【導(dǎo)讀】XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)馨XX路XX服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。安徽XX投資發(fā)展有限公司。（三）XX房地產(chǎn)市場供給及需求分析。積約120畝；綜合配套用地地塊規(guī)劃用地面積約60畝。商業(yè)市場規(guī)劃按照我國目前老百姓的購物習(xí)慣并結(jié)合國際商業(yè)的新型。商業(yè)市場以租售相結(jié)合的經(jīng)營模式，初步方案為50%自持招租，50%出。綜合配套區(qū)域的酒店項(xiàng)目為開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，委托專業(yè)管理公司經(jīng)。建筑面積7萬平米，于2021年底全部銷售完畢。面積達(dá)21萬平方米，現(xiàn)已完成近10萬平方米。萬平米,層數(shù)為30層，現(xiàn)已形成銷售。工程近3萬平方米等，兩年間累計(jì)完成建設(shè)產(chǎn)值近十億元，年交納稅金數(shù)。在2021年打造成為以生物化工科技、房地產(chǎn)開發(fā)為主的現(xiàn)代化大型企業(yè)集。XX市對外聯(lián)系便捷，交通優(yōu)勢明顯。位于XX老城區(qū)的南部，宿蒙公路、宿懷公路、

　　

【正文】 房地產(chǎn)市場板塊可以劃分為：老城區(qū)、汴南片區(qū)、西南片區(qū)、開發(fā)區(qū)、東關(guān)區(qū) XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 、各板塊內(nèi)主要樓盤一覽 汴南新區(qū)： 代表樓盤：上河城、明日新城事、天鵝灣、港力錦繡江南、銀河綠灣、銀河廣場、河畔一號 物業(yè)類型：多層、小高層、別墅 均價(jià)：多層 3200～ 3400元 /m小高層 3600～ 3800 元 / m別墅 6000元 / m2 西南片區(qū) 代表樓盤：光彩美廬奧城、安廈新街坊、陽明別院、香林麗景灣、新景第、金鑫名城 物業(yè)類型：多層、小高層、高層 均價(jià)：多 層 2800～ 3200 元 /m小高層 3200～ 3400 元 /m2 老城區(qū) 代表樓盤：兩淮 XX 新城、家樂福世紀(jì)廣場、安廈時(shí)代廣場、欣意國際城、世茂廣場、藍(lán)水灣、鳳凰假日 物業(yè)類型：小高層、高層 開 發(fā) 區(qū) 東 關(guān) 區(qū) 老 城 區(qū) 汴 南 片 區(qū) 西 南 片 區(qū) XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 均價(jià)：高層 4200～ 4300 元 /m小高層 3500～ 3900 元 /m2 東關(guān)區(qū) 代表樓盤：碧御豪庭、河畔雅苑、天和名苑、紫來嘉苑 物業(yè)類型：多層、小高層 均價(jià)：多層 2200～ 2400 元 /m小高層 2600～ 2700 元 /m2 開發(fā)區(qū) 代表樓盤：南方國際花園、東方明珠、祥福園、藍(lán)石春天花園、天蘊(yùn)康城 物業(yè)類型：多層、小高層 均價(jià)：多層 3000 元 /m小高層 2900～ 3000 元 /m2 小結(jié)： ? XX 房地產(chǎn)市場是以多層為主、小高層和高層住宅開始在市場嶄露頭角。 ? 老城區(qū)由小高層開始向高層轉(zhuǎn)變，因老城市成熟配套，商業(yè)價(jià)值高，土地稀缺性而不可改變。 ? XX 市多層售價(jià)范圍 2200～ 3400 元 /㎡ 、小高層售價(jià)范圍 2600～ 3900元 /㎡ 、高層售價(jià)范圍 4200～ 4300 元 /㎡ 、別墅售價(jià)約在 6000 元 /㎡ . ? 產(chǎn)品類型上，住宅產(chǎn)品占據(jù) XX 主導(dǎo)市場，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)開始興起。 ? XX 房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)近期因城市規(guī)劃轉(zhuǎn)向于汴南新區(qū)、西南片區(qū)。 、板塊 特征分析 ? 老城區(qū)板塊 ：近年來城市化不斷發(fā)展，土地稀缺性，房價(jià)不斷攀升，XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 老城區(qū)因城市配套齊全、商業(yè)配套繁華、交通配套便捷，房價(jià)也居于其他區(qū)域之首。 ? 汴南板塊： 沿城市南北主軸線發(fā)展形成汴河新城區(qū)，以行政辦公、文化休閑、 商貿(mào)服務(wù)和科技信息、居住等功 能為主。 ? 西南板塊： 西南片區(qū)土地待開發(fā)量大，但是區(qū)域荒蕪項(xiàng)目較少，房價(jià)較低，但是周邊學(xué)區(qū)資源豐富。 ? 東關(guān)區(qū)板塊： 城市改造區(qū)域，環(huán)境較差，房價(jià)較低，樓盤項(xiàng)目少。 ? 開發(fā)區(qū)板塊： 區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)熱度大，但是距離市區(qū)較遠(yuǎn)，受到區(qū)域內(nèi)配套及交通影響，房價(jià)較低。 （ 六 ） XX 房地產(chǎn)市場判斷 、市場分析 ? 房地產(chǎn)市場規(guī)模較小 由于城市所處的區(qū)位，是安徽省距離出海口最近的城市， 東、北、西部分別與江蘇淮安、徐州，山東荷澤，河南商丘等市、地接壤。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)首先將著重于工業(yè)發(fā)展，目前食品、紡織、建材、能源、醫(yī)藥等已經(jīng)形成XX 五大支柱產(chǎn)業(yè)。 市區(qū)人口只有 30萬 余 人口，加之前期市場消化一部分，市場主要為剛性需求為主，房地產(chǎn)市場消化量需要漫長的等待時(shí)期。 ? 商品房供需較為平衡 2021 年商品房預(yù)售面積為 萬方，加上 08 年存量 房供應(yīng)，而商品房成交面積為 萬方，基本上是商品房供需較為平衡。 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 商品房價(jià)格有新的突破 XX房地產(chǎn)市場處在發(fā)展階段，但是雖然 09年全國房地產(chǎn)形勢大好，但是 XX 房價(jià)僅比 08年上漲約 100元 /㎡ ,房價(jià)真正起步于 2021年初， XX房價(jià)上升到一個(gè)新的階段。 、市場預(yù)測 ? 城市規(guī)劃利好， XX房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好表現(xiàn) XX 城市規(guī)劃，近期人民路改造項(xiàng)目進(jìn)行，政府控制著土地供應(yīng)量，以及 XX 房地產(chǎn)市場操作規(guī)范化，政府對房地產(chǎn)嚴(yán)控力度較大。隨著城市化進(jìn)程不斷加大，遠(yuǎn)期（ 2020年），達(dá)到市區(qū)人口 73 萬，新一輪的置業(yè) 潮流會(huì)加大。 ? 2021 年市場供應(yīng)量增大，市場壓力加大 2021年預(yù)估預(yù)售商品房面積約 170萬方，但是隨著城市不斷發(fā)展，更多的置業(yè)者需要解決住房問題，從 XX需求住房面積來看， 90～ 120 ㎡ （兩房和三房主力需求面積段）， XX 市場第一次置業(yè)符合市場發(fā)展規(guī)律，投資性客戶較少，市場未來需求量將會(huì)加大。 ? 購買者為本地客源 本地客群（包括在外地打工的 XX 人群）是 XX 房地產(chǎn)市場的主力購買客群，而周邊的縣市及外地客群所占比例較小，且多集中在汴河區(qū)購房；擁有中高收入的社會(huì)中上階層是現(xiàn)階段的主力目標(biāo)客群； XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （ 七 ）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 XX 整體市場環(huán)境向好 （ 1） XX城市框架的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)處于跨越式發(fā)展的階段，市場處于供需兩旺的格局。 （ 2） XX 房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步上升期，具有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。 （ 3） XX作為安徽省 北 部區(qū)域性、綜合型的商貿(mào)中心、物流中心的商業(yè)功能定位，為本項(xiàng)目構(gòu)筑區(qū)域性的商業(yè)功能中心提供機(jī)遇。 區(qū)域板塊價(jià)值日趨顯現(xiàn) （ 1）眾多大型企業(yè)進(jìn)駐開發(fā)區(qū)，人流、物流的快速增長，帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)的提升，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供動(dòng)力。 （ 2）眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)駐，表明區(qū)域板塊具有發(fā)展?jié)摿?，通過區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的共同炒作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域 的共贏。 （ 3） 隨著開發(fā)力度加大、區(qū)域環(huán)境日漸成熟，其地段價(jià)值、投資價(jià)值逐漸被消費(fèi)者認(rèn)同，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將成為置業(yè)投資新熱點(diǎn)。 （ 4）按照 XX 市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃，將 人民南路 定為城 南 區(qū)商業(yè)中心區(qū)之一。 合理制定項(xiàng)目發(fā)展策略 （ 1）合理制定項(xiàng)目整體開發(fā)的策略步驟，形成滾動(dòng)分期發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)用的最優(yōu)化。 （ 2）綜合考慮項(xiàng)目影響因素，在開發(fā)量與開發(fā)利潤之間找到平衡，是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。 （ 3）做好商業(yè)的規(guī)劃，以精確的定位和業(yè)態(tài)組合形式，在招商和銷售XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 方面做好控制，達(dá)到短期經(jīng)濟(jì)效益與長期經(jīng)濟(jì)效益的雙贏，提升項(xiàng)目的 商業(yè)價(jià)值。 （ 4）打破區(qū)域的局限，拓展有效目標(biāo)客戶群體，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍及影響力。 （ 5）針對市場的空白，以創(chuàng)新的產(chǎn)品形成項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢。 （ 6）完善自身的生活服務(wù)配套，以優(yōu)越的性價(jià)比吸引客戶。 XX 市場處于低水平的競爭狀態(tài)，新型的推廣手段容易發(fā)揮奇效 （ 1）目前 XX 的房地產(chǎn)推廣手段單一，市場亮點(diǎn)不足，本項(xiàng)目通過整合高效的營銷推廣手段和銷售渠道，形成壓倒性的競爭優(yōu)勢。 （ 2）通過體育休閑與娛樂休閑的結(jié)合、居住與教育相結(jié)合的發(fā)展模式，突破傳統(tǒng)的單純商業(yè)和住宅的發(fā)展局限，成為 XX 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方 向標(biāo)。 目前經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的范圍內(nèi)缺少核心購物商圈，本項(xiàng)目的發(fā)展必將成為區(qū)域的商業(yè)核心 （ 1）目前開發(fā)區(qū)內(nèi)基本上以零散的馬路商業(yè)模式為主，以滿足附近居民的日常生活為目的，缺乏有效的輻射力； （ 2）開發(fā)區(qū)人口及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然對綜合型購物消費(fèi)產(chǎn)生需求，本項(xiàng)目的建成，將成為區(qū)域的綜合購物消費(fèi)中心，城市商業(yè)的副中心，成為聯(lián)系市中心區(qū)與開發(fā)區(qū)的商業(yè)紐帶； XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 三、項(xiàng)目地塊概況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建設(shè)條件 （一） 地塊概況 本項(xiàng)目主要由 商業(yè) 市場 用地 及 綜合 配套 用地 組成，住宅用地位于 XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 物流園， XX 南路和人民南路 之間。 項(xiàng)目總占地面積 180 畝 ，其中 商業(yè)市場 地塊規(guī)劃用地面積 120 畝 ； 綜合配套 地塊規(guī)劃用地面積 60 畝 。 （二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 指 標(biāo) 綜合容積率 綠化率 35%以上 停車量 按國家規(guī)定配置 總占地面積 12021 平方米 (合 180 畝 ) 商業(yè)部分占地面積 80000 平方米 (合 120 畝 ) 綜合配套部分占地面積 40000 平方米 (合 60 畝 ) 總建筑面積 202100 平方米 商業(yè)部分總建面積 120210 平方米 綜合配套部分總建面積 80000 平方米 社區(qū)配套 20213000 平方米 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （三）建設(shè)條件 主要規(guī)劃指標(biāo)：建筑密度不大于 40%，容積率不大于 ，建筑高度不大于 100米，綠化率不小于 35%，集中綠地面積不少于 /人。 建筑退規(guī)劃用地邊界距離：建筑退 讓 XX 南路 路經(jīng)線多層不小于 10米，高層不小于 15 米，退 城市次干道 道路紅線多層不小于 8 米，高層不小于 10 米。 沿 XX 南路 需按商業(yè)文化街進(jìn)行設(shè)計(jì)，沿其它道路商業(yè)建筑不得超過沿街總長的三分之二；同時(shí)該地塊中保留建筑的消防及出入口等問題需一并處理好。 建筑間距：南北正面不小于 1： 。 停車：住戶機(jī)動(dòng) 車停車（庫）按總戶數(shù)不小于 30%的比例留足（其中室外停車位可結(jié)合綠化設(shè)置其比例不大于總停車位的 30%），住宅底層設(shè)架空層供住戶機(jī)、非機(jī)動(dòng)車停車。 市政：用地范圍內(nèi)所在市政管線均須下地敷設(shè)并實(shí)行雨污分流。 配套：嚴(yán)格 CB50180— 93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和國家有關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行公用配套建設(shè)。其中居委會(huì)用房不少于 400 平方米，物業(yè)管理用房不少于 500 平方米。 所有設(shè)計(jì)內(nèi)容均須滿足各有關(guān)規(guī)范及《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》及各類相關(guān)規(guī)范、規(guī)定的要求。 結(jié)合周邊環(huán)境做好沿街景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)。 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 四、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （一）整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 高綠化，低密度； 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 體現(xiàn)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格與園林風(fēng)格； 規(guī)劃設(shè)計(jì)保證 XX 市的領(lǐng)先性； 整體規(guī)劃注重實(shí)用性與節(jié)約成本性。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃思路 產(chǎn)品規(guī)劃布局 （ 1）商業(yè) 市場 部分： 空間布局： 沿街商業(yè)呈“點(diǎn)、線、面”布局，商鋪之間通過多個(gè)小廣場緊密聯(lián)系在一起，通過實(shí)體空間的收放變化，形成強(qiáng)烈的空間感。臨 XX南路 設(shè)置多個(gè)入口，其中一個(gè)大型的主入口，使整個(gè)商業(yè)形成有機(jī)的整體。 產(chǎn)品組合： 酒店、餐飲街、購物街、娛樂城、休閑配套等。 （ 2） 綜合配套 部 分 ： 空間布局： 以中軸景觀帶為核心，形成中心花園、組團(tuán)綠地、院落綠化三級空間結(jié)構(gòu)。整個(gè)住宅分成多個(gè)組團(tuán)區(qū)，其中以多層住宅組團(tuán)為主，局部配以點(diǎn)式分布的小高層 、高層 。 產(chǎn)品組合： 高層 酒店 、 多層小高層住宅 、社區(qū) 便民店 、社區(qū)配套。 建筑風(fēng)格： XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 采用現(xiàn)代而不簡約的建筑風(fēng)格，營造良好的人居環(huán)境，全面提升 XX市的 商業(yè) 居住環(huán)境和生活空間。 環(huán)境景觀設(shè)計(jì) 1）綠化系統(tǒng)由