【正文】 并且于 2021 年 10 月 1 日前到位，給與投資者投資信心 B 項目周圍的幾棟“釘子戶”必須在 2021 年 9 月 1 日前拆遷完畢，否則將嚴(yán)重影響招商的品牌商家考察，降低項目整體形象 C 項目本身各棟樓宇必須安裝綠、黃相間的防護(hù)網(wǎng)，體現(xiàn)項目高品質(zhì) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ D 項目工地在 2021 年 8 月 30 日至 2021年 10 月 1 日必須全面開工，不能有停工現(xiàn)象，做到工地上的各個設(shè)備真正的 24 小時轉(zhuǎn)起來，給與品牌商家考察者信心 E 9 月是項目招商的關(guān)鍵時期，工地方應(yīng)該時刻準(zhǔn)備者迎接投資考察者的到來， 應(yīng)該有專人負(fù)責(zé)接待，并發(fā)放安全帽指引投資考察者進(jìn)場參觀。 本項目定價依據(jù)及影響因素 綜合考慮項目所處的市場情況及項目本身的情況和項目本身將近一年的銷售實際為制定依據(jù) 主要考慮的因素應(yīng)為： 區(qū)域因素 主要有：區(qū)位級差、交通通達(dá)度、繁華程度、區(qū)域配套等 項目因素 主要有：項目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、市場接受能力等 樓層 面積（ M2） 建議均價 (元 /M2) 總售價（元） 基準(zhǔn)租金（元 /M2/月 實際租金（元/M2/月 租金差額（元 /M2/月 投資回報率％ 一層（ 3 棟 1750 20210 100 125 25 一層（ 4 棟 856 20210 100 120 20 二層（ 棟） 1750+200 7500 48 56 8 二層（ 4 棟） 880+979 7500 43 50 7 三層（ 4 棟） 1800 4500 30 35 5 核心均價的確定 付款方式 方式（ 1） 一次性付款： 95 折 。 成本因素：土地成本、前期費用、建安成本、各項規(guī)費等。 采用全方位、高密度的進(jìn)攻策略，由點到面，從媒體宣傳到推廣活動，將項目的價值核心，從各個方面、各個角度透徹的體現(xiàn) 出來。第一階段采用較為激進(jìn)的傳播，第二階段在第一階段的蓄勢下采用正面結(jié)合側(cè)面進(jìn)攻的策略，由針對的利用品牌入駐制造商業(yè)氛圍。 3） 方式： A 一批房源宣布銷售告罄，二批房源正在火熱推出 B 少量臨街鋪面標(biāo)志性畫圖銷售 C 低價位銷售＋折扣式銷售 第二階段策略 1） 思路 進(jìn)入第二階段，通過第一階段的整合推廣，逐步由少量推廣進(jìn)入到全面推廣和招商活動。 第一階段推廣策略 1） 思路：面對本項目的已經(jīng)有近一年的正常 銷售情況，為力挽項目的銷售激進(jìn)，有必要對項目作出積極的姿態(tài)。預(yù)計 2021 年萬源市房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加迅猛。以此獲取受眾對項目的興趣、關(guān)注、購買。通過舉辦城市發(fā)展論壇活動，借城市發(fā)展進(jìn)程圖片展等進(jìn)行深度傳播，一次建立符合本項目主題思想的新項目形象。 ? 可以提升項目近一年來平庸的市場形象，打造全新的市場印象?？偛呗泽w現(xiàn)出一個“借”字；借一批房源銷售告罄，二期正在火熱發(fā)售中 。 推廣總策略 英格蘭有句名言：“對于沒有航向的船，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。 兵法云：“出十無名，則兵敗使然”。 方式二：特色營銷活動 如：搞商鋪競價拍賣會：用小部分以競價拍賣的形式進(jìn)行炒作。 十一、商鋪推廣方案 推廣方式及渠道建議 1）推廣總思路 先招商后銷售，招商不是純粹的招商，存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。 3）第三目標(biāo)主力店 第三目標(biāo)主力店作為商 業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。 DM 書冊：主要發(fā)布產(chǎn)品賣點及相關(guān)信息 售樓現(xiàn)場：售樓部、指示牌、圍墻、路旗、條幅、展板、背景墻、掛旗。 廣告訴求： 廣告訴求要重視在項目價值核心引領(lǐng)之下，進(jìn)行產(chǎn)品的表現(xiàn)，且要有自己的體系。并通過置業(yè)秘書能力的選拔讓業(yè)主進(jìn)一步感受本項目的專業(yè)精神。 活動目的：在萬源人心目中深入地說明中心區(qū)發(fā)展的必然性和重要性萬源的未來在市中心。通 過官方手段說明，項目的產(chǎn)品就是萬源未來發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源未來生活的新方式。開發(fā)商以冠名參與的方式出現(xiàn)。 2）懸念營銷 充分利用大眾好奇的心理，有技巧地營造懸念，并一步步地揭示“謎底”，逐步引導(dǎo)受眾，將其聚焦點從懸念、謎底轉(zhuǎn) 移到項目上，加深對項目的印象和記識，以此留住客戶，為銷售做好鋪墊。 只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場，為科學(xué)合理 的營銷策略提供依據(jù)。機(jī)動即根據(jù)活動情況的靈活多變，包括銷售模式、價格、付款方式等靈活運用操作。 2）推廣體系的輔線：（關(guān)鍵詞：產(chǎn)品支持） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 以產(chǎn)品的特點和賣點作為推廣輔線的核心，通過產(chǎn)品的訴求傳播直接體現(xiàn)推廣主線的項目價值核心，將推廣的重心轉(zhuǎn)移產(chǎn)品層面，從而實現(xiàn)對項目策劃思想的實際產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，做到用產(chǎn)品承載城市的未來，體現(xiàn)“革命”一詞 3） 推廣體系的暗線：（關(guān)鍵詞：大城市中心生活圈） 將以大城市生活圈作為萬源的發(fā)展方向和生活方式發(fā)展變化的實質(zhì)性標(biāo)桿（革命），讓萬源人感受未來的發(fā)展，提前享受未來的生活方式和居住模式，加速納入大城市中心生活圈。 “革命”一詞將項目的自身價值體現(xiàn)得淋漓盡致，作為項目本身，對整個萬源市都有著舉足輕重的標(biāo)桿作用。