【正文】 盤手隨時(shí)交流！ 萬源沒有高品質(zhì)的人居環(huán)境； 萬源沒有高品位的時(shí)尚生活方式。 C. 切入點(diǎn) 由此看出，屬于二級城市的萬源人都向往一個(gè)他們心中的生活方式，也需要一個(gè)他們心中向往的生活方式來提升他們的生活品質(zhì)。這是萬源以及萬源人共同向往且共同追求的方向。所以，仍屬于二級城市的萬源及萬源人向往的是距離他們不遠(yuǎn)的、且看得到摸得著的大城市 生活圈的生活。 大城市生活圈的生活是悠哉的、輕松的、閑逸的、享受的，所以萬源人向往的就是這種生活，一種全新的、悠閑的生活方式。其中“體驗(yàn)式”營銷的運(yùn)用更是首次出現(xiàn)在，名副其實(shí)的“新”； 二是在項(xiàng)目的精神層面上，從營銷手段及項(xiàng)目的生活理念，有許多亦是第一次在萬源運(yùn)用，也體現(xiàn)了“新”的概念。無論從人文、科技、文化、經(jīng)濟(jì)、政治各方面而言，項(xiàng)目片區(qū)都是整個(gè)萬源市的新模式 作為萬源出爐的樓盤，在本地市場預(yù)見性的進(jìn)行新觀念，新產(chǎn)品的應(yīng)用，對將來的市場提供了一定參考、模范作用，故冠以“模式” 價(jià)值核心架構(gòu) 推廣思路 在項(xiàng)目主線框架中，“萬源大革命”作為價(jià)值核心。加上整個(gè)萬源市的發(fā)展趨勢，體現(xiàn)自身良好的區(qū)位優(yōu)勢。 “革命”一詞將項(xiàng)目的自身價(jià)值體現(xiàn)得淋漓盡致，作為項(xiàng)目本身，對整個(gè)萬源市都有著舉足輕重的標(biāo)桿作用。 趨勢：商業(yè)中心代表城市發(fā)展的方向 交通：達(dá)州到萬源的高速公路即將開通。 2）推廣體系的輔線：（關(guān)鍵詞：產(chǎn)品支持） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 以產(chǎn)品的特點(diǎn)和賣點(diǎn)作為推廣輔線的核心，通過產(chǎn)品的訴求傳播直接體現(xiàn)推廣主線的項(xiàng)目價(jià)值核心，將推廣的重心轉(zhuǎn)移產(chǎn)品層面，從而實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目策劃思想的實(shí)際產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，做到用產(chǎn)品承載城市的未來，體現(xiàn)“革命”一詞 3） 推廣體系的暗線：（關(guān)鍵詞：大城市中心生活圈） 將以大城市生活圈作為萬源的發(fā)展方向和生活方式發(fā)展變化的實(shí)質(zhì)性標(biāo)桿（革命），讓萬源人感受未來的發(fā)展，提前享受未來的生活方式和居住模式，加速納入大城市中心生活圈。因此，只有動態(tài)的營銷才能保證房地產(chǎn)的實(shí)際營銷效果。機(jī)動即根據(jù)活動情況的靈活多變，包括銷售模式、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。 機(jī)動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進(jìn)行調(diào)研。 只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場，為科學(xué)合理 的營銷策略提供依據(jù)。不斷地調(diào)研，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 不斷地調(diào)整營銷思路，這樣的動態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。 2）懸念營銷 充分利用大眾好奇的心理，有技巧地營造懸念，并一步步地揭示“謎底”，逐步引導(dǎo)受眾，將其聚焦點(diǎn)從懸念、謎底轉(zhuǎn) 移到項(xiàng)目上，加深對項(xiàng)目的印象和記識，以此留住客戶，為銷售做好鋪墊。 營銷策略內(nèi)容 1）活動策略 在推廣總策略 —— “借”的前提上，活動采取雙箭齊發(fā)的策略，主要以線上的事件營銷和線下的體驗(yàn)營銷為主，力求給目標(biāo)受眾從心靈到身體進(jìn)行立體式的體驗(yàn)和全方位的感受。開發(fā)商以冠名參與的方式出現(xiàn)。 活動目的：提出“萬源大革命”、“萬源新生活方式”等概念，以配合本項(xiàng)目的推廣主線和價(jià)值核心。通 過官方手段說明，項(xiàng)目的產(chǎn)品就是萬源未來發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源未來生活的新方式?；顒悠陂g用萬源老城舊照片與近照以及未來規(guī)劃的意向圖同時(shí)展覽，進(jìn)行強(qiáng)烈對比；展覽萬源近年的城市建設(shè)圖片、設(shè)計(jì)規(guī)劃及相關(guān)詳實(shí)資料，切合萬源是個(gè)正在飛速發(fā)展的城市這一主題思想。 活動目的：在萬源人心目中深入地說明中心區(qū)發(fā)展的必然性和重要性萬源的未來在市中心。 