【導(dǎo)讀】中國·揚(yáng)州國際珠寶城?是由香港羅蘭斯寶集團(tuán)在揚(yáng)州市投資建設(shè)。型房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目座落于揚(yáng)州市城區(qū)江陽大道與揚(yáng)瓜路交。占地608畝，總建筑面積，投資10億。領(lǐng)域數(shù)千商家；按照?資源集約化、經(jīng)營規(guī)?；?、運(yùn)作產(chǎn)業(yè)化、銜接。的國際經(jīng)營理念，將珠寶原材料集散交易—珠寶加工—珠寶。臺，形成產(chǎn)、供、銷一條龍的中國珠寶專業(yè)大市場，形成象?珠寶城建成后，將會提供上萬個工作崗。易額的8%以上，形成為中國最大的珠寶產(chǎn)業(yè)基地之一。售、租賃及物業(yè)管理。有土地使用證已全部辦好。第二期酒店用地64畝，屆時將按合同約定。全部工程為期三年半完工。該項(xiàng)目位于揚(yáng)州市城區(qū)主干道江陽西路南側(cè)。建成后的珠寶城將成為揚(yáng)州市一道靚麗的風(fēng)景線。入駐企業(yè)無后顧之憂。本報(bào)告旨在對項(xiàng)目作出常規(guī)可行性研究。在珠寶行業(yè)狀況、國。因?yàn)閾P(yáng)州綜合成本最低，綜合效益最好。本報(bào)告充分發(fā)掘揚(yáng)州在?案作出初步投資估算。

　　

【正文】 江航運(yùn)－公路轉(zhuǎn)運(yùn)－鐵路轉(zhuǎn)運(yùn)將產(chǎn)生聯(lián)合運(yùn)輸優(yōu)勢。豐富的貨源加便捷的交通，將衍生出現(xiàn)代物流業(yè)－集散、倉儲、運(yùn)輸、采購、 制造、配送、經(jīng)營、信息、代理、中介等一系列現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。趁此時機(jī)進(jìn)一步挖掘現(xiàn)代物流的潛力，推進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 揚(yáng)州城區(qū)按照 “ 西進(jìn)南下 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，開始建設(shè) “ 西區(qū)的西 區(qū) ” —— 新城西區(qū)。 按照發(fā)展規(guī)劃，揚(yáng)州新城西區(qū)將是一座兼具古城文脈和現(xiàn)代氣息的生態(tài)現(xiàn)代化新城，區(qū)域集科教文化、行政辦公、商貿(mào)、居住功能為一體。首期投入建設(shè)的文昌西路延伸工程東至賈七路，西至西北繞城公路，全長 ，道路規(guī)劃寬 110米，將是揚(yáng)州東西向的主干道，是西部連接潤揚(yáng)大橋、寧啟鐵路火車站、西北繞城公路的主干道。該區(qū)東至賈七路， 北至寧啟鐵路、揚(yáng)冶路一線，西至西北繞城公路，南至文匯西路延伸線，面積約 10 平方公里，是城市總體規(guī)劃確定的西部新市區(qū)的重要組成部份。 揚(yáng)州市優(yōu)惠政策 美國著名項(xiàng)目分析家沃德先生說過一句名言：好的政策勝過好的市場。這是他的切膚之痛所換來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 一、揚(yáng)州市開發(fā)區(qū)、工業(yè)園外商優(yōu)惠政策： 外商投資興辦國家鼓勵類生產(chǎn)性、開發(fā)性和建設(shè)、經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施的獨(dú)資或合資合作項(xiàng)目，注冊資金在 100 萬美元，且外方股份比例占 60%以上的，從獲利年度起，稅務(wù)部門依法征稅。前 3 年，由同級財(cái)政在地方稅收分、留成部分，給予所得稅 征收額相等的財(cái)政補(bǔ)貼；第 4 至 8 年，給予所得稅征收額 50%的財(cái)政補(bǔ)貼。 對在我區(qū)工業(yè)園區(qū)以外新辦的外商投資企業(yè)，在辦理項(xiàng)目申報(bào)和項(xiàng)目建設(shè)前期手續(xù)時，區(qū)級各種規(guī)費(fèi)均減半征收。對新辦的生產(chǎn)型項(xiàng)目，除國家和省市必須收取的規(guī)費(fèi)、基金外，由區(qū)級收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、墻改基金、人防費(fèi)、消防費(fèi)等一律按 30%征收。 