【正文】 稅 所得稅 3 盈余 資金 4 累計盈余資金 由上表可以看出 三、項目不確定性分析 本項目的不確定性分析包括項目的盈虧平衡點分析以及項目的敏感性分析。銷售情況按四批計算并得出總銷售收入。 F） U 其中： ? B 為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負(fù)值。 總成本費用匯總及分?jǐn)偙? 項目的總成本費用：詳見投資成本費用估算匯總表（表 13）。通過大力度宣傳，使項目的開發(fā)理念，區(qū)域的價值得到消費者的認(rèn)同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場鋪墊。 6 四、可行性研究結(jié)論 項目財務(wù)評價結(jié)果如下： 財務(wù)指標(biāo) 數(shù)值 財務(wù)凈現(xiàn)值 投資利潤率 投資回收期 借款償還期 盈虧平衡點 通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，得出如下結(jié)論： 項目銷售市場前景……，建設(shè)條件……； 項目的前期工作…… 項目的各財務(wù)指標(biāo)……； 項目投資額，投資回收期，經(jīng)營風(fēng)險……。 開盤期 強(qiáng)銷期 銷售尾期： 三、促銷策略 廣告 銷售準(zhǔn)備期： 在這一階段，項目剛剛動工，消費者對項目所在區(qū)域及項目情況一無 所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。 8）開發(fā)成本 開發(fā)成本：以上 1～ 7 項合計。 B）（ 1177。也就是根據(jù)經(jīng)驗人士的給值和相關(guān)資料的查找對該項目的開發(fā)成本、開發(fā)費用進(jìn)行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計劃。 1）全部投資現(xiàn)金流量表 表 24：全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 33 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 4 稅前凈現(xiàn)金流 注： ①財務(wù)內(nèi)部收益 率（ FIRR）能反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動 5%、 10%和建安工程費上下波動 10%、 20%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響，計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表 27） 表 27：敏感性分析表 全部投資 基準(zhǔn)方案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 投資利潤率 投資利潤率升降幅度 由表中數(shù)據(jù)可得： 1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 二、財務(wù)評價 稅金計算 本項目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表 22） 31 表 22：銷售稅金及附加表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 教育附加 防洪工程維護(hù)費 印花稅 產(chǎn)權(quán)登記費 3 土地增值稅 注： ①營業(yè)稅 5%；城建稅為營業(yè)稅的 7%；教育附加稅為營業(yè)稅的 5%；防洪工程維護(hù)費按銷售收入的 %提??；印花稅按銷售收入的％提??；產(chǎn)權(quán)登記費按銷售收入的 ％提取。 ? 結(jié)合市朝向、景觀、樓層價差等因素對產(chǎn)品價格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù) B（ %）、景觀系數(shù) D（ 1%）、樓層差價 F（層差 %）一個測算值。 4=e元 /平方米 本案商鋪的價格預(yù)測：本案商鋪平均價格 =現(xiàn)時平均價格（ 1+房地產(chǎn)價格走勢幅度 +宏觀政策影響） =元 /平方米。 銷售期間： 要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。 氣溫 ? 年平均氣溫 ℃ ? 極端最高氣溫： 度 ? 極端最低氣溫： 度 雨量 ? 年平均降雨量： 600㎜ ? 年最大降雨量： 800㎜ ? 年最小降雨量： 400㎜ 9 濕度 ? 年平均相對濕度： 40% ? 年最小相對濕度： 10% 日照 ? 日照 時數(shù)達(dá) 6 小時 二、項目建設(shè)的用地條件 項目地塊概況 項目地塊地形、地質(zhì)條件 三、項目用地規(guī)劃限制條件 項目規(guī)劃限定： 容積率，綠地率，建筑密度 后退紅線控制： 間距控制： 建設(shè)間距類區(qū)： 建筑高度控制： 四、項目建設(shè) 的市政配套條件 1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網(wǎng)絡(luò) 10 第四章：項目開發(fā)定位 一、項目市場定位 二、項目消費群定位 三、項目產(chǎn)品定位 四、產(chǎn)品風(fēng)格定位 五、項目形象定位 六、項目功能定位 七、項目價格定位 第五章：項目規(guī)劃設(shè)計方案 項目的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計指導(dǎo)思想、設(shè)計理念、總平面設(shè)計以及建筑設(shè)計、專項設(shè)計等幾方面進(jìn)行說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。春溫變化大，夏初雨水少， 伏秋時間段，冬季嚴(yán)寒。 廣告媒體 人員促銷 銷售準(zhǔn)備期： 對銷售人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞。 A、房地產(chǎn)價格走勢 B、宏觀政策影響 C、本案的價格預(yù)測 用成本法確定銷售價格的下限 建議銷售單價 二、商鋪銷售單價的確定 用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格） 本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 項目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 周邊 4 標(biāo)準(zhǔn)均價（元 /㎡） 待估 交易時間修正 0 2 3 1 2 27