【正文】 00 125 25 一層（ 4 棟 856 20210 100 120 20 二層（ 棟） 1750+200 7500 48 56 8 二層（ 4 棟） 880+979 7500 43 50 7 三層（ 4 棟） 1800 4500 30 35 5 核心均價(jià)的確定 付款方式 方式（ 1） 一次性付款： 95 折 。 成本因素：土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等。 第一階段推廣策略 1） 思路：面對本項(xiàng)目的已經(jīng)有近一年的正常 銷售情況，為力挽項(xiàng)目的銷售激進(jìn)，有必要對項(xiàng)目作出積極的姿態(tài)。 ? 可以提升項(xiàng)目近一年來平庸的市場形象，打造全新的市場印象。 方式二：特色營銷活動(dòng) 如：搞商鋪競價(jià)拍賣會(huì)：用小部分以競價(jià)拍賣的形式進(jìn)行炒作。 廣告訴求： 廣告訴求要重視在項(xiàng)目價(jià)值核心引領(lǐng)之下，進(jìn)行產(chǎn)品的表現(xiàn)，且要有自己的體系。開發(fā)商以冠名參與的方式出現(xiàn)。 2）推廣體系的輔線：（關(guān)鍵詞：產(chǎn)品支持） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 以產(chǎn)品的特點(diǎn)和賣點(diǎn)作為推廣輔線的核心，通過產(chǎn)品的訴求傳播直接體現(xiàn)推廣主線的項(xiàng)目價(jià)值核心，將推廣的重心轉(zhuǎn)移產(chǎn)品層面，從而實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目策劃思想的實(shí)際產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，做到用產(chǎn)品承載城市的未來，體現(xiàn)“革命”一詞 3） 推廣體系的暗線：（關(guān)鍵詞：大城市中心生活圈） 將以大城市生活圈作為萬源的發(fā)展方向和生活方式發(fā)展變化的實(shí)質(zhì)性標(biāo)桿（革命），讓萬源人感受未來的發(fā)展，提前享受未來的生活方式和居住模式，加速納入大城市中心生活圈。這是萬源以及萬源人共同向往且共同追求的方向。色彩運(yùn)用較暖，不用過分強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴通透的感覺。 屬于老牌商業(yè)街，直接處于產(chǎn)品生命周期的發(fā)展期 相對于周圍的僅有 20－ 30 年商業(yè)鋪面生命的鋪面來說，有頑強(qiáng)的生命力 建筑外觀時(shí)尚、現(xiàn)代，為萬源市標(biāo)志性建筑 市政府形象發(fā)展工程，易于給與顧客穩(wěn)定的投資信心 電梯公寓開創(chuàng)了萬源城市發(fā)展的新格局 前期近一年的形象宣傳使項(xiàng)目具有較高的知名度 交通便捷，項(xiàng)目周圍路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交錯(cuò) 縱橫 規(guī)模優(yōu)勢明顯，總體規(guī)模在萬源市場獨(dú)占鰲頭 劣勢： (W) 拆遷過程爭議很大，影響了項(xiàng)目形象 步行街寬度過大，影響商業(yè)氣氛 工程進(jìn)度緩慢，整體形象不利于營銷 全市二樓商業(yè)氛圍不夠濃烈，二樓商鋪的發(fā)售會(huì)制肘項(xiàng)目整體銷售 項(xiàng)目文化挖掘不夠，定位模糊，未能突出差異化優(yōu)勢，從而導(dǎo)致客戶投資信心不夠 機(jī)會(huì)： (O) 市場商業(yè)營業(yè)房投入量少，需求很大 利用紅色旅游時(shí)間可迅速重新塑造項(xiàng)目形象 政府規(guī)劃的核心商業(yè)地位，為銷售提供了可塑機(jī)會(huì) 威脅：（ T） 項(xiàng)目本身受到周圍項(xiàng)目成熟的商鋪價(jià)格影響 項(xiàng)目周圍已經(jīng)銷售的 商鋪會(huì)降低消費(fèi)者的購買欲望 萬源原有的消費(fèi)觀念會(huì)影響項(xiàng)目后期的銷售價(jià)格定位 前期的營銷方式會(huì)需要大量的后期努力才能彌補(bǔ)回來 “金締花園”項(xiàng)目的現(xiàn)房會(huì)影響項(xiàng)目的銷售 競爭對手分析 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 1）“金締花園” 一、二、三層商鋪 開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 代理商： 地理位置：金締路 經(jīng)營總面積： 30000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 10000 平米 管理費(fèi)用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間： 2021 年 10 月 已經(jīng)進(jìn)駐名店：愛家購物廣場 