【正文】 三種因素的考慮，黃興南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位的總體原則為：宣傳策略上以制造新聞由頭、主動操控媒體、形象廣告為主?？刂其N售節(jié)奏和銷售頻率，營造低價入市姿態(tài)。注重公關(guān)活動和事件營銷，以步行商業(yè)街的整體效應(yīng)推動銷售進程。塑造開發(fā)商精業(yè)、沉穩(wěn)、務(wù)實、奉獻的風格和形象。黃興南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位可概括為：低調(diào)入市，低開高走，忠誠回報?。ㄎ澹┥鲜袝r機策略：黃興南路步行商業(yè)街上市時機定位，主要要考慮如下方面的因素：項目的工程形象進度6月20日開工7月10日正負零8月20日主體封項9月30日竣工商業(yè)經(jīng)營旺季與銷售周期的關(guān)系商業(yè)經(jīng)營旺季幾乎全部與傳統(tǒng)的節(jié)、假日緊密關(guān)聯(lián)。今年剩余的三個大節(jié)假日，集中在10月1日、元旦和春節(jié)，因此，步行商業(yè)街的銷售，必須綜合考慮與這三大商業(yè)經(jīng)營旺季之間的關(guān)聯(lián)。適時利好與項目銷售之間的關(guān)系主要指項目形象進度與其它政府事件等。根據(jù)三種因素的綜合考慮，步行商業(yè)街的上市時機考慮如下：最佳時機：7月份，趕10月1日開業(yè)，準備工作充分。一等時機：8月份，趕10月1日開業(yè)；11月份，趕元旦和春節(jié)開業(yè)。二等時機：9月份，無明確的開業(yè)時間作導向。根據(jù)項目的前期工作和項目形象進度，步行商業(yè)街的最佳上市時機選擇8月份最為理想，因為8月份有三大入市由頭：一是主體封頂。二是業(yè)主對趕在10月1日開業(yè)有足夠信心。三是銷售前期工作，有充足的時間作保證。（六）價格策略：沒有科學合理的價格策略，很難保證項目的整體銷售水平和最大化價值的實現(xiàn)，步行商業(yè)街的價格策略分為三個部分：價格系數(shù)的制定。步行商業(yè)街價格系數(shù)的制定是根據(jù)每個商鋪不同樓層、方位、人流、公共資源、功能、面積大小等等，作為參照依據(jù)的，具體系數(shù)參照依據(jù)分為：一層商鋪：100%；其中：外街商鋪加20%； 中段節(jié)點商鋪加35%；臨中庭商鋪加35%； 南門口、司門口和中心廣場臨街商鋪加40%。二層商鋪：60%；其中：中段節(jié)點、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加15%； 南門口、司門口、中心廣場商鋪加20%。三層商鋪：40%其中：中段節(jié)點、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加15%； 南門口、司門口、中心廣場商鋪加20%。四層商鋪：30%其中：中段節(jié)點、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加15%； 南門口、司門口、中心廣場商鋪加20%。第二、單價與總價。平衡單價與總價之間的茅盾，能有效地提高高價位物業(yè)的購買力，從而提高物業(yè)的整體價格水平。單價與總價的總體策略是：一層盡量安排更多的外街鋪面積；減小一層商鋪發(fā)售的單位面積；價位的高低與可售單位的面積分割成反比。第三、按揭與付款方式。爭取更高成數(shù)和年限的銀行按揭；付款方式設(shè)計多樣性和靈活性。第四、招商租金。招商物業(yè)部分，設(shè)計租金水平等同售價水平的租賃形式，目的是：加快資金回籠；設(shè)計租不如買的營銷模式。第五、促銷和競價。在基礎(chǔ)價格水平上，設(shè)計不同的促銷模式，同時，利用不同的營銷階段，舉行競價競買活動，營造項目的價值空間和務(wù)實作風。（七）銷售節(jié)奏和頻率的控制。步行商業(yè)街改造后的商業(yè)經(jīng)營面積已翻了幾倍，因此，作為步行商業(yè)街的巨大價值體現(xiàn)，也只有從商業(yè)經(jīng)營中來，而商業(yè)經(jīng)營肯定是滯后于項目銷售的，也就是說，步行商業(yè)街的價值潛力和價值空間，要隨著時間和空間推移，不斷地釋放出來。