【正文】 項目營銷推廣費用總額根據(jù)萬源的實際情況，％預(yù)計銷售總額：7000萬元營銷推廣費用總額：％。十四、廣告費用推廣預(yù)算在2006年8月1日后，項目的各個出口和入口必須有專人負(fù)責(zé)看守，不能容許非投資考察者的隨意進(jìn)出入4） 19層兩棟項目主體封頂?shù)臅r間不得晚于2007年2月15日5） 售樓部銷售人員必須經(jīng)過公司系統(tǒng)的培訓(xùn)，且不得低于大專學(xué)歷，并由公司同意發(fā)放制服廣告費用推廣預(yù)算F項目1棟、3棟部分必須將塔吊重新進(jìn)行安裝，必須搭配符合修建19層電梯公寓的塔吊。因此，為了成功招商，以便利用招商成功的推進(jìn)項目的整體銷售，我們經(jīng)過認(rèn)真研究，作出如下施工進(jìn)度建議：1） 項目售樓部于2006年8月15日之前進(jìn)行重新裝修，提升項目品質(zhì)感2） 項目售樓部內(nèi)沙盤于2006年8月25日之前進(jìn)行重新制作，準(zhǔn)確標(biāo)明項目設(shè)計方案3） 項目工地部分：A施工進(jìn)度建議根據(jù)本項目的實際銷售情況和施工進(jìn)度情況，本項目的決定性關(guān)鍵在于招商活動能否正常進(jìn)行。實現(xiàn)銷售收入1500萬元2007年1月上旬——2007年2月下旬實現(xiàn)銷售收入1500萬元C2006年9月上旬——2006年12月下旬實現(xiàn)銷售收入1000萬元以上B2006年8月中旬——2006年10月下旬共半年時間，實現(xiàn)銷售收入4000萬元（含按揭、分期尾款）2） 銷售時段：AC、尾款結(jié)清后當(dāng)天簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》十、銷售階段目標(biāo)及項目施工進(jìn)度建議 銷售目標(biāo)及時段：1） 銷售目標(biāo)：2006年8月——2007年2月B、分三次交款——首次、封頂、交房時間程序： A、按照4：3：3或者3：3：4的方式付款97折分期付款：時間程序：A、付足定金時簽署認(rèn)購書B、簽署認(rèn)購書后7天內(nèi)付首期并簽署《房地產(chǎn)買賣合同》C．簽署《房地產(chǎn)買賣合同》后15天內(nèi)向銀行申請按揭方式（3）98折銀行按揭付款方式： 方式（2） 定金20000首付40%（含定金）尾款60%時間程序：A、付足定金時簽署認(rèn)購書B、簽署認(rèn)購書后7天內(nèi)付首期并簽署《房地產(chǎn)買賣合同》C、簽署《房地產(chǎn)買賣合同》后10天內(nèi)付完余款 在大概兩個月的銷售期內(nèi)，銷售價格不作調(diào)整。 其他因素：發(fā)展商的合理利潤、本區(qū)域內(nèi)競爭性樓盤的價格走勢、發(fā)展商的品牌、合作伙伴的品牌等。區(qū)位因素：區(qū)位極差、區(qū)位聲譽度、區(qū)域配套、交通通達(dá)度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等項目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、新舊程度、市場接受能力等宏觀因素：國家宏觀政策、未來房地產(chǎn)價格的走勢等。 結(jié)合萬源市市場的實際情況和工程進(jìn)度情況，經(jīng)過調(diào)查整理，影響萬源市房地產(chǎn)市場制定價格策略的因素主要有以下幾方面：影響價格制定的因素體驗式活動營銷價格策略及租金預(yù)估十三、價格策略及租金預(yù)估CB 尾盤特惠招商活動推廣A為二期銷售做好準(zhǔn)備3） 方式：完美實現(xiàn)一期項目銷售完成C出金資金的最后回籠B2） 目的：A招商進(jìn)駐活動慶?；顒?第四階段策略—— 收官之戰(zhàn)1） 思路：經(jīng)過前三個階段的蓄勢和推廣，第四階段將作為一期項目的收官之戰(zhàn)，借尾盤活動開展各種品牌聯(lián)誼活動，讓收官之戰(zhàn)進(jìn)行的更加順利?