【正文】 大商廈，遠看很雄偉，但缺乏人情味，不 是很好的購物環(huán)境。王府井大街經(jīng)過改造以后，四、五十米寬的 大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來回過到馬路 對面購物。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成 一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感。 現(xiàn)在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出 一點人情味。其實這些東西在原來的規(guī)劃設計中就應該考慮到。商業(yè)街要特別強調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來。 尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺很舒服、很親切。柏揚講過美國的尺度體現(xiàn)的是馬 路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常 高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應該以歐洲 的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。 現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設計已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟 性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關。每個商業(yè)街應該有 自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應該采用同一種手法。 住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區(qū)有這方面的需要。但廣東更注 重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業(yè)非常普及。北 京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進去，實際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。 談商業(yè)街規(guī)劃設計的有關問題 200485 商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目區(qū)別很大 商業(yè)地產(chǎn)項目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的 Shoppingamp。nbspMall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店 面。Shoppingamp。nbspMall即購物中心，北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了 四、五個Shoppingamp。nbspMall，但到目前為止，真正意義上的 Shoppingamp。nbspMall一個都沒建起來。 這中間反映出一個問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺 乏經(jīng)驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中 最大的問題是認不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展 商已經(jīng)做了許多住宅項目的開發(fā)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己 完成規(guī)劃設計，然后招商，振臂一呼，結果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。 為什么說商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目存在很大的區(qū)別呢？做住宅項目時，發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求 的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業(yè)則完 全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力 店。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規(guī)劃設計。對于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。比如一 個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8000－12000平米），就算能拿到能夠解 決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。 發(fā)展商通過對市場環(huán)境和北京人口的分析，認為Shoppingamp。nbspMall有市場需求，然而具體操作并不容易。既 然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不 同的主力店其賣場的比例大小也不同。我們曾給家樂福做設計過學院路分店，知道他們對賣場的面積、停車位的面 積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發(fā)展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深 入，后期招商的困難越大。 商業(yè)街的空間限定和功能劃分 商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產(chǎn)生一種感 受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環(huán)境有一種良好的感覺？這就需要建筑師 進行精心地設計。 現(xiàn)在中國處于反映了經(jīng)濟的大爆發(fā)時代，特別強調(diào)氣派，建筑設計也是如此。很多大商廈，遠看很雄偉，但缺 乏人情味，不是很好的購物環(huán)境。王府井大街經(jīng)過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走， 不愿走之字形來回過到馬路對面購物。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過去就是像政府 辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感?，F(xiàn)在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個 雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。其實這些東西在原來的規(guī)劃設計中就應該考慮到。商業(yè)街要 特別強調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺很舒服、 很親切。柏揚講過美國的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼 的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都 很有人情味。所以尺度舒適應該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。 現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設計已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟 性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關。每個商業(yè)街應該有 自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應該采用同一種手法。 住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區(qū)有這方面的需要。但廣東更注 重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業(yè)非常普及。北 京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進去，實際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。 專業(yè)化的顧問機構沒有市場 北京發(fā)展商常常存在這種情況，盲目進行設計。應該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設計，否則招商會有壓 力。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設施可以兼容， 還有一些業(yè)態(tài)是無法互相兼容的。有的Shoppingamp。nbspMall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即 使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福，或者國內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。 另一方面是專業(yè)顧問機構的重要性。國內(nèi)發(fā)展商對此基本沒有認識，所以導致專業(yè)化的顧問機構在國內(nèi)沒有市 場。中國發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。中國人招商前幾頁總 是自己很在乎的如政府領導的題詞，而國外的企業(yè)、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務分析等，目前市場上 恰恰缺乏這些信譽保證。 全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十 幾家。由于發(fā)展商不認可，因此目前在北京沒有市場。發(fā)展商都以為自己能夠招商，實際上很困難。像家樂福這樣 的連鎖店，進中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認真評估，否則不會輕易投資。他們會把錢花在物業(yè)上，但 不會自己成立一個開發(fā)公司。市場如何、開發(fā)商的房子如何、開店的效益如何就需要做專業(yè)的評估。國內(nèi)如果提供 不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發(fā)展商提供的可行性報告是代表發(fā)展商的利益，作為國 外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構進行評估。中介機構就是起這個作用。如果能夠找到非常好的渠道， 招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shoppingamp。nbspMall撐起來就變得很容易。大的主力店機構比較強大，總部設 在法國、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設有總部，各個部門的職責、職權都比較明確。國內(nèi)的發(fā)展商想找他們 談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構這樣的特殊合作顧問關系。 主力店不應在招商前進行建筑設計 我們曾經(jīng)做過許多購物中心的設計，完全是按照發(fā)展商的思路進行。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可 以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。 對于大型商場，商家比較強調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產(chǎn)生引導作用。商場里面有很多 店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因 此加大可視性以便對公共購物產(chǎn)生引導作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安 全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設 計師設計，中庭做得極其復雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。 現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費形式的大融合。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力 店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。室外廣場不僅是商場的需要，也是城 市空間的需要。我們經(jīng)常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的 方式不同的是，這些活動都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來的形式。如今已經(jīng)變成一種模式，我們設計的王府井富陽廣場就提 供這樣一個表演的舞臺。 大型商場的交通組織非常復雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應該把人流分開，讓人往樓 上走，比如一進門就有通往二層的扶梯