【正文】 括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟 性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。每個(gè)商業(yè)街應(yīng)該有 自己的個(gè)性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。但廣東更注 重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。北 京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進(jìn)去，實(shí)際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。nbspMall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店 面。nbspMall即購物中心，北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了 四、五個(gè)Shoppingamp。nbspMall一個(gè)都沒建起來。其中 最大的問題是認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目開發(fā)的區(qū)別。 為什么說商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目存在很大的區(qū)別呢？做住宅項(xiàng)目時(shí)，發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求 的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過銷售處進(jìn)行直接銷售。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。比如一 個(gè)幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8000－12000平米），就算能拿到能夠解 決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。nbspMall有市場需求，然而具體操作并不容易。我們曾給家樂福做設(shè)計(jì)過學(xué)院路分店，知道他們對賣場的面積、停車位的面 積、貨架的陳列等都有一系列的要求。 商業(yè)街的空間限定和功能劃分 商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。 現(xiàn)在中國處于反映了經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)代，特別強(qiáng)調(diào)氣派，建筑設(shè)計(jì)也是如此。王府井大街經(jīng)過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走， 不愿走之字形來回過到馬路對面購物。現(xiàn)在開始慢慢地進(jìn)行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個(gè)凳子，幾個(gè) 雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點(diǎn)人情味。商業(yè)街要 特別強(qiáng)調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來。柏?fù)P講過美國的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都 很有人情味。 現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟 性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。每個(gè)商業(yè)街應(yīng)該有 自己的個(gè)性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。但廣東更注 重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。北 京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進(jìn)去，實(shí)際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。應(yīng)該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計(jì)，否則招商會有壓 力。有的Shoppingamp。即 使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福，或者國內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。國內(nèi)發(fā)展商對此基本沒有認(rèn)識，所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問機(jī)構(gòu)在國內(nèi)沒有市 場。中國人招商前幾頁總 是自己很在乎的如政府領(lǐng)導(dǎo)的題詞，而國外的企業(yè)、財(cái)團(tuán)、連鎖店看中的卻是市場分析、財(cái)務(wù)分析等，目前市場上 恰恰缺乏這些信譽(yù)保證。由于發(fā)展商不認(rèn)可，因此目前在北京沒有市場。像家樂福這樣 的連鎖店，進(jìn)中國的目的是為了掙錢，因此對項(xiàng)目一定認(rèn)真評估，否則不會輕易投資。市場如何、開發(fā)商的房子如何、開店的效益如何就需要做專業(yè)的評估。畢竟發(fā)展商提供的可行性報(bào)告是代表發(fā)展商的利益，作為國 外的連鎖店，需要一個(gè)代表它自己利益的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。如果能夠找到非常好的渠道， 招幾家主力店進(jìn)來，把幾十萬平米的Shoppingamp。大的主力店機(jī)構(gòu)比較強(qiáng)大，總部設(shè) 在法國、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各個(gè)部門的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。 主力店不應(yīng)在招商前進(jìn)行建筑設(shè)計(jì) 我們曾經(jīng)做過許多購物中心的設(shè)計(jì)，完全是按照發(fā)展商的思路進(jìn)行。 對于大型商場，商家比較強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。因 此加大可視性以便對公共購物產(chǎn)生引導(dǎo)作用是很重要的。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設(shè) 計(jì)師設(shè)計(jì)，中庭做得極其復(fù)雜，十幾層高，進(jìn)去以后有游樂場的感覺。 現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費(fèi)形式的大融合。室外廣場不僅是商場的需要，也是城 市空間的需要。跟原來的賣東西的 方式不同的是，這些活動都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來的形式。 大型商場的交通組織非常復(fù)雜，因此還有兩個(gè)方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應(yīng)該把人流分開，讓人往樓 上走，比如一進(jìn)門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。另外是如何把人流往深處引的問題。對大 規(guī)模商業(yè)建筑來說這是最重要的。 如何操作商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該有三個(gè)層次：第一個(gè)層次是宏觀的外觀造型。第二個(gè)層次是通常所說的立面設(shè)計(jì)，講究橫、豎線條。