什么，至今沒有明 確的、權(quán)威的界定?？梢哉f，一個真正的中央商業(yè)街必須是這個城市的商務(wù)功能核心。從一般意義上講，作為中央 商業(yè)街要具備以下幾個特征：第一，商業(yè)特別發(fā)達。這