【正文】 下方面存在差異：區(qū)域因素、交易情況、交易時間、個別因素。 3）計算修正系數(shù) 每個因素的取值以項目為基準值 計算，本項目的各個因素取值均為 100，案例的因素取值參照基準值計算。修正系數(shù)計算如下表 32 所示。隨著時間的推移，項目配套設施日趨完善，項目人氣逐漸上漲，因此項目價格也可逐步上調。 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 20 第四章 項目建設條件 項目建設地址 永安城項目地處華縣縣城渭華路地段，用地東臨新秦路，西鄰杏林北路，南接通用機械廠，北臨糧食局住宅樓。 工程地質 華縣大地構造位置隸屬于華北地臺南緣豫西斷褶帶太華隆起，北 東向青崗坪大斷裂南側。區(qū)域構造線呈近東西向展布 ,褶皺構造主要有金堆城 黃龍鋪背斜、百花嶺向斜。地震基本烈度為 8 度，項目具體位置不處于地質斷裂帶。 交通條件 項目位于華縣縣城中部渭華路地段，用地東臨新秦路， 西鄰杏林北路，南接通用機械廠，北臨糧食局住宅樓。 水、電、天然氣等 項目建設及運營所需供水、電、天然氣等從市政管道接入。項目規(guī)劃力求實現(xiàn)環(huán)境、經濟及社會三方效益的融合與統(tǒng)一，為華縣創(chuàng)建一個生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、視覺環(huán)境優(yōu)美、人文環(huán)境高尚的職能化較高的居住區(qū)和商業(yè)區(qū)，在華縣縣新建小區(qū)及商業(yè)中能獨樹一幟 , 充分體現(xiàn)出項目的示范效 應和區(qū)域開發(fā)的前瞻性。 規(guī)劃原則 （ 1）以規(guī)劃部門及其他有關部門和業(yè)主對小區(qū)的規(guī)劃設計要求為依據，使住宅小區(qū)的規(guī)劃設計既滿足業(yè)主的開發(fā)意向，又符合更高層次的規(guī)劃要求，使之成為城市住宅的有機組合部分并與周邊環(huán)境相協(xié)調。 （ 3）建筑平面、空間組合與 環(huán)境富含特色，帶有濃厚的文化氣息。 （ 4）在提高土地經濟效益的同時，因勢利導，力求提高區(qū)內環(huán)境質量標準，對環(huán)境這一價格支撐點在設計上仔細推敲，建設時精心施工，以造就高工程質量、高環(huán)境質量、高生活質量的二十一世紀小華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 24 區(qū)。商業(yè)人流限定在小區(qū)周邊，與居民既相互依存又互不干擾。 項目建設規(guī)模 項目占地面積 畝（ 平方米），建筑總面積207500 萬平方米，其中：住宅建筑面積 100300 萬平方米，商業(yè)建筑面積 107200 平方米。 兩區(qū)：即北部的商業(yè)區(qū)和南部的居住區(qū)，功能清晰、聯(lián)系方便、華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 25 突出了空間軸線要求。 商業(yè)建 筑布局 商業(yè)建筑不至于北部的商業(yè)服務區(qū)內，主要有商業(yè)步行街、大型商城。 ? 空間控制 日照間距控制 建筑日照間距系數(shù)為 ，多層間距應該為 米，考慮華縣城市土地資源缺乏的特殊情況以及現(xiàn)有建筑間距的實際情況，確定本次規(guī)劃日照間距控制為： 多層居住建筑日照間距系數(shù)為 ，多層住宅間距 22 米；高層居住建筑日照間距標準采用大寒日日照 2 小時的標準。 交通組織規(guī)劃 （一）道路結構 規(guī)劃小區(qū)內部道路程“一主、一環(huán)、多支”式的形式： 一主：南北向小區(qū)主入口道路； 一環(huán)：小區(qū)內部的環(huán)形車道； 多支：多條通戶路。 （三）停車場地規(guī)劃 采用地下停車和地上停車位相結合的方式，地上停車位 228 個，地下停車場 572 個車位。南北向主道路及小區(qū)級道路，車行道寬 9 米，是小區(qū)最重要的消防通道，居住小區(qū)內部的環(huán)形車道時小區(qū)消防組織的重要通道，在這兩條道路上不得設置任何有礙交通的設施，保障主干道的道路暢通。 綠化、景觀、環(huán)境規(guī) 劃 作為高層次的居住小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美是其規(guī)劃的主旨，因而綠化、景觀和環(huán)境系統(tǒng)是重點考慮的方面。 ? 綠化景觀系統(tǒng)規(guī)劃 小區(qū)注重綠化環(huán)境的塑造，營造具有特色的、立體的綠化體系。貫穿小區(qū)中部的景觀軸線與周邊綠地和相呼應，體現(xiàn)小區(qū)精華，使整體小區(qū)內景色宜人、如詩如畫。 