【正文】 （ 3） 、 本可行性分析的經(jīng)營收入預(yù)測時間期截止 2020 年，在 2020 年前，廠 房和酒店的收益較少，忽略不計；剩余 20%物業(yè) (成本價值約 億元詳見剩余物業(yè)成本價值一覽表 )留給本公司自用和部分出租 ,租金收入也暫且不計入經(jīng)營總收入當中，但剩余物業(yè)的價值在項目利潤測算中將予以考慮。 112696=% 在回籠資金之前的 2020 年 12 月底之前總共投資為： 15159＋ 39500=54659（萬元） 其中資本金所占比例為： 25000247。 項目的全部建設(shè)資金由項目公司自有資金 25000 萬元（含注冊資本金）、股東借款 9659 萬元、銀行貸款 20200 萬元及銷售物業(yè)回籠資金58037 萬元等四部分組成，其中，銀行貸款 20200 萬元，約占項目總投資的 ％。 暫不考慮珠寶大酒店的投資。 第七章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 項目投資估算 一、本項目建筑面積為 萬㎡，其中： 商業(yè)可售面積 ㎡； 工業(yè)配套（ 管理人員公寓）可售面積 萬㎡。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合項目的進展，制定了詳 盡的招商宣傳計劃及優(yōu)惠的招商條件（附后）。（附 6 幅拍賣土地 成交資料） 風(fēng)險控制 該項目的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計已進入尾聲，部分工程已開始報建。 揚州市國土局土地交易中心于 2020 年 10 月 16 日推出 13 幅土地向社會公開拍賣，全部成功拍出。 人防建設(shè)經(jīng)費： 14元 /人 .年。任何單位和個人都不得進入?兩園?向企業(yè)亂集資、亂攤派、亂收費。新建、擴建的重點市場，或固定資產(chǎn)投資 1000 萬元以上的其它服務(wù)性項目（除房地產(chǎn)以外），自開業(yè)之日起，一年內(nèi)新增的所得稅，由同級財政或相關(guān)基金給予等額補貼，各項規(guī)費減半征收。對新辦的生產(chǎn)型項目，除國家和省市必須收取的規(guī)費、基金外，由區(qū)級收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、規(guī)劃管理費、墻改基金、人防費、消防費等一律按 30%征收。這是他的切膚之痛所換來的經(jīng)驗教訓(xùn)。 按照發(fā)展規(guī)劃，揚州新城西區(qū)將是一座兼具古城文脈和現(xiàn)代氣息的生態(tài)現(xiàn)代化新城，區(qū)域集科教文化、行政辦公、商貿(mào)、居住功能為一體。 揚州市沿江交通網(wǎng)縮短了揚州與上海的?地理距離?，沿江開發(fā)中大交通的體系一旦形成，長江航運－公路轉(zhuǎn)運－鐵路轉(zhuǎn)運將產(chǎn)生聯(lián)合運輸優(yōu)勢。東西約５０公里，南北約２０公里，城鎮(zhèn)人口規(guī)模2020年１４０萬左右，２０２０年２００萬人左右。 揚州市的沿江開發(fā)戰(zhàn)略促進?大揚州?城鎮(zhèn)體系的形成，揚州城市規(guī)模將進一步擴大，區(qū)域經(jīng)濟凝聚力進一步加強。 揚州作為 “ 南京都市圈 ” １００公里范圍內(nèi)的節(jié)點城市和 “ 附中心城市 ” ，未來將建成地區(qū)綜合性服務(wù)中心和現(xiàn)代制造業(yè)基地，并將以文化旅游名城和生態(tài)園林城市的優(yōu)勢，全力打造最適合人居住的具有國際影響的城市。? 上個世紀 90年代以來，隨著揚州港的建成，高速公路的通車，潤揚大橋的架設(shè)，以及寧啟鐵路的鋪筑，古城揚州加速開放、開發(fā)，同中國乃至整個世界更加緊密地聯(lián)系在一起。?徐凝亦有?天下三分明月夜，二分無賴是揚州?的佳句。（揚州熱線、房產(chǎn)信 息、揚州房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 附 揚州市樓盤調(diào)查一覽表 揚州市發(fā)展規(guī)劃 優(yōu)惠政策 揚州是一個令人充滿懷舊情思的地方。