對被列入國家和省火炬、星火、雙高一優(yōu)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目的，根據(jù)省以上的貸款貼息獎勵、撥款總額，區(qū)政府按 10%的比例予以匹配獎勵。對開發(fā)研制經(jīng)過省以上科技行政部門認(rèn)定的高新技術(shù)產(chǎn)品，并進(jìn)行項(xiàng) 目投入的，由同級財(cái)政或相關(guān)基金按項(xiàng)目當(dāng)年財(cái)務(wù)發(fā)生數(shù)一次性給予 1%的補(bǔ)貼。 在建設(shè)區(qū)新辦集貿(mào)市場、消費(fèi)品市場、生產(chǎn)要素市場，工商管理費(fèi)實(shí)行兩年免交，三年減半收取。新建、擴(kuò)建的重點(diǎn)市場，或固定資產(chǎn)投資 1000 萬元以上的其它服務(wù)性項(xiàng)目（除房地產(chǎn)以外），自開業(yè)之日起，一年內(nèi)新增的所得稅，由同級財(cái)政或相關(guān)基金給予等額補(bǔ)貼，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)減半征收。服務(wù)業(yè)企業(yè)當(dāng)年上繳地方稅收超 100 萬元的，地方綜合規(guī)費(fèi)在上年基數(shù)上，保證與營業(yè)收入增幅同步，由征收部門實(shí)行定額征收。 對進(jìn)?兩園?注冊資本在 2020 萬美元以上且一年內(nèi)實(shí)際外 資到帳達(dá) 50%以上的項(xiàng)目、經(jīng)省以上科學(xué)技術(shù)行政管理部門認(rèn)定的高新技術(shù)項(xiàng)目（產(chǎn)品）、世界知名企業(yè)投資興辦的項(xiàng)目，采取更為靈活、優(yōu)惠的辦法，實(shí)行一事一議，制定個案性政策措施。 進(jìn)?兩園?企業(yè)除市級和市級以上規(guī)費(fèi)外，區(qū)鎮(zhèn)級費(fèi)用一律免收； 市級和市級以上費(fèi)用由區(qū)政府及相關(guān)部門幫助爭取減免。任何單位和個人都不得進(jìn)入?兩園?向企業(yè)亂集資、亂攤派、亂收費(fèi)。（見政府相關(guān)政策文件） 二、揚(yáng)州國際珠寶城可享受的優(yōu)惠政策： 企業(yè)所得稅免三減五 區(qū)級收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、墻改基金、人防費(fèi)、消防費(fèi)等均減按 30%征收 免征一年區(qū)級綜合基金 所有外商可享受的行政事業(yè)減免規(guī)費(fèi) 成片開發(fā)面積達(dá) 200 畝以上的項(xiàng)目、世界知名企業(yè)投資舉辦的項(xiàng)目，實(shí)行一事一議、制定個案性政策 成本及風(fēng)險(xiǎn)控制 生產(chǎn)經(jīng)營過程中的運(yùn)行成本 一、稅收 工業(yè)企業(yè)實(shí)行增值稅制，稅率為進(jìn)銷差額的 17%，一般約為銷售收入的 %，視增值情況而定。 二、運(yùn)行費(fèi)用 電費(fèi)：非工業(yè)、普通工業(yè) /度左右；大工業(yè) 元 /度左右； 水費(fèi)：生活用水 元 /噸；工業(yè)用水 /噸；經(jīng)營用水 /噸。另外，企業(yè)如有需要，可就近直接取用地表水，應(yīng)繳納水資源費(fèi) 元 /噸，水利工程水費(fèi) 元 /噸。 人防建設(shè)經(jīng)費(fèi)： 14元 /人 .年。 其它如治安等收費(fèi)：約 1050 元 /人 .年。 三、建筑物費(fèi)用 建廠成本：單層輕鋼結(jié)構(gòu)： 450600元人民幣 /平方米 框架結(jié)構(gòu)： 600700 元人民幣 /平方米 標(biāo)準(zhǔn)廠房房租： 812 元人民幣 /月 .平方米 四、水接入費(fèi)用： 600 元 /立方米（對外商投資企業(yè)減半征收： 300 元 /立方米） 第二節(jié) 土地成本 該項(xiàng)目已第一期購得土地 544 畝，其中商業(yè)用地 262 畝。以揚(yáng)州市國土資源局土地交易中心掛牌出讓價購得，每平米 728元，且已于 2020年 9 月 23 日支付了土地出讓金。 揚(yáng)州市國土局土地交易中心于 2020 年 10 月 16 日推出 13 幅土地向社會公開拍賣，全部成功拍出。其中 6 幅地塊與該項(xiàng)目用地在地理位置及土地用途上具有可比性。 