【正文】 目 錄一、黃興南路步行商業(yè)街產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)及產(chǎn)品細(xì)分定位 1（一）產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 1（二）功能細(xì)分定位 2（三）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)主題的開(kāi)發(fā)和定位 9（四）各功能區(qū)商業(yè)面積的分割及商業(yè)展示規(guī)劃 10（五）黃興南路步行商業(yè)街交通組織與街區(qū)功能規(guī)劃 13（六）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的總體方向性定位 15（七）黃興南路步行商業(yè)街國(guó)際化、人性化功能的設(shè)計(jì) 16二、黃興南路步行商業(yè)街目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分定位 17三、黃興南路步行商業(yè)街價(jià)格基數(shù)定位及分期推廣規(guī)劃 22四、黃興南路步行商業(yè)街營(yíng)銷通道定位規(guī)劃 24五、黃興南路步行商業(yè)街整合營(yíng)銷推廣策略規(guī)劃 25（一）概念形象定位 25（二）營(yíng)銷推廣主題定位 28（三）媒體策略 29（四）上市姿態(tài)策略 31（五）上市時(shí)機(jī)策略 32（六）價(jià)格策略 34（七）銷售節(jié)奏和頻率的控制 36（八）成立創(chuàng)富會(huì) 37。寓“商業(yè)街文化”于服務(wù)之中，通過(guò)創(chuàng)富會(huì)，吸引高素質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為中心，設(shè)計(jì)管理公司的贏利性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和主題活動(dòng)，增強(qiáng)步行商業(yè)街對(duì)業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的凝聚力，增強(qiáng)業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的“主人翁”精神。改變商業(yè)街零售購(gòu)物的單一商業(yè)形態(tài)，設(shè)計(jì)步行商業(yè)街優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品前店后廠、中心輻射功能，增強(qiáng)商業(yè)街對(duì)周邊地區(qū)的輻射能力，使黃興路步行商業(yè)街真正成為湖湘地區(qū)，乃致中南地區(qū)“商業(yè)樞紐”，因此聲名大震。銷售頻率和周期安排為一年，進(jìn)度如下表：日期2001年2002年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月銷售進(jìn)度35%25%20%10%（八）成立創(chuàng)富會(huì)：基本構(gòu)想：服務(wù)商業(yè)街較大比例的中小經(jīng)營(yíng)者和中小經(jīng)營(yíng)品牌，服務(wù)內(nèi)容包括：（1） 經(jīng)營(yíng)模式策劃服務(wù)；（2） 提供貨源渠道及信息渠道；（3）定期商業(yè)經(jīng)營(yíng)講座及沙龍；（4） 營(yíng)銷渠道的設(shè)計(jì)；（5）建立主題同業(yè)經(jīng)營(yíng)交流網(wǎng)絡(luò)；（6）策劃和扶持中小品牌商品。步行商業(yè)街改造后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積已翻了幾倍，因此，作為步行商業(yè)街的巨大價(jià)值體現(xiàn)，也只有從商業(yè)經(jīng)營(yíng)中來(lái)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)肯定是滯后于項(xiàng)目銷售的，也就是說(shuō)，步行商業(yè)街的價(jià)值潛力和價(jià)值空間，要隨著時(shí)間和空間推移，不斷地釋放出來(lái)。在基礎(chǔ)價(jià)格水平上，設(shè)計(jì)不同的促銷模式，同時(shí)，利用不同的營(yíng)銷階段，舉行競(jìng)價(jià)競(jìng)買活動(dòng)，營(yíng)造項(xiàng)目的價(jià)值空間和務(wù)實(shí)作風(fēng)。招商物業(yè)部分，設(shè)計(jì)租金水平等同售價(jià)水平的租賃形式，目的是：加快資金回籠；設(shè)計(jì)租不如買的營(yíng)銷模式。爭(zhēng)取更高成數(shù)和年限的銀行按揭；付款方式設(shè)計(jì)多樣性和靈活性。單價(jià)與總價(jià)的總體策略是：一層盡量安排更多的外街鋪面積；減小一層商鋪發(fā)售的單位面積；價(jià)位的高低與可售單位的面積分割成反比。第二、單價(jià)與總價(jià)。三層商鋪：40%其中：中段節(jié)點(diǎn)、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加15%； 南門口、司門口、中心廣場(chǎng)商鋪加20%。