【正文】 種有閩南特色的經(jīng)營(yíng)戶(hù)前來(lái)經(jīng)營(yíng)。軟文造勢(shì)媒體: 與東南早報(bào)合作，開(kāi)辟軟文專(zhuān)欄，系列介紹本次活動(dòng)；發(fā)布時(shí)間：（另定）；內(nèi)容及形式： 利用《東南早報(bào)》特定版面發(fā)布系列軟文，將本次活動(dòng)特色，活動(dòng)目的，以及“七星商業(yè)街”的規(guī)模等內(nèi)容更深入地告知于廣大消費(fèi)者?，F(xiàn)場(chǎng)舞臺(tái)媒體：現(xiàn)場(chǎng)廣告牌（即現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)背景板）時(shí)間：8月8日（中元節(jié)）布置到位，售樓處人員配合活動(dòng)宣導(dǎo)；內(nèi)容：“泉港七星文化節(jié)”活動(dòng)告示；形式：整合并運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)媒體，預(yù)熱活動(dòng)氣氛。電視廣告媒體：泉港電視臺(tái)；內(nèi)容： 廣告“泉港七星文化節(jié)”活動(dòng)內(nèi)容及時(shí)間。 活動(dòng)DM: “泉港七星文化節(jié)”活動(dòng)內(nèi)容及活動(dòng)時(shí)間告知內(nèi)容融入銷(xiāo)售海報(bào) ，共同派發(fā)。（六）、 物業(yè)管理 2006/8/1 2006/8/1正式組建物業(yè)管理部具體管理辦法由物業(yè)部根據(jù)實(shí)際情況確定。五、附錄附一：“視聽(tīng)”輔助銷(xiāo)售道具——七星商業(yè)街電視宣傳片創(chuàng)作思路（是否制作：待定。僅供參考）樣片時(shí)間長(zhǎng)度建議因?yàn)楸拘麄髌侵饕糜阡N(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)播放，并贈(zèng)送給潛在目標(biāo)客戶(hù)的銷(xiāo)售道具，除了必須在宣傳片的內(nèi)容上注重豐富度和觀賞性，提升美感，在節(jié)奏上進(jìn)行把握，一直吸引觀眾的注意度外，同時(shí)，還必須合理控制整個(gè)片長(zhǎng)，整個(gè)片長(zhǎng)應(yīng)不超過(guò)30分鐘為宜。制作形式涉及泉港城區(qū)的基本現(xiàn)狀采用實(shí)景拍攝，針對(duì)七星商業(yè)街的未來(lái)規(guī)劃和景觀配套運(yùn)用三維制作，未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、未來(lái)繁榮的商業(yè)環(huán)境等運(yùn)用三維動(dòng)畫(huà)進(jìn)行情境模擬結(jié)合大城市商業(yè)中心實(shí)景拍攝來(lái)表現(xiàn)。具體內(nèi)容安排（長(zhǎng)度為30分鐘）內(nèi)容 形式 時(shí)間第1部分開(kāi)篇推出七星商業(yè)街LOGO 特效 30”和主打廣告語(yǔ) 第2部分以泉港商業(yè)醞釀風(fēng)云為主題A、 概括泉港城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增長(zhǎng)對(duì)泉港商業(yè)提出新的 實(shí)景拍攝 120”要求以及泉港現(xiàn)有商業(yè)的落后與結(jié)合實(shí)際之不相適應(yīng)的現(xiàn)狀 數(shù)據(jù)B、 整體描述七星商業(yè)街即將改變南泉港商業(yè)現(xiàn)狀，體現(xiàn)七星商業(yè)街的 三維動(dòng)畫(huà) 60”整體定位第3部分以千萬(wàn)巨資打造七星商業(yè)街百年旺鋪為主題 A、 表現(xiàn)七星商業(yè)街的新型商業(yè)型態(tài) 實(shí)景拍攝合 300”體現(xiàn)規(guī)劃特色、經(jīng)營(yíng)特色、管理特 三維動(dòng)畫(huà)效果色、商品特色、環(huán)境特色、營(yíng)銷(xiāo)特色、服務(wù)特色、形象特色等優(yōu)勢(shì)B、 