【正文】 ，而且西面的興華街是鐵西重要的交通干道和商業(yè)街，交通條件優(yōu)越。（二）“四空間”分布商業(yè)區(qū)根據(jù)規(guī)劃，SCBD區(qū)域內(nèi)大致分為混合商務(wù)區(qū)、專業(yè)型商務(wù)區(qū)、緩沖區(qū)和地下區(qū)四個(gè)空間組成部分。專業(yè)型商務(wù)區(qū)是在建設(shè)大路以北、興工街以西、興華街以東地區(qū)內(nèi)的混合 商務(wù)辦公為主的地區(qū)。最引人注目的是地下空間，在T字形縱軸上，整個(gè)地下將形成商業(yè)街，這條地下商業(yè)空間沿建設(shè)大路向西與地鐵站相連，完成地下、地面、地上三個(gè)層面的步行聯(lián)系。金三角：鐵西新區(qū)還規(guī)劃在東起景星街、西至保工街、南起十馬路、北至建設(shè)大路91萬平方米區(qū)域內(nèi)建以綜合百貨、家居建設(shè)項(xiàng)目為主的集散中心。而將建的SCBD正好與二者構(gòu)成現(xiàn)代商貿(mào)的“金三角”。四縱：興華街金融貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶、保工街現(xiàn)代家居產(chǎn)業(yè)帶、衛(wèi)工街文化休閑娛樂經(jīng)濟(jì)帶和重工街工業(yè)文化會(huì)展體育產(chǎn)業(yè)帶。其中，“一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，除在建的47個(gè)大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目外，再規(guī)劃開發(fā)建設(shè)3000平方米以上規(guī)模項(xiàng)目30個(gè)?！叭龍@”即神羊游樂園、森林公園、海洋樂園?！拔鍘А奔幢币宦肺锪?、北二路汽車貿(mào)易、北四路專業(yè)市場(chǎng)、建設(shè)大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。這個(gè)區(qū)域中將不再植入新的工業(yè)企業(yè)，原有的工業(yè)企業(yè)將通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換逐步向裝備制造發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移，騰出土地，植入新興業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)。也就是沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。四是西部的裝備制造發(fā)展預(yù)留區(qū)。所謂大工業(yè)，就是在S型的鐵西工業(yè)帶區(qū)域內(nèi)，將建成全國(guó)乃至世界最大的裝備制造業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)；所謂大物流，是指在這個(gè)區(qū)域內(nèi)將形成全國(guó)最大的汽運(yùn)、物流基地；所謂大文化，是指在S型鐵西工業(yè)帶區(qū)域中突出工業(yè)文化底蘊(yùn)，建設(shè)6公里長(zhǎng)、150米寬的工業(yè)文化長(zhǎng)廊和全國(guó)最大的城市森林公園；所謂大商貿(mào)，就是在鐵西新區(qū)的衛(wèi)工街、建設(shè)大路沿線，未來將建成全國(guó)最大的商貿(mào)區(qū)和現(xiàn)代商務(wù)區(qū)；所謂大環(huán)境，是指在鐵西新區(qū)將產(chǎn)生最長(zhǎng)的工業(yè)景觀路；形成全國(guó)最長(zhǎng)的沿內(nèi)河布置的現(xiàn)代生活居住區(qū)；還將建成汽車零部件超市。三、項(xiàng)目地塊分析（一）地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總征用地平方米總規(guī)劃用地平方米總建筑面積平方米建筑占地面積平方米綠地面積平方米道路面積平方米綠地率%容積率建筑密度%平均層高總戶數(shù)停車位（二）地塊現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目一期地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，北依北一路。其中地塊南端的冶煉廠B、C地塊也已經(jīng)拆遷完畢。同時(shí)地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，地塊四周均為城市交通道路，道路系統(tǒng)非常完善。20202020262728288等多路公交車經(jīng)過本項(xiàng)目或項(xiàng)目周邊。