；顒油茝V營銷C廣告大量投放、綜合運用媒體力量B加大范圍挖掘潛在客戶3） 方式A加速擴(kuò)大項目的銷售C加強(qiáng)力度、密度傳播項目的優(yōu)勢，加深他們在客戶心中的印象B2） 目的：A媒體的力量，大力度、大密度的進(jìn)行深度體驗項目核心價值的活動。利用城市發(fā)展論壇 第三階段策略1） 思路針對第一、第二階段由與會、隱蔽推廣轉(zhuǎn)為正面結(jié)合側(cè)面的推廣，聲勢由低到高、熱度逐步升溫的趨勢。C宣揚二三層價格優(yōu)勢，突出價格優(yōu)勢目吸引小資本投資者和工薪階層投資B大肆宣揚品牌商家入駐的消息A將市場開發(fā)的客戶轉(zhuǎn)移到二三層上鋪的消化能力上3） 方式C直接促進(jìn)二樓、三樓大量商業(yè)鋪面的銷售B借招商的品牌入駐吸引萬源市投資者及達(dá)州市內(nèi)投資者A2） 目的此階段主要針對項目的二三層上鋪進(jìn)行推廣銷售，對二三樓的商業(yè)氛圍結(jié)合事件和品牌入駐進(jìn)行宣傳、炒作。項目信息內(nèi)容由局部逐步轉(zhuǎn)為全面豐富。做好渠道的初步建設(shè)，做到客戶數(shù)量的積蓄，為緊接著的推廣活動做好人氣的積累和口碑的傳播的基礎(chǔ)。從而一定程度上的阻截其他競爭樓盤的客戶群C在項目銷售的淡季或多或少的利用一些手段占據(jù)一席之地。所以根據(jù)本項目的總體推廣策略和項目進(jìn)展情況進(jìn)行立體的推廣。萬源市本地開發(fā)商和外地開發(fā)商勢必利用有力實際紛紛上市推盤，力爭最大化的吸收消費者。（二）推廣重要節(jié)點 2006年8月上旬：項目二批房源入市 2006年8月中旬：廣告正式投入市場、項目全新亮相 2006年9月下旬：此項目強(qiáng)市推廣宣傳活動 2006年10月上旬：項目進(jìn)入二三樓熱銷期（三）、推廣階段策略2006年隨著四川房價呈現(xiàn)總體上升趨勢和萬源市市政府加速發(fā)展的種種利好消息，萬源市房地產(chǎn)市場前景呈現(xiàn)較好的發(fā)展趨勢。通過整合行銷的宣傳，在主線和輔線之外提出一種項目心里推廣方式。3) 推廣暗線策略2) 推廣輔線策略通過借助推廣主線之力，借項目優(yōu)勢之利，通過各種媒體渠道對項目的產(chǎn)品進(jìn)行廣告宣傳（包括稀缺性、未來潛力、開展的活動傳播）與推廣主線的核心訴求相呼應(yīng)，形成項目的獨有的專屬價值。B 在整個推廣過程中，開發(fā)商以項目名稱的方式出現(xiàn)引導(dǎo)萬源市政府、媒體、市民的共同關(guān)注萬源市的新城市發(fā)展。借“告罄”、借“品牌入駐”、借萬源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為中型城市之時、借政府加快建設(shè)市中心區(qū)域之勢、借媒體傳播之力。1） 推廣主線策略A? 可以借助一些主題上屆營造消費氛圍，吸引商家入駐。3） “借”的好處? 可以利用銷售告罄來營造市場機(jī)饑餓感，同時對下一階段的銷售打下基礎(chǔ)。借主題商家入駐營造商業(yè)氛圍2） 配合政府發(fā)展方向，借用政府口舌，以可信度極高的官方語言標(biāo)明萬元的發(fā)展趨勢。（一）、推廣總策略1） 在整合營銷推廣中?！蔽覀兗纫o消費者一中全新的營銷模式和理念，又要保證不能推翻消費者以往對本項目的營銷格調(diào)的認(rèn)識。我們將利用全新的市場宣傳口號作為契機(jī)正式宣布全新營銷模式的開始。出師有名是本項目展開一系列營銷活動的重要環(huán)節(jié)。如何在不改變項目整體營銷格調(diào)的條件下進(jìn)入項目，神不知鬼不覺地讓新的營銷公司正式進(jìn)入本項目而不造成消費者的反感是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。項目進(jìn)入期推廣方案十二、項目進(jìn)入期推廣方案9月份是商業(yè)低產(chǎn)的銷售淡季。 另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。 在短時間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點，引起社會輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。 