陽光置業(yè)秘書選拔 活動概述：進(jìn)行置業(yè)秘書選拔賽系列活動，開展美女營銷，吸引媒體及消費(fèi)者關(guān)注度；并同時(shí)從智慧、專業(yè)精神的角度談置業(yè)秘書，從高品質(zhì)的專業(yè)服務(wù)提升本項(xiàng)目軟性品質(zhì)感。并通過置業(yè)秘書能力的選拔讓業(yè)主進(jìn)一步感受本項(xiàng)目的專業(yè)精神。 建立獨(dú)特形象 —— 體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)有性格、氣質(zhì) 集中體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值核心 —— 萬源大革命、商業(yè)新模式 運(yùn)用項(xiàng)目特有元素進(jìn)行廣告創(chuàng)意表現(xiàn)； 選用與目標(biāo) 消費(fèi)群對應(yīng)的新銳媒體、小眾媒體作為體驗(yàn)營銷的主要廣告載體； 形式上追求創(chuàng)新手法。 廣告訴求： 廣告訴求要重視在項(xiàng)目價(jià)值核心引領(lǐng)之下，進(jìn)行產(chǎn)品的表現(xiàn)，且要有自己的體系。 3) 媒體策略 采用點(diǎn)、線、面結(jié)合的全方位轟炸，進(jìn)行大力度、大幅度的傳播，讓媒體傳播出去的聲音既具有大眾性又 含有具體針對性。 DM 書冊：主要發(fā)布產(chǎn)品賣點(diǎn)及相關(guān)信息 售樓現(xiàn)場：售樓部、指示牌、圍墻、路旗、條幅、展板、背景墻、掛旗。 第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營主體； 2）第二目標(biāo)主力店 第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商場由單一的僅以日用消費(fèi)和休閑為主體的物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為萬源市新興商圈中的主導(dǎo)。 3）第三目標(biāo)主力店 第三目標(biāo)主力店作為商 業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。 第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團(tuán)客戶。 十一、商鋪推廣方案 推廣方式及渠道建議 1）推廣總思路 先招商后銷售，招商不是純粹的招商，存在一個(gè)造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。 2）推廣方式 方式一：營銷中心現(xiàn)場展示 營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全 方位讓買家了解信息。 方式二：特色營銷活動 如：搞商鋪競價(jià)拍賣會：用小部分以競價(jià)拍賣的形式進(jìn)行炒作。由于本案以往將近一年的廣告宣傳和銷售活動，本案面臨著亟需轉(zhuǎn)變項(xiàng)目整體形象和消化內(nèi)蓄客戶的重任。 兵法云：“出十無名，則兵敗使然”。因此我們?yōu)榱顺薪右酝N售公司將近一年的營銷格調(diào)。 推廣總策略 英格蘭有句名言：“對于沒有航向的船，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。因此，我們將在推廣上強(qiáng)調(diào)萬源市商業(yè)中心廣場一期一批房源銷售告罄，以慶祝一期一批房源順利實(shí)現(xiàn)銷售告罄的理由和借勢主題商家入駐作為營造聲勢的基礎(chǔ)元素。總策略體現(xiàn)出一個(gè)“借”字；借一批房源銷售告罄，二期正在火熱發(fā)售中 。同時(shí)借用媒體的力量推波助瀾，用本項(xiàng)目的產(chǎn)品對官方語言予以驗(yàn)證。 ? 可以提升項(xiàng)目近一年來平庸的市場形象，打造全新的市場印象。 具體策略 根據(jù)總策略的引導(dǎo)，在推廣過程中，根據(jù)推廣體系中 三條線的作用采取相對應(yīng)的具體操作。通過舉辦城市發(fā)展論壇活動，借城市發(fā)展進(jìn)程圖片展等進(jìn)行深度傳播，一次建立符合本項(xiàng)目主題思想的新項(xiàng)目形象。以此表明，本案的產(chǎn)品就是萬源市發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 市未來生活的起點(diǎn)。以此獲取受眾對項(xiàng)目的興趣、關(guān)注、購買。造成稀缺感，營造市場饑餓感，為銷售積蓄客戶。預(yù)計(jì) 2021 年萬源市房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加迅猛。 而鑒于本案項(xiàng)目從開工到交房的持訓(xùn)實(shí)踐較長，過早或者過晚展開大型推廣活動都會直接負(fù)面影響項(xiàng)目的最終的銷售。 