【正文】 2%。 總成本費用匯總及分攤表 項目的總成本費用：詳見投資成本費用估算匯總表（表 13）?；诒景敢?guī)劃設(shè)計尚未 最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個別因素不能確定，所以本次對其價格的測算僅從平均價格的程度作估算?！? 2）比較案例 ：根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個周邊案例作為比較案例。 A、房地產(chǎn)價格走勢 B、宏觀政策影響 C、本案的價格預(yù)測 用成本法確定銷售價格的下限 建議銷售單價 二、商鋪銷售單價的確定 用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格） 本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 項目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 周邊 4 標準均價（元 /㎡） 待估 交易時間修正 0 2 3 1 2 27 交易情況修正 0 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +15 +15 +5 +15 繁華度 0 +35 +25 +10 +35 小計 0 +50 +40 +15 +50 個別因 素 層高 0 1 1 1 1 小計 0 1 1 1 1 修正后均價 商鋪平均標準價＝（ a＋ b＋ c＋ d）247。 用成本法確定銷售價格的下限 商鋪銷售單價：㎡ 建議銷售單價 綜合考慮項目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價：元 /㎡。詳見銷售總收入預(yù)測表（表 20）和銷售收入分批按比例預(yù)測表（表 21）。 項目中具體單位定價模擬公式 Pu＝ Pa（ 1177。 D）（ 1177。 F） U 其中： ? B 為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負值。 ? S 為戶型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負值。 ? U 為隨機系數(shù)，根據(jù)實際情況（如單位附近有機房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。 29 ? 該單位的假設(shè)條件如下：南向；景觀好；既非復(fù)式單位也非遺憾單位；位于高層中的第 2123 層（比中間基準層高 2 層）；無特別的不良因素干擾。 ? 則該單位定價為： Pu＝ Pa（ 1177。 D）（ 1177。 F） U＝ 5042（ 1＋ %）（ 1＋ 1%）（ 1＋ 0）（ 1＋ 2 %） 1＝ 5100元 /平方米 30 第十章：項目財務(wù)評價 一、財務(wù)評價技術(shù)線路 為了評價該項目經(jīng)濟效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計、收集相關(guān)估算指標的基礎(chǔ)上， 首先估算該項目的投資額及計劃資金籌措。 接著測算銷售收入。銷售情況按四批計算并得出總銷售收入。財務(wù)評價是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計算得出該項目的靜態(tài)指標和動態(tài)指標，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標相比較。 再進行項目 的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。因此分別計算出敏感因素上下波動時靜、動態(tài)指標的變化和投資盈利的臨界點，從中體現(xiàn)其抗風(fēng)險能力的大小。 ②土地增值稅 =[銷售收入－（總成本費用 +銷售稅金及附加 +開發(fā)成本 20%） ] 30%。 2）評價指標 A、投資利潤 率 =（利潤總額 /總投資額） 100%=% B、投資利稅率 =（利稅總額 /總投資額） 100%=% C、資本金利潤率 =（利潤總額 /自有資金） 100%=% 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。評價指標的計算過程詳 見全部投資現(xiàn)金流量表（表 24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表 25）。當 FIRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 ③ 經(jīng)計算得： 評價指標 稅前數(shù)值 稅后數(shù)值 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 2）自有資金現(xiàn)金流量表 表 25：自有資金現(xiàn)金流量表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 自有資金 銷售收入再投入 償還貸款本金 償還貸款利息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 34 經(jīng)計算得： 評價指標 數(shù)值（稅后） 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動 態(tài) ) 由上述指標可以看出， 運用表的貸款償還能力分析 表 26：資金來源與運用表 序號 項目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 銷售收入 自有資金 銀行借款 其他收入 2 資金運用 建設(shè)投資 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 盈余 資金 4 累計盈余資金 由上表可以看出 三、項目不確定性分析 本項目的不確定性分析包括項目的盈虧平衡點分析以及項目的敏感性分析。假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如方案所設(shè)，則由計算可得，當本項目的銷 35 售率為 %時，該項目全部投資利潤率為零，即投資剛能保本。 敏感性分析 敏感性指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生變化的是建安工程費和售價水平。 2）售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 36 第十一章： 項目綜合評價結(jié)論及風(fēng)險規(guī)避建議 一、項目綜合評價結(jié)論 針對項目建設(shè)的可行性，綜合前面九章內(nèi)容所述，我們提出以下結(jié)論： 二、項目風(fēng)險規(guī)避 建議 成本風(fēng)險： 銷售風(fēng)險： 決策風(fēng)險： 工期風(fēng)險： 其它風(fēng)險：