項(xiàng)目地塊原為冶煉廠，地塊本身的污染需要一定時(shí)間進(jìn)行處理。四、項(xiàng)目自然環(huán)境鐵西新區(qū)原為沈陽工業(yè)老區(qū)，自然景觀相對(duì)缺位。在大力開發(fā)鐵西新區(qū)，把鐵西新區(qū)規(guī)劃為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)的同時(shí)，項(xiàng)目周邊景觀開始大增。鐵路沿線、大二環(huán)的綠環(huán)工程為鐵西新區(qū)營(yíng)造出巨大的“綠肺”系統(tǒng)。同時(shí)在建的鐵西森林公園將成為鐵西重要的自然景觀。經(jīng)過漫長(zhǎng)歲月，鐵西區(qū)在中國(guó)近現(xiàn)代史上逐漸顯出其重要地位。1906年6月，日本天皇勒令成立南滿洲鐵路株式會(huì)（簡(jiǎn)稱“滿鐵”），將“鐵路用地”改為“鐵道附屬地”，實(shí)為日本殖民地，在這里建立了人本政權(quán)機(jī)構(gòu)，并確定鐵道東側(cè)為市街區(qū)，西側(cè)為工業(yè)地帶。次日，中國(guó)人民解放軍沈陽特別市軍事管制委員會(huì)成立，當(dāng)即派軍代表接受鐵西的國(guó)民黨官僚資本主義工業(yè)企業(yè)為國(guó)有企業(yè)。解放后，鐵西被稱為“機(jī)床的故鄉(xiāng)”，金屬加工制造業(yè)在全國(guó)居領(lǐng)先地位，通用零部件中有全國(guó)最大的緊固件生產(chǎn)廠，鑄鍛、毛坯制造工業(yè)中有全國(guó)最大的鑄造企業(yè)，還有生產(chǎn)全國(guó)第一臺(tái)電冰箱的醫(yī)療器械制造業(yè)。交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，有鐵路系統(tǒng)專用機(jī)械設(shè)備和器材生產(chǎn)廠家。六、項(xiàng)目周邊配套由于項(xiàng)目所在區(qū)域原為工業(yè)老區(qū)，傳統(tǒng)的城市基礎(chǔ)配套相對(duì)薄弱，但隨著鐵西新區(qū)“十一五”期間對(duì)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”的規(guī)劃建設(shè)，基礎(chǔ)配套逐漸完善，而大量的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)促進(jìn)了該區(qū)域的城市配套的發(fā)展。項(xiàng)目周邊配套主要集中在保工北街、興華北街、北二中路。第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目土地開發(fā)法律手續(xù)分析項(xiàng)目目前已經(jīng)取得了“沈鐵土交【2006】049號(hào)”土地掛牌交易成交確認(rèn)書。同時(shí)本項(xiàng)目預(yù)計(jì)年內(nèi)進(jìn)行奠基儀式，并計(jì)劃2007年5月動(dòng)工。項(xiàng)目開發(fā)過程中：n 不涉及當(dāng)?shù)孛窬硬疬w；n 不涉及國(guó)有企業(yè)員工安置；n 不涉及國(guó)有企業(yè)員工對(duì)于國(guó)有固定資產(chǎn)出讓疑慮及上訪；n 不涉及市政改造；n 不涉及政府協(xié)議的城市公建項(xiàng)目；n 不涉及河道等復(fù)雜項(xiàng)目改造；n 不涉及危樓拆除、爆破；項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家法律、法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的政策與規(guī)定，并能取得政府的大力支持。沈陽國(guó)際紡織服裝城有限公司將聘請(qǐng)專業(yè)的外圍團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目提供全方位的服務(wù)，包括：n 甲級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司提供規(guī)劃設(shè)計(jì)；n 甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)公司提供建筑設(shè)計(jì)；n 甲級(jí)景觀設(shè)計(jì)公司提供景觀設(shè)計(jì)；n 總承包資質(zhì)建筑公司進(jìn)行建造；n 國(guó)內(nèi)頂級(jí)工程顧問公司提供工程顧問；n 國(guó)內(nèi)知名監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程監(jiān)理；n 國(guó)內(nèi)頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司提供全程地產(chǎn)咨詢；n 國(guó)內(nèi)頂級(jí)律師事務(wù)所提供律師服務(wù)；n 國(guó)際頂級(jí)物業(yè)顧問公司提供物業(yè)管理服務(wù)；n 國(guó)內(nèi)著名銀行提供金融服務(wù)；n 國(guó)內(nèi)著名人力資源服務(wù)公司提供人力資源顧問服務(wù)；n 國(guó)內(nèi)著名培訓(xùn)公司提供團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)服務(wù)；項(xiàng)目采用一次性全面開發(fā)。