【正文】 比是五年來(lái)最多的一年。 從圖上可以看出， XX 人口位居其他城市首列，較之于省會(huì)合肥戶(hù)籍人口之上。 ? XX 近年來(lái)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)展平穩(wěn)，未來(lái)發(fā)展后力較為強(qiáng)勁，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勢(shì)，投資力度之大。 XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （三） XX房地產(chǎn)市場(chǎng)供給及需求分析 市主要商業(yè)百貨 調(diào)研 分析 名 稱(chēng) 區(qū) 位 面 積 業(yè) 態(tài) 租金水平 備 注 金鷹 購(gòu)物中心 卞河中路宿懷路交匯處 1600平米 共 2層其中二樓是女子時(shí)尚用品專(zhuān)場(chǎng)，別的不做 。面積分割不限制。缺點(diǎn)是檔次低與租金高的矛盾，模太小難成氣候。沒(méi) 有定位。不過(guò)商場(chǎng)結(jié)構(gòu)和裝修都比教落后。 XX 城隍廟 勝利路與淮海路交匯處 約 60000平米，分 2層。 2層正在招商經(jīng)營(yíng)品種限？ 門(mén)面空置率達(dá)到 一半以上。在本地市民心中也未得到認(rèn)可。 租金從 600 元一間每月到2021元不等。開(kāi)間 招商政策是免 4 個(gè)月管理費(fèi)。主要通道過(guò)窄而且是其動(dòng)線(xiàn)布局不夠順暢！內(nèi)部管理水平低，主要通道的路面嚴(yán)重破損也無(wú)人修理。 武夷時(shí)代 廣場(chǎng) 汴河路 ８萬(wàn)多平方米。市 場(chǎng) 總 面 積商業(yè)共 2層， 1300間門(mén)面， 1層經(jīng)營(yíng) 服裝，鞋子，皮包皮具，小商品，床上用品， 2層電腦，家電等！招商政策免收一年管理費(fèi)（ 17 號(hào)樓）免收一年工商費(fèi)。 缺點(diǎn)是規(guī)劃上主出口只有一個(gè)和廣場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)樓梯不利流通。第 3 多元化定位與產(chǎn)品設(shè)XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40000平米 1500元 2021元每間每月。付款時(shí)可以把前 2 年返還扣除后總房款再優(yōu)惠 1萬(wàn)。外部沿街人流尚可。業(yè)態(tài)劃分不清晰與招商不到位。 金茂商城 商業(yè)街 卞河中路宿懷路交匯處 每間商鋪 60 平米 商業(yè)門(mén)面共 163家，全部 2層格局 ； 其中主過(guò)道較寬，已經(jīng)全部用于做早點(diǎn)小吃。 華夏商場(chǎng) 淮海路與卞河路交叉處 約 24000平米 商場(chǎng)分 3層。位于商場(chǎng)的西南面。金銀首飾、手表、鞋類(lèi)、服飾、皮具。 3 樓有家電、皮鞋、電子 運(yùn)動(dòng)系列 備注： 進(jìn)場(chǎng)要求市級(jí)品牌代理，租金是以保底加扣點(diǎn)，但要根據(jù)所租面積定。每層面積約3200 平米。 商場(chǎng)內(nèi)部西邊有一部走梯、一部扶梯。東邊有 2 部扶梯。經(jīng)營(yíng)歷史悠久，在 XX市有較高知名度和影響力，但因?yàn)樵械纳虉?chǎng)裝修和經(jīng)營(yíng)品種已落后于人們的消費(fèi)需求，故該商場(chǎng)經(jīng) 過(guò)幾次大的改造。整體感觀(guān)不協(xié)調(diào)、動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)也不夠通暢。 共有 2層，一樓是精品百貨。 2樓是超市賣(mài)場(chǎng)。 租金不祥 : 本超市雖不處最繁華地段，卻因?yàn)榇筚u(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的生活用品齊全行成一站式購(gòu)物。而且車(chē)位充足。全長(zhǎng)約 6 公里是 XX 市主城主要交通主干線(xiàn)之一。其中勝利路的環(huán)城湖至車(chē)站之間的門(mén)面主要與經(jīng)營(yíng)旅館、小百貨、小飯店為主。勝利路的環(huán)城湖至淮海路之間的大部分門(mén)面是家用電器專(zhuān)賣(mài)，電器經(jīng)營(yíng)品種也較豐富。主要缺點(diǎn)是門(mén)面較小都只有 50 平米左右。據(jù)說(shuō)在原市政府處要建一處大型商場(chǎng)欲打造家用電器 該路南至 XX 外環(huán)路北至沱河長(zhǎng)約 10 公里。