【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行商業(yè)街的整體經(jīng)營(yíng)檔次和商業(yè)形象。 借外腦、輸入軟件、輸入模式，組建可控的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)管理隊(duì)伍。 （七）黃興南路步行商業(yè)街國(guó)際化、人性化功能的設(shè)計(jì)。 導(dǎo)向和指示 系統(tǒng)，實(shí)行中英文對(duì)照。 外街、內(nèi)街、垂直電梯、商業(yè)展示柜臺(tái)、廁所、休閑配套功能設(shè)施、公用設(shè)施，設(shè)計(jì)無障礙通道。 設(shè)計(jì)步行商業(yè)街五星級(jí)廁衛(wèi)系統(tǒng)。 步行商業(yè)街橫向間距 50M 設(shè)置公用 IC 卡電話，休閑區(qū)，自動(dòng)購物機(jī)。 室外步行街設(shè)計(jì)室外遮蔭走廊，使游人風(fēng)雨無阻。 設(shè)計(jì)各年齡層的休閑設(shè)施和區(qū)域。 設(shè)置步行商業(yè)街免費(fèi)偏遠(yuǎn)區(qū)域的公交車。 黃興南路步行商業(yè)街 目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分定位 根據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙整體商業(yè)環(huán)境的調(diào)查，長(zhǎng)沙市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)主要是呈現(xiàn)如下特征： 街鋪、大百貨、大型專業(yè)批 發(fā)市場(chǎng)占業(yè)態(tài)絕大部分比例。 商業(yè)中心：板塊的概念模糊。 投資者占據(jù)買鋪者絕大部分比例。 經(jīng)營(yíng)者，包括品牌店、專門店以租賃經(jīng)營(yíng)為主體。 投資者非成熟因素較大。 近年大百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)效益呈下降趨勢(shì)。 形象好、信譽(yù)高的主題商業(yè)物業(yè)缺泛。 基于長(zhǎng)沙商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀，黃興路步行商業(yè)街各主題商業(yè)區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分定位，總體考慮如下： 投資市場(chǎng)占據(jù)較大部分比例。 針對(duì)性開發(fā)自營(yíng)者目標(biāo)客戶群體。 針對(duì)開發(fā)品牌經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶群體和品牌廠商客戶群體。 設(shè)計(jì)投資購買與租賃經(jīng)營(yíng)之間的控 制性營(yíng)銷模式。 從功能分區(qū)上考慮自由形態(tài)和回遷客戶的區(qū)域。 以功能規(guī)劃引導(dǎo)品牌和經(jīng)營(yíng)者。 各功能區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分定位： 1A 區(qū)：大型超市： 引進(jìn)山姆會(huì)員店、沃爾瑪?shù)葒?guó)際性大型超市。 1B 區(qū)：電子電腦廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的電子、通訊產(chǎn)品、辦公設(shè)備、電腦品牌廠家或經(jīng)銷商。長(zhǎng)沙通訊電子類、 PC 機(jī)、辦公設(shè)備的經(jīng)銷商，電子、電腦專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者； （ 3）國(guó)內(nèi)、國(guó)際電子、通訊產(chǎn)品、辦公設(shè)備、電腦品牌廠家或經(jīng)銷商； （ 4）其它。 3 區(qū)：兒童廣場(chǎng)、體育健身用品廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)內(nèi)、國(guó)際兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑服裝、器材品牌，廠家或經(jīng)銷商； （ 3）國(guó)內(nèi)、國(guó)際，其它兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑、服裝、器材、用品品牌廠家和經(jīng)銷商； （ 4）其它。 4 區(qū)：男人廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)入長(zhǎng)沙的國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌男裝、皮具、飾品、鞋帽廠家及經(jīng)銷商； （ 3）國(guó)內(nèi)、國(guó)際品牌男裝、皮具、飾品、鞋帽廠家及經(jīng)銷商； （ 4）其它。 5 區(qū)：金、銀、珠寶廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌金銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商、打金店； （ 3）國(guó)內(nèi)、國(guó)際品牌金、銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商； （ 4）其它。 