【正文】 也可采取在一定的時(shí)間段對(duì)公交車(chē)開(kāi)放的做法，即半封閉管理，如北京的王府井、 中山孫文路、廣州等地步行街，都采用這樣的管理辦法，大大減輕了對(duì)周邊道路的壓力。但是，如果沒(méi)有交通把人流帶到步行街，步 行街建設(shè)得再好也沒(méi)有用，因此，步行街應(yīng)該在交通交匯點(diǎn)的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量 的停車(chē)場(chǎng)，這是步行街繁華的一個(gè)重要條件。從西方國(guó)家的實(shí)踐檢驗(yàn)看，解決這一問(wèn)題的主要做法就是商業(yè) 的島區(qū)化，即“人與車(chē)的分離”——把商業(yè)活動(dòng)區(qū)域從汽車(chē)交通的威脅下解放出來(lái)，興建步行街。 從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場(chǎng)，所有細(xì)節(jié)都要經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)整體風(fēng)格的一致性，同時(shí)，又要通 過(guò)這種“一致性”展現(xiàn)出“個(gè)性”，即該商業(yè)街的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)。給人的印象是，京城里的商業(yè)街，說(shuō)不上顯赫華貴，但有股子大家風(fēng)度，透著北京文化的那種厚度和迷人的 魅力。如北京環(huán)故宮的幾個(gè)商業(yè)街，從其發(fā)展演進(jìn)看，雖接 紫禁城，但都未為突出自己、炫耀自己而干擾古都的城市主調(diào)與風(fēng)貌。商業(yè)街的古老歷史文化遺址，在改造建設(shè)中應(yīng)更好的融入新的規(guī)劃中，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié) 合。商業(yè)街的建設(shè)必須注意保護(hù)和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設(shè)的 一個(gè)組成部分。根據(jù)調(diào)查，最佳的業(yè)種搭配為：零售業(yè)占65％，餐飲業(yè)占20％，大眾娛樂(lè)業(yè)占10％，通訊服務(wù)業(yè) 占5％。 （四）業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套 如何對(duì)商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行合理的規(guī)劃引導(dǎo)，是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃建設(shè)的大問(wèn)題，因?yàn)樯虖B不 管是政府開(kāi)發(fā)還是私營(yíng)企業(yè)興建，最終都是分散賣(mài)或租給中小業(yè)主，如果事先沒(méi)有合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，難于形成商 廈的主業(yè)和特色，很容易造成商品“千店一面，單調(diào)雷同”的局面，并難以形成規(guī)模效應(yīng)，甚至相互影響，降低整 個(gè)商業(yè)街的檔次。 （三）各種類(lèi)型商業(yè)街側(cè)重點(diǎn)應(yīng)各有不同 中央商業(yè)街作為一個(gè)城市的中心地帶，是城市的“代言人”，它承載的不僅僅是商業(yè)功能，還有展示城市個(gè)性 特色的功能，因此在建設(shè)、改造過(guò)程中最忌諱的就是對(duì)文化的漠視，對(duì)城市歷史的否定；地區(qū)商業(yè)街作為一個(gè)社區(qū) 的紐帶，應(yīng)以其無(wú)限的親和力取勝，與周遭的環(huán)境、人文融為一體，強(qiáng)調(diào)“三民”方針，即“便民”、“利 民”、“為民”。 （二）管理模式上要不斷創(chuàng)新 現(xiàn)在，我國(guó)商業(yè)街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設(shè)監(jiān)察大隊(duì)，受政府相關(guān)職能部門(mén)的委托， 對(duì)街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶(hù)外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調(diào)制，從政府各機(jī)關(guān)部門(mén) 抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價(jià)和轄區(qū)負(fù)責(zé)人參加的管委會(huì)，如南京市湖南 路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費(fèi)維持正常管理工作，并協(xié)助相關(guān)職能 部門(mén)維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門(mén)商業(yè)街。對(duì)于整條商業(yè)街的協(xié)調(diào)問(wèn)題，比如老商業(yè)街的傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代設(shè)施的關(guān)系，則在考慮的倒數(shù)之 列。追溯 商業(yè)街的起源，都是市民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，私營(yíng)小業(yè)主靠著勤奮和機(jī)敏在商業(yè)街上立足，市場(chǎng)機(jī)制在其中扮演主要角 色，經(jīng)營(yíng)不佳的企業(yè)自然被市場(chǎng)淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會(huì)絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在 今天中國(guó)的商業(yè)街上，這種機(jī)制存在嗎？