其中有大型購(gòu)物中心華夏商場(chǎng)、蘇果超市、國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心、市百貨大樓等。其中淮海路與卞河路交叉處是 XX市商業(yè)中心地帶，這里人流密集，商家眾多。沿街主要商業(yè)以精品鞋類(lèi)、服飾專(zhuān)賣(mài)；品牌運(yùn)動(dòng)休閑、品牌手機(jī)賣(mài)場(chǎng)為主。占地面積 畝，總建筑面積 18 萬(wàn)平米，其中商業(yè)建筑面積 8 萬(wàn)平米，住宅建筑面積 10 萬(wàn)平米，住宅戶(hù)型 91131 平米，尚街規(guī)模為全 XX 最大。 國(guó)貿(mào) 位于 XX市百貨大樓南面的淮海路上，整個(gè)大廈商業(yè)部分有 3 層。每層有 2部扶梯位于樓面的中心。 2樓左側(cè)是女子時(shí)尚裝，右側(cè)是品牌男裝。 1 樓是羽絨服賣(mài)場(chǎng)。是 XX 市現(xiàn)有商業(yè)中定位、檔次、內(nèi)部環(huán)境 最好的商場(chǎng)。走進(jìn)內(nèi)部讓人感覺(jué)舒適，扶梯的位置布置恰到好處，既縮短了顧客的行走距離又讓人站在電梯上即可瀏覽兩邊的豐富的高檔商品。讓人很容易找到目標(biāo)商品。而且衛(wèi)生間的裝修也非常講究，還有專(zhuān)人隨時(shí)清潔，保持衛(wèi)生。 管理上，每層樓面都有專(zhuān)人隨時(shí)清潔打掃。 經(jīng)營(yíng)理念上，公司總經(jīng)理對(duì)進(jìn)場(chǎng)品牌要求嚴(yán)格，立志打造 XX 商業(yè)第一品牌目標(biāo)。 XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1樓的羽絨服與整個(gè)商場(chǎng)的定位標(biāo)準(zhǔn)不符，會(huì)影響本公司的商業(yè)品牌形象。因?yàn)槿肆髁看笊虡I(yè)集中度高租金高，大約在 400 元／ ㎡ 每月。因?yàn)槿肆髁看笊虡I(yè)集中度較高，大約在 300 元／ ㎡ 每月。因?yàn)槿肆髁看笊虡I(yè)集中度較高，大約在 200 元／ ㎡ 每月。因?yàn)槿肆髁看笊虡I(yè)集中度較高，大約在 200 元／ ㎡ 每月。市場(chǎng)內(nèi)配備停車(chē)場(chǎng)，洗車(chē)場(chǎng)，垃圾收集站。皖北唯一大型機(jī)配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)， 輻射人口 5000萬(wàn)，其中皖北人口 2021 萬(wàn)，市場(chǎng)內(nèi)路寬 12 米。優(yōu)惠政策： 。（限 17）免收物管費(fèi)半年。（ 814） 。 2021年 XX 商品房銷(xiāo)售面積為 ，其中住宅成交面積 萬(wàn)方。 2021 年是 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆一年，當(dāng)年住宅商品房成交量為 10399套。 、 2021 年 1月份至 4月份 XX商品房成交分析 2021 年 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)表象呈現(xiàn)“金三銀四”的現(xiàn)象 XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 圖：2021年宿州商品房成交情況024681012141月份 2月份 3月份 4月份商品房備案面積（萬(wàn)方） 住宅備案面積（萬(wàn)方） XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“金三銀四”現(xiàn)象， XX 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以住宅市場(chǎng)為主，從圖上可以看出每月的銷(xiāo)售面積住宅幾乎占全部，其他非住宅類(lèi)占極少。 、 2021 年 1月份至 4月份 XX住宅銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售套數(shù)分析 圖：宿州商品房銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售套數(shù)情況49235413918793159329833933384020040060080010001200140016001 月份 2 月份 3 月份 4 月份3000305031003150320032503300335034003450住宅備案套數(shù)（套） 住宅均價(jià)（元/ ㎡) 2021 年 XX 房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，平均每月上漲幅度約在 100 元 /㎡ ,相對(duì)于 09 年 XX 房?jī)r(jià)在 2533 元 /㎡ 來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)有了較大上升。 