商業(yè)步行街經(jīng)營管理策略方案(編輯修改稿)
2025-06-06 00:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 工作調(diào)整的建議對步行街實行車輛管理，禁止所有車輛未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入步行街；第一代步行街：僅僅為了吸引顧客，是純粹的商業(yè)性步行街；第二代步行街：體現(xiàn)了對步行者的關(guān)懷，關(guān)注環(huán)境的人性化建設(shè)； 第三代步行街：成為了所在地的社會活動中心?！叭塑嚪至鳌币殉蔀榇蠹覙酚诮邮艿囊?guī)劃方式，現(xiàn)在即使是住宅小區(qū)都會按照“人車分流”的原則進(jìn)行交通規(guī)劃。商業(yè)步行街最大的特色是消費(fèi)者徒步置身其中，人們能充分享受“逛街”的樂趣，現(xiàn)在步行街已不僅僅是一個商業(yè)場所，更成為了一個城市的各種社會活動的中心。只有切實還原步行街的步行性與休閑性，讓顧客無所顧忌地行走、隨意進(jìn)出店鋪、垂手選購商品，廣寧商業(yè)步行街才能表現(xiàn)出獨有的休閑魅力。遷出停車場，還市民一個城市廣場。一個城市總要有一個廣場，一個商業(yè)中心總要有一個廣場。廣場是城市交通樞紐，是人們進(jìn)行政治、經(jīng)濟(jì)、文化等社會活動的空間，是人們聚會、休閑的空間，同時亦是人們逃離城市喧囂的地方。廣場通常是大量人流、車流集散的場所，廣場的地位和作用很重要，往往能集中表現(xiàn)了這個城市或這個商業(yè)中心的形象面貌和特點。全世界的購物中心與商業(yè)步行街至少都會配套一個露天廣場，一方面，廣場用作匯聚四面八方的人氣與分流場外場內(nèi)的人流，是整個購物中心或步行街的人流交匯地；另一方面，廣場也是當(dāng)?shù)氐氖忻裎幕顒?、社交活動、休閑活動與商業(yè)活動的重要場所。將停車場遷出廣場，還原廣場的本身功能，通過廣場活動成為步行街人流的蓄水池，以步行街作為廣場與沃爾瑪兩大人流匯聚地，步行街的人流量將會明顯增加。 三、經(jīng)營管理策略建議（一）經(jīng)營管理基本思路“思路決定出路”，作為廣寧縣規(guī)模最大的綜合型購物消費(fèi)場所，后續(xù)的經(jīng)營管理與前期的規(guī)劃設(shè)計同等重要。商場的經(jīng)營管理作為一門學(xué)科，是一項復(fù)雜、龐大而又瑣碎的系統(tǒng)工程，是一個完整的、獨立的管理體系，涉及諸多的專業(yè)范疇和領(lǐng)域，但正如許多事物總有其規(guī)律性一樣，我們在研究廣寧縣的消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)營習(xí)慣與生活習(xí)慣之后，認(rèn)為廣寧商業(yè)步行街的持續(xù)經(jīng)營管理及旺場，經(jīng)營管理工作的基本思路應(yīng)為： 不斷調(diào)整步行街的商業(yè)定位；商業(yè)定位工作包括：經(jīng)營主題定位、商場檔次定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營品項定位、目標(biāo)群體定位、人流動線布局設(shè)計等方面。通常商場在開業(yè)前，招商工作多少帶有試探性，只有在開業(yè)后，經(jīng)過一段時間的運(yùn)營，才能了解商戶對項目與消費(fèi)者對商戶的適應(yīng)性，步行街開業(yè)后仍需要根據(jù)市場需求狀況，不斷調(diào)整商業(yè)定位，以最優(yōu)的業(yè)態(tài)組合與最佳的商戶品牌吸引目標(biāo)消費(fèi)者。 步行街吸引什么樣的人群？我們研究目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)特性，將消費(fèi)行為可分為目的性消費(fèi)與非目的性消費(fèi)。從消費(fèi)模式的角度去分析，逛商店與逛街是不同的消費(fèi)模式和消費(fèi)群體，逛商店的人是“目的性消費(fèi)”，沒有購物需求他們一般不去逛商店，這類顧客通常購物目標(biāo)明確，進(jìn)入商場會直奔主題進(jìn)入預(yù)定的目標(biāo)商號，是為了完成購物目的而去消費(fèi)；而逛街的人則是“非目的性消費(fèi)”，他們?nèi)ス浣峙c逛公園的功能類似，逛商業(yè)步行街的人對于休閑性或娛樂性的要求多于購物性，這類顧客通常沒有消費(fèi)目標(biāo)，只是對在哪里逛有強(qiáng)烈的想法，卻對逛到哪里并無實質(zhì)要求，非目的性消費(fèi)群體更注重過程的娛樂性、休閑性或趣味性，他們的消費(fèi)往往是隨意性很強(qiáng)，如看見有新款服裝符合自己的審美觀點就會購買、看見有有趣的或可以討女朋友歡心的物品就會購買、逛累了會購買飲料、逛餓了會到餐館就餐、看見有新電影上映會去購票。 