所以企業(yè)應(yīng)是商業(yè)街的絕對(duì)主體，政府的職能僅僅是“引導(dǎo)”企業(yè)去發(fā)揮 商業(yè)街的總體優(yōu)勢(shì)，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢(shì)，如在廣東新會(huì)就出現(xiàn)了一條由民營(yíng)企業(yè)出資改造并 冠名的商業(yè)街——悅洋商業(yè)街，這條商業(yè)街全權(quán)由企業(yè)規(guī)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤(rùn)以地租、稅收的 方式回報(bào)給政府。工程結(jié)束后的驗(yàn)收表明：達(dá)到 了城市美容的目的，但街道所賴(lài)以生存的商業(yè)氛圍卻沒(méi)有相應(yīng)的增強(qiáng)，巨額的投入并沒(méi)有迎來(lái)更多的消費(fèi)。這也許具有一定的合理性，因?yàn)樯虡I(yè)街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一 般是城市的中心地帶；在建設(shè)方面有很強(qiáng)的規(guī)劃性；有大量的公共設(shè)施存在等等，這就要求必須有一個(gè)非盈利性的 機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)街實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，才能使商業(yè)街形成獨(dú)特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形 成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對(duì)待某種具體零售業(yè)態(tài)的態(tài)度對(duì)待商業(yè)街，那么這種商業(yè)街建設(shè)得絕對(duì)沒(méi)有 價(jià)值。消費(fèi)者的收入，也是市場(chǎng)規(guī)模大小的 一個(gè)重要的測(cè)量器?？偟恼f(shuō)來(lái)，收入高的消費(fèi)者，他們的消費(fèi)水平也較高，在面對(duì)同類(lèi)商品和類(lèi)似的商品時(shí)，往 往會(huì)選擇質(zhì)量好而價(jià)格較高的商品。 。同時(shí)需要注意的 是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費(fèi)層次是不同的。文化素質(zhì)較高的消費(fèi)者對(duì)文化消費(fèi)等發(fā)展資料的市場(chǎng)需求 相對(duì)較大，而文化程度構(gòu)成較低的階層，即使收入水平與知識(shí)分子階層相當(dāng)，其消費(fèi)的重點(diǎn)往往仍停留在吃、穿、 住等消費(fèi)資料上。消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成，是人口素質(zhì)中的一個(gè)重要部分，對(duì)商品需求的影響相當(dāng)明 顯。對(duì)這類(lèi)消費(fèi)者應(yīng)體現(xiàn)出商品的新風(fēng)格、新款式，時(shí)髦商品可以首先在他們身上展示出 路。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時(shí)間很少，所以他們購(gòu)買(mǎi)商品 的目的性較強(qiáng)，易出入固定的購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)所。如果把從事不同職業(yè)活動(dòng)的人按腦力勞動(dòng)者和體力勞動(dòng)者粗分為兩大類(lèi)的話，我們可以看出，腦力勞動(dòng) 者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識(shí)強(qiáng)，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對(duì)產(chǎn)品的追 求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。 。在大城市中，女性購(gòu)買(mǎi)服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設(shè) 置“女人街”也正是充分利用了這一特點(diǎn)。同時(shí)，不同年齡段的人口，在耐用品消費(fèi)上所 體現(xiàn)的差異性更大。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費(fèi)中所體現(xiàn)出的差異越來(lái)越明 顯，不同性別年齡結(jié)構(gòu)的人在購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)心理及消費(fèi)層次上的差異是很大的。所以人口數(shù)量因素，應(yīng)成為商業(yè)街規(guī)模確定必需考 慮的因素。而這些購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。一定數(shù)量的消費(fèi)者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個(gè)商業(yè)街規(guī)模大小的基礎(chǔ)?？傊?，不同的商業(yè)街其消費(fèi)者主體的界定應(yīng)有所 不同，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分有利于市場(chǎng)定位的成功及資金的合理安排。通常人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購(gòu)買(mǎi)；而當(dāng)購(gòu)買(mǎi) 耐用品之時(shí)，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽(yù)，所以對(duì)交通便利因素考慮得少一些。從地理位置因素來(lái)看，市中心的商業(yè)街可以在較廣區(qū)域 的人口中再進(jìn)行細(xì)分，而較偏僻地區(qū)的商業(yè)街，就應(yīng)著重選擇該商業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口。所以應(yīng)選擇消費(fèi)者主體進(jìn)行分析。 （一）消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇 消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費(fèi)者主體的界定，也就是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè) 街內(nèi)有消費(fèi)意愿的消費(fèi)者群體。