因此，為了實現(xiàn)開發(fā)商最大的項目效益，有必要對步行商業(yè)街的銷售節(jié)奏和頻率進行控制，具體的思路是：對各功能區(qū)進行分期推廣（見分期推廣計劃）；預留若干比例的自有物業(yè)；各檔次商鋪以價位定市場，控制比例分期推出，原則上同層物業(yè)，先推低價位商鋪；南北兩端和中段各節(jié)點街鋪控制銷售，或先租后售。銷售頻率和周期安排為一年，進度如下表：日期2001年2002年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月銷售進度35%25%20%10%（八）成立創(chuàng)富會：基本構(gòu)想：服務(wù)商業(yè)街較大比例的中小經(jīng)營者和中小經(jīng)營品牌，服務(wù)內(nèi)容包括：（1） 經(jīng)營模式策劃服務(wù)；（2） 提供貨源渠道及信息渠道；（3）定期商業(yè)經(jīng)營講座及沙龍；（4） 營銷渠道的設(shè)計；（5）建立主題同業(yè)經(jīng)營交流網(wǎng)絡(luò)；（6）策劃和扶持中小品牌商品。增強商業(yè)街中小經(jīng)營者的綜合經(jīng)營能力，培養(yǎng)真正懂市場、懂經(jīng)營、有戰(zhàn)略的經(jīng)營者，增強商業(yè)街的綜合競爭力。改變商業(yè)街零售購物的單一商業(yè)形態(tài)，設(shè)計步行商業(yè)街優(yōu)勢產(chǎn)品前店后廠、中心輻射功能，增強商業(yè)街對周邊地區(qū)的輻射能力，使黃興路步行商業(yè)街真正成為湖湘地區(qū)，乃致中南地區(qū)“商業(yè)樞紐”，因此聲名大震。寓管理于服務(wù)之中，以服務(wù)強化對經(jīng)營者的管理，淡化單一的“行政式”管理，提升商業(yè)街的經(jīng)營管理品牌。寓“商業(yè)街文化”于服務(wù)之中，通過創(chuàng)富會，吸引高素質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營者，以商業(yè)經(jīng)營者為中心，設(shè)計管理公司的贏利性經(jīng)營項目和主題活動，增強步行商業(yè)街對業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營者的凝聚力，增強業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營者的“主人翁”精神。創(chuàng)富會的組織構(gòu)架，由商業(yè)街物業(yè)管理公司擔綱，秘書長由管理委員會、或物業(yè)管理公司委派，副秘書長由各主題商業(yè)分會選派人仕擔任，名額不限。目 錄一、黃興南路步行商業(yè)街產(chǎn)品概念設(shè)計及產(chǎn)品細分定位 1（一）產(chǎn)品概念設(shè)計 1（二）功能細分定位 2（三）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)主題的開發(fā)和定位 9（四）各功能區(qū)商業(yè)面積的分割及商業(yè)展示規(guī)劃 10（五）黃興南路步行商業(yè)街交通組織與街區(qū)功能規(guī)劃 13（六）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營模式的總體方向性定位 15（七）黃興南路步行商業(yè)街國際化、人性化功能的設(shè)計 16二、黃興南路步行商業(yè)街目標市場細分定位 17三、黃興南路步行商業(yè)街價格基數(shù)定位及分期推廣規(guī)劃 22四、黃興南路步行商業(yè)街營銷通道定位規(guī)劃 24五、黃興南路步行商業(yè)街整合營銷推廣策略規(guī)劃 25（一）概念形象定位 25（二）營銷推廣主題定位 28（三）媒體策略 29（四）上市姿態(tài)策略 31（五）上市時機策略 32（六）價格策略 34（七）銷售節(jié)奏和頻率的控制 36（八）成立創(chuàng)富會 37