無論從人文、科技、文化、經(jīng)濟(jì)、政治各方面而言，項目片區(qū)都是整個萬源市的新模式 作為萬源出爐的樓盤，在本地市場預(yù)見性的進(jìn)行新觀念，新產(chǎn)品的應(yīng)用，對將來的市場提供了一定參考、模范作用，故冠以“模式” 價值核心架構(gòu) 推廣思路 在項目主線框架中，“萬源大革命”作為價值核心。 大城市生活圈的生活是悠哉的、輕松的、閑逸的、享受的，所以萬源人向往的就是這種生活，一種全新的、悠閑的生活方式。這是萬源以及萬源人共同向往且共同追求的方向。 根據(jù)項目的市場調(diào)查及地塊的 SWOT 分析，我們把項目從新定位為 驗證萬源商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奇跡的宜商宜住的高檔物業(yè) —— 強(qiáng)調(diào)是萬源商業(yè)地產(chǎn)的一場革命 打造 全新的物業(yè)管理模式 目標(biāo)顧客群分析 根據(jù)周邊項目的客戶調(diào)查和本項目的定位，本項目的客戶群主要由以下部分構(gòu)成： 城市周圍及市中心以外欲到市中心投資者 欲到萬源市開設(shè)品牌旗艦店的外來投資者 原有市中心即將搬遷的商鋪老板 其他投資者 大型商業(yè)連鎖和品牌金融機(jī)構(gòu) 銷售賣點組織 —— 圍繞區(qū)域的中心感、時尚感、便利感及旅游休閑感來開展 位于市中心核心商業(yè)區(qū)，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢 城市中心商業(yè)營業(yè)房的供給稀缺性 時尚與休閑的居住地 城市發(fā)展的標(biāo)志 驗證城市發(fā)展的里程碑 八、推廣策略 推廣價值核心 A. 現(xiàn)狀 萬源現(xiàn)在沒有令人印象深刻的城市形象； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 萬源沒有高品質(zhì)的人居環(huán)境； 萬源沒有高品位的時尚生活方式。 安置多個長椅供游人休息 燈光布置需要一個中央音樂控制與燈光控制 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 七、項目市場定位 隨著萬源市近幾年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，機(jī)遇與危機(jī)共存的萬源市場已經(jīng)發(fā)生明顯的跡象 —— 項目難做，特別是沒有差異化的商業(yè)項目更難做。并在旱噴后安置 一個大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長 4 米 *高 2 米。色彩運用較暖，不用過分強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時尚、雍容、高貴通透的感覺。 安置多個長椅供游人休息 燈光布置需要一個中央音樂控制與燈光控制 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 競爭對手分析 1）“金締花園” 一、二、三層商鋪 開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 代理商： 地理位置：金締路 經(jīng)營總面積： 30000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 10000 平米 管理費用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時間： 2021 年 10 月 已經(jīng)進(jìn)駐名店：愛家購物廣場 5000 平米 交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路 付款方式：一次性優(yōu)惠 2％ 銀行按揭 ％ 分期付款 ％ 價格區(qū)間： 13000—— 20210 元之間 2）陽光花園尾盤商鋪 開發(fā)商： 代理商： 地理位置：紅衛(wèi)街 經(jīng)營總面積： 3000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 1300 平米 管理費用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時間： 2021 年 12 月 已經(jīng) 進(jìn)駐名店：無 交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街 付款方式：一次性優(yōu)惠 2％ 銀行按揭無 分期付款 ％ 價格區(qū)間： 13000—— 18000 元之間 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪 開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司 代理商：――― 地理位置：濱河路南段 交通局附近 經(jīng)營總面積： 8000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 3600 平米 管理費用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時間： 2021 年 5 月 已經(jīng)進(jìn)駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府 交通情 況：濱河路 付款方式：一次性優(yōu)惠 2％ 銀行按揭 ％ 分期付款 ％ 價格區(qū)間： 4500— 8000 元之間 4）萬源廊橋 開發(fā)商： 代理商：奧博地產(chǎn) 地理位置：后河之上 經(jīng)營總面積： 5000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 1000 平米 管理費用：－ 工程進(jìn)度：尚未施工 交房時間：－ 已經(jīng)進(jìn)駐名店：－ 交通情況：濱河路 付款方式：－ 價格區(qū)間：－ 5）萬寶商場 開發(fā)商：－ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 代理商：－ 地理位置： 紅旗路與紅衛(wèi)街之間 靠近和平路 經(jīng)營總面積： 2300 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 1000 平米 管理費用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時間： 2021 年 已經(jīng)進(jìn)駐名店：無 交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街