今年 15 月份市區(qū)房地產(chǎn)共成交 4311筆，面積 萬平方米，同比分別增長 42%、 17%，交易總額達到 21 億元，比去年同期增長 31%。從去年到今年上半年，受土地拍賣、外來開發(fā)商的影響，產(chǎn)生一股追求高品質(zhì)、高檔次、高回報的潮流，高品質(zhì)的超級大樓盤不斷涌現(xiàn)，沿江開發(fā)和新城西區(qū)建設(shè)如火如荼。二是房地產(chǎn)市場本身的素質(zhì)。對于房地產(chǎn)市場來說，集 聚作用主要表現(xiàn)在需求部分地來自于?外地?，例如北京、上海、深圳等城市，外地購買力是不容忽視的重要因素。 近些年來，交通工具日益多元化、便捷化、逐漸解決了異地置 業(yè)交通上的問題，人們可以快速地國內(nèi)行走，空間大大縮短。（以上《解放日報》 2020 年 11月 6日） 異地置業(yè)是近年來出現(xiàn)的一種突破地域性的置業(yè)方式。而金豐品質(zhì)優(yōu)良的商鋪一般 6 年內(nèi)就能全部收回成本，以后就是純利了。廠房租售情況變得相當活躍，廠房空置率由 %下降到 %，年末，隨著各工業(yè) 區(qū)加快項目的跟進和完成，一批新的廠房將被建成。 這種炒房受到了當?shù)劂y行的支持，只要付出 首期，剩下的可以到銀行按揭。大約從 3 年前開始，一些高品質(zhì)樓盤出來以后，一些買家一買就是兩三套，甚至十幾套。 于是，在杭州的樓盤中，出現(xiàn)了幾 乎二分之一的外地顧客。全市均值達 2716元 /平方米，比去年同期增長 180元/平方米，增幅為 %?？梢姡?0008000 元間的中高價樓盤仍是目前上海商品房市場主力軍。揚州排在第 8 位，這也是揚州城市整體發(fā)展取得可喜進步的具體表現(xiàn)。從實際利用外資 額的增幅看，舟山居第一位，其他依次排列分別是南通、嘉興、揚州、南京、無錫、寧波、嘉興、蘇州、鎮(zhèn)江、常州、泰州、杭州、上海和湖州。就在上海提出重新打造自己制造業(yè)中心的同時，江蘇省也在謀劃 一項大行動， 這就是沿江開發(fā)戰(zhàn)略。建設(shè)一個強大的城市群，將成為贏得本世紀全球經(jīng)濟一體化下激烈國際競 爭的關(guān)鍵所在，而長三角正是這樣一個正在崛起的城市群。世界 500 強有 400 多家在此落戶。（據(jù)和訊網(wǎng) 2020 年 3 月 12日 見搜狐網(wǎng)） 最近中科院發(fā)布的《 2020年中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報告》綜合排名評價也顯示，位于長三角的上海、浙江、江蘇分別名列第一位、第五位和第六位。與全國平均水平比較， 2020年全國實現(xiàn)出口總額 3256億美元，同 比增長 %。 2020年長江三角洲地區(qū) 15個城市實現(xiàn)社會消費品零售總額為 億元，比上年增長 %。這就需要對長三角相關(guān)城市經(jīng)濟發(fā)展水平，房地產(chǎn)市場做一個綜合及比較分析。（中華珠寶網(wǎng) 2020 年 4月 22日《首家國際級珠寶商城落戶淮安》） 迄今為止，除了山東招遠市，萊州市有兩個黃金產(chǎn)業(yè)園在興建外，整個長江三角洲尚無一家集產(chǎn)供銷綜合一體的珠寶產(chǎn)業(yè)園，以致于江浙兩省的珠寶商家遠到番禺設(shè)立珠寶加工點。除了聞名于世的上海南京路、城隍廟上鱗次櫛比的黃金珠寶店商家云集、品牌薈萃，還有在 城隍廟新近落戶的上海最大鉆石城 —— 東華美鉆金飾城， 3000多平米的鋪面經(jīng)營上萬件新潮時尚的鉆石首飾。（中新社江蘇新聞網(wǎng) 2020 年 10月 23 日電） 更遠的還有山東招遠市黃金珠寶首飾城。另有較遠的江蘇東?？h東海水晶城。今年 2 月，中國寶玉石協(xié)會和國土資源部珠寶玉石首飾管理中心聯(lián)合召開?全國珠寶玉石首飾行業(yè)自律工作會議?