暫無地質(zhì)報(bào)告，地基擬采用預(yù)應(yīng)力管樁樁基；擬采用鋼筋混泥土框架剪刀墻結(jié)構(gòu)；建筑抗震設(shè)放烈度6度；地下工程放水登記2級(jí)；屋面放水等級(jí)II級(jí)。本項(xiàng)目順應(yīng)國(guó)家宏觀政策方面的發(fā)展，并將為振興東北做出一定貢獻(xiàn)。同時(shí)，沈陽對(duì)于戶外廣告的管理較為嚴(yán)格，在項(xiàng)目大規(guī)模營(yíng)銷工作啟動(dòng)時(shí)，能否購買以及發(fā)布大規(guī)模的戶外廣告也構(gòu)成項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)。資金風(fēng)險(xiǎn)由于項(xiàng)目是一次性全面動(dòng)工開發(fā)，并且采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)，前期工程量投資量較大，在資金運(yùn)作方面，如果能盡快進(jìn)行預(yù)售，則可以盡快回籠資金，保證工程快速進(jìn)行，確保投資回收期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隨著全國(guó)各地大型紡織、服裝、皮革專業(yè)市場(chǎng)的建立，特別是吉林、天津等地的相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)的建立，以及商品流通渠道扁平化，使得同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沈陽五愛市場(chǎng)本身市場(chǎng)交易量有下滑趨勢(shì)。我們將借鑒浙江、江蘇、天津等地大型專業(yè)市場(chǎng)全國(guó)推過方式，結(jié)合沈陽以及東三省市場(chǎng)特點(diǎn)，有策略、有步驟、有重點(diǎn)的運(yùn)作本項(xiàng)目，以期達(dá)到預(yù)期最佳值。在工程實(shí)施從上面，由于結(jié)構(gòu)5層，并且建筑物沒有特殊要求，總體可行性強(qiáng)。本項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)在可控的風(fēng)險(xiǎn)下面具有較大贏利機(jī)會(huì)，有待下面進(jìn)一步對(duì)于市場(chǎng)研究、開發(fā)周期的分析。經(jīng)營(yíng)商品包含針紡產(chǎn)品、服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、日用雜品、小食品等14個(gè)大類，2萬余個(gè)品種。五愛市場(chǎng)的直接供貨渠道覆蓋了以上地區(qū)的70％。五愛市場(chǎng)是沈河中央商務(wù)區(qū)核心組成部分，更是規(guī)劃建設(shè)中的沈陽金融區(qū)的交易核心。市場(chǎng)有供業(yè)戶使用的萬米倉儲(chǔ)中心，鐵路、民航客貨運(yùn)辦理，郵電所、醫(yī)院、圖書館、網(wǎng)站、信息中心等服務(wù)設(shè)施。u 創(chuàng)建時(shí)間：1983年6月，1990年10月遷入現(xiàn)址正式營(yíng)業(yè)u 占地面積：u 營(yíng)業(yè)面積：32萬平方米u(yù) 經(jīng)營(yíng)攤位：20000余個(gè)，u 日均客流量：25萬人次u 年成交額：近200億元人民幣u 市場(chǎng)品牌價(jià)值：30億元人民幣u 職業(yè)人群：6萬余人（一）五愛市場(chǎng)總體構(gòu)成及各區(qū)域面積五愛市場(chǎng)由五愛服裝城、五愛市場(chǎng)東區(qū)（包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城）、五愛南區(qū)和五愛西區(qū)四個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域組成。五愛市場(chǎng)服裝城。一期改造工程五愛市場(chǎng)內(nèi)衣襪子毛線城2003年投入使用，；二期改造工程五愛市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城2005年投入使用，；。