【正文】 他們對(duì)賣場(chǎng)的面積、停車位的面 積、貨架的陳列等都有一系列的要求?，F(xiàn)在開始慢慢地進(jìn)行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個(gè)凳子，幾個(gè) 雕塑小品，試圖在遼闊的廣場(chǎng)尺度上做出一點(diǎn)人情味。 現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟 性裝飾，目的是為了營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍。應(yīng)該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計(jì)，否則招商會(huì)有壓 力。中國(guó)人招商前幾頁(yè)總 是自己很在乎的如政府領(lǐng)導(dǎo)的題詞，而國(guó)外的企業(yè)、財(cái)團(tuán)、連鎖店看中的卻是市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析等，目前市場(chǎng)上 恰恰缺乏這些信譽(yù)保證。畢竟發(fā)展商提供的可行性報(bào)告是代表發(fā)展商的利益，作為國(guó) 外的連鎖店，需要一個(gè)代表它自己利益的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 對(duì)于大型商場(chǎng)，商家比較強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。室外廣場(chǎng)不僅是商場(chǎng)的需要，也是城 市空間的需要。對(duì)大 規(guī)模商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)這是最重要的。 對(duì)于一幢建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來(lái)做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)，這就造成在 結(jié)合點(diǎn)留下了很多空白。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場(chǎng)判斷上可能還會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。許多的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)得不倫不類，經(jīng)營(yíng)使用階段出現(xiàn)很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合 理，店鋪價(jià)值差異太大，廁所不夠或找不到。它是城市名片，體現(xiàn)城市繁榮。目前，我國(guó)商業(yè)街步行街有兩個(gè)趨勢(shì)值得關(guān)注： 一是從經(jīng)營(yíng)走勢(shì)分析，第一種類型，即歷史上形成的、城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街，購(gòu)物 比例呈下降，而旅游、餐飲、娛樂、休閑比例呈上升的趨勢(shì)，因此，正面臨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的調(diào)整，進(jìn)入再次 改造期?，F(xiàn)在很多情況下，人們并不是為了購(gòu)物 而購(gòu)物，他們渴望與人交流、受人尊敬，甚至希望以某種獨(dú)特的方式參與到商品的銷售、服務(wù)乃至設(shè)計(jì)、生產(chǎn)的全 過(guò)程（或其中的某個(gè)環(huán)節(jié)）之中，從而在獲得商品使用價(jià)值的同時(shí)，得到一種頗具意味的體驗(yàn)?，F(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作 為國(guó)際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買全國(guó)、賣全國(guó)”，而且要有比較齊全的國(guó)際品牌，既是中國(guó)品牌的窗口， 又是國(guó)際名牌的展臺(tái)，把民族化與國(guó)際化有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。從一般意義上講，作為中央 商業(yè)街要具備以下幾個(gè)特征：第一，商業(yè)特別發(fā)達(dá)。地價(jià)和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最大，建筑物高度集中，有現(xiàn)代化的市 政、信息環(huán)境、對(duì)國(guó)際跨國(guó)公司有巨大的吸引力。商業(yè)特色街即是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等方面具有一定專業(yè)特色的商業(yè)街。 二、商業(yè)街在我國(guó)發(fā)展的必要性 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大，居民消費(fèi)水平的提高，休閑與購(gòu)物相結(jié)合的“一站式購(gòu) 物”（oneamp。nbspmall雖然光鮮亮麗，但無(wú)法具有商業(yè)街的歷史厚重感和傳統(tǒng)文化的穿 透力；三是中國(guó)人天生愛熱鬧，每逢節(jié)假日城里人愛逛街，鄉(xiāng)下人愛趕集，位于市區(qū)繁華地帶、集購(gòu)物、休閑、娛 樂、餐飲、觀光于一體的商業(yè)街必然成為本地人、外地人的最佳選擇；四是因?yàn)樯虡I(yè)街不僅僅是承載人們購(gòu)物的場(chǎng) 所，它是城市的“名片”、“客廳”，是城市改造大局中的一個(gè)棋子，而城市改造的背后則矗立著市長(zhǎng)們提高城市 競(jìng)爭(zhēng)力的巨大決心，某種程度上反映著商業(yè)發(fā)展繁榮的程度，進(jìn)而體現(xiàn)著一個(gè)城市的整體形象，有的甚至成為招商 引資的“龍頭項(xiàng)目”。 