1）片狀綠地 片狀集中綠地位于小區(qū)中心，由北朝向南圍繞水體展開，以入口廣場、中心綠化、中心運動場為景觀軸線，與主入口形成對景，使得進入小區(qū)便有清新開朗的感覺。灌木可采用常綠或落葉灌木，配以季節(jié)色彩豐富的花卉 ，并可拼接成花紋或圖案，以豐富小區(qū)廣場和景觀大道等主要節(jié)點的色彩，構筑居民聚會、健身、休憩、逗留、觀賞、兒童嬉戲的理想綠色環(huán)境場所。帶狀綠化顯示了小區(qū)的脈絡，同時產生了步移景移的景觀線。住宅建筑相對集中留出大量綠地，建筑、庭院面積有大有小 、有松有緊，豐富了景觀層次。綠化中以石材輔砌小道，讓居民可以真正融入綠化之中，充分發(fā)揮環(huán)境對人性、人格的熏陶作用。小區(qū)步行空間設計布局呈開放式布局，與周邊建筑、道路相協(xié)調，做到既醒目又親切宜人。 廣場周邊設置高竿燈，作為主體空間燈光；綠化和座椅邊設邊緣燈，作為輔助和過渡 空間燈光，廣場內部硬質地面上設地燈與地面齊平，用于指示廣場通道走向和勾畫廣場形態(tài)，廣場上水體設水燈，綠地中設綠化泛光燈。廣場兩側綠化則以片狀綠化為主。 地面輔裝結合廣場和景觀大道上樹叢位置，進行 6～ 8 米以見方的網格輔裝方式。 2）景 觀小品 精心設計景觀小品，如噴泉、拱橋、雕塑、文化墻、兒童游戲沙坑等。 3）建筑形式、色彩、屋頂 不過分突出小區(qū)建筑單體形象，只是將其作為環(huán)境中的一個構件，充分發(fā)揮組團建筑之間的整體關系，從而造成小區(qū)建筑群體對人視覺的沖擊感染效果。玻璃和金屬的顏色選用柔和中性的色調，如透明玻璃、墨綠色、灰色和藍綠色。 4）建筑照明設計 小區(qū)建筑照明突出與環(huán)境的和諧，不過份強調建筑，只強調主要入口、主要里面線條等，而不采用通體照明。 5）道路照明設計 小區(qū)道路照明根據道路性質和寬度不同，采用不同亮度標準和燈桿高度。路燈、燈桿和附屬裝置互相匹配，選用深 褐色和黑色，與樹木顏色為一體。小廣場、草坪選用桿燈照明，高度在 2～ 3 米，停車區(qū)和建筑入口區(qū)采用裝燈，裝燈高度為 1 米，內有反光鏡，將燈光反射于地面。為創(chuàng)造有秩序的小區(qū)環(huán)境，上述設施設置的位置、色彩、形式等必須統(tǒng)一設計，確保小區(qū)環(huán)境的整潔和品位。 豎向設計 （一）豎向設計原則 ? 滿足道路、市政管網的工程要求 ? 滿足地形、平整土方工程量的要求 ? 地下空間、地面景觀設計的要求 （二）豎向設計 商貿小區(qū)地形變化大，豎向設計總體上遵循場地南高北低的特點進行場地平衡設計，居住用地區(qū)內地比較平坦結合地形變化做調整，主要是滿足道路排水和市政管網要求。 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 32 綜合管網規(guī)劃 為盡快發(fā)揮應有的社會效益、經濟效益，本小區(qū)建設應貫徹先地下后地上，地面建筑與基礎設施同步進行的原則。同時為各類單體工程的設計，管線工程的施工以及地下的管理工作提供科學依據，創(chuàng)造有利條件。 管線交叉時的互讓原則 ? 壓力管道讓重力自流管道； ? 柔性管道讓剛性管道； ? 管徑小的讓管徑大的。 編制管線設計綜合平面圖 在各專業(yè)提供的規(guī)劃設計資料的基礎上，初步確定各種管線在平面上的位置，再根據管線再到路上的排列、敷設的可能性，在總體對管線的走向、排列次序等進行調整，經過反復研究，確定各種管線在華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 33 平面上的位置。 給水工程規(guī)劃 （一）用水量估算 生活用水量標準 根據室外給水規(guī)范 GBJ1386,確定居住建筑的生活用水標準為180L/人 .d。 消防用水標準 消防用水量為 10L/s，并按同一時間內有一處發(fā)生火災 ，滅火持續(xù)時間 2 小時用水計算。 表 51 用水量估算 用水項目 規(guī)模 用水量標準 合計（ m3/日） 生活用水 2456 人 180L/人 .d 共建用水 生活用水 15% 未預見量 以上合計 15% 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 34 總用水量 總用水量 用水總量取 600m3/日 （二）水源 小區(qū)用水由城市市政給水管網直接供給，由城市供水干管管徑總水表井引入。根據小區(qū)內消防要求沿管網內布置室內外消防栓，布置間距不大于 120 米。 小區(qū)給水管材采用 PVC 給水管，管件閥門采用相配套的類型。 排水工程規(guī)劃 （一）排水體制選擇 采用雨污分流的排水體制。 污水量預測 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 35 污水量按照給水量的 90%計算，日排水總量為： 530 立方米。 （三）雨水排放 規(guī)劃思路 結合地形南高北低的特點，采取自然重力排水，將雨水收集排入渭華路城市雨水主干道，排入河流。 （四）排水管材 采用 HPE 排水管材，熱熔連接。 （二）用電量預測 采用面積指標法進行負荷估算。 （四）規(guī)劃區(qū)內電力線路宜采用地下式敷設，同路徑的線路敷設在同一溝道中。 （五）規(guī)劃小區(qū)內路燈由路燈專網同一集中控制，桿線與電力線路同側布置，應與規(guī)劃區(qū)內線路同期建設，采用埋地敷設。 （一）規(guī)劃區(qū)內電信電纜引自縣城電信主干管。 表 53 電 信數(shù)量估算表 建筑用電類型 單位建筑面積負荷指標 建筑面積（ m2） 電信門數(shù) 居住建筑 1線 /100m2 107200 1072 線 公共建筑 1線 /50m2 659 線 合計 1731 線 （三）區(qū)內的通信網及對外網將向“三網融合”的寬帶綜合業(yè)務數(shù)字網方向發(fā)展，建立一個高質量、高速度、多業(yè)務、高度自動化的網絡，把語音、數(shù)據、圖像等各種業(yè)務在同一網中實現(xiàn)。由交接箱或 ONU 引出用戶直配線。 （六）各網共存時，電信市話網、有線電視網、計數(shù)機數(shù)據寬帶網、區(qū)內只能網絡等信息傳輸線均采用一線位，同溝敷設，圖中電信線路的管位應預留以上信號所需管孔。新建道路、建筑物均應預留電信路通道和管位。 （八）有線電視，有線電視系 統(tǒng)主干線纜在弱電管孔敷設，其信號分配方式以采用分配分支系統(tǒng)為宜。 （二）燃氣量標準：根據規(guī)范耗熱定額，取 2200MJ/人 .年。 （四）供熱：居住小區(qū)內采用太陽能熱水器的方式，公共建筑供熱結合城市總體規(guī)劃由市政供熱提供熱源。 施工 進度 安排的 原則 認真貫徹執(zhí)行黨的方針政策、國家法令法規(guī)、上級主管部門對本工程建設的指示和要求。 在充分掌握及認真分析基本資料的基礎上，盡可能采用先進的施工技術和設備，最大限度地組織均衡施工 ，加快施工進度，保證工程質量和安全施工，根據實際施工情況及時的調整和落實施工總進度。在主體工程開工前，相應各項準備工作應基本完成，為主體工程開工和順利進行創(chuàng)造條。 項目實施進度安 排 根據項目的具體建設內容，項目建設期為 29個月，從 2020年 8 月份開始至 2020 年年底結束。 時間 項目 2020 年 2020 年 2020 年 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 前期準備工作 地基開挖 主體施工 配套設施建設 室外及地下 工程處理 竣工驗收 圖 61 項目施工進度橫道圖 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 41 第七章 工程招投標方案 招標原則及依據 招標原則 項目招標投標應具有高的透明度，實行招標信息，招標程序公開，即發(fā)布招標通告，公開招標，公開中標結果，使每一個投標人獲得同等的信息，知悉招標的一切條件和要求。 要求評標時按事先公布的標準對待所有的投標人。 招標人和投標人都應當是獨立的法人單位，在招投標過程中，應自主決策，不受外界任何因素的干涉。 招投標依據 《中華人民共和國招標投標法》； 中華人民共和國國家發(fā)展改革委員會令第 3 號《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》； 中華人民共 和國國家發(fā)展改革委員會令第 9 號關于《建設項目可行性研究報告增加招標內容以及核準招標事項暫行規(guī)定》； 中華人民共和國國家發(fā)展改革委員會令第 30 號《工程項目施工招標管理辦法》； 陜發(fā) [2020]9 號文件《陜西省人民政府關于印發(fā)陜西省工程建設項目招投標管理若干規(guī)定的通知》； 其他有關招投標文件規(guī)定。 招標組織形式 項目主要采用委托招標形式，由項目業(yè)主委托具有相應資質、從事過類似工程招標且信譽良好的招標代理機構 代理招標。 71 華縣永安城開發(fā)建設項目招標情況表 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 43 招標內容 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用招標方式 備注 全部 招標 部分 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 項目設計 √ √ √ 工程勘察 √ √ √ 工程施工 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 重要材料 √ √ √ 設備購置 √ √ √ 其他 招標方式 按國家招投標法及有關規(guī)定采用公開招標方式確定施工單位