【正文】 開發(fā)建設項目可行性研究報告 30 綠化、燈光等，充分創(chuàng)造出小區(qū)高雅的人文環(huán)境。燈光選用自然的顏色，如金屬鹵鹽燈，燈桿置于車道分隔帶內或人行道旁。皮影文化廣場區(qū)地勢低，考慮到經濟和景觀 要素的創(chuàng)作要求不做大的調整，將皮影文化廣場做成下沉式廣場。 設計道路標準 橫斷圖 根據(jù)交通需要及各種管線再到路上的擁擠程度，以及有關管線的設計規(guī)范，考慮《城市管線工程綜合》中“各種管線最小水平凈距表”設計修訂道路標準斷面圖，除調整道路各組成部分的尺寸外，把各種管線相互間距離、距規(guī)劃路中心線、構筑物、道路紅線間的尺寸標清楚。消防是由小區(qū)內室外消火栓同市政消火栓共同作用。 雨水量 采用華縣縣城暴雨強度公式計算。 （六）電力線路在規(guī)劃用地內，沿道路敷設于電信線路兩側，布置外圍干線網(wǎng)的走徑按總體規(guī)劃要求確定。 （七）與電力線平行布置的電信應有足夠的間距以滿足磁兼容性要求，沿道路敷設的線路與電力線路分側不至于道路兩旁，外圍干線網(wǎng)的路由與總體規(guī)劃相協(xié)調。 規(guī)劃對小區(qū)基本地塊采取綜合技術指標體系，對地塊的開發(fā)建設進行控制和引導，綜合技術指標見表 54: 表 54 項目詳細技術指標 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 38 序號 指標名稱 單位 數(shù)值 1 規(guī) 劃總用地面積 畝 2 建設用地面積 畝 3 總建筑面積 ㎡ 207500 4 5 其中 住宅建筑面積 ㎡ 100300 商業(yè)建筑面積 ㎡ 107200 6 容積率 2 7 建筑密度 % 8 居住總人數(shù) 人 2456 9 總戶數(shù) 戶 768 10 戶均人口 人 /戶 11 綠地率 % 35 12 停車位 個 800 13 其中 地上： 個 228 地下： 個 572 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 39 第六章 項目施工進度 根據(jù)單體 建構筑物的施工情況、《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》和本項目的具體情況，對工期定額進行適當調整，確定項目施工階段的開發(fā)期，并按本項目的總體開發(fā)經營控制方案，編制項目建設各項工作的進度計劃。具體安排見圖 61 項目施工進度橫道圖。 招標范圍 華縣永安城開發(fā)建設項目實施各環(huán)節(jié)均采用公開招標方式確定項目各承建單位。 招標投標活動的核心是競爭，招標投標的過程實際上是競爭的過程，招標投標雙方當事人都要遵守有關法律、法規(guī)以及有關規(guī)定，華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 42 在招標投標的全過程，要接受有關行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。 盡量縮短建設工期 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 40 因開發(fā)建設項目投資金額較大，為縮短工期，應重點做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊同時開工，做好不同施工隊的協(xié)調工作，使他們之間造成的影響降到最低，達到流水作業(yè)施工的要求。 （三）低壓供熱管網(wǎng)沿小區(qū)道路敷設。 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 37 （ 五）干線全部采用地下管道敷設，分支至交接箱也宜采用地下式，交接箱或光纖用戶接入單元可采用室內布置。 6 回及以上線路采用電纜溝槽， 6 回以下線路采用直埋敷設。 根據(jù)小區(qū)入口數(shù)和污水總量，估算污水管管徑，小區(qū)內排水管道最小管徑為 DN200mm，最大管徑為 DN400mm，污水管網(wǎng)沿道路敷設，結合地形將主干道由南向北鋪設，介入渭華路城市污水主干道。 （三）給水管網(wǎng)規(guī) 劃 遵照小區(qū)規(guī)劃，依據(jù)小區(qū)內地形特點，由城市市政給水管網(wǎng)引入小區(qū)給水管 DN250 進入?yún)^(qū)內，管網(wǎng)為支狀敷設，考慮給水段檢修，在管道一定距離處設置閥門井。 （二）管線綜合設計的內容 管線工程綜合按其工程階段分為規(guī)劃綜合、設計綜合兩個階段，本項目屬于規(guī)劃綜合階段，它僅確定區(qū)內電力、電信、熱力、給水、雨水、污水六種管線在平面上的位置。 小區(qū)內各種交通標志尺寸應規(guī)格化，消防結合建筑或 花壇設置；垃圾箱避免使用鮮艷色彩與卡通造型，形式簡潔，易清洗，獨立設置在人流密集處；公用電話亭避免使用鮮艷或高明度的顏色，其他小區(qū)設施如小區(qū)導游圖等設施，統(tǒng)籌兼顧、合理有效。