第一階段推廣策略 1） 思路：面對本項(xiàng)目的已經(jīng)有近一年的正常 銷售情況，為力挽項(xiàng)目的銷售激進(jìn)，有必要對項(xiàng)目作出積極的姿態(tài)。主要通過迂回隱蔽性進(jìn)攻策略，在 9 兩個(gè)月份利用對前期銷售點(diǎn)總結(jié)和下一階段銷售工作的正式運(yùn)作作為宣傳口號，以極簡的風(fēng)格來體現(xiàn)項(xiàng)目的全新面貌 2） 目的： A 向市場訴說項(xiàng)目全新定位、重新形象，簡潔有力的體現(xiàn)項(xiàng)目形象，傳播價(jià)值核心，讓消費(fèi)者有所期待 B 用二批房源入市的消息積累消費(fèi)者眼球，引起消費(fèi)者的好奇。 3） 方式： A 一批房源宣布銷售告罄，二批房源正在火熱推出 B 少量臨街鋪面標(biāo)志性畫圖銷售 C 低價(jià)位銷售＋折扣式銷售 第二階段策略 1） 思路 進(jìn)入第二階段，通過第一階段的整合推廣，逐步由少量推廣進(jìn)入到全面推廣和招商活動。但仍以極簡的風(fēng)格體現(xiàn)大氣和醒目。第一階段采用較為激進(jìn)的傳播，第二階段在第一階段的蓄勢下采用正面結(jié)合側(cè)面進(jìn)攻的策略，由針對的利用品牌入駐制造商業(yè)氛圍。借用政府。 采用全方位、高密度的進(jìn)攻策略，由點(diǎn)到面，從媒體宣傳到推廣活動，將項(xiàng)目的價(jià)值核心，從各個(gè)方面、各個(gè)角度透徹的體現(xiàn) 出來。 主要采用有效的行銷，根據(jù)不同客戶特征，在各個(gè)時(shí)間點(diǎn)、各個(gè)渠道開展不同的品牌聯(lián)誼活動。 成本因素：土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等。 價(jià)格整體策略 1）采用低開高走的價(jià)格銷售策略 2）一鋪一價(jià)。 本項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)及影響因素 綜合考慮項(xiàng)目所處的市場情況及項(xiàng)目本身的情況和項(xiàng)目本身將近一年的銷售實(shí)際為制定依據(jù) 主要考慮的因素應(yīng)為： 區(qū)域因素 主要有：區(qū)位級差、交通通達(dá)度、繁華程度、區(qū)域配套等 項(xiàng)目因素 主要有：項(xiàng)目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、市場接受能力等 樓層 面積（ M2） 建議均價(jià) (元 /M2) 總售價(jià)（元） 基準(zhǔn)租金（元 /M2/月 實(shí)際租金（元/M2/月 租金差額（元 /M2/月 投資回報(bào)率％ 一層（ 3 棟 1750 20210 100 125 25 一層（ 4 棟 856 20210 100 120 20 二層（ 棟） 1750+200 7500 48 56 8 二層（ 4 棟） 880+979 7500 43 50 7 三層（ 4 棟） 1800 4500 30 35 5 核心均價(jià)的確定 付款方式 方式（ 1） 一次性付款： 95 折 。而決定招商正常進(jìn)行的關(guān)鍵是項(xiàng)目本身的施工進(jìn)度問題，施工進(jìn)度直接影響著項(xiàng)目的招商成功與否，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售情況。 并且于 2021 年 10 月 1 日前到位，給與投資者投資信心 B 項(xiàng)目周圍的幾棟“釘子戶”必須在 2021 年 9 月 1 日前拆遷完畢，否則將嚴(yán)重影響招商的品牌商家考察，降低項(xiàng)目整體形象 C 項(xiàng)目本身各棟樓宇必須安裝綠、黃相間的防護(hù)網(wǎng)，體現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ D 項(xiàng)目工地在 2021 年 8 月 30 日至 2021年 10 月 1 日必須全面開工，不能有停工現(xiàn)象，做到工地上的各個(gè)設(shè)備真正的 24 小時(shí)轉(zhuǎn)起來，給與品牌商家考察者信心 E 9 月是項(xiàng)目招商的關(guān)鍵時(shí)期，工地方應(yīng)該時(shí)刻準(zhǔn)備者迎接投資考察者的到來， 應(yīng)該有專人負(fù)責(zé)接待，并發(fā)放安全帽指引投資考察者進(jìn)場參觀。為 140 萬元，平均每平方米 140 元 營銷推廣費(fèi)用分配比例 ? 營銷推廣總費(fèi)用： 140 萬元 ? 電視廣告和報(bào)紙廣告：占整體推廣費(fèi)用的 60%，即費(fèi)用為 84 萬元左右 ? 戶外廣告：占整體推廣費(fèi)用的 10％ ，即費(fèi)用為 14 萬元 ? 銷售現(xiàn)場及人員包裝：占整體推廣費(fèi)用的 23％，即費(fèi)用 萬元 ? 公共關(guān)系活動費(fèi)用：占整體推廣費(fèi)用的 7%，即費(fèi)用為 萬元 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！