【正文】 ***南路設(shè)置多個(gè)入口，其中一個(gè)大型的主入口，使整個(gè)商業(yè)形成有機(jī)的整體。（2）綜合配套部分：空間布局：以中軸景觀帶為核心，形成中心花園、組團(tuán)綠地、院落綠化三級空間結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品組合：高層酒店、多層小高層住宅、社區(qū)便民店、社區(qū)配套。環(huán)境景觀設(shè)計(jì)1）綠化系統(tǒng)由集中綠化、組團(tuán)綠化、宅前綠化組成，集中綠化以景觀綠軸為核心，配以水體貫穿其中，使綠化系統(tǒng)形成一個(gè)自然的生態(tài)整體；2）居住社區(qū)的住宅組團(tuán)自然分布，形成豐富的景觀界面，小區(qū)步行區(qū)域與水系相交，增強(qiáng)整個(gè)社區(qū)的景觀功能；3）在綠軸上布置各種觀賞性和參與性強(qiáng)的建筑小品，如雕塑、休息椅、兒童游戲設(shè)施等。3）為保證城市干道的交通職能，避免人流密集與城市主干相沖突，緩解小區(qū)與城市道路的壓力，應(yīng)設(shè)23個(gè)出入口，住宅主入口可考慮設(shè)在***南路與外環(huán)一路。（三）建筑方案設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣防火、?jié)能、隔聲等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)遵循有關(guān)的規(guī)劃范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。平面設(shè)計(jì)（1）結(jié)構(gòu)形式根據(jù)使用功能，項(xiàng)目采用框架結(jié)構(gòu)形式。（2）公用建筑車庫采用地上停車場與地下停車場相結(jié)合的形式，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〈汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范〉的有關(guān)規(guī)定。室外有消防環(huán)形車道、建筑小品與庭院綠化帶等。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)選型及處理樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。上部結(jié)構(gòu)項(xiàng)目由低層、多層、小高層、商業(yè)物業(yè)及公用建筑組成，地上建筑物采用框架結(jié)構(gòu)，地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。（五）消防設(shè)施設(shè)計(jì)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。盡量在每棟建筑設(shè)一個(gè)防火分區(qū)。在重要的建筑（如大型餐飲、娛樂場所）內(nèi)均設(shè)自動水噴灑滅火系統(tǒng)。各建筑內(nèi)還根據(jù)需要設(shè)置干式滅火器。按國家頒布的消防61號令的要求，建立健全逐級防火責(zé)任制和各項(xiàng)防火安全制度，普及消防安全和應(yīng)急自救知識，加強(qiáng)監(jiān)控管理，并制定消防應(yīng)急預(yù)案，適時(shí)進(jìn)行演練，確保生命財(cái)產(chǎn)安全。固體垃圾處理采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。五、首期建設(shè)計(jì)劃及實(shí)施進(jìn)度安排（一）首期的建設(shè)計(jì)劃序號項(xiàng)目名稱數(shù)據(jù)指標(biāo)備 注1占地面積90畝2總建筑面積其中商業(yè)總建筑面積商業(yè)銷售面積未售商業(yè)面積自持租賃其中綜合配套總建筑面積綜合配套(住宅)銷售面積未售住宅面積3預(yù)計(jì)銷售面積綜合（二）工程進(jìn)度安排項(xiàng)目首期實(shí)施進(jìn)度安排表期數(shù)項(xiàng)目名稱時(shí)間商業(yè)一期前期準(zhǔn)備工作（戡察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等）現(xiàn)階段—2011年元月上旬正式開工建設(shè)2011年4月上旬主體建筑、園林、建筑安裝工程2011年4月上旬—2012年12月31日銷售2011年6月—2011年6月配套住宅一期前期準(zhǔn)備工作（戡察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等）現(xiàn)階段—2011年6月上旬正式開工建設(shè)2011年6月上旬主體建筑、園林、建筑安裝工程2011年6月上旬—2012年6月上旬銷售2011年10月上旬—2012年10月上旬六、項(xiàng)目的核心定位及核心策略 （一）商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的認(rèn)知與模式1 價(jià)值層面的差異 物業(yè)價(jià)值商業(yè)物業(yè)價(jià)值在于經(jīng)營, 通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值。