人們對商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計(jì)，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對 跟人發(fā)生親密接觸、親密對話這個(gè)層次的設(shè)計(jì)基本做不到。 對于一幢建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)，這就造成在 結(jié)合點(diǎn)留下了很多空白。新近入市的幾個(gè)樓 盤，像珠江國際城、天津萬科水晶城等的共同點(diǎn)，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合部分出 彩，尤其是對底層部分。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計(jì)比較相似，酒店 設(shè)計(jì)發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團(tuán)、假日集團(tuán)、還是國內(nèi)的錦江集團(tuán)，每一個(gè)集團(tuán)都有自己的 管理規(guī)定，應(yīng)該按照他們的要求去進(jìn)行設(shè)計(jì)。 如果是做購物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商有必要找一些專業(yè)的商業(yè)顧問公司，目的是明確商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和 具體的操作方式。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風(fēng)險(xiǎn)。社區(qū)配套中有沒有餐飲決定硬件如何設(shè)計(jì)，有的 幾萬平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風(fēng)排煙設(shè)備，經(jīng)營受很大影響。整個(gè)操作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去 進(jìn)行，有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù)，否則最后項(xiàng)目賣不掉要砸在自己手里。地產(chǎn)開發(fā)也是這樣一個(gè)道理，重視專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)很重要。許多的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)得不倫不類，經(jīng)營使用階段出現(xiàn)很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合 理，店鋪價(jià)值差異太大，廁所不夠或找不到。所以應(yīng)該慎重地選用有商業(yè)項(xiàng)目專長的設(shè)計(jì)師。 目前，全國有各類示范街193條，其中中宣部等6部委先 后五次推出全國性示范街81條，各省市公布的示范街112條。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國現(xiàn)有著名商業(yè)街步行街200多 條，今后幾年正在建設(shè)和規(guī)劃中的商業(yè)街步行街近百條。它是城市名片，體現(xiàn)城市繁榮。 2．專業(yè)商品街和服務(wù)性街區(qū)。 3．旅游觀光休閑街。 4．室內(nèi)商業(yè)街。目前，我國商業(yè)街步行街有兩個(gè)趨勢值得關(guān)注： 一是從經(jīng)營走勢分析，第一種類型，即歷史上形成的、城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街，購物 比例呈下降，而旅游、餐飲、娛樂、休閑比例呈上升的趨勢，因此，正面臨經(jīng)營業(yè)態(tài)和錯(cuò)位經(jīng)營的調(diào)整，進(jìn)入再次 改造期。 二是大城市商業(yè)街步行街的改造建設(shè)正向中小城市幅射。我們可以斷言，用不了幾 年，我們將看到風(fēng)格各異、各具地方特色的商業(yè)步行街點(diǎn)綴在全國249年地級市和眾多大大小小600多個(gè)的城市，到 那時(shí)，我們的國家一定更美了。為了順應(yīng)這種消費(fèi)潮流，自然而然產(chǎn) 生了網(wǎng)上購物這種交易方式，中國迅速掀起了一股電子商務(wù)熱 潮，但是電子商務(wù)的發(fā)展要受到諸如人口素質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、傳統(tǒng) 消費(fèi)觀念、網(wǎng)絡(luò)支付機(jī)制等多方面的制約，難以在我國這樣的發(fā) 展中國家達(dá)到普及水平?，F(xiàn)在很多情況下，人們并不是為了購物 而購物，他們渴望與人交流、受人尊敬，甚至希望以某種獨(dú)特的方式參與到商品的銷售、服務(wù)乃至設(shè)計(jì)、生產(chǎn)的全 過程（或其中的某個(gè)環(huán)節(jié)）之中，從而在獲得商品使用價(jià)值的同時(shí)，得到一種頗具意味的體驗(yàn)。另外商業(yè)街適應(yīng)了現(xiàn)代家庭“一站購齊”（oneamp。因此我們只能把網(wǎng)上 購物作為一種交易方式，即一種銷售渠道，而不能成其為一種零售業(yè)態(tài)，更不可能成為人們?nèi)粘５囊环N生活方式， 即使在網(wǎng)絡(luò)充斥著整個(gè)社會的e時(shí)代，商業(yè)街的魅力依然難擋。其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面： 能全?，F(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作 為國際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口， 又是國際名牌的展臺，把民族化與國際化有機(jī)地結(jié)合起來。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、 舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等基本功能。服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢和特點(diǎn)，除了每一個(gè)企業(yè)塑造、培育和維護(hù)自己的服務(wù)品牌，推進(jìn)特色經(jīng)營外，要突出 商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護(hù)整體形象、塑造整體品牌。中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，西方國家比較早的采用了這種提法，如 美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號，但中央商業(yè)街的內(nèi)涵究竟是什么，至今沒有明 確的、權(quán)威的界定。從一般意義上講，作為中央 商業(yè)街要具備以下幾個(gè)特征：第一，商業(yè)特別發(fā)達(dá)。它不僅涵蓋了一般的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，并且包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)、寫 字樓及配套的商業(yè)文化、市政、交通服務(wù)等設(shè)施，是一個(gè)大商業(yè)的概念。像上海的南 京路、北京的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等都在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動中起著舉足輕重的作用，甚至影響 著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其社會知名度要明顯高于其它地區(qū)的商業(yè)中心。換句話說，中央商業(yè)街應(yīng)是一座城市的開放窗口，它是整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)和商業(yè) 發(fā)展的中樞，是南來北往的客流集散地，特別是搞商務(wù)活動的人都必須要前往的地方。地價(jià)和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最大，建筑物高度