6 幅地塊最高拍賣成交價為 3120 元 /平方米，最低拍賣成交價為 1470 元 /平方米。即均高出該項(xiàng)目用地掛牌出讓價 1～ 3 倍不等，以保守的評估估算，該項(xiàng)目用地的土地價值目前已升值了 2倍，即約 2020元 /平方米，土地總價值已近 。（附 6 幅拍賣土地 成交資料） 風(fēng)險(xiǎn)控制 該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)已進(jìn)入尾聲，部分工程已開始報(bào)建。項(xiàng)目公司的工程部門按照價格低、質(zhì)量優(yōu)的原則已與多個施工單位進(jìn)行了接觸和談判，目前，單項(xiàng)工程已達(dá)成意向（附后），與工程監(jiān)理公司也已初步簽訂意向合同（附后）。項(xiàng)目公司將以規(guī)范的運(yùn)作，標(biāo)準(zhǔn)化的管理及嚴(yán)格的成本控制與核算，高質(zhì)量地完成工程建設(shè)。 從今年 6 月以來，項(xiàng)目公司的招商部門即開始與中國內(nèi)地、港澳臺及海外的上萬家珠寶企業(yè)及經(jīng)銷商、著名品牌廠商，包括各地的行業(yè)協(xié)會進(jìn)行了廣泛的聯(lián)系，獲得了相當(dāng)好的反饋。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)展，制定了詳 盡的招商宣傳計(jì)劃及優(yōu)惠的招商條件（附后）。近日，又新設(shè)計(jì)出招商意向表分發(fā)給各地珠寶企業(yè)，已有部分珠寶企業(yè)明確表達(dá)了進(jìn)駐的意向。 結(jié)論：揚(yáng)州在長三角排位雖然有些偏后，但發(fā)展較快，土地房產(chǎn)剛起步，有較好的開發(fā)和政策條件，土地增值潛力大，珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展大有可為，項(xiàng)目招商具備極大優(yōu)勢。綜合來看，在長三角地區(qū)，揚(yáng)州具有較大的發(fā)展和升值潛力，項(xiàng)目是可行的。 第七章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 項(xiàng)目投資估算 一、本項(xiàng)目建筑面積為 萬㎡，其中： 商業(yè)可售面積 ㎡； 工業(yè)配套（ 管理人員公寓）可售面積 萬㎡。 加工廠房可售面積 萬㎡ 本項(xiàng)目自營面積為 8 萬㎡，其中：珠寶大酒店 8 萬㎡。 二、投資估算詳見投資估算匯總表 表中土地成本以土地使用證上的金額為準(zhǔn)，詳見各地塊土地使用證。 土地上各建筑物的造價如下： A:珠寶市場步行街為： 1500 元 /㎡ B:珠寶大廈、珠寶文化廣場、國際商務(wù)中心為： 2500 元 /㎡ C:員工高級公寓為： 750元 /㎡ D:珠寶加工廠一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)為： 650元 /㎡ 財(cái)務(wù)費(fèi)用按借款總額 20200萬元、年利率 6％、期限 3年計(jì)算。 暫不考慮珠寶大酒店的投資。 三、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和營銷進(jìn)度的初步安排 詳見項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和營銷進(jìn)度的初步安排表，珠寶加工區(qū)、珠寶大酒店暫不對外銷售。 2020 年、 2020 年只有投入， 2020 年、 2020 年、2020 年才有資金回籠，故在資金籌措方面 2020 年才考慮銷售資金回籠因素。 第二節(jié) 資金籌措及落實(shí)情況 一、公司的投資計(jì)劃與資金籌措詳見投資計(jì)劃與資金 籌措表。 項(xiàng)目的全部建設(shè)資金由項(xiàng)目公司自有資金 25000 萬元（含注冊資本金）、股東借款 9659 萬元、銀行貸款 20200 萬元及銷售物業(yè)回籠資金58037 萬元等四部分組成，其中，銀行貸款 20200 萬元，約占項(xiàng)目總投資的 ％。 三、由于本項(xiàng)目采用滾動開發(fā)運(yùn)作模式，銷售回籠的資金又投入到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中去，實(shí)現(xiàn)銷售后的利潤再投入應(yīng)視為新增資本金的投入。 