，向全行業(yè)公布《珠寶玉石首飾行業(yè)自律公約》，江蘇、上海、浙江等省市率先積極響應(yīng)，并結(jié)合本省市的特色制定相關(guān)的措施和辦法。（中華珠寶網(wǎng) 2020年 11 月 4 日《我國珠寶首飾市場形勢分析》） 四、長三角珠寶首飾市場愈益趨于規(guī)范，這為市場穩(wěn)定健康地發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。設(shè)在上海豫園商場的老城隍廟黃金總店購買黃金飾品的近 50%是來自郊縣的農(nóng)民。而南京市今年元旦、春節(jié)期間珠寶首飾銷售也是多年未見的旺市，一、二月份銷售額較去年大幅上升，多則翻一番，最少增幅也在 10%以上。珍珠產(chǎn)品遠銷歐美、日本、韓國、俄羅斯、印度、巴基斯坦及港澳臺地區(qū)。（ 2020年中國國際珠寶展快訊，國務(wù)院發(fā)展研究中心錢平凡博士文《基于產(chǎn)業(yè)集群的我國淡水珍珠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方略》） 位于蘇州城外的吳縣市渭塘古鎮(zhèn)，于 1984 年便創(chuàng)立了珍珠貿(mào)易市場。這幾家可說是我國珠寶業(yè)的骨干企業(yè)。其?日月?品牌首飾已廣為人知，銷售年年攀升，去年銷售額逾 12億元，其中黃金首飾 8 噸，鉑金首飾 。位于廣州市花都區(qū)新華工業(yè)區(qū)，規(guī)劃占地 2300畝，將是一個集金銀珠寶生產(chǎn)、 加工、展示、銷售、專業(yè)鑒定、人才培訓(xùn)、物資流通以及觀光旅游為一體的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)基地。位于深圳市羅湖區(qū)人民南路佳寧娜國際友誼廣場內(nèi)，系寸金之地，經(jīng)營面積約 6000 平米，采用品牌專賣店形式整合經(jīng)營。經(jīng)營包括銀飾、珍珠、翡翠、寶石、貴金屬、首飾配件等近十個種類，并形成珍珠、翡翠專業(yè)批發(fā)市場。 中港國際珠寶交易中心 —— 金寶城大廈，位于深圳市福田區(qū)華發(fā)南路，經(jīng)營面積 1 萬多平米。番禺為廣州的一個區(qū)，現(xiàn)有珠寶首飾企業(yè) 130 多家，從業(yè)人員達 4 萬之眾，年加工黃金 80 多噸，年產(chǎn)值近 40 億元，年出口額約 5 億美元。 深圳現(xiàn)有黃金珠寶企業(yè) 800 余家，從業(yè)人數(shù) 10 萬之眾。固然，這并非一個完整全面的統(tǒng)計，但也可見出珠三角珠寶首飾業(yè)的發(fā)達。具有實力的商家，自能慧眼獨具、披沙 揀金，最終成為商戰(zhàn)贏家。確切地說，明年上半年開始，港澳永久居民便可自主入粵，以獨資或合資的形式注冊 經(jīng)營黃金珠寶業(yè)，包括黃金的生產(chǎn)、加工、零售、批發(fā)。目前我國居民儲蓄存款余額已達 萬億元人民幣，從個人的投資狀況來看，國內(nèi)黃金市場開放后欲積極介入者不在少數(shù)，金市將是一個充滿了魅力的新興投 資市場。這些為規(guī)范市場和參與國際競爭奠定了良好 基礎(chǔ)。 我國一直在努力培育和規(guī)范珠寶玉石首飾市場。有利的政策促進了珠寶玉石首飾的進出口業(yè)務(wù)。鉆石消費稅后移至零售環(huán)節(jié)，并減按 5%的稅率征收。按照我國加入 WTO 的承諾，積極地調(diào)整相關(guān)政策，總平均關(guān)稅從 2020年 12月的 %已調(diào)到 2020年 1月的 10%左右。我們要在本世紀頭二十年，集中力量，全面建設(shè)惠及十幾億人口更高水平的小康社會。中國珠寶玉石首飾業(yè)遇到了前所未有的發(fā)展機遇，方興未艾、前景廣闊。我國已是世界公認的最大的鉆石消費市場和世界 第二大鉆石加工國。（以上見《中國寶玉石》 2020年第一期孟憲松文《入世周年看中國珠寶業(yè)持續(xù)發(fā)展》 二、珠寶首飾市場的現(xiàn)狀及展望 珠寶首飾行業(yè)對繁榮市場，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的作用。