【正文】 另外，針對有的步行街過長問題，可以配備一些具有步行街特色的非 機動車倆供人們在疲憊時乘坐。 交通問題向來是商業(yè)街建設(shè)的一個難點問題，主要表現(xiàn)在交通與流通的矛盾關(guān)系上，一方面交通帶動流通，另 一方面，流通又限制了交通，商業(yè)街往往車流、人流停留率特別大，特別是人們逛街、購物，要往返穿行一條繁忙 的城市“公路”，人為造成交通和商業(yè)的“打架”。這些商業(yè)街建筑的平均高度、體量、格局以 及建筑的形制、色彩等諸方面，都注意到都城的文化特色，構(gòu)造出一種獨特的氛圍，并與古都風貌渾然一體，相得 益彰。商業(yè)街區(qū)的形成都具有歷史緣由和大眾逐漸認可的過程，規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)盡量避免使用推倒重建的方 法，否則商氣會大損。中心商業(yè)街業(yè)態(tài)應(yīng)以專業(yè)店、專賣店、百貨業(yè)為主，地區(qū)商業(yè)街應(yīng)以便利店、超市為主，特色街 應(yīng)以專賣店、專業(yè)店為主，各商業(yè)街在業(yè)種上應(yīng)有零售業(yè)、餐飲業(yè)、大眾娛樂業(yè)、通訊服務(wù)業(yè)（電話亭、座椅、醫(yī) 療設(shè)施、酒店等）。筆者認為物業(yè)管理制是一條值得探索的新路子，我國住宅區(qū) 和寫字樓的物業(yè)管理已經(jīng)有了成功的經(jīng)驗，而把這種模式引入商業(yè)街的管理，目前還處于嘗試階段。 但是對于一些老商業(yè)街，它的歷史文化遺產(chǎn)非常豐富，如果全部交給企業(yè)去開發(fā)，由于商業(yè)街地處黃金地段， 地價和獲準進入的成本都非常高，從利益最大化的角度考慮，企業(yè)會盡量擴大建筑面積和容積率，以降低每平方米 所分攤的建造成本。 于是在“城市的名片”思想的指導下，大規(guī)模的改造或興建開始了，對象是“街”，目的是諸如“漂 亮”、“洋氣”這樣的審美價值，而其間所依賴的也是建筑或城市規(guī)劃方面的專家。相反，低收入者就不具備這種消費能力。比如大學生雖然在消費品位上 有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費行為，這也是在大學周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。人們的市場需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對服裝、化 妝品及首飾的需求量較大。不同職業(yè)的人所處的工作、生活環(huán)境及收入水平差異較大，反映在消費上，也會形成較 大的差異。不同性別的消費者在消費中的差異主要體現(xiàn)在消費心理的不同上，女性較之男性，在購物上更 為謹慎、細膩和愛美。 、年齡結(jié)構(gòu)。市 場規(guī)模的大小由那些有購買欲望并且有支付能力，同時能夠接近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實購買者與潛在購買者決定，如果 現(xiàn)實購買者與潛在購買者越多，市場規(guī)模就越大。如果商業(yè)街的產(chǎn)品設(shè)置多為年輕人 追求、喜愛的用品，那么決策者應(yīng)重點分析年輕人的消費心理及變化趨勢；同樣，如果商業(yè)街內(nèi)流動人口比重較 大，決策者們就應(yīng)該在這一部分人口群體的消費需求上多花精力。分析消費者主 體，應(yīng)該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個主要因素。 企業(yè)在對商業(yè)街定位之前，首先應(yīng)該認真分析為之服務(wù)的那個顧客群的人口特征，了解各人口因素在消費中所 產(chǎn)生的影響，并充分了解市場，注重商店的布局、商品檔次的搭配與消費者需求相吻合，并定期了解消費信息，對 定位不當之處及時進行調(diào)整，否則將會浪費有限的資金及空間。 三、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略研究 任何商業(yè)街在建成之前，都應(yīng)該進行恰當?shù)亩ㄎ弧bspmall雖然光鮮亮麗，但無法具有商業(yè)街的歷史厚重感和傳統(tǒng)文化的穿 透力；三是中國人天生愛熱鬧，每逢節(jié)假日城里人愛逛街，鄉(xiāng)下人愛趕集，位于市區(qū)繁華地帶、集購物、休閑、娛 樂、餐飲、觀光于一體的商業(yè)街必然成為本地人、外地人的最佳選擇；四是因為商業(yè)街不僅僅是承載人們購物的場 所，它是城市的“名片”、“客廳”，是城市改造大局中的一個棋子，而城市改造的背后則矗立著市長們提高城市 競爭力的巨大決心，某種程度上反映著商業(yè)發(fā)展繁榮的程度，進而體現(xiàn)著一個城市的整體形象，有的甚至成為招商 引資的“龍頭項目”。 而這又是商業(yè)街迅猛發(fā)展的重要支撐點。 二、商業(yè)街在我國發(fā)展的必要性 隨著我國經(jīng)濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站式購 物”（oneamp。經(jīng)營的商品可以不是一類，但經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)可 以滿足特定目標消費群體的需要，如老年用品、女人用品、學生用品等。商業(yè)特色街即是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、管理模式等方面具有一定專業(yè)特色的商業(yè)街。相對中 央商業(yè)街而言，地區(qū)商業(yè)街的主要特征是：第一，地區(qū)商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡單的商業(yè)組 合，其功能比較單一。地價和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最大，建筑物高度集中，有現(xiàn)代化的市 政、信息環(huán)境、對國際跨國公司有巨大的吸引力。像上海的南 京路、北京的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等都在區(qū)域經(jīng)濟活動中起著舉足輕重的作用，甚至影響 著世界經(jīng)濟的發(fā)展，其社會知名度要明顯高于其它地區(qū)的商業(yè)中心。從一般意義上講，作為中央 商業(yè)街要具備以下幾個特征：第一，商業(yè)特別發(fā)達。服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢和特點，除了每一個企業(yè)塑造、培育和維護自己的服務(wù)品牌，推進特色經(jīng)營外，要突出 商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護整體形象、塑造整體品牌?