【正文】 （六）注重細節(jié)的魅力，交通方便，購物環(huán)境優(yōu)美 商業(yè)街改造必須考慮配套設(shè)施的建設(shè)，如停車場、公共廁所、垃圾收集點、休閑廣場、演出舞臺、綠化景觀、 街頭小品、廣告設(shè)施等等，如果配套設(shè)施跟不上，勢必造成難以彌補的遺憾，也給商業(yè)街管理帶來相當大的麻煩。因此，商業(yè)街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門臉，現(xiàn)代商場排擠了老字號，一派歐美情調(diào)，民族 特色蕩然無存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個很好的例子，這時候，政府的干預則顯得至關(guān)重要。對于一個城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民及工作者的文化層次 不同，進而也形成了消費的差異性，決策者們在商業(yè)街市場定位之前，應充分了解到這一因素。一般講，年輕人購物較容易有沖 動、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時尚，在購買前所作的思考較少，同時由于年輕人的收入相對較 低，對商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人有所下降，對于商 品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購現(xiàn)象比較普遍，有一定的購買潛力。不同的商業(yè)街所應考慮的消費者群體是有所差異的，不進行細分容易使市場定位偏 離主體，而如果對所有的消費者都進行考慮，又浪費人力財力。nbspshopping）將作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。與中央商業(yè)街相比較，還存在地區(qū)性的商業(yè)街，即分布在各個居民住宅區(qū)、主干線公路邊、醫(yī) 院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地的商業(yè)繁華街道。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、 舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等基本功能。 二是大城市商業(yè)街步行街的改造建設(shè)正向中小城市幅射。所以應該慎重地選用有商業(yè)項目專長的設(shè)計師。新近入市的幾個樓 盤，像珠江國際城、天津萬科水晶城等的共同點，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合部分出 彩，尤其是對底層部分。跟原來的賣東西的 方式不同的是，這些活動都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來的形式。如果能夠找到非常好的渠道， 招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shoppingamp。有的Shoppingamp。商業(yè)街要 特別強調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規(guī)劃設(shè)計。每個商業(yè)街應該有 自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應該采用同一種手法。 商業(yè)街的空間限定和功能劃分 2004810 商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成 店鋪就完了。 地段 風水寶地黃金街 特色商業(yè)街應位于城市的黃金地段。 為適應經(jīng)濟全球化和科技的高速發(fā)展，以及電子商務的普及應用，王府井商業(yè)街將實施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的 全面調(diào)整與提升。成群結(jié) 隊的飛鴿在草坪中悠然散步，是鬧市中不可多得的是一塊清幽之處。 (2)重振原有商業(yè)中心，帶動城市新一輪發(fā)展 (3)塑造新的城市中心，沒有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無法形成城市的中心。 從全球來看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個階段。商業(yè)步行街所倡導的不僅是城市文化的堆砌或變 遷，它蘊藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會文化層次。 世界各大公司爭相把這里作為向世界展示自己實力的窗口。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進 行調(diào)整，商業(yè)占３０－３５％，餐飲企業(yè)占２０－２５％，休閑、娛樂、酒店、服務等占３０－４０％。建特色商業(yè)街首先要為商業(yè)街的客流量和客流密度作較準確的計算。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成 一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感。 談商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計的有關(guān)問題 200485 商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目區(qū)別很大 商業(yè)地產(chǎn)項目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的 Shoppingamp。既 然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不 同的主力店其賣場的比例大小也不同。所以尺度舒適應該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。中國發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可 以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產(chǎn)生效益。每個項目都有自己明確的市場定位，應該以高度專業(yè)化的方式操作，由專業(yè)顧問公司代理或者策 劃、招商。 中國城市商業(yè)網(wǎng)點管理聯(lián)合會步行商業(yè)街工作委員會前不久分別到上海、南京、濟南、天津、杭州、吉 林、沈陽、大連、貴陽、成都、重慶、宜昌等12個城市進行考察座談，認為我國步行街商業(yè)街（區(qū)）主要有以下四種 類型： 1．