企業(yè)在對(duì)商業(yè)街定位之前，首先應(yīng)該認(rèn)真分析為之服務(wù)的那個(gè)顧客群的人口特征，了解各人口因素在消費(fèi)中所 產(chǎn)生的影響，并充分了解市場(chǎng)，注重商店的布局、商品檔次的搭配與消費(fèi)者需求相吻合，并定期了解消費(fèi)信息，對(duì) 定位不當(dāng)之處及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，否則將會(huì)浪費(fèi)有限的資金及空間。如果商業(yè)街的產(chǎn)品設(shè)置多為年輕人 追求、喜愛的用品，那么決策者應(yīng)重點(diǎn)分析年輕人的消費(fèi)心理及變化趨勢(shì)；同樣，如果商業(yè)街內(nèi)流動(dòng)人口比重較 大，決策者們就應(yīng)該在這一部分人口群體的消費(fèi)需求上多花精力。 、年齡結(jié)構(gòu)。不同職業(yè)的人所處的工作、生活環(huán)境及收入水平差異較大，反映在消費(fèi)上，也會(huì)形成較 大的差異。人們的市場(chǎng)需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。相反，低收入者就不具備這種消費(fèi)能力。 但是對(duì)于一些老商業(yè)街，它的歷史文化遺產(chǎn)非常豐富，如果全部交給企業(yè)去開發(fā)，由于商業(yè)街地處黃金地段， 地價(jià)和獲準(zhǔn)進(jìn)入的成本都非常高，從利益最大化的角度考慮，企業(yè)會(huì)盡量擴(kuò)大建筑面積和容積率，以降低每平方米 所分?jǐn)偟慕ㄔ斐杀尽Ｖ行纳虡I(yè)街業(yè)態(tài)應(yīng)以專業(yè)店、專賣店、百貨業(yè)為主，地區(qū)商業(yè)街應(yīng)以便利店、超市為主，特色街 應(yīng)以專賣店、專業(yè)店為主，各商業(yè)街在業(yè)種上應(yīng)有零售業(yè)、餐飲業(yè)、大眾娛樂業(yè)、通訊服務(wù)業(yè)（電話亭、座椅、醫(yī) 療設(shè)施、酒店等）。這些商業(yè)街建筑的平均高度、體量、格局以 及建筑的形制、色彩等諸方面，都注意到都城的文化特色，構(gòu)造出一種獨(dú)特的氛圍，并與古都風(fēng)貌渾然一體，相得 益彰。另外，針對(duì)有的步行街過(guò)長(zhǎng)問題，可以配備一些具有步行街特色的非 機(jī)動(dòng)車倆供人們?cè)谄v時(shí)乘坐。 交通問題向來(lái)是商業(yè)街建設(shè)的一個(gè)難點(diǎn)問題，主要表現(xiàn)在交通與流通的矛盾關(guān)系上，一方面交通帶動(dòng)流通，另 一方面，流通又限制了交通，商業(yè)街往往車流、人流停留率特別大，特別是人們逛街、購(gòu)物，要往返穿行一條繁忙 的城市“公路”，人為造成交通和商業(yè)的“打架”。商業(yè)街區(qū)的形成都具有歷史緣由和大眾逐漸認(rèn)可的過(guò)程，規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)盡量避免使用推倒重建的方 法，否則商氣會(huì)大損。筆者認(rèn)為物業(yè)管理制是一條值得探索的新路子，我國(guó)住宅區(qū) 和寫字樓的物業(yè)管理已經(jīng)有了成功的經(jīng)驗(yàn)，而把這種模式引入商業(yè)街的管理，目前還處于嘗試階段。 于是在“城市的名片”思想的指導(dǎo)下，大規(guī)模的改造或興建開始了，對(duì)象是“街”，目的是諸如“漂 亮”、“洋氣”這樣的審美價(jià)值，而其間所依賴的也是建筑或城市規(guī)劃方面的專家。比如大學(xué)生雖然在消費(fèi)品位上 有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費(fèi)行為，這也是在大學(xué)周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對(duì)服裝、化 妝品及首飾的需求量較大。不同性別的消費(fèi)者在消費(fèi)中的差異主要體現(xiàn)在消費(fèi)心理的不同上，女性較之男性，在購(gòu)物上更 為謹(jǐn)慎、細(xì)膩和愛美。市 場(chǎng)規(guī)模的大小由那些有購(gòu)買欲望并且有支付能力，同時(shí)能夠接近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者與潛在購(gòu)買者決定，如果 現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者與潛在購(gòu)買者越多，市場(chǎng)規(guī)模就越大。分析消費(fèi)者主 體，應(yīng)該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個(gè)主要因素。 三、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略研究 任何商業(yè)街在建成之前，都應(yīng)該進(jìn)行恰當(dāng)?shù)亩ㄎ弧?而這又是商業(yè)街迅猛發(fā)展的重要支撐點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)的商品可以不是一類，但經(jīng)營(yíng)的商品和提供的服務(wù)可 以滿足特定目標(biāo)消費(fèi)群體的需要，如老年用品、女人用品、學(xué)生用品等。