，F(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作 為國際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口， 又是國際名牌的展臺，把民族化與國際化有機地結(jié)合起來。因此我們只能把網(wǎng)上 購物作為一種交易方式，即一種銷售渠道，而不能成其為一種零售業(yè)態(tài)，更不可能成為人們?nèi)粘５囊环N生活方式， 即使在網(wǎng)絡(luò)充斥著整個社會的e時代，商業(yè)街的魅力依然難擋。現(xiàn)在很多情況下，人們并不是為了購物 而購物，他們渴望與人交流、受人尊敬，甚至希望以某種獨特的方式參與到商品的銷售、服務(wù)乃至設(shè)計、生產(chǎn)的全 過程（或其中的某個環(huán)節(jié)）之中，從而在獲得商品使用價值的同時，得到一種頗具意味的體驗。我們可以斷言，用不了幾 年，我們將看到風格各異、各具地方特色的商業(yè)步行街點綴在全國249年地級市和眾多大大小小600多個的城市，到 那時，我們的國家一定更美了。目前，我國商業(yè)街步行街有兩個趨勢值得關(guān)注： 一是從經(jīng)營走勢分析，第一種類型，即歷史上形成的、城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街，購物 比例呈下降，而旅游、餐飲、娛樂、休閑比例呈上升的趨勢，因此，正面臨經(jīng)營業(yè)態(tài)和錯位經(jīng)營的調(diào)整，進入再次 改造期。 3．旅游觀光休閑街。它是城市名片，體現(xiàn)城市繁榮。 目前，全國有各類示范街193條，其中中宣部等6部委先 后五次推出全國性示范街81條，各省市公布的示范街112條。許多的商業(yè)項目設(shè)計得不倫不類，經(jīng)營使用階段出現(xiàn)很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合 理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。整個操作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去 進行，有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù)，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風險。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計比較相似，酒店 設(shè)計發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團、假日集團、還是國內(nèi)的錦江集團，每一個集團都有自己的 管理規(guī)定，應(yīng)該按照他們的要求去進行設(shè)計。 對于一幢建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、店面設(shè)計，這就造成在 結(jié)合點留下了很多空白。第二個層次是通常所說的立面設(shè)計，講究橫、豎線條。對大 規(guī)模商業(yè)建筑來說這是最重要的。 大型商場的交通組織非常復雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應(yīng)該把人流分開，讓人往樓 上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。室外廣場不僅是商場的需要，也是城 市空間的需要。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設(shè) 計師設(shè)計，中庭做得極其復雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。 對于大型商場，商家比較強調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產(chǎn)生引導作用。大的主力店機構(gòu)比較強大，總部設(shè) 在法國、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各個部門的職責、職權(quán)都比較明確。畢竟發(fā)展商提供的可行性報告是代表發(fā)展商的利益，作為國 外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構(gòu)進行評估。像家樂福這樣 的連鎖店，進中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認真評估，否則不會輕易投資。中國人招商前幾頁總 是自己很在乎的如政府領(lǐng)導的題詞，而國外的企業(yè)、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務(wù)分析等，目前市場上 恰恰缺乏這些信譽保證。即 使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福，或者國內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。應(yīng)該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計，否則招商會有壓 力。但廣東更注 重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。 現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟 性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。柏揚講過美國的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的?，F(xiàn)在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個 雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。 現(xiàn)在中國處于反映了經(jīng)濟的大爆發(fā)時代，特別強調(diào)氣派，建筑設(shè)計也是如此。我們曾給家樂福做設(shè)計過學院路分店，知道他們對賣場的面積、停車位的面 積、貨架的陳列等都有一系列的要求。比如一 個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8000－12000平米），就算能拿到能夠解 決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。 為什么說商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目存在很大的區(qū)別呢？做住宅項目時，發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求 的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。nb