突出開(kāi)發(fā)商實(shí)力 實(shí)景拍攝 150”數(shù)據(jù)表現(xiàn) C、導(dǎo)入投資增值、未來(lái)錢(qián)景的概念 各種鏡頭組合 150”第4部分以泉港首家購(gòu)物公園為主題A、 具體表現(xiàn)各個(gè)優(yōu)勢(shì) 240”地段絕佳：新區(qū)中心位置、小區(qū)人口 實(shí)景拍攝結(jié)合支撐消費(fèi)力 三維動(dòng)畫(huà)和數(shù) 規(guī)模超前：具體相關(guān)數(shù)據(jù) 據(jù)、效果圖景觀一流：名家設(shè)計(jì)、五大廣場(chǎng)、休閑購(gòu)物主題新穎：具備精品式購(gòu)物/民俗文化展示的復(fù)合功能、閩南都市風(fēng)情等創(chuàng)新模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣的特色化商業(yè)街文化品味：從七星民俗文化等諸多方面共同營(yíng)造文化內(nèi)涵和藝術(shù)品位B、 整體規(guī)劃、商業(yè)功能的細(xì)分 240”購(gòu)物功能：名牌精品區(qū)未來(lái)的商業(yè)繁榮 虛實(shí)結(jié)合品牌商業(yè)區(qū)未來(lái)的商業(yè)繁榮體育用品/外貿(mào)鞋服區(qū)未來(lái)的商業(yè)繁榮周邊大型超市、大型酒店、大型商務(wù)區(qū)未來(lái)的商業(yè)繁榮餐飲功能：娛樂(lè)功能：休閑功能：文化功能：商務(wù)功能等C、 招商帶動(dòng)人氣、對(duì)七星商業(yè)街的促進(jìn) 120”第5部分綜合評(píng)價(jià)七星商業(yè)街的繁榮前景和投資價(jià)值 360” 以現(xiàn)有泉港城區(qū)的部分店面租金收益，用類(lèi)比和對(duì)比方式進(jìn)行七星商業(yè)街商鋪的投資或經(jīng)營(yíng)分析，增強(qiáng)說(shuō)服力第6部分七星商業(yè)街整體形象和LOGO 特效加三維 30”的重點(diǎn)突出 動(dòng)畫(huà) （具體腳本見(jiàn)附件）附二：泉港商業(yè)業(yè)態(tài)分析泉港主要商業(yè)街態(tài)勢(shì)——?dú)v史自然形成，市場(chǎng)自發(fā)聚落內(nèi)容主要街區(qū)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目月租面積售價(jià)其他泉二路(泉港區(qū)“街王”、生活區(qū)商業(yè)街”)約250間店面，服裝46家、床上用品10家、鞋類(lèi)10家、銀行4家、餐飲34家、茶莊16家、雜貨店20家、超市3家、通訊16家、飾品12家、食品10家、其它55家800至2000元/㎡50至70㎡3萬(wàn)元/㎡品牌店較多，檔次相對(duì)泉港而言較高，但街長(zhǎng)點(diǎn)散，無(wú)法形成規(guī)模。多數(shù)店面為3年一付，且都有二層店面，泉二街店面由1995年擴(kuò)建后至今仍是泉港租金最貴的地段老街(山腰中心商街)約一百二十間店面，服裝35家、日用品35家、鞋類(lèi)20家、銀行2家、床上用品12家、日用品超市3家。300至700元/㎡20至70㎡自建低矮傳統(tǒng)民居，無(wú)出售。屬傳統(tǒng)老街，人車(chē)不分道，路面狹窄，擁塞現(xiàn)象十分嚴(yán)重；衛(wèi)生狀態(tài)堪憂(yōu)；業(yè)態(tài)以村民/鹽民的日用、生活、居家用品為主。驛沙路(生活配套一條街)約一百0五間店面，服裝23家、建材11家、居家用品5家、休閑吧2家、五金3家、餐飲5家、茶行5家、車(chē)行5家、美發(fā)2家、食雜4家、其它百貨類(lèi)40家、家裝市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)各一個(gè)。12002000元/月40250M26000至9000萬(wàn)元/㎡優(yōu)勢(shì)在于該地段建材、家居及農(nóng)副產(chǎn)品已成行成市，且交通便利,周邊住宅項(xiàng)目多。