而住宅價(jià)值在于居住, 保值升值。 利益關(guān)系從主體上說, 住宅地產(chǎn)價(jià)值鏈單一, 即開發(fā)商—終端消費(fèi)者。其中包含開發(fā)者、所有者、經(jīng)營者、管理者的權(quán)益, 它們與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式密不可分。 所有者是商鋪真正的擁有者, 通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入。 大型與中小型商場都需要有統(tǒng)一的管理者實(shí)施有效的管理,通過管理獲取管理利益。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛”利益關(guān)系。 開發(fā)利潤商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上有著本質(zhì)區(qū)別,住宅的未來經(jīng)濟(jì)利潤可使用普通會計(jì)利潤來預(yù)算, 而商業(yè)地產(chǎn)如不使用經(jīng)濟(jì)利潤來預(yù)算, 將難以實(shí)現(xiàn)利潤最大化,并且將潛藏風(fēng)險(xiǎn)。除土地成本、土建費(fèi)用及一些稅費(fèi)管理等因素比住宅用地高外,一般投資商業(yè)的人群相對較少,加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng),所以為降低市場運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)須具備有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司三大要素,以有場有市為開發(fā)目的,這樣才能增強(qiáng)投資者的信心,降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及提高開發(fā)價(jià)值。 消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣住宅銷售以后就直接進(jìn)入了消費(fèi)終端, 經(jīng)過裝修就可以居住, 可以使用了。所以,住宅是一個(gè)終端, 售后就進(jìn)入了終端消費(fèi), 商業(yè)地產(chǎn)則是開端,銷售只是商業(yè)經(jīng)營開始。賣商業(yè)地產(chǎn)呢? 不但要有投資能力, 還要有經(jīng)營能力,如果投資了商鋪今后活不了, 那開發(fā)商也是活不好的。 投資回報(bào)形式對于開發(fā)商而言, 商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)形式有三種: 銷售獲利、后期經(jīng)營收益、物業(yè)升值,住宅投資回報(bào)形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn)。所以商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值并非是銷售,而是獲取長期的經(jīng)營收益和物業(yè)升值。樓盤除了消極被動的隨市場供求關(guān)系變動而升值外, 無法帶來額外的利潤, 因此增值空間小。商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施,承擔(dān)商品的流通展示功能, 對人而言就是滿足人們的購物需求。其次, 商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式更多, 有購物中心、主題商場、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。商業(yè)地產(chǎn)最重要的是滿足商家尤其是主力商家對場地的使用要求,如面積、貨梯、排污排水、停車位、廣告位等, 另外交通動線的規(guī)劃也十分重要, 體現(xiàn)在垂直交通和平面交通以及外場交通組織上, 強(qiáng)調(diào)動線對消費(fèi)人流的引導(dǎo)和各個(gè)店鋪的到達(dá)率, 避免或減少死角位的產(chǎn)生,最大程度上提高每個(gè)樓層、每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初, 根本就沒考慮過做什么的問題,他們多數(shù)先把項(xiàng)目蓋起來, 到了商業(yè)定位的時(shí)候問題就出現(xiàn)了, 不是結(jié)構(gòu)不合理, 就是布局不規(guī)范,從而導(dǎo)致招商異常困難, 往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn),進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等, 一般都實(shí)行“招商先行”的營銷策略,以招商來帶動銷售。