9）在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時，選擇合適的開業(yè)時間，歡迎投資者進(jìn)場經(jīng)營。8）發(fā)展商對商場進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境；6）投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務(wù)費；7）對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售；5）投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；4）雙方洽談，達(dá)成購買或租賃意向；3）針對目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項目推廣，擴(kuò)大項目知名度，提升影響力；2）商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案；1）目標(biāo)商戶群的確定；招商與銷售流程 同時也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。 第二目標(biāo)主力店以民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）、經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。 第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。1）第一目標(biāo)主力店銷售實施方案十：銷售實施方案項目招商目標(biāo)內(nèi)容電視臺：主要發(fā)布項目相關(guān)動態(tài)、新聞、事件和活動即時報道，電視臺選擇萬源電視臺路牌：主要發(fā)布項目形象廣告、產(chǎn)品賣點廣告、項目銷售廣告，選擇區(qū)域集中在萬源老城區(qū)市中心和項目所在區(qū)域。廣告調(diào)性：要表現(xiàn)出從項目價值核心下的坐標(biāo)、優(yōu)閑生活文化的基本調(diào)性。 廣告主題：廣告主題的提煉要考慮到傳播概念的相關(guān)性、區(qū)域性、延展性和感染力，要傳達(dá)出項目的價值核心——萬源大革命（主）與購物也優(yōu)閑（輔）。內(nèi)容2) 廣告策略創(chuàng)造新潮流——體現(xiàn)項目形象的專屬性專屬形象是吸引客戶感受全新體驗的前提基礎(chǔ)，也是吸引客戶到售樓現(xiàn)場的最直接手段；在營銷語言與形象系統(tǒng)中，相互之間的關(guān)系必須達(dá)到統(tǒng)一、系統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上突出其唯一的專屬性；核心理念與廣告形象推廣語言體系在點上要具有創(chuàng)意，在面上具體系統(tǒng)專屬性；核心賣點語言提煉系統(tǒng)體現(xiàn)其創(chuàng)新，具有專屬代表意義；廣告創(chuàng)意表現(xiàn)手法在房地產(chǎn)廣告類中具有獨創(chuàng)性，與項目的獨特氣質(zhì)相匹配構(gòu)成專屬的代表；廣告的一些特殊載體體現(xiàn)專屬性，如禮品、現(xiàn)場售樓處與外圍形象包裝等。（此活動還可配合物業(yè)綜合服務(wù)評比）活動目的：用美女+智慧這個吸引人的話題讓更多人來關(guān)注項目本身。不管從發(fā)掘潛力還是未來發(fā)展的趨勢來看，給予觀望者更有力的指導(dǎo)、給予購房者更大的購房決心。然后引出：“萬源大革命”這一戰(zhàn)略性指導(dǎo)方針。城市發(fā)展圖片展活動概述：此活動由萬源政府、規(guī)劃局主辦，項目承辦，各大主流媒體提供大力的宣傳支持。借用政府、媒體之力，用較少資金的投入取得最大的宣傳力度，并以此建立消費市場對本項目的信任度及良好的口碑。各大媒體作為表面的主辦者并以政府作為發(fā)言者，引導(dǎo)各開發(fā)商和市民共同關(guān)注新萬源的發(fā)展、攜手打造新萬源形象的舉動為本項目產(chǎn)品打上未來生活的標(biāo)