本項(xiàng)目銷售物業(yè)后再投入到開發(fā)建設(shè)中的資金為 58037 萬元， 按投資回報(bào)均攤分配原則，其中應(yīng)實(shí)現(xiàn)的利潤為： 58037 68705247。（ 151401＋ 37873） =21067(萬元 ) 故本項(xiàng)目總共投入的資本金應(yīng)為 : 25000+21067=46067(萬元 ) 占項(xiàng)目總投資的比例為 : 46067247。 112696=% 在回籠資金之前的 2020 年 12 月底之前總共投資為： 15159＋ 39500=54659（萬元） 其中資本金所占比例為： 25000247。 54659＝ % 以上兩項(xiàng)均超過金融部門公認(rèn)的 30％的水平。 四、公司自有資金及股東借款合計(jì) 34659萬元（含購?fù)恋乜睿⒂?2020年 12月底之前分批陸續(xù)投入，具體 時間表如下： （ 1）、 2020年 10 月已到位： 15159萬元（已用于購?fù)恋兀? （ 2）、 2020年 04 月底到位： 2020萬元 （ 3）、 2020年 06 月底到位： 3000萬元 （ 4）、 2020年 08 月底到位： 4500萬元 （ 5）、 2020年 10 月底到位： 5000萬元 （ 6）、 2020年 12 月底到位： 5000萬元 注：結(jié)算地價包括土地出讓金、土地開發(fā)基金、拆遷費(fèi)、契稅 第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析 第一節(jié) 項(xiàng)目未來收入來源 : 一、珠寶產(chǎn)業(yè)園建成后園區(qū)內(nèi)所有物業(yè)的銷售收入，見 經(jīng)營總 收入預(yù)測表 經(jīng)營總收入預(yù)測表 序號 分類 銷售面積（萬平米） 銷售單價（元 /平米） 銷售收入（萬元） 1 珠寶文化廣場 80% 6800 37100 2 珠寶大廈 80% 6800 36176 3 國際商務(wù)中心 80% 6800 29920 4 珠寶市場步行街（一期） 3500 23660 5 珠寶市場步行街（二期） 3500 10045 6 員工高級公寓 2020 14500 7 合計(jì) 151401 注： （ 1）、 車位是服務(wù)配套，暫不計(jì)算收入；其它服務(wù)性經(jīng)營收入暫不考慮。 （ 2）、 考慮到未來本項(xiàng)目地塊的升值潛力 ,珠寶大廈、珠寶文化廣場、國際商務(wù)中心 20％的物業(yè)由公司保留，不對外出售，所有廠房均不對外出售，因?yàn)槲磥?3～ 5年內(nèi)，在該地塊形成商業(yè)圈后，所有廠房可能外遷，只要補(bǔ)一些地價，工業(yè)用地可轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，升值潛力十分巨大，這種現(xiàn)象在許多大中城市隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展屢見不鮮。 （ 3） 、 本可行性分析的經(jīng)營收入預(yù)測時間期截止 2020 年，在 2020 年前，廠 房和酒店的收益較少，忽略不計(jì)；剩余 20%物業(yè) (成本價值約 億元詳見剩余物業(yè)成本價值一覽表 )留給本公司自用和部分出租 ,租金收入也暫且不計(jì)入經(jīng)營總收入當(dāng)中，但剩余物業(yè)的價值在項(xiàng)目利潤測算中將予以考慮。 （ 4）、物業(yè)銷售收入回籠資金情況詳見經(jīng)營收入年度測算表 經(jīng)營收入年度測算表（單位：萬元） 項(xiàng)目 04 年 05 年 06 年 07 年 合計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 珠寶文化廣場 比例 —— —— —— —— 10% 60% 30% —— 100% 金額 —— —— —— —— 3710 22260 11130 —— 37100 珠寶大廈 比例 —— —— 40% 50% 10% —— —— —— 100% 金額 —— —— 14470 18088 3618 —— —— —— 36176 國際商務(wù)中心 比例 —— —— —— —— 10% 30% 60% 100% 金額 —— —— —— —— 2992 8976 17952 29920 珠寶市場步行街（一期） 比例 —— —— 40% 50% 10% —— —— —— 100% 金額 —— —— 9464 11830 2366 —— —— —— 23660 珠寶市場步行街（二期） 比例 —— —— —— —— 30% 60% 10% —— 100% 金額 ——