東側(cè)（與泉五路交匯處）主要經(jīng)營(yíng)服裝、雜貨、糖果批發(fā)。二市周?chē)缤砣肆鹘潭啵灾苓吘用駷橹?，城建配套尚不完善，業(yè)態(tài)分布較亂、較雜。泉五路(綜合商業(yè)街)約72間店面，服裝店9家、鞋店3家、床上用品3家、藥店3家、餐飲25家、銀行3家、茶莊9家、超市2家、日用品5家、眼鏡店2家、通訊3家、干洗店2家、燈飾3家1000元1800元/月4060㎡萬(wàn)元/㎡有車(chē)流無(wú)人流，空置店面較多。優(yōu)勢(shì)在于該地段交通便利,街道寬敞，城建配套較為完善，是未來(lái)泉港的主力商業(yè)街區(qū)。但目前周邊住宅項(xiàng)目少，人氣較弱七星商業(yè)街(更為“年輕態(tài)”但更具業(yè)態(tài)均衡的商街)店鋪60家，主要經(jīng)營(yíng)精品服飾、品牌鞋帽類(lèi)為主，并提供一定的與購(gòu)物相關(guān)的休閑 娛樂(lè)類(lèi)服務(wù)30至100元/㎡54至77㎡800012000元/M2七星街總長(zhǎng)約100米，商業(yè)定位為泉港精品購(gòu)物步行街；文化定位為泉港七星民俗文化旅游街七星商業(yè)街的市場(chǎng)基礎(chǔ)——泉港商業(yè)“升級(jí)版”和“現(xiàn)代版”老街、泉二路等商業(yè)街是泉港傳統(tǒng)及自然形成的老商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)品種較雜亂，缺乏現(xiàn)代商業(yè)元素。老街的服務(wù)對(duì)象以山腰村民及鹽業(yè)職工為主，經(jīng)營(yíng)主題為低廉日常生活用品；泉二路（生活區(qū)）服務(wù)對(duì)象以‘福煉’職工/后龍鎮(zhèn)村民為主，經(jīng)營(yíng)品種繁亂，大多為中低檔服飾、居家用品、家裝用品及日常生活必需品。因街道較長(zhǎng)，兩百余家店鋪分段散落在整個(gè)街區(qū)，業(yè)態(tài)分布混亂，故未能形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模，使得泉二路整體商業(yè)主題。我們以泉二路/老街為例，對(duì)泉港現(xiàn)有商業(yè)街存在的問(wèn)題分析如下：雜亂無(wú)章缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，完全自發(fā)狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)雜亂無(wú)章，惡性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重；商家各自為政缺乏統(tǒng)一的宣傳、推廣和促銷(xiāo)活動(dòng)，商家各自為政，無(wú)法形成合力；建筑陳舊，購(gòu)物環(huán)境差，不利于引導(dǎo)消費(fèi)；從建筑結(jié)構(gòu)上看，老街一線(xiàn)純屬于閩南磚石結(jié)構(gòu)，由于承重墻的限制，相鄰的商鋪不能靈活地分割和組合；層高也不足，限制了大型商家的進(jìn)入。購(gòu)物環(huán)境方面不僅缺乏景觀而且由于污水、垃圾清掃不及時(shí)，基本的清潔度也不能保持。功能單一，日常消費(fèi)占了絕大部分比例，休閑、娛樂(lè)、餐飲所占比例太小。老街和泉二路的業(yè)態(tài)組合中，食雜日用購(gòu)物類(lèi)比例達(dá)到85%以上，已不能滿(mǎn)足消費(fèi)者在高中檔服飾、娛樂(lè)、休閑方面的深層綜合消費(fèi)需求，以致高檔消費(fèi)外流現(xiàn)象嚴(yán)重，給消費(fèi)者帶來(lái)了不便，也給當(dāng)?shù)氐南M(fèi)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)消極影響，而高檔消費(fèi)是提升和刺激當(dāng)?shù)卣w消費(fèi)觀念的領(lǐng)軍行業(yè)，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)刎?cái)政增長(zhǎng)將起到積極的催化作用。