5000 平米 交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路 付款方式：一次性優(yōu)惠 2％ 銀行按揭 ％ 分期付款 ％ 價(jià)格區(qū)間： 13000—— 20210 元之間 2）陽光花園尾盤商鋪 開發(fā)商： 代理商： 地理位置：紅衛(wèi)街 經(jīng)營總面積： 3000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 1300 平米 管理費(fèi)用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間： 2021 年 12 月 已經(jīng)進(jìn)駐名店：無 交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街 付款方式：一次性優(yōu)惠 2％ 銀行按揭無 分期付款 ％ 價(jià)格區(qū)間： 13000—— 18000 元之間 3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪 開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 代理商：――― 地理位置：濱河路南段 交通局附近 經(jīng)營總面積： 8000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 3600 平米 管理費(fèi)用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間： 2021 年 5 月 已經(jīng)進(jìn)駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府 交通情況：濱河路 付款方式：一次性優(yōu)惠 2％ 銀行按揭 ％ 分期付款 ％ 價(jià)格區(qū)間： 4500— 8000 元之間 4）萬源廊橋 開發(fā)商： 代理商：奧博地產(chǎn) 地理位置：后河之上 經(jīng)營總面積： 5000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 1000 平米 管理費(fèi)用：－ 工程進(jìn)度：尚未施工 交房時(shí)間：－ 已經(jīng)進(jìn)駐名店：－ 交通情況：濱河路 付款方式：－ 價(jià)格區(qū)間：－ 5）萬寶商場 開發(fā)商：－ 代理商：－ 地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間 靠近和平路 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 經(jīng)營總面積： 2300 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 1000 平米 管理費(fèi)用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間： 2021 年 已經(jīng)進(jìn)駐名店：無 交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街 付款方式：－ 價(jià)格區(qū)間： 13000—— 20210 元之間 六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計(jì)建議 結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯步行街的優(yōu)勢河亮點(diǎn)，在外觀整體設(shè)計(jì)上，尤其要注意把握時(shí)尚、高檔的心里趨勢。與此同時(shí)，市政配套的硬件設(shè)施的逐步完善為商家創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，在此帶動(dòng)下， 2021 年至地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 2021 年上半年，萬源商業(yè)物 業(yè)發(fā)展較快，并出現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）中心商業(yè)區(qū)正不斷擴(kuò)大 從原來的紅衛(wèi)街、紅旗路兩條主干道向四周發(fā)散。共有鋪面 60 余家。 萬源市幾乎所有街道都有地層商鋪，并且都為臨街式商鋪。但就是這樣的一種消費(fèi)水平 與消費(fèi)享受極為不合理的地方，每天的人流量竟然可以達(dá)到 20210 人左右。 競爭將更加激烈 “濱水領(lǐng)地”“萬源廊橋”等一系列樓盤的推出將會(huì)直接影響本項(xiàng)目的銷售。 與 2021 年相比，此沿線的市場供應(yīng)量大大增加，這兩個(gè)具有代表性的樓盤吸引了一大批對環(huán)境質(zhì)素要求較高的換房一族，住宅與商業(yè)營業(yè)房銷售情況良好，說明后河沿線片區(qū)已經(jīng)開始受到市場的關(guān)注。