寶石鑲嵌首飾到 2020年國內(nèi)市場銷售額已達 355 億元，平均每年以 10%－ 15%的速度增長。 2020 年又增長到146億元，同比增長 %。 2020年保持了微幅增長的勢頭。 2020年銷量猛增到 110萬盎司，超過日本，居世界首位。九十年代珠寶首飾市場銷售額每年都保持了兩位數(shù) 的遞增，一些珠寶首飾的消費已躍居世界前列。 到九十年代末，全國金飾生產(chǎn)企業(yè)已有 500 多家， 珠寶玉石首飾生產(chǎn)企業(yè) 4000 余家。 1982年底統(tǒng)計，當時全國有金銀珠寶和玉雕產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè) 95 個，擁有職工人數(shù)為 20800 人，年產(chǎn)值 9509萬元。 1983年在揚州三元路發(fā)掘出一批精美的唐代首飾，其中有花形嵌金戒指、嵌飾戒指、素面戒指、馬蹄形掛飾等。我國出土的商代?玉羽人?掛件，距今已有三千七百年的歷史。他指出雖然目前中國人均白銀消費遠低于國際平均水平，但中國是一個有著巨大潛力的白銀消費市場。據(jù)悉，世界黃金協(xié)會已與上海黃金交易所建立密切聯(lián)系，并設(shè)立了專門的顧問小組，協(xié)助金交所研究和開發(fā)包括黃金期貨在內(nèi) 的投資產(chǎn)品。?周生生董事兼副總經(jīng)理周允成說，?我 們對在這里的發(fā)展前景非常有信心。伯頓曾對此評價說：?現(xiàn)在中國國內(nèi)黃金市場完全是一個自由的市場?。 2020 年 10 月 30 日，上海黃金交易所開業(yè)，結(jié)束了延續(xù) 50 多年的黃金?統(tǒng)配統(tǒng)購?。這種以 18K 黃金為主要材質(zhì)的金飾，因為硬度較高、色澤美麗而備受各國年輕消費者青睞。見中華珠寶網(wǎng)） 作為全球第三大黃金需 求市場，中國正在吸引世界的目光。 作為香港最大的黃金與其它貴金屬產(chǎn)品制造商之一，恒豐集團先后在 北京、深圳設(shè)立了子公司和行政總部，以開拓內(nèi)地金銀珠寶首飾零售市場。 以在世界各地推廣大溪地珍珠為主要職能的大溪地珍珠國際宣傳協(xié)會，去年在上海和香港分別設(shè)立了辦事處。 1984 年和 1988 年，戴比爾斯先后與山東省、遼寧省簽訂了勘探鉆石礦礦源的合同，通過旗下的銷售和市場營銷機構(gòu)，戴比爾斯深度介入中國新興打磨加工業(yè)和快速增長的珠寶飾品制造業(yè)。 自 1982 年我國恢復(fù)黃金飾品市場后，內(nèi)地黃金及珠寶首飾消費迅速增長。而據(jù)南京市場反饋，鉑金飾品每克 漲幅在 1015元。主要市場如美國、英國及法國，分別錄得 25%、 19%及 17%的增幅，銷往中國內(nèi)地的珠寶亦上升 23%。以色列第一季度裸鉆出口增長%；緬甸海水珍珠將大幅增產(chǎn)，預(yù)計年產(chǎn)量較去年增加 50%；南非市值最大，產(chǎn)量第二的黃金公司黃金地公司 第一季度純利增長 64%；秘魯金飾今年前 4 個月出口總額比去年同期增長了 10%；越南擴大黃金進口額度，且稱?只要國內(nèi)需要，進口額度沒有任何限制（以上《中國寶石》 2020 年第二期）。由于美國市場正在復(fù)原，東南亞整體經(jīng)濟情況亦呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。 本 報告充分發(fā)掘揚州在?長三角經(jīng)濟圈?中有利的區(qū)位優(yōu)勢，將項目有效資源、市場前景及公司操控能力三位一體進行綜合考慮，并對方案作出初步投資估算。由 于本項目是以珠寶為主體，集珠寶加工業(yè)、商業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)于一體的房地產(chǎn)綜合性開發(fā)項目，有別于傳統(tǒng)的、單一的珠寶工業(yè)區(qū)的開發(fā)。還將有 UPS 快遞、 24小時滾動珠寶信息 屏幕、全方位國際珠寶信息網(wǎng)、安全押運、為珠寶