開業(yè)后如何吸引人流到步行街？商業(yè)地產(chǎn)項目的開業(yè)經(jīng)營，通常都有“試業(yè)——火爆開業(yè)——冷場經(jīng)營——暖場推廣——逐漸旺場”的過程，特別是在火爆開業(yè)后，部分開發(fā)商以為開發(fā)任務(wù)已經(jīng)完成，項目推廣可以松一口氣，暫停了“暖場保溫”階段的宣傳推廣工作，結(jié)果商場在開業(yè)后的3至6個月內(nèi)，即顯現(xiàn)出經(jīng)營的劣勢，人流量與經(jīng)營狀況日漸轉(zhuǎn)差。開業(yè)后，仍須繼續(xù)、不斷地針對目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行有的放矢的推廣活動，通常推廣宣傳與豐富多彩的營銷活動的實施，讓市場與目標(biāo)消費(fèi)群體對項目保持一定的關(guān)注熱度，而不是將步行街作為旅游景點僅“到此一游”。 如何讓人流停留在步行街和商場內(nèi)？通過對顧客的消費(fèi)行為分析可知，非目的性顧客的人流量往往比目的性顧客的人流量更大。廣寧商業(yè)步行街的目標(biāo)消費(fèi)群體預(yù)計為1640歲偏年輕化的消費(fèi)群體，這類群體的消費(fèi)行為更具“非目的性”，項目的商業(yè)功能定位必須能滿足目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)行為習(xí)慣，才能將來到步行街的客流盡可能地留在步行街或商場內(nèi)，而不是去了其他商業(yè)項目。因此，在項目開業(yè)后，有必要對步行街與商場內(nèi)的人流導(dǎo)向進(jìn)行考察與檢討，進(jìn)行合理的、科學(xué)的設(shè)計調(diào)整，并實施有效的引導(dǎo)措施，力求讓被沃爾瑪、蘇寧或光大電影城吸引而來的消費(fèi)者，更多地停留在步行街的其他區(qū)域。 如何增加人流停留在步行街和商場的時間？通過對顧客的消費(fèi)行為分析可知，非目的性顧客的消費(fèi)額往往比目的性顧客的消費(fèi)額更大。因為目的性明確的顧客完成購物目標(biāo)后就會離開商場，而非目的性顧客正是因為漫不經(jīng)心、漫無目標(biāo)而延長在商場的停留時間，反而增加了更多的購物消費(fèi)機(jī)會。因此，要結(jié)合商場硬件規(guī)劃設(shè)計合理的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，在步行街內(nèi)營造更休閑、更舒適的消費(fèi)、娛樂環(huán)境，營造逛街、逛商場的樂趣，讓目標(biāo)群體盡量在步行街內(nèi)消磨時間，從而增加消費(fèi)機(jī)會。此外，休閑類經(jīng)營項目如飲食、咖啡等和休閑設(shè)施的設(shè)置是增加顧客停留時間的有效措施。 如何通過有效的措施引導(dǎo)、激發(fā)消費(fèi)者的購買欲？商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營規(guī)劃決定著商戶組合，商戶組合決定著貨品或服務(wù)的組合，而貨品或服務(wù)的組合則關(guān)乎著商場整體吸引力的問題，也是商場能否旺場的一個關(guān)鍵因素。在商場開業(yè)后，應(yīng)根據(jù)商場的整體規(guī)劃狀況、商品或服務(wù)的規(guī)劃及經(jīng)營狀況逐步調(diào)整經(jīng)營品類組合，逐步讓步行街形成一個具吸引力和合理比例的品類組合狀態(tài)。 在實際操作中，鑒于步行街與商場規(guī)模較在、廣寧地區(qū)的招商難度及最佳的經(jīng)營品類組合的形成需要一定的培養(yǎng)期，在商場前期招商時，可適當(dāng)降低對經(jīng)營品類組合的要求限制，但在待“填滿”商鋪開業(yè)后，則必須再行調(diào)整，并配有效的促銷措施、購物氛圍環(huán)境的營造合，才能最大限度地將吸引過來的人流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力。 如何保持商場持續(xù)的吸引力、競爭力？商業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)
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