6 區(qū)：國(guó)際名店廊： （ 1）投資者； （ 2）國(guó)際頂級(jí)品牌男裝、女裝、皮具、飾品、鞋帽、童裝、飲食、酒廊、咖啡等長(zhǎng)沙商家及經(jīng)銷商，國(guó)內(nèi)其它區(qū)域的商家及經(jīng)銷商； （ 3）長(zhǎng)沙或者國(guó)際國(guó)內(nèi)的展覽公司； （ 4）其它。 7 區(qū)：商旅湘軍廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）湖南名優(yōu)產(chǎn)品廠商及經(jīng)銷商，湖南旅游區(qū)、旅游公司； （ 3）其它 。 8 區(qū)：女人廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)際、國(guó)內(nèi)女裝、化妝品、女性保健品、飾品、女用皮具、鞋帽、美容、纖體的品牌廠商和經(jīng)銷商，國(guó)內(nèi)其它區(qū)域的品牌廠商和經(jīng)銷商； （ 3）其它。 9 區(qū)：時(shí)尚家居廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)際、國(guó)內(nèi)家電、家庭用品，家庭裝飾品、音響、音像制品、家私、床上用品等品牌廠商及經(jīng)銷商，國(guó)內(nèi)其它區(qū)域品牌廠商或經(jīng)銷商。 綜觀步行商業(yè)街各功能區(qū)域的目標(biāo)客戶分析，各功能區(qū)的目標(biāo)市場(chǎng)有二大特征： 一是投資者是步行街的主力目標(biāo)市場(chǎng)； 二是品牌廠商和經(jīng) 銷商是步行街的次主力目標(biāo)市場(chǎng)。 在這二大目標(biāo)客戶群體中，投資者的目標(biāo)比較單純，而品牌商多以分店和專賣店的形式出現(xiàn)，而經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)的方式與廠商也是保持一致的。針對(duì)長(zhǎng)沙的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的調(diào)查結(jié)果，專賣店和品牌店絕大部分是以租賃經(jīng)營(yíng)和抽成方式為主。也就是說，在步行商業(yè)街的目標(biāo)買家中，品牌店產(chǎn)生購買，難度較大。 因此，步行街針對(duì)品牌買家客戶，營(yíng)銷推廣的主要方向是代理商和經(jīng)銷商。 步行街的目標(biāo)客戶，在整體經(jīng)營(yíng)的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個(gè)層次。 怎樣解決租和售二個(gè)層次目標(biāo)客戶之間的矛盾，總的策略方針是： 掌握項(xiàng)目的 經(jīng)營(yíng)調(diào)配權(quán)； 以租賃和經(jīng)營(yíng)先行，展示商業(yè)街最終的業(yè)態(tài)形式，以租帶售； 設(shè)計(jì)租不如買的價(jià)格策略和營(yíng)銷模式。 黃興南路步行商業(yè)街 價(jià)格基數(shù)定位及分期推廣規(guī)劃 價(jià)格基數(shù)定位： 一層： 3 萬元 /M2 二層： 萬元 /M2 三層： 萬元 /M2 四層： 萬元 /M2 分期推廣計(jì)劃： 第一期：內(nèi)部認(rèn)購期，時(shí)間： 7 月份至 8 月上旬。 2 區(qū)、 3 區(qū)、 4 區(qū)、 5 區(qū)、 8 區(qū)、 9 區(qū)南段：一層及二、三、四層?xùn)|西向各選取 25%的單位，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，認(rèn)購前進(jìn)行一次籌碼認(rèn)購，最終抽取中標(biāo)籌碼。 目的：試探價(jià)位 、目標(biāo)群體、經(jīng)營(yíng)范圍、推廣策略，為正式開盤打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 第二期：正式發(fā)售，時(shí)間： 8 月中旬至 9 月下旬。 2 區(qū)、 3 區(qū)、 4 區(qū)、 5 區(qū)、 8 區(qū)、 9 區(qū)南段一、二、三、四層鋪位全面推出。 第三期： 10 月上旬至 11 月下旬。 6 區(qū)、 7 區(qū)全面推出。 第四期： 12 月上旬至 12 月下旬。 1B 區(qū)、 9 區(qū)北段一至四層全面推出，并各區(qū)選取一間鋪面進(jìn)行公開拍賣，價(jià)高者得。 第五期：元月上旬至 2021 年六月全面清盤。 黃興南路步行商業(yè)街 營(yíng)銷通道定位規(guī)劃 現(xiàn)場(chǎng)通道： 在司門口設(shè)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)舉行不同時(shí)期、不同主題的 公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)。 媒體通道： （ 1）戶外形象廣告： 南門口、司門口工地圍墻的形象墻、巨幅廣告牌 五一廣場(chǎng)的巨幅廣告牌 東塘巨幅廣告牌 火車站巨幅廣告牌 袁家?guī)X巨幅廣告牌 （ 2）報(bào)紙通道： 長(zhǎng)沙晚報(bào)、瀟湘晨報(bào)、三湘都市報(bào)，新聞炒作及形象廣告為主體，訴求及活動(dòng)廣告為輔助。 （ 3）影視通道： 湖南衛(wèi)視、湖南經(jīng)視、及其它頻道影視新聞為主體，訴求及活動(dòng)廣告為輔助。 黃興南路步行商業(yè)街 整合營(yíng)銷推廣策略規(guī)劃 （一）概念形象定位： 黃興南路步行商業(yè)街是新世紀(jì)長(zhǎng)沙市政府的國(guó)慶獻(xiàn)禮工程，項(xiàng)目之所以被 市政府列為國(guó)慶