商鋪的消費(fèi)群可能因此而擴(kuò)大。 2021 年至 2021 年上半年，市中心附近只有金締路的“金締花園”部分出讓了大量的土地，并修建了 大面積的商業(yè)營業(yè)房，是本項(xiàng)目的最大競爭對手，市中心的競爭將會(huì)越來越激烈。除“金締花園”的項(xiàng)目尾盤外，將無大面積的商業(yè)營業(yè)房推向市場。 主題商城 —— 相對明確的主題定位或消費(fèi)人群是突破項(xiàng)目市場的有效方式 萬源市傳統(tǒng)的商業(yè)模式正經(jīng)歷較大的轉(zhuǎn)變。戶型設(shè)計(jì)中可以看出布局設(shè)計(jì)合理的戶型更受到消費(fèi)者的追捧，結(jié)構(gòu)上創(chuàng)新、配套上更加合理是發(fā)展的必然趨勢。 萬源市中心區(qū)域片區(qū)現(xiàn)狀 其主要商業(yè)地段呈現(xiàn)“Ⅲ”型分布，其城市繁華地段主要集中在裕豐街、紅衛(wèi)街、紅旗路以及紅衛(wèi)街與紅旗路相連接的街道。但其北段的商業(yè)形態(tài)比較固定，主要為農(nóng)副產(chǎn)品，其商業(yè)形態(tài)的開展也圍繞著農(nóng)副業(yè)產(chǎn)品。 另外有一些其他較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要為以下幾個(gè)區(qū)域： 1) 濱河路沿線的建材、裝飾、五金市場 2）新華路兩段手機(jī)市 場 3）利民路農(nóng)資市場 4）裕豐街北段農(nóng)副食品市場 5）河街 萬源市商業(yè)市場特征 萬源 —— 商業(yè)氣氛濃郁的城市 萬源是四川、陜西、重慶的三省交匯處，是達(dá)州地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)城鎮(zhèn)，商賈往來頻繁。二期項(xiàng)目及三期項(xiàng)目的完工將使項(xiàng)目本身成為城市的標(biāo)志性建筑，作為城市的一張名片，將成為萬源市的一道 風(fēng)景線。營造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。 B. 問題 萬源需要一個(gè)令人印象深刻的城市印記來改善及提升萬源的城市形象； 萬源需要一個(gè)令人舒適且滿意的高品質(zhì)的人居環(huán)境； 萬源需要一個(gè)滿足萬源人心理需求的高品位生活方式。 推廣體系 1） 推廣體系的主線：（關(guān)鍵詞：生活方向） 規(guī)模：小型城市轉(zhuǎn)變?yōu)橹行统鞘校?2021 年萬源將由目前的 10 人口增長為 15 萬，躋身于中型城市行列。 3）體驗(yàn)營銷 與其它品牌合作，充分運(yùn)用其它品牌的優(yōu)勢，通過聯(lián)合開展的互動(dòng)活動(dòng)讓目標(biāo)受眾能實(shí)際地提前享受到項(xiàng)目所帶給他們的實(shí)惠以及體驗(yàn)項(xiàng)目所賦予他們的專屬價(jià)值，以此讓目標(biāo)受眾通過親身體驗(yàn)更多地了解項(xiàng)目，為積蓄客戶和阻截客戶做足基本功。 2) 廣告策略 創(chuàng)造新潮流 —— 體現(xiàn)項(xiàng)目形象的專屬性 專屬形象是吸引客戶感受全新體驗(yàn)的前提基礎(chǔ)，也是吸引客戶到售樓現(xiàn)場的最直接 手段； 在營銷語言與形象系統(tǒng)中，相互之間的關(guān)系必須達(dá)到統(tǒng)一、系統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上突出其唯一的專屬性； 核心理念與廣告形象推廣語言體系在點(diǎn)上要具有創(chuàng)意，在面上具體系統(tǒng)專屬性； 核心賣點(diǎn)語言提煉系統(tǒng)體現(xiàn)其創(chuàng)新，具有專屬代表意義； 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)手法在房地產(chǎn)廣告類中具有獨(dú)創(chuàng)性，與項(xiàng)目的獨(dú)特氣質(zhì)相匹配構(gòu)成專屬的代表； 廣告的一些特殊載體體現(xiàn)專屬性，如禮品、現(xiàn)場售樓處與外圍形象包裝等。在短時(shí)間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。借主題商家入駐營造商業(yè)氛圍 2） 配合政府發(fā)展方向，借用政府口舌，以可信度極高的官方語言標(biāo)明萬元的發(fā)展趨勢。萬源市本地開發(fā)商和外地開發(fā)商勢必利用有力實(shí)際紛紛上市推盤，力爭最大化的吸收消費(fèi)者。 2） 目的： 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ A 加強(qiáng)力度、密度傳播項(xiàng)目的優(yōu)勢，加深他們在客戶心中的印象 B 加速擴(kuò)大項(xiàng)目的銷售 C 加大范圍挖掘潛在客戶 3） 方式 A 廣告大量投放、綜合運(yùn)用媒體力量 B 活動(dòng)推廣營銷 C 招商