五愛市場(chǎng)南區(qū)建筑面積1萬平方米。其他商品占30％，以小百貨類為主。地下一層經(jīng)營(yíng)童裝、襯衫、牛仔服和褲子總檔口數(shù)：1859類別童裝西褲、襯衫牛仔比重30％40％30％地上一層經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)休閑裝、時(shí)裝、中老年服裝、褲子、牛仔、泳裝等總檔口數(shù)：1683類別中老年裝運(yùn)動(dòng)休閑裝其他比重30％50％20％地上二層經(jīng)營(yíng)時(shí)裝、少女裝、針織裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、褲子、牛仔、T恤毛衫等總檔口數(shù)：1750類別褲子毛衫、T恤運(yùn)動(dòng)休閑及其他比重25％25％50％地上三層經(jīng)營(yíng)外貿(mào)服裝、家居服、婚紗、裘皮服裝、運(yùn)動(dòng)裝、褲子、襯衣、男士西裝等總檔口數(shù)：1846類別褲子家居服其他比重30％30％40％地上四層經(jīng)營(yíng)男女精品服裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、西裝、羽絨服、褲子、皮衣、睡衣、泳裝總檔口數(shù)：543類別休閑、西裝皮衣、家居服比重65％35％地上五層（常興名品商城）經(jīng)營(yíng)男女名牌服裝、各種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時(shí)尚女裝、商務(wù)休閑男裝、時(shí)尚休閑運(yùn)動(dòng)、貴族皮衣皮草、時(shí)尚牛仔總檔口數(shù)：386類別皮草、羽絨服、西裝休閑精品及其他比重35％65％五愛市場(chǎng)東區(qū)五愛市場(chǎng)東區(qū)包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城。東區(qū)已在2006年全部實(shí)現(xiàn)樓廳式現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)。針紡城匯聚國(guó)內(nèi)外著名品牌，重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)床上用品、布藝、針紡產(chǎn)品、服裝百貨，這里將發(fā)掌成為東北的針紡中心、玩具中心、床上用品、窗藝布中心、國(guó)內(nèi)外精品會(huì)展推廣中心。地上一層經(jīng)營(yíng)針織、襪子、玩具、箱包、布料總檔口數(shù)：1199其中：精品檔口12普通檔口1070類別針織品襪子箱包玩具布料比重30％10％10％20％30％地上二層經(jīng)營(yíng)服裝、褲子、毛線總檔口數(shù)：1695其中：精品檔口13普通檔口1562類別褲子服裝毛線比重30％40％30％地上三層經(jīng)營(yíng)床品、布藝總檔口數(shù)：453其中：精品檔口6普通檔口386類別布藝床上用品比重66％34％地上四層經(jīng)營(yíng)工藝禮品、花卉總檔口數(shù)：104類別工藝品花卉比重60％40％五愛市場(chǎng)南區(qū)沈陽五愛市場(chǎng)南區(qū)，又稱五愛購物成，地處沈陽市商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，為中國(guó)聞名的沈陽五愛小商品批發(fā)市場(chǎng)四大組成部分之一。五愛市場(chǎng)服裝城批發(fā)90％零售10％五愛市場(chǎng)東區(qū)216。 床品布藝箱包鞋帽城批發(fā)25％零售75％五愛市場(chǎng)西區(qū)批發(fā)30％零售70％五愛市場(chǎng)南區(qū)216。 新南區(qū)批發(fā)90％零售10％（五）各區(qū)經(jīng)營(yíng)者組成情況本地業(yè)戶占總數(shù)的60％，外地客戶占總數(shù)的40％。五愛市場(chǎng)東區(qū)內(nèi)衣襪子毛線城——n 地上一層 經(jīng)營(yíng)內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：425平均租金：4174元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營(yíng)內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：595平均租金：6007元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營(yíng)襪子、文胸、背心、短褲等總檔口數(shù)：637平均租金：3162元/平米/年n 