所以，成功的市場(chǎng)定位應(yīng)建立在對(duì)消費(fèi)者及其 消費(fèi)行為認(rèn)真分析的基礎(chǔ)之上。商業(yè)街市場(chǎng)定位，是根據(jù)消費(fèi)者的數(shù)量、需求、偏好以及購(gòu) 買(mǎi)力的不同，對(duì)各種類(lèi)別，層次的消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分，以確定該商業(yè)街的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)及商品檔次等。戰(zhàn)略即商業(yè)街的市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位問(wèn)題，戰(zhàn)術(shù)即在建商業(yè) 街的過(guò)程中采取的具體方針，如到底是政府行為，還是企業(yè)行為；其管理模式究竟是怎樣的；應(yīng)采取什么樣的業(yè)態(tài) 組合以及在建設(shè)過(guò)程中的具體問(wèn)題，如交通、服務(wù)設(shè)施等等。 可以這樣說(shuō)，商業(yè)發(fā)展到今天提出了商業(yè)街建設(shè)，這是商業(yè)經(jīng)營(yíng)者自覺(jué)或不自覺(jué)地進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的一種表現(xiàn)， 是市場(chǎng)由同類(lèi)重復(fù)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)向理性競(jìng)爭(zhēng)、有序競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的一種表現(xiàn)，既是對(duì)中心城市原有商業(yè)資源的一種整合， 也是商業(yè)向更高級(jí)階段發(fā)展的一種準(zhǔn)備。中國(guó)為什么有商業(yè)街的生存空間呢？ 這是由于中國(guó)的特殊國(guó)情決定的，一是因?yàn)橹袊?guó)轎車(chē)沒(méi)有發(fā)展，人們不可能騎自行車(chē)或擠公共汽車(chē)經(jīng)常到僅有 一家購(gòu)物中心的郊區(qū)購(gòu)物；二是因?yàn)橹袊?guó)人骨子里有一股濃烈的懷舊情結(jié)，中國(guó)的古都、古城、古鎮(zhèn)很多，商業(yè)街 動(dòng)輒上百年、幾百年歷史，它是民族工商業(yè)神采飛揚(yáng)、精英薈萃之地，它有太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳 說(shuō)，是鮮活的“清明上河圖”，shoppingamp。 順應(yīng)著這種新的消費(fèi)潮流，1999～2000年，商業(yè)街與購(gòu)物中心（shoppingamp。今天，當(dāng)我們注意到消費(fèi)者在 購(gòu)買(mǎi)選購(gòu)商品時(shí)對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的選擇已在摒棄單個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所意識(shí)，而具有“街”的意識(shí)——即賣(mài)點(diǎn)是否集中、能 否“一站終點(diǎn)”，是否有充分的消費(fèi)選擇權(quán)時(shí)，當(dāng)我們對(duì)我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大充滿(mǎn)信心時(shí)，便不難發(fā)現(xiàn)這點(diǎn)。nbspstepamp。幽靜的小路，婆娑的樹(shù)影，搖曳的燈光，舒適的環(huán)境，專(zhuān)、特、精的經(jīng)營(yíng)方向，現(xiàn)代與傳統(tǒng)交相呼應(yīng)，散發(fā)出 濃郁的城市型文化休閑氣息。在我國(guó)現(xiàn)階段，特色街已經(jīng)取得了長(zhǎng)足的 發(fā)展，在很多地方都形成了各種具有特色的商業(yè)街，如北京的隆福寺商業(yè)旅游文化街、華龍街餐飲娛樂(lè)一條街等。二是具有特定經(jīng)營(yíng)定位。分為兩 種類(lèi)型：一是以專(zhuān)業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)為特色。 。比如，超市、百貨公司、倉(cāng)儲(chǔ)商店等，其活動(dòng)范圍局限在有限的商圈內(nèi)。二者有明顯的主從區(qū)別，概念不能相互混淆。 。第四，中央商業(yè)街應(yīng)位于城 市的黃金地段。第三，中央商業(yè)街的功能要輻射整個(gè)城市而不 是僅在某一地區(qū)某一范圍內(nèi)發(fā)揮作用。第二，有較高的社會(huì)知名度。這里所說(shuō)的“商業(yè)”不能作狹義的理解，而是泛指一個(gè)具有綜 合性功能的區(qū)域?？梢哉f(shuō)，一個(gè)真正的中央商業(yè)街必須是這個(gè)城市的商務(wù)功能核心。 綜觀現(xiàn)在各種商業(yè)街，大致可以分為三大類(lèi)： 。 優(yōu)。分工細(xì)、專(zhuān)業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重 要特色，現(xiàn)代消費(fèi)已從社會(huì)消費(fèi)、家庭消費(fèi)向個(gè)性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化、品種細(xì)分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾 個(gè)具有各自特色的百貨店以外，其余都由專(zhuān)門(mén)店、專(zhuān)業(yè)店組成?，F(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、體育、文化、旅游、金融、電信、會(huì)展、醫(yī)療、服務(wù)、修 理、交通等15項(xiàng)功能和50～60個(gè)業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭(zhēng)做到“沒(méi)有買(mǎi)不到的商品，沒(méi)有辦不成的事”，最