步行商業(yè)街價(jià)格系數(shù)的制定是根據(jù)每個(gè)商鋪不同樓層、方位、人流、公共資源、功能、面積大小等等，作為參照依據(jù)的，具體系數(shù)參照依據(jù)分為：一層商鋪：100%；其中：外街商鋪加20%； 中段節(jié)點(diǎn)商鋪加35%；臨中庭商鋪加35%； 南門口、司門口和中心廣場(chǎng)臨街商鋪加40%。三是銷售前期工作，有充足的時(shí)間作保證。根據(jù)項(xiàng)目的前期工作和項(xiàng)目形象進(jìn)度，步行商業(yè)街的最佳上市時(shí)機(jī)選擇8月份最為理想，因?yàn)?月份有三大入市由頭：一是主體封頂。一等時(shí)機(jī)：8月份，趕10月1日開(kāi)業(yè)；11月份，趕元旦和春節(jié)開(kāi)業(yè)。適時(shí)利好與項(xiàng)目銷售之間的關(guān)系主要指項(xiàng)目形象進(jìn)度與其它政府事件等。黃興南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位可概括為：低調(diào)入市，低開(kāi)高走，忠誠(chéng)回報(bào)！（五）上市時(shí)機(jī)策略：黃興南路步行商業(yè)街上市時(shí)機(jī)定位，主要要考慮如下方面的因素：項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度6月20日開(kāi)工7月10日正負(fù)零8月20日主體封項(xiàng)9月30日竣工商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季與銷售周期的關(guān)系商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季幾乎全部與傳統(tǒng)的節(jié)、假日緊密關(guān)聯(lián)。注重公關(guān)活動(dòng)和事件營(yíng)銷，以步行商業(yè)街的整體效應(yīng)推動(dòng)銷售進(jìn)程。根據(jù)上述三種因素的考慮，黃興南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位的總體原則為：宣傳策略上以制造新聞?dòng)深^、主動(dòng)操控媒體、形象廣告為主。本項(xiàng)目是一個(gè)擁有10余萬(wàn)平方米建筑面積的商業(yè)物業(yè)，銷售、招商和經(jīng)營(yíng)絕不是一蹴而就的，項(xiàng)目的上市姿態(tài)，應(yīng)該很好地迎合整個(gè)項(xiàng)目全程營(yíng)銷的節(jié)湊和頻率，才能最大化地掠奪和占有最大的市場(chǎng)份額。市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目高企的期望值，與市場(chǎng)和消費(fèi)者最終面對(duì)的是一種什么樣的項(xiàng)目產(chǎn)品和購(gòu)買價(jià)位，將直接決定市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的忠誠(chéng)度和追捧度，良好的口碑和姿態(tài)，才能擁有深厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)。目前，作為政府工程的步行商業(yè)街，市民的關(guān)注、業(yè)界的關(guān)注、媒體的關(guān)注、以及目標(biāo)消費(fèi)群體的關(guān)注，整個(gè)外界對(duì)于步行商業(yè)街的心里預(yù)期非常高。（4）開(kāi)業(yè)：活動(dòng)主題另定目的，舉行最后一波強(qiáng)大的促銷攻勢(shì)。（3）開(kāi)街：（國(guó)慶）大型演出活動(dòng)（主題另定）在中心廣場(chǎng)舉行，邀請(qǐng)湖南衛(wèi)視、湖南經(jīng)視進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)直播，中間穿抽步行商業(yè)街訴求廣告和形象廣告。利用新聞發(fā)布會(huì)效應(yīng)，發(fā)布項(xiàng)目咨詢熱線電話，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記，或舉行一次公開(kāi)發(fā)籌，目的是測(cè)試市場(chǎng)，其中包括客戶結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)品種及比例、價(jià)格、營(yíng)銷通道等等。百年選擇：身逢其時(shí)，無(wú)怨無(wú)悔的選擇，發(fā)展商的品牌、理念，政府資源的介入，綜合專業(yè)的國(guó)際合作，綜合品牌的支撐。百年商業(yè)：成熟的商業(yè)形象，成熟的商業(yè)文化，成熟的百姓購(gòu)物首選。商業(yè)推廣主題：百年等一回！百年，漫長(zhǎng)的時(shí)間，人生很難愈越的時(shí)間跨度，黃興路百年的商機(jī)沉淀，今天，您可以選擇和擁有。世紀(jì)，代表新世紀(jì)、新紀(jì)元，又一百年，新的百年，更上一層樓，寓意新的里程，新的商業(yè)，新的歷史機(jī)遇，新的投資良機(jī)，百年等一回。因此，黃興南路步行商業(yè)街的營(yíng)銷推廣主題開(kāi)發(fā)，分二個(gè)方向面：形象推廣主題定位：百年黃興路，世紀(jì)步行街！主題釋義：百年老商業(yè)街，成熟的商業(yè)街和成熟的商業(yè)形象。目標(biāo)消費(fèi)群：重點(diǎn)設(shè)計(jì)投資價(jià)值、投資潛力和投資空間。地域商業(yè)文化：百余年歷史的商業(yè)文化沉淀，二十余個(gè)老字號(hào)品牌，非常成熟的商業(yè)街，非常成熟的商業(yè)形象。（二）營(yíng)銷推廣主題定位：