相對(duì)中 央商業(yè)街而言，地區(qū)商業(yè)街的主要特征是：第一，地區(qū)商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡(jiǎn)單的商業(yè)組 合，其功能比較單一。像上海的南 京路、北京的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等都在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著舉足輕重的作用，甚至影響 著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其社會(huì)知名度要明顯高于其它地區(qū)的商業(yè)中心。服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，除了每一個(gè)企業(yè)塑造、培育和維護(hù)自己的服務(wù)品牌，推進(jìn)特色經(jīng)營(yíng)外，要突出 商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護(hù)整體形象、塑造整體品牌。因此我們只能把網(wǎng)上 購(gòu)物作為一種交易方式，即一種銷售渠道，而不能成其為一種零售業(yè)態(tài)，更不可能成為人們?nèi)粘５囊环N生活方式， 即使在網(wǎng)絡(luò)充斥著整個(gè)社會(huì)的e時(shí)代，商業(yè)街的魅力依然難擋。我們可以斷言，用不了幾 年，我們將看到風(fēng)格各異、各具地方特色的商業(yè)步行街點(diǎn)綴在全國(guó)249年地級(jí)市和眾多大大小小600多個(gè)的城市，到 那時(shí)，我們的國(guó)家一定更美了。 3．旅游觀光休閑街。 目前，全國(guó)有各類示范街193條，其中中宣部等6部委先 后五次推出全國(guó)性示范街81條，各省市公布的示范街112條。整個(gè)操作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去 進(jìn)行，有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù)，否則最后項(xiàng)目賣不掉要砸在自己手里。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計(jì)比較相似，酒店 設(shè)計(jì)發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好，是喜來(lái)登集團(tuán)、假日集團(tuán)、還是國(guó)內(nèi)的錦江集團(tuán)，每一個(gè)集團(tuán)都有自己的 管理規(guī)定，應(yīng)該按照他們的要求去進(jìn)行設(shè)計(jì)。第二個(gè)層次是通常所說(shuō)的立面設(shè)計(jì)，講究橫、豎線條。 大型商場(chǎng)的交通組織非常復(fù)雜，因此還有兩個(gè)方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應(yīng)該把人流分開，讓人往樓 上走，比如一進(jìn)門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場(chǎng)，做的最極端的是上海正大廣場(chǎng)，由泰國(guó)設(shè) 計(jì)師設(shè)計(jì)，中庭做得極其復(fù)雜，十幾層高，進(jìn)去以后有游樂場(chǎng)的感覺。大的主力店機(jī)構(gòu)比較強(qiáng)大，總部設(shè) 在法國(guó)、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各個(gè)部門的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。像家樂福這樣 的連鎖店，進(jìn)中國(guó)的目的是為了掙錢，因此對(duì)項(xiàng)目一定認(rèn)真評(píng)估，否則不會(huì)輕易投資。即 使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福，或者國(guó)內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。但廣東更注 重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。柏?fù)P講過(guò)美國(guó)的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。 現(xiàn)在中國(guó)處于反映了經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)代，特別強(qiáng)調(diào)氣派，建筑設(shè)計(jì)也是如此。比如一 個(gè)幾十萬(wàn)平米的店，招一家主力店最多是2萬(wàn)平米（家樂福分店賣場(chǎng)部分是8000－12000平米），就算能拿到能夠解 決十萬(wàn)平米的主力店，還有十幾萬(wàn)平米等待解決，這會(huì)對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。nbspMall一個(gè)都沒建起來(lái)。但廣東更注 重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。柏?fù)P講過(guò)美國(guó)的尺度體現(xiàn)的是馬 路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。 現(xiàn)在中國(guó)處于反映了經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)