地上四層 經(jīng)營(yíng)床上用品總檔口數(shù)：76平均租金：3201元/平米/年n 地上五層 經(jīng)營(yíng)日用品、布料總檔口數(shù)：843平均租金：12521元/平米/年床品布藝箱包鞋帽城——（地下一層為停車場(chǎng)，地上一至五層為經(jīng)營(yíng)區(qū)）n 地上一層 經(jīng)營(yíng)鞋、帽總檔口數(shù)：1275平均租金：4354元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營(yíng)箱包、精品皮鞋等總檔口數(shù)：1202平均租金：7861元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營(yíng)布料、毛線、涼席、座椅墊等總檔口數(shù)：980平均租金：7129元/平米/年n 地上四層 經(jīng)營(yíng)床上用品總檔口數(shù)：1032平均租金：6717元/平米/年n 地上五層 經(jīng)營(yíng)日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等總檔口數(shù)：711（均為普通檔口）平均租金：5234元/平米/年注：l 后建設(shè)投入的東區(qū)、西區(qū)主要是賣床品布藝箱包鞋帽、內(nèi)衣、針織、襪子、玩具、布料、小百貨等，是原五愛露天經(jīng)營(yíng)的主要品種，業(yè)態(tài)整體利潤(rùn)相對(duì)服裝業(yè)態(tài)低；l 東區(qū)建設(shè)前作為露天市場(chǎng)，其租金較低，在整體市場(chǎng)搬進(jìn)后，租金等費(fèi)用上漲有限；l 加之沈陽南塔東北日雜、東北鞋城也是主要的批發(fā)市場(chǎng)，對(duì)五愛市場(chǎng)新建的東區(qū)有很大沖擊；l 五愛市場(chǎng)東區(qū)部分經(jīng)營(yíng)者也會(huì)從鞋城進(jìn)貨，主要以零售或三級(jí)批發(fā)為主，營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)情況遠(yuǎn)低于五愛市場(chǎng)服裝城的經(jīng)營(yíng)情況；l 五愛市場(chǎng)實(shí)際上是以服裝批發(fā)為主，所以整個(gè)市場(chǎng)的客流70％－80％集中在服裝城，客觀上造成五愛市場(chǎng)東區(qū)、西區(qū)檔口租金沒有服裝城檔口高。近年來，沈陽以及周邊批發(fā)市場(chǎng)大量崛起，尤其是西柳等一些服裝及小商品批發(fā)市場(chǎng)已開始形成對(duì)五愛市場(chǎng)的沖擊。甚至在沈陽本地，五愛市場(chǎng)在價(jià)格上也無法顯現(xiàn)出原有優(yōu)勢(shì)。有關(guān)專家也指出，很多地區(qū)批發(fā)市場(chǎng)可以直接在生產(chǎn)廠家進(jìn)貨，而五愛市場(chǎng)的很多貨卻來源一些其他批發(fā)市場(chǎng)，相當(dāng)于二級(jí)代理，這種狀況如果不能改變，競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)將面臨挑戰(zhàn)。五愛市場(chǎng)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，原有那種品種齊全、價(jià)格低廉、輻射面廣的強(qiáng)勢(shì)已今非昔比，五愛市場(chǎng)的發(fā)展面臨著更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，主要包含以下兩個(gè)方面：從外部環(huán)境看，一是商品輻射范圍不斷縮小。二是現(xiàn)行經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)滯后。三是攤位制交易呈落后趨勢(shì)。從內(nèi)部環(huán)境看，一是市場(chǎng)硬環(huán)境與市場(chǎng)集約化發(fā)展之間存在矛盾。二是市場(chǎng)軟環(huán)境與市場(chǎng)管理科學(xué)化之間存在矛盾。三是市場(chǎng)管理體制與市場(chǎng)整體發(fā)展之間存在矛盾。二、其他相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查（一）東北皮革交易中心，本項(xiàng)目地處沈陽西部最具活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)板塊——于洪新城，是京沈高速、沈大高速、繞城高速、沈盤高速、黑大公路的交匯處，連接著東北地區(qū)和華北、華東等內(nèi)陸地區(qū)的重要樞紐，為將來的物流運(yùn)輸創(chuàng)造了