【正文】 其它。8區(qū)：女人廣場(chǎng)：（1）投資者；（2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)際、國(guó)內(nèi)女裝、化妝品、女性保健品、飾品、女用皮具、鞋帽、美容、纖體的品牌廠(chǎng)商和經(jīng)銷(xiāo)商，國(guó)內(nèi)其它區(qū)域的品牌廠(chǎng)商和經(jīng)銷(xiāo)商；（3）其它。綜觀(guān)步行商業(yè)街各功能區(qū)域的目標(biāo)客戶(hù)分析，各功能區(qū)的目標(biāo)市場(chǎng)有二大特征：一是投資者是步行街的主力目標(biāo)市場(chǎng)；二是品牌廠(chǎng)商和經(jīng)銷(xiāo)商是步行街的次主力目標(biāo)市場(chǎng)。針對(duì)長(zhǎng)沙的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的調(diào)查結(jié)果，專(zhuān)賣(mài)店和品牌店絕大部分是以租賃經(jīng)營(yíng)和抽成方式為主。因此，步行街針對(duì)品牌買(mǎi)家客戶(hù)，營(yíng)銷(xiāo)推廣的主要方向是代理商和經(jīng)銷(xiāo)商。怎樣解決租和售二個(gè)層次目標(biāo)客戶(hù)之間的矛盾，總的策略方針是：掌握項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)調(diào)配權(quán)；以租賃和經(jīng)營(yíng)先行，展示商業(yè)街最終的業(yè)態(tài)形式，以租帶售；設(shè)計(jì)租不如買(mǎi)的價(jià)格策略和營(yíng)銷(xiāo)模式。2區(qū)、3區(qū)、4區(qū)、5區(qū)、8區(qū)、9區(qū)南段：一層及二、三、四層?xùn)|西向各選取25%的單位，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)前進(jìn)行一次籌碼認(rèn)購(gòu)，最終抽取中標(biāo)籌碼。第二期：正式發(fā)售，時(shí)間：8月中旬至9月下旬。第三期：10月上旬至11月下旬。第四期：12月上旬至12月下旬。第五期：元月上旬至2002年六月全面清盤(pán)。媒體通道：（1）戶(hù)外形象廣告：五一廣場(chǎng)的巨幅廣告牌火車(chē)站巨幅廣告牌（3）影視通道：湖南衛(wèi)視、湖南經(jīng)視、及其它頻道影視新聞為主體，訴求及活動(dòng)廣告為輔助。應(yīng)該肯定的是：黃興南路步行商業(yè)街，不僅僅是一種商業(yè)物業(yè)形式，她更是城市的、市民的、是政府的臉面和形象，是一個(gè)城市新世紀(jì)政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科技和可持續(xù)發(fā)展的龐大綜合載體。鑒于以上的考慮，黃興南路步行商業(yè)街的概念形象，一定是地域文化背景下的，以人為本、以社會(huì)為本、以科技為本、以可持續(xù)發(fā)展為本的綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和高度社會(huì)文明相統(tǒng)一的、整個(gè)城市形象的載體和窗口。在這樣的背景前提下，才可能實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)本身的深厚內(nèi)涵。長(zhǎng)沙的地域文化特色要在步行商業(yè)街中得以貫穿和體現(xiàn)，主要包括如下方面：（1）黃興南路，本身就是一條擁有百余年商業(yè)文化沉淀的商業(yè)街。（2）長(zhǎng)沙的地域文化，除了傳統(tǒng)老字號(hào)的載體外，更要體現(xiàn)長(zhǎng)沙現(xiàn)階段的發(fā)展和文明史，長(zhǎng)沙是湖南的省府，長(zhǎng)沙代表湖南的縮影，因此，步行街的商旅湘軍廣場(chǎng)，也是步行商業(yè)街地域文化特色的縮影。高速發(fā)展的社會(huì)，高速發(fā)展的科學(xué)技術(shù)，伴之而來(lái)的是人們對(duì)精神更高層次的需求，因此，黃興南路步行商業(yè)街除了要體現(xiàn)商業(yè)功能、商業(yè)價(jià)值外，更要體現(xiàn)：以人為本、以社會(huì)為本、以科技為本、以可持續(xù)發(fā)展為本的時(shí)代主旋律。從無(wú)障礙通道、中英文指示導(dǎo)向、休閑、綠化景觀(guān)、步行街等的設(shè)計(jì)，又充分表現(xiàn)了步行商業(yè)街的時(shí)代特征；同時(shí)，步行街的商業(yè)功能分區(qū)又決定了步行街集休閑購(gòu)物和目的購(gòu)物于一體的產(chǎn)品定位特色，因此，步行商業(yè)街的概念形象定位如下：（1）長(zhǎng)沙唯一的步行商業(yè)街。（3）長(zhǎng)沙商業(yè)購(gòu)物中心。（5）長(zhǎng)沙商業(yè)旅游中心（6）長(zhǎng)沙現(xiàn)代文明的窗口。（8）湖湘及至中南地區(qū)品牌服裝的信息中心和區(qū)域輻射中心。項(xiàng)目：長(zhǎng)沙唯一的步行商業(yè)街，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。城市和市民：重點(diǎn)設(shè)計(jì)城市形象功能與市民的參與感。綜合如上方面的因素，又鑒于黃興路是長(zhǎng)沙市政府的重點(diǎn)形象工程。百年黃興路，黃興路，百年商業(yè)文化沉淀的一個(gè)標(biāo)志。世紀(jì)步行街，時(shí)代的烙印，經(jīng)濟(jì)和科技發(fā)展的展示平臺(tái)，城市形象的名片，國(guó)際性高度文明的窗口，人性化、返撲歸真、可持續(xù)發(fā)展的城市社會(huì)的“縮寫(xiě)”。推廣延展依據(jù)如下主線(xiàn)推進(jìn)：百年文化：中國(guó)的地域文化，多是伴著商業(yè)的形式而流傳的。百年機(jī)遇：百年一次，一生一次的機(jī)遇，投資經(jīng)營(yíng)、價(jià)值潛力、價(jià)值空間、超值、輕松、自然。