其實(shí)主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài), 它本身不具備“聚客”能力,所以也不具備使商鋪升值的潛力,只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值, 使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠５咨绦杩茖W(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例, 這點(diǎn)也非常重要。對于住宅來說, 消費(fèi)者購買的是一種他們需要的“生活方式”,因?yàn)闊o論怎樣講,房子本身沒有特別大的差異,不同的只是賦予房子的內(nèi)涵,所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。作為投資而言, 回報(bào)率和回報(bào)周期才是消費(fèi)者真正關(guān)心之所在。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者, 他們的心態(tài)是完全不同的。在商業(yè)地產(chǎn)上, 推廣對象是分階段來劃分的。自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度、消費(fèi)群基數(shù)和消費(fèi)能力。在整體交房、商場開始運(yùn)作后,推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移, 重點(diǎn)是怎樣吸引更多的消費(fèi)者光顧商場, 從而提升整個(gè)商場的人氣和形象, 這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個(gè)迫切的問題。商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是:地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開發(fā)商實(shí)力、主力店?？傊? 商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別, 必然要求開發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。(二)整體開發(fā)理念詩意棲居 豐盛人生詩意是美、舒適與愉悅的體驗(yàn)，預(yù)示著一種極佳的精神狀態(tài)，以詩意棲居為開發(fā)目標(biāo)，是對客戶追求美好人居夢想的認(rèn)同；豐盛的人生則是城市主流階層所追求的現(xiàn)代化、多元化的愉悅體驗(yàn)。而從經(jīng)濟(jì)開發(fā)的商業(yè)發(fā)展需要分析，確實(shí)也存在一個(gè)區(qū)域商業(yè)核心的需求，本項(xiàng)目的建成，將成為城南區(qū)域的商業(yè)龍頭核心。配套住宅部分市場定位***最具購買力和最佳性價(jià)比樓盤最具購買力：本項(xiàng)目要在各個(gè)方面全面領(lǐng)先市場同類產(chǎn)品，以讓人無法拒絕的魅力全面征服消費(fèi)者，成為***住宅市場的最向往的人氣物業(yè)。（四）產(chǎn)品定位：商業(yè)部分產(chǎn)品定位以服飾購物、精品餐飲、休閑娛樂為核心，情景式休閑產(chǎn)業(yè)街區(qū)n 以休閑購物、精品餐飲、康體娛樂為核心本項(xiàng)目以***服裝城為龍頭，以餐飲、休閑娛樂為配套核心，從該業(yè)態(tài)類型的特征考慮，以精品高檔的形態(tài)，吸引中高檔消費(fèi)群體來消費(fèi)，拉動***夜間消費(fèi)的發(fā)展，構(gòu)筑***的不夜城。配套住宅部分產(chǎn)品定位：低密度、高舒適的西式小鎮(zhèn)在一個(gè)充滿詩意的地方，構(gòu)筑一個(gè)全***的中堅(jiān)階層都為之向往的詩意棲居之所。同時(shí),運(yùn)用現(xiàn)代豐富而不簡約的價(jià)值風(fēng)格，滿足中堅(jiān)階層健康豐盛的人生境界(五)客戶群定位商業(yè)部分客戶群定位高檔消費(fèi)群體及中檔消費(fèi)群體n 高檔消費(fèi)群體的涵蓋范圍：包括政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營者、私營業(yè)主、高收入群體。住宅部客戶群定位中堅(jiān)階層中堅(jiān)階層的涵蓋范圍:開發(fā)區(qū)白領(lǐng)、市區(qū)中級公務(wù)員和白領(lǐng)、市區(qū)經(jīng)商人士、來***工作或經(jīng)商人士、***市或外地的投資客等。（七）競爭策略盡可能提高銷售比率，盡快回收成本，減少投資風(fēng)險(xiǎn)；善用策略、全面領(lǐng)先，快速推進(jìn)，搶占市場先機(jī)；建立項(xiàng)目良好的市場形象，塑造發(fā)展商及項(xiàng)目品牌；以全國開發(fā)區(qū)的功能轉(zhuǎn)型為例證，來引導(dǎo)市場對開發(fā)區(qū)的認(rèn)知；主動融入城市東擴(kuò)進(jìn)程，變被動為主動；商業(yè)先行，以商業(yè)熱點(diǎn)帶動住宅熱銷。