泛光照明的設施隱蔽安裝，不暴露于建筑表面，泛光照明的色彩不超過三種。以淺色天然石材為主要輔裝，以同一色系、同質感的深色石材勾畫網(wǎng)格線。 ? 景觀環(huán)境規(guī)劃 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 29 1） 步行空間 小區(qū)步行空間主要包括小區(qū)休閑廣場、景觀道和游憩步行街等。 片狀集中綠地以喬木、灌木、和花卉間雜種植，形成豐富的層次。住宅間的道路結合景觀設計呈多樣形式，但是要保證消防車通行和掉頭的要求。商業(yè)服務主要內容有餐飲、首飾服飾、化妝品、飾品、家電等品牌主力店，同時兼具有為居住生活服務的便利店、醫(yī)務所等社區(qū)型服務功能。 （ 5）從遠期考慮進行該區(qū)的規(guī)劃設計，采用人車分流的道路系統(tǒng)。 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 22 第五章 項目規(guī)劃 華縣永安城開發(fā)建設項目是新開發(fā)建設的集高尚居住小區(qū)和商業(yè)的房地產項目，小區(qū)開發(fā)的宗旨是陽光、健康、運動、休閑和舒適。區(qū)域地層主要有元古界鐵洞溝組變質碎屑巖、中上元古界熊耳群火山巖、高山河組淺變質陸源碎屑 碳酸鹽巖。最終的修正系數(shù)為同一案例各修正因素系數(shù)的乘積。 （ 2）項目價格定位： 本項目的價格定位采用市場比較法。 20202020 1000 600 陜西恒藝置業(yè)有限公司 17 福圓小區(qū) 3住宅樓 新建 新建一棟住宅樓，總建筑面積 3800平方米 4000 1000 華縣城鄉(xiāng)建設綜合開發(fā)公司 18 名仕典藏住宅樓 新建 新建一棟六層磚混結構住宅樓，建筑面積 2160平方米 300 300 華縣城鄉(xiāng)建設綜合開發(fā)公司 19 縣經濟適用房工程 新建 48畝 12棟 方米 20202020 6000 4000 華縣城鄉(xiāng)建設綜合開發(fā) 公司 20 金堆城鉬業(yè)公司棚戶區(qū)改造項目 新建 總建筑面積 44900平方米，其中，職工安置房建筑面積41400平方米，公共配套設施建筑面積3500平方米，安置職工 690戶 20202020 8824 1000 金堆城鉬業(yè)公司 21 竹沁園 小區(qū) 新建 7600平方米 2020 7200 2020 渭南竹沁園房地產公司 22 食品公司小區(qū) 新建 4015平方米 2020 450 450 渭南盛澤房地產公司 23 英華公 館 8000平方米 2020 1000 1000 華縣鴻力房地產公司薛建立 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 16 24 高塘鎮(zhèn)商用房開發(fā) 新建 1000平方米 2020 120 120 北村行政村 25 紅領機械廠招待所擴建 續(xù)建 一幢五層 4500平方米商業(yè)用房 20202020 450 100 350 350 竣工 華縣巴一酒店 王巴一 項目綜合定位 功能定位 （ 1）定位原則：適應市場變化、創(chuàng)造差異性和領先性，滿足多層次客戶的多功能需求。 本項目位于縣城老區(qū)，必然為項目帶來巨大的客戶群。 4．用地內現(xiàn)狀建 筑少，易于開發(fā)建設：現(xiàn)狀用地內除在東部有現(xiàn)狀商業(yè)建筑比較集中外，其余區(qū)域基本上無建筑。 （ 3）高品質住宅和商業(yè)項目，從建筑形態(tài)和其自身功能上容易形成良好的建筑形態(tài)和服務口碑，從而樹立一個健康、高尚的品牌形象，為華縣打造一張醒目的城市名片。 2020 年全縣有資質等級的建筑施工企業(yè) 4 個，實現(xiàn)竣工產值 ，增長 % ；房屋施工面積 15萬平方米，增長 %，房屋竣工面積 15 萬平方米，增長 % 。 旅游業(yè)初見成效。大中型企業(yè)產值增長較快，完成 萬元，增長%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產業(yè)投資 3373 億元，比上年增長 %；第二產業(yè)投資 82277 億元，增長 %；第三產業(yè)投資 108489 億元，增長 %。 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 5 第二章 項目建設背景及市場分析 項目建設背景 宏觀經濟分析 （ 1）國家宏觀經濟發(fā)展分析 初步核算， 2020 年全年國內生產總值 335353 億元，比上年增長 %。 建設單位 項目建設單位為華縣永安房地產開發(fā)有限公司。