【正文】 二，有較高的社會知名度。二者有明顯的主從區(qū)別，概念不能相互混淆。二是具有特定經營定位。今天，當我們注意到消費者在 購買選購商品時對購物場所的選擇已在摒棄單個購物場所意識，而具有“街”的意識——即賣點是否集中、能 否“一站終點”，是否有充分的消費選擇權時，當我們對我國未來經濟的成長壯大充滿信心時，便不難發(fā)現(xiàn)這點。戰(zhàn)略即商業(yè)街的市場細分和市場定位問題，戰(zhàn)術即在建商業(yè) 街的過程中采取的具體方針，如到底是政府行為，還是企業(yè)行為；其管理模式究竟是怎樣的；應采取什么樣的業(yè)態(tài) 組合以及在建設過程中的具體問題，如交通、服務設施等等。所以應選擇消費者主體進行分析。一定數(shù)量的消費者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個商業(yè)街規(guī)模大小的基礎。同時，不同年齡段的人口，在耐用品消費上所 體現(xiàn)的差異性更大。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時間很少，所以他們購買商品 的目的性較強，易出入固定的購買場所。同時需要注意的 是，同樣是大學及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費層次是不同的。這也許具有一定的合理性，因為商業(yè)街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一 般是城市的中心地帶；在建設方面有很強的規(guī)劃性；有大量的公共設施存在等等，這就要求必須有一個非盈利性的 機構對商業(yè)街實施統(tǒng)一規(guī)劃、建設和管理，才能使商業(yè)街形成獨特風格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形 成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對待某種具體零售業(yè)態(tài)的態(tài)度對待商業(yè)街，那么這種商業(yè)街建設得絕對沒有 價值。 （二）管理模式上要不斷創(chuàng)新 現(xiàn)在，我國商業(yè)街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設監(jiān)察大隊，受政府相關職能部門的委托， 對街區(qū)道路、公共設施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調制，從政府各機關部門 抽調人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價和轄區(qū)負責人參加的管委會，如南京市湖南 路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務費維持正常管理工作，并協(xié)助相關職能 部門維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門商業(yè)街。商業(yè)街的建設必須注意保護和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設的 一個組成部分。 從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場，所有細節(jié)都要經過精心設計，強調整體風格的一致性，同時，又要通 過這種“一致性”展現(xiàn)出“個性”，即該商業(yè)街的獨特賣點。也可采取在一定的時間段對公交車開放的做法，即半封閉管理，如北京的王府井、 中山孫文路、廣州等地步行街，都采用這樣的管理辦法，大大減輕了對周邊道路的壓力。給人的印象是，京城里的商業(yè)街，說不上顯赫華貴，但有股子大家風度，透著北京文化的那種厚度和迷人的 魅力。根據(jù)調查，最佳的業(yè)種搭配為：零售業(yè)占65％，餐飲業(yè)占20％，大眾娛樂業(yè)占10％，通訊服務業(yè) 占5％。對于整條商業(yè)街的協(xié)調問題，比如老商業(yè)街的傳統(tǒng)風貌與現(xiàn)代設施的關系，則在考慮的倒數(shù)之 列。消費者的收入，也是市場規(guī)模大小的 一個重要的測量器。文化素質較高的消費者對文化消費等發(fā)展資料的市場需求 相對較大，而文化程度構成較低的階層，即使收入水平與知識分子階層相當，其消費的重點往往仍停留在吃、穿、 住等消費資料上。如果把從事不同職業(yè)活動的人按腦力勞動者和體力勞動者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動 者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識強，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對產品的追 求注重品牌和內在質量。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費中所體現(xiàn)出的差異越來越明 顯，不同性別年齡結構的人在購買力、消費心理及消費層次上的差異是很大的?？傊?，不同的商業(yè)街其消費者主體的界定應有所 不同，對消費者進行細分有利于市場定位的成功及資金的合理安排。 （一）消費者群體目標對象的選擇 消費者群體目標對象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費者主體的界定，也就是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè) 街內有消費意愿的消費者群體。 可以這樣說，商業(yè)發(fā)展到今天提出了商業(yè)街建設，這是商業(yè)經營者自覺或不自覺地進行錯位競爭的一種表現(xiàn)， 是市場由同類重復、無序競爭向理性競爭、有序競爭發(fā)展的一種表現(xiàn)，既是對中心城市原有商業(yè)資源的一種整合， 也是商業(yè)向更高級階段發(fā)展的一種準備。nbspstepamp。分為兩 種類型：一是以專業(yè)店鋪經營為特色。 。這里所說的“商業(yè)”不能作狹義的理解，而是泛指一個具有綜 合性功能的區(qū)域。分工細、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重 要特色，現(xiàn)代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉變，要求經營專業(yè)化、品種細分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾 個具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業(yè)店組成。 