（三）媒體策略 媒體安排：以戶(hù)外、報(bào)刊、影視、媒體形象廣告為主體；以影視、報(bào)刊新聞為主體；以訴求廣告為輔；活動(dòng)安排：在開(kāi)工、竣工、開(kāi)街（國(guó)慶）、開(kāi)業(yè)等各個(gè)階段舉行不同主題的公關(guān)活動(dòng)，具體安排如下：（1）開(kāi)工：舉行一次新聞發(fā)布會(huì)，招集長(zhǎng)沙所有影視、報(bào)刊、廣播媒體進(jìn)行報(bào)導(dǎo)，邀請(qǐng)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席。（2）竣工（部分）：正式開(kāi)盤(pán)儀式邀請(qǐng)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，招集所有傳媒記者；進(jìn)行形象廣告和訴求廣告立體宣傳。目的，籠絡(luò)市民，增強(qiáng)人氣，實(shí)現(xiàn)全民口碑傳播效應(yīng)。（四）上市姿態(tài)策略：黃興路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)，將直接決定項(xiàng)目在長(zhǎng)沙商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)中的形象，也將決定市場(chǎng)以及目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)于步行商業(yè)街的心理預(yù)期。但作為一個(gè)巨大體量的商業(yè)街物業(yè)，對(duì)于項(xiàng)目上市姿態(tài)的定位，一定要考慮如下方面的因素：第一，市場(chǎng)和消費(fèi)者的因素。第二，物業(yè)體量和市場(chǎng)容量的因素。第三，市場(chǎng)之外的第三種因素，如政府因素等等?？刂其N(xiāo)售節(jié)奏和銷(xiāo)售頻率，營(yíng)造低價(jià)入市姿態(tài)。塑造開(kāi)發(fā)商精業(yè)、沉穩(wěn)、務(wù)實(shí)、奉獻(xiàn)的風(fēng)格和形象。今年剩余的三個(gè)大節(jié)假日，集中在10月1日、元旦和春節(jié)，因此，步行商業(yè)街的銷(xiāo)售，必須綜合考慮與這三大商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季之間的關(guān)聯(lián)。根據(jù)三種因素的綜合考慮，步行商業(yè)街的上市時(shí)機(jī)考慮如下：最佳時(shí)機(jī)：7月份，趕10月1日開(kāi)業(yè)，準(zhǔn)備工作充分。二等時(shí)機(jī)：9月份，無(wú)明確的開(kāi)業(yè)時(shí)間作導(dǎo)向。二是業(yè)主對(duì)趕在10月1日開(kāi)業(yè)有足夠信心。（六）價(jià)格策略：沒(méi)有科學(xué)合理的價(jià)格策略，很難保證項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售水平和最大化價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，步行商業(yè)街的價(jià)格策略分為三個(gè)部分：價(jià)格系數(shù)的制定。二層商鋪：60%；其中：中段節(jié)點(diǎn)、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加15%； 南門(mén)口、司門(mén)口、中心廣場(chǎng)商鋪加20%。四層商鋪：30%其中：中段節(jié)點(diǎn)、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加15%； 南門(mén)口、司門(mén)口、中心廣場(chǎng)商鋪加20%。平衡單價(jià)與總價(jià)之間的茅盾，能有效地提高高價(jià)位物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)力，從而提高物業(yè)的整體價(jià)格水平。第三、按揭與付款方式。第四、招商租金。第五、促銷(xiāo)和競(jìng)價(jià)。（七）銷(xiāo)售節(jié)奏和頻率的控制。因此，為了實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商最大的項(xiàng)目效益，有必要對(duì)步行商業(yè)街的銷(xiāo)售節(jié)奏和頻率進(jìn)行控制，具體的思路是：對(duì)各功能區(qū)進(jìn)行分期推廣（見(jiàn)分期推廣計(jì)劃）；預(yù)留若干比例的自有物業(yè)；各檔次商鋪以?xún)r(jià)位定市場(chǎng)，控制比例分期推出，原則上同層物業(yè)，先推低價(jià)位商鋪；南北兩端和中段各節(jié)點(diǎn)街鋪控制銷(xiāo)售，或先租后售。增強(qiáng)商業(yè)街中小經(jīng)營(yíng)者的綜合經(jīng)營(yíng)能力，培養(yǎng)真正懂市場(chǎng)、懂經(jīng)營(yíng)、有戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)者，增強(qiáng)商業(yè)街的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。寓管理于服務(wù)之中，以服務(wù)強(qiáng)化對(duì)經(jīng)營(yíng)者的管理，淡化單一的“行政式”管理，提升商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)管理品牌。創(chuàng)富會(huì)的組織構(gòu)架，由商業(yè)街物業(yè)管理公司擔(dān)綱，秘書(shū)長(zhǎng)由管理委員會(huì)、或物業(yè)管理公司委派，副秘書(shū)長(zhǎng)由各主題商業(yè)分會(huì)選派人仕擔(dān)任，名額不限