【正文】 2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 敏感性分析 敏感性指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。 ③ 經(jīng)計(jì)算得： 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前數(shù)值 稅后數(shù)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 2）自有資金現(xiàn)金流量表 表 25：自有資金現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 自有資金 銷售收入再投入 償還貸款本金 償還貸款利息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 34 經(jīng)計(jì)算得： 評(píng)價(jià)指標(biāo) 數(shù)值（稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng) 態(tài) ) 由上述指標(biāo)可以看出， 運(yùn)用表的貸款償還能力分析 表 26：資金來源與運(yùn)用表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 銷售收入 自有資金 銀行借款 其他收入 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 盈余 資金 4 累計(jì)盈余資金 由上表可以看出 三、項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定性分析包括項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析以及項(xiàng)目的敏感性分析。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳 見全部投資現(xiàn)金流量表（表 24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表 25）。 ②土地增值稅 =[銷售收入－（總成本費(fèi)用 +銷售稅金及附加 +開發(fā)成本 20%） ] 30%。 再進(jìn)行項(xiàng)目 的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。銷售情況按四批計(jì)算并得出總銷售收入。 F） U＝ 5042（ 1＋ %）（ 1＋ 1%）（ 1＋ 0）（ 1＋ 2 %） 1＝ 5100元 /平方米 30 第十章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技術(shù)線路 為了評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、收集相關(guān)估算指標(biāo)的基礎(chǔ)上， 首先估算該項(xiàng)目的投資額及計(jì)劃資金籌措。 ? 則該單位定價(jià)為： Pu＝ Pa（ 1177。 ? U 為隨機(jī)系數(shù)，根據(jù)實(shí)際情況（如單位附近有機(jī)房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。 F） U 其中： ? B 為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負(fù)值。 項(xiàng)目中具體單位定價(jià)模擬公式 Pu＝ Pa（ 1177。 用成本法確定銷售價(jià)格的下限 商鋪銷售單價(jià)：㎡ 建議銷售單價(jià) 綜合考慮項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價(jià)：元 /㎡?！? 2）比較案例 ：根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個(gè)周邊案例作為比較案例。 總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 項(xiàng)目的總成本費(fèi)用：詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表 13）。 三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 總用地面積 ㎡ 容積率 總建筑面積 ㎡ 建筑密度 地上住宅建筑面積 ㎡ 綠地率 地上店面建筑面積 ㎡ 車位 個(gè) 地上配套設(shè)施面積 ㎡ 戶數(shù) 戶 地下建筑面積 ㎡ 19 建筑類型構(gòu)成表 類型 面積（㎡） 商鋪 住宅 會(huì)所及管理用房 地下層 項(xiàng)目開發(fā)成本估算 1）土地成本 2）前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 2 可行性研究費(fèi) / 3 招投標(biāo)費(fèi) 4 地質(zhì)、水文勘察費(fèi) / 5 三通一平費(fèi) / 6 綜合 (報(bào)建 )費(fèi) 合計(jì) 3）建安工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)表 類型 面積（㎡） 單方造價(jià) (元 /㎡ ) 投資總額（萬元） 小高層住宅 商鋪 地下室 合計(jì) 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 供電工程 總用地面積 元 /㎡ 20 2 供水工程 總用地面積 元 /㎡ 3 排水工程 總用地面積 元 /㎡ 4 道路工程 總用地面積 元 /㎡ 5 綠化工程 總用地面積 元 /㎡ 電信、媒氣工程 總用地面積 元 /㎡ 合計(jì) 5）公建配套設(shè)施費(fèi) 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 會(huì)所、幼兒園及管理用房 / 合計(jì) 6）開發(fā)期間稅費(fèi) （公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 教育設(shè)施配套費(fèi) 總建筑面積 元 /㎡ 2 物業(yè)基金 建安工程費(fèi) ％ 3 公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 4 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 總建筑面積元 /㎡ 5 工程監(jiān)理費(fèi) 總建筑面積元 /㎡ 6 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（住宅） 總戶數(shù)元 /戶 7 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積元 /㎡ 8 供電用電負(fù)荷費(fèi)（住宅） 總戶數(shù)元 /戶 9 供電用電負(fù)荷費(fèi)（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積元 /㎡ 10 其他 建安工程費(fèi) 合計(jì) 7）不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)：取以上 1～ 5項(xiàng)之和的 2%。另外，采用一些獎(jiǎng)勵(lì)辦法調(diào)動(dòng)促銷人員的積極性。同時(shí)，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項(xiàng)目二期銷售打下基礎(chǔ)，做好鋪墊。通過大力度宣傳，使項(xiàng)目的開發(fā)理念，區(qū)域的價(jià)值得到消費(fèi)者的認(rèn)同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場(chǎng)鋪墊。 分片分期開發(fā) 住宅和配套同步 高效運(yùn)用資金 二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 項(xiàng)目開發(fā)期計(jì)劃表 開發(fā)期數(shù) 項(xiàng)目名稱 時(shí)間 一期 主體建筑工程 建筑安裝工程 銷售 二期 主體建筑工程 建筑安裝工程