批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目 預(yù)售面積（萬(wàn)方） 住宅套數(shù) 非住宅套數(shù) 上河城 239 9 金鑫名城 168 12 美廬奧城 220 22 麗景灣 106 14 陽(yáng)光城 180 45 新景第 112 0 清華苑 46 26 祥福園 72 0 陽(yáng)明別院 59 0 祥和居小區(qū) 50 0 天鵝灣 44 0 藍(lán)水灣 43 0 碧御豪庭 44 0 平安園 43 0 說(shuō)明： 4 月份 XX 市區(qū)商品房預(yù)售面積 萬(wàn)方，預(yù)售住宅套數(shù)為 1426套，其中 4 月份商品房備案面積為 ，住宅成交套數(shù) 879套，從數(shù)據(jù)上 XX 可以看出市場(chǎng)供應(yīng)較為充足。 、 XX 購(gòu)買(mǎi)房型結(jié)構(gòu)分析（ 2021 年 1 月份至 4月份） 圖：購(gòu)房者需求面積區(qū)間144㎡以上4%90㎡以下39%90～120㎡43%120～144㎡14%其他18%90㎡以下90～120㎡120～144㎡144㎡以上 在對(duì)購(gòu)房需求面積段調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， 90～ 120 ㎡ 是 XX 購(gòu)房者需求最為主要面積段，占到購(gòu)房者的 43%，其次是 90 平方以下的戶(hù)型占到 39%，從而可以看出隨著房?jī)r(jià)不斷漲幅， XX 當(dāng)?shù)刭?gòu)房者將傾向于 90 平方以下的戶(hù)型將會(huì)加大。批準(zhǔn)預(yù)售住宅 5095套，非住宅 962間。 ? 2021 年 1月份至 4 月份住宅商品房銷(xiāo)售 3116 套，而預(yù)售套數(shù) 5095套，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，銷(xiāo)售量較低，需要較長(zhǎng)的時(shí)間消化。 ? 老城區(qū)由小高層開(kāi)始向高層轉(zhuǎn)變，因老城市成熟配套，商業(yè)價(jià)值高，土地稀缺性而不可改變。 ? XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)近期因城市規(guī)劃轉(zhuǎn)向于汴南新區(qū)、西南片區(qū)。 ? 汴南板塊： 沿城市南北主軸線(xiàn)發(fā)展形成汴河新城區(qū)，以行政辦公、文化休閑、 商貿(mào)服務(wù)和科技信息、居住等功 能為主。 ? 東關(guān)區(qū)板塊： 城市改造區(qū)域，環(huán)境較差，房?jī)r(jià)較低，樓盤(pán)項(xiàng)目少。 （ 六 ） XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷 、市場(chǎng)分析 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較小 由于城市所處的區(qū)位，是安徽省距離出?？谧罱某鞘?， 東、北、西部分別與江蘇淮安、徐州，山東荷澤，河南商丘等市、地接壤。 市區(qū)人口只有 30萬(wàn) 余 人口，加之前期市場(chǎng)消化一部分，市場(chǎng)主要為剛性需求為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)消化量需要漫長(zhǎng)的等待時(shí)期。 XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 商品房?jī)r(jià)格有新的突破 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)處在發(fā)展階段，但是雖然 09年全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)大好，但是 XX 房?jī)r(jià)僅比 08年上漲約 100元 /㎡ ,房?jī)r(jià)真正起步于 2021年初， XX房?jī)r(jià)上升到一個(gè)新的階段。隨著城市化進(jìn)程不斷加大，遠(yuǎn)期（ 2020年），達(dá)到市區(qū)人口 73 萬(wàn)，新一輪的置業(yè) 潮流會(huì)加大。 ? 購(gòu)買(mǎi)者為本地客源 本地客群（包括在外地打工的 XX 人群）是 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力購(gòu)買(mǎi)客群，而周邊的縣市及外地客群所占比例較小，且多集中在汴河區(qū)購(gòu)房；擁有中高收入的社會(huì)中上階層是現(xiàn)階段的主力目標(biāo)客群； XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （ 七 ）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 XX 整體市場(chǎng)環(huán)境向好 （ 1） XX城市框架的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)處于跨越式發(fā)展的階段，市場(chǎng)處于供需兩旺的格局。 （ 3） XX作為安徽省 北 部區(qū)域性、綜合型的商貿(mào)中心、物流中心的商業(yè)功能定位，為本項(xiàng)目構(gòu)筑區(qū)域性的商業(yè)功能中心提供機(jī)遇。 （ 2）眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，表明區(qū)域板塊具有發(fā)展?jié)摿?，通過(guò)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的共同炒作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域 的共贏(yíng)。 （ 4）按照 XX 市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃，將 人民南路 定為城 南 區(qū)商業(yè)中心區(qū)之一。 （ 2）綜合考慮項(xiàng)目影響因素，在開(kāi)發(fā)量與開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之間找到平衡，是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。 （ 4）打破區(qū)域的局限，拓展有效目標(biāo)客戶(hù)群體，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍及影響力。 （ 6）完善自身的生活服務(wù)配套，以?xún)?yōu)越的性?xún)r(jià)比吸引客戶(hù)。 （ 2）通過(guò)體育休閑與娛樂(lè)休閑的結(jié)合、居住與教育相結(jié)合的發(fā)展模式，突破傳統(tǒng)的單純商業(yè)和住宅的發(fā)展局限，成為 XX 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方 向標(biāo)。 項(xiàng)目總占地面積 180 畝 ，其中 商業(yè)市場(chǎng) 地塊規(guī)劃用地面積 120 畝 ； 綜合配套 地塊規(guī)劃用地面積 60 畝 。 建筑退規(guī)劃用地邊界距離：建筑退 讓 XX 南路 路經(jīng)線(xiàn)多層不小于 10米，高層不小于 15 米，退 城市次干道 道路紅線(xiàn)多層不小于 8 米，高層不小于 10 米。 建筑間距：南北正面不小于 1： 。 市政：用地范圍內(nèi)所在市政管線(xiàn)均須下地敷設(shè)并實(shí)行雨污分流。其中居委會(huì)用房不少于 400 平方米，物業(yè)管理用房不少于 500 平方米。 結(jié)合周邊環(huán)境做好沿街景觀(guān)設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃思路 產(chǎn)品規(guī)劃布局 （ 1）商業(yè) 市場(chǎng) 部分： 空間布局： 沿街商業(yè)呈“點(diǎn)、線(xiàn)、面”布局，商鋪之間通過(guò)多個(gè)小廣場(chǎng)緊密聯(lián)系在一起，通過(guò)實(shí)體空間的收放變化，形成強(qiáng)烈的空間感。 產(chǎn)品組合： 酒店、餐飲街、購(gòu)物街、娛樂(lè)城、休閑配套等。整個(gè)住宅分成多個(gè)組團(tuán)區(qū)，其中以多層住宅組團(tuán)為主，局部配以點(diǎn)式分布的小高層 、高層 。 建筑風(fēng)格： XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 采用現(xiàn)代而不簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，營(yíng)造良好的人居環(huán)境，全面提升 XX市的 商業(yè) 居住環(huán)境和