因經(jīng)營(yíng)檔次低，利潤(rùn)率偏低，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)偏高。泉二路的租金從16元/㎡到30元/㎡不等，平均值在20元/㎡以上，老街租金比泉二路稍低，一般在10元/㎡左右。雖然租金水平較低，但因經(jīng)營(yíng)檔次不高，產(chǎn)品利潤(rùn)率偏低，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)偏高，部分經(jīng)營(yíng)者感覺(jué)難以承擔(dān)，希望另覓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。老街屬傳統(tǒng)滯后老街道，無(wú)法進(jìn)行人車(chē)分流；泉二路屬散亂型生活配套經(jīng)營(yíng)街，故都無(wú)法滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的精品消費(fèi)需求。由于老街屬傳統(tǒng)老街道，道路狹窄、擁擠，人車(chē)混雜，擁塞現(xiàn)象十分嚴(yán)重，汽車(chē)、摩托來(lái)往穿梭，既危險(xiǎn)又造成噪音、廢氣污染，使人們的購(gòu)物心情及人身安全都會(huì)受到不良影響。泉二路屬依附福煉職工生活區(qū)而延伸出的生活配套經(jīng)營(yíng)街，因路長(zhǎng)店散，業(yè)態(tài)混亂，無(wú)法明確自身的商業(yè)屬性，故無(wú)法形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，從而削弱了商業(yè)主題，減低了商業(yè)附加值。因?qū)俅蟊姡毠?村民）消費(fèi)街區(qū)，無(wú)法滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的精品消費(fèi)需求。此外，從城市商業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，隨著城市快速發(fā)展、城市重心轉(zhuǎn)移，以及消費(fèi)需求的變化和汽車(chē)購(gòu)物的趨向，老商業(yè)街地位逐漸下降，城市新區(qū)商業(yè)成長(zhǎng)迅速，已成為一種普遍而且不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，廈門(mén)的中山街就是一個(gè)典型例子。但泉二路和老街倚恃傳統(tǒng)老商業(yè)街優(yōu)勢(shì)，“倚老（商業(yè)）賣(mài)老（老客戶(hù)）”，仍占踞著泉港的商業(yè)中心地位。七星商業(yè)街地處泉港新行政中心和老街的商業(yè)輻射中心帶，只要在策略上加以引導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)自己的市場(chǎng)屬性——精品商業(yè)街，并以此來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)消費(fèi)需求，成功入市也是水到渠成之事。七星商業(yè)街的立街之本以及是否能夠成功運(yùn)作，首先基于對(duì)下述消費(fèi)群的有效把握： 核心消費(fèi)群：以七星街周邊居住社區(qū)、周邊辦公區(qū)為主力，強(qiáng)力輻射老街/生活區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；以商圈理論分析，七星街商圈自?xún)?nèi)及外分為三輻射范圍：核心商圈—行政新區(qū)、山腰、后龍（福煉生活區(qū)）、鹽場(chǎng)四大小區(qū)，人口20萬(wàn)次級(jí)商圈—南埔, 峰尾、界山、前黃、涂嶺，人口17萬(wàn)邊緣商圈—莆田仙游，惠安人口40萬(wàn)左右 節(jié)慶消費(fèi)群：雙休日的全泉港消費(fèi)群。 流動(dòng)消費(fèi)群：來(lái)泉港經(jīng)商、出差、旅游等不確定消費(fèi)群。31 / 31