（二）項(xiàng)目首期投資成本估算原則1. 充分利用公司資源原則；2. 合理利用與節(jié)約利用原則；3. 工程質(zhì)量至上原則；4. 合理現(xiàn)金流原則；5. 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與社會效益雙贏原則。該投資成本包括土地成本、前期工期費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、行政規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、宣傳與銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)及其它費(fèi)等。項(xiàng)目首期投資成本：。（四）首期各季度投資計(jì)劃項(xiàng)目首期計(jì)劃從2011年4月上旬開始興建，其中商業(yè)部分從2011年4月上旬開始興建，建設(shè)工期約為1年，配套住宅部分從2011年6月上旬開始興建，建設(shè)工期約為1年。A. （）,占總投資額15%；B. （）,占總投資額 20%；C. （）,占總投資額25%。E. （）,占總投資額15%。B. 項(xiàng)目首期自有資金有9000萬元。D. 本項(xiàng)目采取滾動式開發(fā)，資金滾動運(yùn)轉(zhuǎn)，用銷售資金回投于開發(fā)之中，可以減少資金量，填充資金缺口，解決資金不足的問題。八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)（一）評估依據(jù)建設(shè)部發(fā)布的最新版《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；2《貸款銀行中長期貸款項(xiàng)目評方法》；國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī)。l 項(xiàng)目首期商業(yè)部分平均售價(jià)為6000元/平方米；l 項(xiàng)目首期住宅部分平均售價(jià)為3500元/平方米；l 即項(xiàng)目整體平均銷售單價(jià)為4200元/平方米。（三）銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃A. ；B. 2011年03季度完成銷售面積約9000平方米，占首期銷售總面積的15%，完成銷售額為4320萬元；C. 2011年04季度完成銷售面積約18000平方米，占首期銷售總面積的30%，完成銷售額為8640萬元；D. 2012年01季度完成銷售面積約15000平方米，占首期銷售總面積的25%，完成銷售額為7200萬元；E. 2012年02季度完成銷售面積約12000平方米，占首期銷售總面積的20%，完成銷售額為5760萬元；F. 2012年03季度完成銷售面積約6000平方米，占首期銷售總面積的10%，完成銷售額為2880萬元。（四）項(xiàng)目首期稅收估算,。B. %。（見下兩表）損益表序號項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)(萬元)1銷售收入銷售收入估算表2總成本費(fèi)用成本估算表3稅前利潤總額(毛利潤額)1項(xiàng)2項(xiàng)4營業(yè)稅金及附加根據(jù)稅收部門規(guī)定計(jì)算5所得稅根據(jù)稅收部門規(guī)定計(jì)算6稅后凈利潤總額3項(xiàng)4項(xiàng)5項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱計(jì)算依據(jù)指標(biāo)稅前利潤總額(毛利潤額)損益表稅后凈利潤總額損益表全部投資毛利潤率毛利潤額/總投資成本%全部投資凈利潤率凈利潤額/總投資成本%自有資金毛利潤率毛利潤額/自有投入資金%自有資金凈利潤率凈利潤額/自有投入資金%凈現(xiàn)值取折現(xiàn)率為10%，折現(xiàn)1年，；回收成本期24個(gè)月從上表可看出，投資凈利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)平均收益率,項(xiàng)目凈現(xiàn)值大于0，回收成本期不超過1年,因此在財(cái)務(wù)上是可行的。經(jīng)測算，預(yù)售收入除少量用于項(xiàng)目投資外，其余款用來還款是富富有余的。(以固定資產(chǎn)市場評估價(jià)為基數(shù))（七）資金來源與運(yùn)用 資金來源與運(yùn)用表序號項(xiàng) 目建設(shè)經(jīng)營期（單位：萬元）201122011320114201212012220123201241資金來源(1)銷售收入(2)自有資金50004000(3)銀行借款200035001500(4)其它資金來源2資金的運(yùn)用(1)建設(shè)投資(包括利息費(fèi))(2)償還貸款(3)營業(yè)稅及附加(4)所得稅3每年累計(jì)盈余資金12根據(jù)上表可看出，本項(xiàng)目2011年02季、2011年03季、2011年04季2012年01季、2012年02季、2012年03季累計(jì)盈余資金均大于零，故從資金平衡能力分析角度來看，該項(xiàng)目是可行的