住宅包括：兩棟小高層為 27294 m2住，多層為 62176 m2，辦公、車庫為 10830 m2；商業(yè)包括：商業(yè)步行街建筑面積 ㎡，綜合商業(yè)體建筑面積 ㎡ ,沿街華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 2 商業(yè) ㎡，寫字樓等經營性商業(yè) ㎡。 全年全部工業(yè)增加值 134625 億元，比上年增長 %。 微觀經濟發(fā)展分析 初步核算，華縣 2020 年全縣生產總值完成 ，較上年增長 %。其中大型企業(yè)產品銷售收入 萬元，增長%。華州國際皮影文化產業(yè)園對外開放，成為全國最大的皮影文 化“博物館”。城鎮(zhèn)固定資產投資分三次產業(yè)來看：第一產業(yè)完成投資 7182 萬元，增長 %；第二產業(yè)完成 324031 萬元，增長 %；第三產業(yè)完成 67529 萬元，增華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 9 長 %。房地產業(yè)不僅可以為市民們提供一個適宜生活居住的社區(qū)，更有利于帶動建筑業(yè)、建材以及其他相關產業(yè)的發(fā)展，促進金融業(yè)的發(fā)展，加快城市現(xiàn)代化進程，促進產業(yè)結構調整。 ? 機會： 1．本項目抓住縣城區(qū)域發(fā)展的機遇，通過上規(guī)模的投資建設引導該區(qū)域的房地產開發(fā)熱潮，與城市發(fā)展同步共贏，達到社會、經濟、環(huán)境三效益的綜合平衡。項目容積率，建筑密度%，綠地率%，停車位1985個，社區(qū)內將配套有 2所幼兒園、1所小學、星級酒店、大型超市、百貨商場、家居建材市場、飲食街、文化街、蔬菜副食大樓、社區(qū)服務大樓等完善的商業(yè)及生活服務設施。 目標市場定位 結合對華縣城區(qū)范圍內的近十家住宅樓盤進行分析和比較的基礎上，依據(jù)競爭樓盤的客戶調查分析，我們把目標客戶鎖定在本區(qū)域和周邊縣市，這些客戶具體可以分成以下四大類： （ 1）對項目所在區(qū)域認同感比較強，對高品質樓盤接受能力強的顧客；收入中、高等偏上，對高品質住宅產品比較向往的，喜歡高性價比的客戶；戶型、面積可選范圍多，目標客戶還是 主華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 17 要集中縣城中小企業(yè)老板，這一群體經濟潛力大，他們擁有很強的經濟基礎。 1）選擇案例 從可比案例中選擇與本項目在用途、功能和結構以及層數(shù)上較為接近的項目有錦繡綠地、四季花城、錦繡民居二期這三個案例。隨著時間的推移，項目配套設施日趨完善，項目人氣逐漸上漲，因此項目價格也可逐步上調。地震基本烈度為 8 度，項目具體位置不處于地質斷裂帶。 規(guī)劃原則 （ 1）以規(guī)劃部門及其他有關部門和業(yè)主對小區(qū)的規(guī)劃設計要求為依據(jù)，使住宅小區(qū)的規(guī)劃設計既滿足業(yè)主的開發(fā)意向，又符合更高層次的規(guī)劃要求，使之成為城市住宅的有機組合部分并與周邊環(huán)境相協(xié)調。 項目建設規(guī)模 項目占地面積 畝（ 平方米），建筑總面積207500 萬平方米，其中：住宅建筑面積 100300 萬平方米，商業(yè)建筑面積 107200 平方米。 交通組織規(guī)劃 （一）道路結構 規(guī)劃小區(qū)內部道路程“一主、一環(huán)、多支”式的形式： 一主：南北向小區(qū)主入口道路； 一環(huán)：小區(qū)內部的環(huán)形車道； 多支：多條通戶路。 ? 綠化景觀系統(tǒng)規(guī)劃 小區(qū)注重綠化環(huán)境的塑造，營造具有特色的、立體的綠化體系。帶狀綠化顯示了小區(qū)的脈絡，同時產生了步移景移的景觀線。 廣場周邊設置高竿燈，作為主體空間燈光；綠化和座椅邊設邊緣燈，作為輔助和過渡 空間燈光，廣場內部硬質地面上設地燈與地面齊平，用于指示廣場通道走向和勾畫廣場形態(tài)，廣場上水體設水燈，綠地中設綠化泛光燈。 3）建筑形式、色彩、屋頂 不過分突出小區(qū)建筑單體形象，只是將其作為環(huán)境中的一個構件，充分發(fā)揮組團建筑之間的整體關系，從而造成小區(qū)建筑群體對人視覺的沖擊感染效果。路燈、燈桿和附屬裝置互相匹配，選用深 褐色和黑色，與樹木顏色為一體。 華縣永安城開發(fā)建設項目可行性研究報告 32 綜合管網(wǎng)規(guī)劃 為盡快發(fā)揮應有的社會效益、經濟效益，本小區(qū)建設應貫徹先地下后地上，地面建筑與基礎設施同步進行的原則。 給水工程規(guī)劃 （一）用水量估算 生活用水量標準 根據(jù)室外給水規(guī)范 GBJ1386,確定居住建筑的生活用水標準為180L/人 .d。 小區(qū)給水管材采用 PVC 給水管，管件閥門采用相配套的類型。 （四）排水管材 采用 HPE 排水管材，熱熔連接。 （一）規(guī)劃區(qū)內電信電纜引自縣城電信主干管。新建道路、建筑物均應預留電