歷史上形成的，城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街。然而我們說，即使以上制約電子商務的 瓶頸問題得到了解決，網(wǎng)上交易仍然無法代替其他諸多零售業(yè)態(tài)，因為判斷一種現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在某個國家或地區(qū)是 否有發(fā)展前途，關(guān)鍵是看其是否適應了當?shù)叵M者的生活方式與購物方式。可以說，一個真正的中央商業(yè)街必須是這個城市的商務功能核心。 。中國為什么有商業(yè)街的生存空間呢？ 這是由于中國的特殊國情決定的，一是因為中國轎車沒有發(fā)展，人們不可能騎自行車或擠公共汽車經(jīng)常到僅有 一家購物中心的郊區(qū)購物；二是因為中國人骨子里有一股濃烈的懷舊情結(jié)，中國的古都、古城、古鎮(zhèn)很多，商業(yè)街 動輒上百年、幾百年歷史，它是民族工商業(yè)神采飛揚、精英薈萃之地，它有太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳 說，是鮮活的“清明上河圖”，shoppingamp。通常人們在購買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當購買 耐用品之時，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽，所以對交通便利因素考慮得少一些。 ?？偟恼f來，收入高的消費者，他們的消費水平也較高，在面對同類商品和類似的商品時，往 往會選擇質(zhì)量好而價格較高的商品。 （四）業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套 如何對商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進行合理的規(guī)劃引導，是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃建設(shè)的大問題，因為商廈不 管是政府開發(fā)還是私營企業(yè)興建，最終都是分散賣或租給中小業(yè)主，如果事先沒有合理的規(guī)劃和引導，難于形成商 廈的主業(yè)和特色，很容易造成商品“千店一面，單調(diào)雷同”的局面，并難以形成規(guī)模效應，甚至相互影響，降低整 個商業(yè)街的檔次。但是，如果沒有交通把人流帶到步行街，步 行街建設(shè)得再好也沒有用，因此，步行街應該在交通交匯點的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量 的停車場，這是步行街繁華的一個重要條件。商業(yè)街的古老歷史文化遺址，在改造建設(shè)中應更好的融入新的規(guī)劃中，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié) 合。工程結(jié)束后的驗收表明：達到 了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業(yè)氛圍卻沒有相應的增強，巨額的投入并沒有迎來更多的消費。對這類消費者應體現(xiàn)出商品的新風格、新款式，時髦商品可以首先在他們身上展示出 路。而這些購買者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。商業(yè)街市場定位，是根據(jù)消費者的數(shù)量、需求、偏好以及購 買力的不同，對各種類別，層次的消費者進行細分，以確定該商業(yè)街的規(guī)模、經(jīng)營門類及商品檔次等。在我國現(xiàn)階段，特色街已經(jīng)取得了長足的 發(fā)展，在很多地方都形成了各種具有特色的商業(yè)街，如北京的隆福寺商業(yè)旅游文化街、華龍街餐飲娛樂一條街等。第三，中央商業(yè)街的功能要輻射整個城市而不 是僅在某一地區(qū)某一范圍內(nèi)發(fā)揮作用。 一、商業(yè)街的定義、特點及分類 什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街 道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。尤其是有很長歷史和文化底蘊的古城鎮(zhèn)，如北京的琉璃廠、安徽省屯溪的老街、上海 新天地等。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買 一條狗看家護院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當然是狗出去叫，因為主 人不是學這個專業(yè)的。第三個層次就是細節(jié)的精細設(shè)計，國內(nèi)的設(shè)計基 本達不到這個層次。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。他們會把錢花在物業(yè)上，但 不會自己成立一個開發(fā)公司。這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業(yè)非常普及。很多大商廈，遠看很雄偉，但缺 乏人情味，不是很好的購物環(huán)境。 這中間反映出一個問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺 乏經(jīng)驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常 高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。商業(yè)文化特色不僅是商家追求的經(jīng)營目標，也是未來商業(yè)街建設(shè)的著眼點。鑫龍灣特色街的建成，它將吸引各地的投資者和經(jīng)營者的眼球，未來將是保定商氣最濃的一條街。 商業(yè)利潤下滑。 法國巴黎的香榭麗舍大街就是國際一流的商業(yè)大街 它的發(fā)展印證了上述特征，香榭麗舍大街建于1670年，西起戴 高樂星形廣場的凱旋門，東至矩形協(xié)和廣場，街道全長1800米，寬120米，中間車行道可并行10輛汽車。第六個時期是六十年代， 商業(yè)街由于中產(chǎn)階級搬到郊區(qū)居住進入低谷時期。第五個時期，是規(guī) 范化的商場和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后，實際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量。nbsp世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 由于先天不足，后天改造水平有限，國內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問題： 經(jīng)營序列矛盾。 建華北路兩側(cè)的鑫龍灣、建華批發(fā)市場、東風橋服裝批發(fā)市場等在古城乃至全省的名氣可謂