網上交易很顯然無法滿足人們的這種需求，而商業(yè)街則不同，當你攜同你的家人、朋友到商業(yè)街去逛一逛時， 你不僅僅可以滿足自己的多方面購物需求，還可以親自體驗商品，與商品真正切切的接觸；與認識的或不認識的人 相互交流；感受商業(yè)街那濃濃的商業(yè)氣氛。其他三種類型，只要定位準確，經營狀況越來越好。如北京王 府井、西單，上海南京路、淮海路、四川路，廣州的上下九商業(yè)步行街，天津的和平路商業(yè)街，南京的湖南路商業(yè) 街，沈陽中街，蘇州的觀前街等。這樣的問題都很難補救，給發(fā)展商或經營方帶來的損失可能遠遠超過 一次性的設計費用。有的商業(yè)只是住 宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以?，F(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢，就是多方面設計的整合最后達到最佳效果。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導作用，做到店鋪的均好性。我們經常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。商場里面有很多 店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。中介機構就是起這個作用。 全世界能夠做大型商業(yè)地產評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十 幾家。同樣是商業(yè)地產，它們的定位是不同的，像體驗式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設施可以兼容， 還有一些業(yè)態(tài)是無法互相兼容的。商業(yè)街的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關。其實這些東西在原來的規(guī)劃設計中就應該考慮到。如果發(fā)展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深 入，后期招商的困難越大。但大型的綜合商業(yè)則完 全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力 店。Shoppingamp。商業(yè)街的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關。其實這些東西在原來的規(guī)劃設計中就應該考慮到。 我們可以看到，建華北路完全符合建商業(yè)特色街的六大要素，具有建特色商業(yè)街的絕佳優(yōu)勢。 有關部門曾做過精密統(tǒng)計，建華北路每天的客流有5萬至10萬人次，12小時內最多客流可達15萬人次。許多國內外名吃、名店、名品將進駐鑫龍灣，他們的加入將帶動建華北路眾多的客商，聚合在鑫龍灣，未來的鑫龍灣將形成“買全國、賣全國”的局面，并逐步與國際接軌。王府井要融入世界經濟大潮中，引進跨國公司、世界知名品牌，國際管理集團，使王府井成為引領 時尚潮流展示世界名品的舞臺。 北方步行街以北京王府井為代表，不斷進行升級與完善，2002年5月北京市東城區(qū)區(qū)長陳平提出王府井升級戰(zhàn)略的 目標和措施。這一切加上凱旋門和協(xié)和廣場吸引了 各國的游客。 圖1香榭麗舍大街入口—凱旋門 香榭麗舍大街是巴黎之魂，大街的東半部分是700米長的林蔭大道，兩側綠樹成行，郁郁蔥蔥，如詩如畫。 它應該是多功能的，比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。 2．商業(yè)步行街對城市發(fā)展的影響與作用 (1).商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運營的點睛之筆。第二個時期這些攤販慢慢地開始進店，形成店鋪格局，在道路兩側形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第一個時期就是集市 貿易。nbsp購物中 心，出現(xiàn)購物、文化娛樂、休閑、展示等趨勢，商業(yè)步行街開始在各國獲得大發(fā)展。 國際一流的商業(yè)步行街具有特征： 硬件設施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設施。大街的改造工程是于1991年5月正式開始的，整個工程耗 改造后增加了地下停車位，交通更加方便?！袄字Z”、“白茹”、“雪鐵龍”、“奔馳”、“菲亞 特”等歐洲名牌汽車公司在這里設立汽車展銷大廳；日本的“索尼”、“精工”等名牌公司在此開設專賣店；法 航、俄航等眾多航空公司在這里開設了售票處；高檔的時裝店、皮鞋店、首飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比；夜總 會、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布；巴黎三大夜總會之一的“麗多”就設在這里。 交通系統(tǒng)滯后，內外部交通組織不暢。 －－提升檔次。 目前，建華北路鑫龍灣商業(yè)街可以說是面向本地，輻射全國。有了客流的保證，就有了充足的購買力。而隨著建華北路鑫龍灣的全面開發(fā)，將成為市區(qū)最大的商業(yè)中心，形成濃厚的商業(yè)氛圍。 現(xiàn)在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出 一點人情味。 現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設計已經不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟 性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。nbspMall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店 面。 為什么說商業(yè)地產和住宅項目存在很大的區(qū)別呢？做住宅項目時，發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求 的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。我們曾給家樂福做設計過學院路分店，知道